Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27 февраля 2024 г. N 07АП-758/24 по делу N А45-19257/2023

город Томск

27 февраля 2024 г.

Дело N А45-19257/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 февраля 2024 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Апциаури Л.Н.,

судей Киреевой О.Ю.,

Лопатиной Ю.М..,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Чепенко Т.В., с использованием средств аудиозаписи, в режиме веб-конференции, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Мэрии города Новосибирска (N 07АП-758/2024) на решение от 13.12.2023 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-19257/2023 (судья Пащенко Е.В.) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Союз" (ИНН 5402554872), Новосибирская область, к Мэрии города Новосибирска (ИНН 5406285846) об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 15.12.2016 N127273р,

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен.

от ответчика: Воронина Ульяна Андреевна, доверенность б/н от 05.10.2022 года, диплом, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Союз" (далее - истец, ООО "Союз") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к Мэрии г. Новосибирска (далее - ответчик, мэрия) об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 15.12.2016 N 127273р.

06.09.2023 определением суда производство по рассмотрению искового заявления общества с ограниченной ответственностью "Союз" (ИНН 5402554872) к Мэрии г. Новосибирска (ИНН 5406285846) об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 15.12.2016 N 127273р, приостановлено до получения экспертного заключения.

27.11.2023 производство по делу было возобновлено, судебное заседание назначено на 13.12.2023.

В судебном заседании 13.12.2023 представитель истца уточнила заявленные требования, уточнения были приняты к производству в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). С учетом уточнений истец просил:

- Урегулировать разногласия, возникшие между ООО "Союз" и Мэрией г. Новосибирска при заключении дополнительного соглашения N 4 к договору N 127273р от 15.12.2016 г. аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:031855:489, расположенного в пределах Заельцовского района города Новосибирска, площадью 39 629 кв.м., путем изложения пункта 2 дополнительного соглашения в следующей редакции:

"Размер арендной платы по договору, подлежащей оплате Арендатором с даты заключения настоящего Дополнительного соглашения (вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу), в соответствии с Постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 N 219-П, устанавливается в размере рыночной стоимости аренды земельного участка, определенной на основании заключения эксперта ГБУ НСО "Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации" N 0197-2023 от 14.11.2023: 4 540 000 (Четыре миллиона пятьсот сорок тысяч) рублей 00 копеек в год".

Решение от 13.12.2023 Арбитражного суда Новосибирской области иск удовлетворен.

Урегулированы разногласия, возникшие между ООО "Союз" (ОГРН 1125476146806, ИНН 5402554872) и Мэрией г. Новосибирска при заключении дополнительного соглашения N 4 к договору аренды от 15.12.2016 г. N 127273р в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:031855:489, площадью 39 629 кв.м., местоположение: Новосибирская область, г. Новосибирск, п. Заельцовский Бор 1-й Жилой, путем внесения следующих изменений в указанное дополнительное соглашение N 4:

Пункт 2 дополнительного соглашения N 4 изложен в следующей редакции:

"Размер арендной платы по договору, подлежащей оплате Арендатором с даты заключения настоящего Дополнительного соглашения (вступления в законную силу судебного акта по делу N А45-19257/2023), в соответствии с Постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 N 219-П, устанавливается в размере рыночной стоимости аренды земельного участка, определенной на основании заключения эксперта N 0197-2023 от 14.11.2023, подготовленного ГБУ НСО "Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации", и составляет 4 540 000 (Четыре миллиона пятьсот сорок тысяч) рублей 00 копеек в год или 378 333 (Триста семьдесят восемь тысяч триста тридцать три) рубля 33 копейки в месяц".

Перечислено с депозитного счёта Арбитражного суда Новосибирской области в пользу ГБУ НСО "Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации" денежные средства в сумме 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей за проведение судебной экспертизы.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Новосибирской области от 13.12.2023 по делу N А45-19257/2023 и принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований ООО "СОЮЗ" к мэрии города Новосибирска в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что согласно заключению эксперта от 14.11.2023 N 0197-2023 рыночная величина годовой арендной платы с учетом имеющихся ограничений по использованию земельного участка, установленных на день проведение экспертизы, составляет 4 540 000 рублей; на дату проведения оценки (14.02.2023) и составления отчета об оценке (13.03.2023), а также подготовки проекта дополнительного соглашения N 4 к Договору и направления его в адрес Истца, решения об установлении публичного сервитута не было, оно было принято лишь 25.05.2023, что подтверждается выпиской N 10.2 из протокола от 25.05.2023 N 500, то есть публичный сервитут не существовал в правовом пространстве, сведения о нем не были внесены в ЕГРН.

