Постановление Арбитражного суда Московского округа от 6 декабря 2022 г. N Ф05-30436/22 по делу N А40-30611/2022

г. Москва

6 декабря 2022 г.

Дело N А40-30611/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 01.12.2022.

Постановление в полном объеме изготовлено 06.12.2022.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего - судьи Красновой С.В.

судей Беловой А.Р., Федуловой Л.В.,

при участии в заседании:

от ООО "Гаражно-строительный комплекс "Лаврский": не явился, извещен,

от Управления Росреестра по Москве: Клименко Н.А. по дов. от 17.01.2022,

от ООО "ЕвроФармакол": не явился, извещен,

от Беспаловой Г.М.: не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу ООО "ГКС "Лаврский" на решение Арбитражного суда города Москвы от 16.06.2022 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2022 по делу N А40-30611/2022

по заявлению ООО "Гаражно-строительный комплекс "Лаврский"

к Управлению Росреестра по Москве

о признании незаконными действий

третьи лица: ООО "ЕвроФармакол", Беспалова Галина Михайловна

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ГКС "Лаврский" в лице арбитражного управляющего Ознобихиной М.Н. (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по Москве (далее - Управление) о признании незаконным отказа N MFC-0558/2021-1276177 от 18.11.2021; об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "ГСК "Лаврский" в установленном законом порядке в течение пяти дней со дня вступления судебного акта в законную силу.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "ЕвроФармакол", Беспалова Галина Михайловна.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 16.06.2022, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2022, заявленные требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, заявитель обратился с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить как незаконные и необоснованные, принятые с нарушением норм материального и процессуального права.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте: http://kad.arbitr.ru.

Заявитель, третьи лица своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Отводов составу суда не поступило.

В судебном заседании представитель Управления против удовлетворения кассационной жалобы возражал.

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для их отмены или изменения.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между заявителем и Правительством Москвы заключен инвестиционный контракт от 23.01.2004 N 01-00467 с реестровым номером N 14-027327-5001-0012-00001-04 (в редакции дополнительных соглашений от 27.12.2005 N 1, от 12.02.2007, от 26.06.2009 N 2, от 29.09.2010 N 3, от 08.02.2013 N 4, от 11.03.2014 N 5, от 08.04.2015 N 6, от 15.05.2016 N 7).

Предметом контракта (в редакции дополнительного соглашения от 26.05.2016 N 7) является реализация инвестиционного проекта по строительству и вводу в эксплуатацию гостиницы с подземным гаражом-стоянкой по адресу: Олимпийский проспект, вл. 10.

Из представленной по запросу управляющего выписки из ЕГРН, в частности, следует, что заявитель заключил договор участия в долевом строительстве с Беспаловой Г.М. (дольщик) от 27.04.2016 N 319/2016 (дата государственной регистрации 08.06.2016), по условиям которого в собственность дольщика подлежало передаче помещение N 319, этаж N 3, площадью: 91,8 кв.м.

Как установлено конкурсным управляющим, оплату за подлежащие передаче нежилые помещения Беспалова Г.М. в пользу заявителя не вносила, т.е. своих обязательств по договору не исполняла, в связи с чем конкурсный управляющий обращался в адрес дольщика с предупреждением о расторжении договора от 08.06.2021, а также с уведомлением об одностороннем отказе от исполнения договора от 28.07.2021. Ответ на предупреждение и уведомление не последовал.

09.08.2021 конкурсный управляющий обратился в Управление с требованиями исключить из ЕГРН записи, содержащие сведения о заключенном Беспаловой Г.М. договоре долевого участия в строительстве (заявление NMFC-0558/2021-1276177 от 09.08.2021).

В ответ на поступившее обращение, Управление отказало в осуществлении государственной регистрации.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, соглашаясь в основаниями оспариваемого отказа Управления, исходил из того, что в предупреждении от 08.06.2021, представленном заявителем при регистрации документов, условия об оплате договора не отражены, не указано на необходимость погашения участником долевого строительства задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования;

Уведомление о расторжении договора от 28.07.2021 содержит в себе лишь сведения о наличии у застройщика права в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. В уведомлении отсутствует ссылка на ранее направленное Беспаловой Г.М. предупреждение о расторжении договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с пунктом 12 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N218-ФЗ) отказ в государственной регистрации права может быть обжалован заинтересованным лицом в суд.