От истца поступили возражения на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 АПК РФ.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал свои доводы и возражения.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своего представителя в суд апелляционной инстанции не направил, представитель истца, заявивший ходатайство об участии в онлайн-заседании, техническое подключение не обеспечил, в связи с чем, суд апелляционной инстанции на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие его представителя.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, поступивших возражений, заслушав представителя ответчика, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 15.12.2016 между мэрией города Новосибирска (арендодатель) и ООО "Союз" (арендатор) заключен договор аренды от N 127273р в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35031855:486.

Истец обратился к ответчику с заявлением о дополнении п.1.3 Договора аренды возможностью строительства объектов дошкольного, начального и среднего общего образования, согласно градостроительному регламенту, установленному решением Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 N 1288 "О правилах землепользования и застройки города Новосибирска" (в редакции от 12.07.2022).

По результатам рассмотрения обращения в адрес истца был направлен проект Дополнительного соглашения N 4 к Договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 15.12.2016 N 127273р, пунктом 2 которого предусмотрено, что размер арендной платы по Договору, подлежащий оплате Арендатором с 14.02.2023, в соответствии с постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 N 219-п, устанавливается в размере рыночной стоимости права аренды земельного участка, определенной на основании отчета об оценке от 13.03.2023 N 1975, выполненного ООО "Независимый экспертно-консалтинговый центр" и составляет: 8 924 000,00 (восемь миллионов девятьсот двадцать четыре тысячи) рублей 00 копеек в год или 743 666,67 (семьсот сорок три тысячи шестьсот шестьдесят шесть) рублей 67 копеек в месяц.

Истец, не согласившись с редакцией данного пункта дополнительного соглашения N 4, 02.05.2023 направил в адрес Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска протокол разногласий с приложением отчета об оценке от 24.04.2023 N 80-04/23 (выполненного по заказу ООО "СОЮЗ").

Согласно данному отчету рыночная стоимость годовой арендной платы спорного земельного участка составляет 4 622 000 рублей.

31.05.2023 в адрес истца был направлен ответ N 31/20/07989, согласно которому подготовленный Истцом протокол разногласий не принят, поскольку годовой размер арендной платы по договору аренды определен в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, установленным постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 N 219-п, на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков - заключение подготовлено ООО "Независимым экспертно-консалтинговым центром" от 13.03.2023 N 1975.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из результатов судебной экспертизы, согласно заключению экспертов ГБУ НСО "Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации" рыночная величина годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 54:35:031855:489, площадь: 39629 кв. м, местоположение: Новосибирская область, г. Новосибирск, п. Заельцовский Бор 1-й Жилой составляет 4 540 000 рублей.

Седьмой арбитражный апелляционный суд соглашается с данными выводами суда по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пунктов 4, 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Статьей 446 ГК РФ определено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (пункт 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - ЗК РФ).

Пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ предусмотрено, что если иное не установлено ЗК РФ или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 N 219-п утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области.

Из материалов дела следует, что у сторон возникли разногласия относительно условий дополнительного соглашения к договору аренды - размера арендной платы, с учетом расширения возможности использования спорного земельного участка, сроку договора (пункты 2 Дополнительного соглашения N 4 к Договору аренды).

Истец направил ответчику протокол разногласий, предложив свою редакцию указанного пункта. Ответчик отклонил редакцию указанного пункта Дополнительного соглашения N 4 к Договору аренды, предложенную истцом.

При этом, как мэрией города Новосибирска, так и ООО "Союз" размер арендной платы за земельный участок определялся на основании разных отчетов независимых оценщиков.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В абзаце четвертом пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В рассматриваемом случае правила определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области, регламентируются постановлением правительства Новосибирской области от 10.06.2015 N 219-п, согласно которому размер арендной платы определяется на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ (пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком").

Судом установлено, что мэрия при определении в дополнительном соглашении использовало отчета об оценке от 13.03.2023 N 1975, выполненный ООО "Независимый экспертно-консалтинговый центр", согласно которому размер арендной платы за участок составляет: 8 924 000 рублей 00 копеек в год.

В то же время истец представил отчет отчета об оценке от 24.04.2023 N 80-04/23, в котором размер арендной платы эксперт определил в размере 4 622 000 рублей.

В связи с наличием в материалах дела двух отчетов об оценке с различным определением размера арендной платы одного объекта недвижимости суд первой инстанции по ходатайству истца назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил ГБУ НСО "Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации", экспертам - Харитоновой Татьяне Михайловне, Мельникову Константину Викторовичу и Лангеману Гарри Гарриевичу.

На разрешение экспертов был поставлен вопрос:

Какова рыночная величина годовой арендной платы за использование земельного участка с кадастровым номером 54:35:031855:489, площадь 39629 кв.м., местоположение: Новосибирская область, г. Новосибирск, п. Заельцовский Бор 1-й Жилой, с учетом имеющихся ограничений по использованию земельного участка, установленных на день проведения экспертизы?