Управление, являясь регистрирующим органом, обязано осуществлять свою деятельность в соответствии с нормами Закона N 218-ФЗ.

Согласно пункту 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника, представителя собственника или иного лица, указанного в пунктах 1 - 3 статьи 15 Закона N 218-ФЗ, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом (пункт 4 статьи 15 Закона N 218-ФЗ).

В силу части 4 статьи 18 Закона N 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Согласно части 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено данным Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Согласно части 8 статьи 48 Закона N 218-ФЗ заявление о внесении в ЕГРН сведений о расторжении или прекращении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение или прекращение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение.

При этом частью 5 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9 данного Федерального закона.

Суд указал, что в случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 Закона N 214-ФЗ, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства (часть 5 статьи 9 Закона N 214-ФЗ).

Согласно разъяснениям Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (Минстрой России) от 06.06.2018 N 24502-ОК/07, в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 Закона N 214-ФЗ застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 Закона N 214-ФЗ (а именно, по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику о долевого строительства лично под расписку), предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнением участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 статьи 9 Закона N 214-ФЗ (часть 3 статьи 9 Закона N 214-ФЗ).

Частью 4 статьи 9 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что в случае одностороннего отказа одной стороной от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Руководствуясь приведенными выше положениями Закона N 214-ФЗ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что внесение в ЕГРН записи о расторжении договора участия в долевом строительстве возможно только при строгом соблюдении процедуры предупреждения участника долевого строительства о погашении задолженности и последствиях неисполнения такого требования.

Представленное в Управление предупреждение от 08.06.2021 содержит ссылку на пункт 4.3, который в договоре N 319/2016 от 27.04.2016 отсутствует.

При этом согласно пункту 3.1 договора N 319/2016 от 27.04.2016 сторонами установлено, что цена договора подлежит оплате в соответствии с графиком платежей, согласованным сторонами в приложении N 3 к договору ("Цена Договора и график платежей"). Согласно указанному приложению N 3 оплата договора осуществляется в срок не позднее 547 календарных дней с даты государственной регистрации договора.

Однако, как следует из обстоятельств дела и представленных заявителем на регистрацию документов, указанные условия об оплате договоров не отражены в предупреждении от 08.06.2021.

Одновременно, в нарушение требований части 3 статьи 9 Закона N 214-ФЗ предупреждение от 08.06.2021 не содержит в себе указаний на необходимость погашения участником долевого строительства задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

Кроме того, в указанном предупреждении от 08.06.2021 не содержится информации о намерении застройщика расторгнуть договор долевого участия в случае неуплаты денежных средств Беспаловой Г.М. Предупреждение от 08.06.2021 содержат информацию лишь о том, что застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае невнесения дольщиком платы по договору долевого участия.

Таким образом, представленное в Управление предупреждение от 08.06.2021 содержит недостоверные сведения, которые противоречат договору и действующему законодательству.

При этом уведомление о расторжении от 28.07.2021 содержит в себе лишь сведения о наличии у застройщика права в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при неисполнении участником долевого строительства обязанности по уплате цены договора в полном объеме и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора. Между тем, сведения об одностороннем отказе застройщика от исполнения договора в уведомлении о расторжении от 28.07.2021 отсутствуют, как и отсутствует ссылка на ранее направленное Беспаловой Г.М. предупреждение о расторжении договора участия в долевом строительстве.

Вышеуказанные обстоятельства обоснованно препятствуют осуществлению государственной регистрации расторжения договора долевого участия.

На основании вышеизложенного судебная коллегия соглашается с выводами судов и находит их законными, обоснованными, соответствующими имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам дела.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу в их совокупности, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, нормы материального права применены правильно.

Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, тождественны тем доводам, которые являлись предметом рассмотрения судами перовой и апелляционной инстанций и свидетельствуют о несогласии с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судами доказательств.

Переоценка доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 16.06.2022 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2022 по делу N А40-30611/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий - судья

С.В. Краснова

Судьи

А.Р. Белова Л.В. Федулова