Согласно заключению экспертов ГБУ НСО "Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации" N 0197-2023 от 14.11.2023, рыночная величина годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 54:35:031855:489, площадь: 39629 кв. м, местоположение: Новосибирская область, г. Новосибирск, п. Заельцовский Бор 1-й Жилой составляет 4 540 000 рублей.

Данное обстоятельство послужило основанием для уточнения ООО "Союз" исковых требований.

Проанализировав экспертное заключение в совокупности с материалами дела, суд первой инстанции признал его соответствующим действующему законодательству об оценочной деятельности.

Судом не установлено нарушений порядка проведения экспертизы, предусмотренных статьями 82, 83 АПК РФ, с учетом официальных разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертиз", в связи с чем не имелось оснований для сомнений в выводах экспертов и для проведения повторной экспертизы, заключение экспертов ГБУ НСО "Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации" N 0197-2023 от 14.11.2023 сторонами в ходе рассмотрения дела не оспаривалось.

При таком положении суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований и необходимости урегулировать разногласия, возникшие между ООО "Союз" и Мэрией г. Новосибирска при заключении дополнительного соглашения N 4 к договору аренды от 15.12.2016 г. N 127273р в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:031855:489, площадью 39 629 кв.м., местоположение: Новосибирская область, г. Новосибирск, п. Заельцовский Бор 1-й Жилой, путем внесения следующих изменений в указанное дополнительное соглашение N 4:

Пункт 2 дополнительного соглашения N 4 изложить в следующей редакции:

"Размер арендной платы по договору, подлежащей оплате Арендатором с даты заключения настоящего Дополнительного соглашения (вступления в законную силу судебного акта по делу N А45-19257/2023), в соответствии с Постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 N 219-П, устанавливается в размере рыночной стоимости аренды земельного участка, определенной на основании заключения эксперта N 0197-2023 от 14.11.2023, подготовленного ГБУ НСО "Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации", и составляет 4 540 000 (Четыре миллиона пятьсот сорок тысяч) рублей 00 копеек в год или 378 333 (Триста семьдесят восемь тысяч триста тридцать три) рубля 33 копейки в месяц".

Ответчик в жалобе указывает, что согласно заключению эксперта от 14.11.2023 N 0197-2023 рыночная величина годовой арендной платы с учетом имеющихся ограничений по использованию земельного участка, установленных на день проведение экспертизы, составляет 4 540 000 рублей, однако на дату проведения оценки (14.02.2023) и составления отчета об оценке (13.03.2023), а также подготовки проекта дополнительного соглашения N 4 к Договору и направления его в адрес Истца, решения об установлении публичного сервитута не было, оно было принято лишь 25.05.2023.

Отклоняя данные доводы ответчика, суд апелляционной инстанции исходит из того, что постановлением Правительства Новосибирской области от 13.03.2023 N 83-п утверждено Положение об особо охраняемой природной территории регионального значения - лесном парке "Заельцовский бор" Новосибирской области.

Эксперты в заключении N 0197-2023 от 14.11.2023 в качестве имеющихся ограничений и обременений на дату проведения оценки 14.11.2023 указали расположение земельного участка в особо охраняемой природной территории регионального значения - лесном парке "Заельцовский бор" Новосибирской области, отнесение Положением об особо охраняемой природной территории в зону хозяйственного назначения (стр. 7 заключения). Экспертами при оценке рыночной стоимости прав учтены особенности и ограничения, вытекающие из охранного режима ООПТ (стр. 39 заключения), а именно максимальный процент застройки 10%, запрет на приобретения расположенного в границах ООПТ земельного участка в собственность рассмотрен как ценообразующий фактор (стр. 32 заключения).

На дату заключения дополнительного соглашения N 4 к договору аренды, то есть после создания особо охраняемой природной территории 13.03.2023, дополнительное соглашение по смыслу пункта 1 статьи 422 ГК РФ должно учитывать особый правовой режим особо охраняемой природной территории, влияющий на рыночную стоимость права аренды.

Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по настоящему делу, суд апелляционной инстанции считает, что ответчик не доказал обоснованность доводов апелляционной жалобы, приведенные апеллянтом доводы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не оценены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение и влияли на законность и обоснованность принятого им решения. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных арбитражным судом первой инстанции, у апелляционного суда отсутствуют.

При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Апеллянт в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ от уплаты государственной пошлины освобожден, в связи с чем на основании статьи 110 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы государственная пошлина и судебные расходы с лиц, участвующих в деле, не взыскиваются.

Руководствуясь статьями 268, частью 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 13.12.2023 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-19257/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу Мэрии города Новосибирска - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно - Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд принявший решение.

Постановление, выполненное в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судей, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

Председательствующий

Л.Н. Апциаури

Судьи

О.Ю. Киреева Ю.М. Лопатина