Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 апреля 2024 г. N 09АП-17961/24 по делу N А40-254758/2023

г. Москва

18 апреля 2024 г.

Дело N А40-254758/23

Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 апреля 2024 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: В.А. Яцевой,

судей:	И.В. Бекетовой, С.Л. Захарова,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания А.А. Леликовым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Москве

на решение Арбитражного суда города Москвы от 06.02.2024 по делу N А40-254758/23-145- 1944,

по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "А101" (ОГРН: 1127746474349, ИНН: 7704810149)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ОГРН: 1097746680822, ИНН: 7726639745)

о признании незаконным и отмене решения,

при участии в судебном заседании:

от заявителя:	Полянцева О.Н. - по дов. от 27.12.2023;
от заинтересованного лица:	Макеева Ю.Д. - по дов. от 15.01.2024;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "А101" (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании недействительными решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление, заинтересованное лицо), оформленных уведомлениями от 06.09.2023 N КУВД-001/2023-22637508/5 (в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:17:0000000:18025), от 06.09.2023 N КУВД-001/2023-22641827/3 (в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:17:0120316:68392) об отказе государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок, о возложении на Управление Росреестра по Москве обязанности осуществить государственную регистрацию прекращения права собственности Общества на земельные участки с кадастровыми номерами 77:17:0000000:18025, 77:17:0120316:68392.

Решением суда первой инстанции от 06.02.2024 заявление Общества удовлетворено.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Управление обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. В обоснование доводов апелляционной жалобы заинтересованное лицо указывает на несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; при вынесении обжалуемого решения судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу: (www.kad.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель заинтересованного лица поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель заявителя - обжалуемое решение суда первой инстанции.

Проверив законность и обоснованность решения в соответствии со статьями 266 и 268 АПК РФ, Девятый арбитражный апелляционный суд с учетом исследованных доказательств по делу, доводов апелляционной жалобы и возражений на них, не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, заявитель является собственником земельных участков с кадастровыми номерами 77:17:0000000:18025 и 77:17:0120316:68392, расположенные по адресу: г. Москва, поселение Сосенское, поселок Коммунарка (далее - земельные участки).

Полагая, что в силу закона подлежит прекращению право собственности на земельные участки, общество 31.05.2023 обратилось в адрес Управления Росреестра по Москве с заявлениями о государственной регистрации прекращения права собственности на земельные участки.

Заявитель указал, что на земельных участках с кадастровыми номерами 77:17:0000000:18025 и 77:17:0120316:68392 (исходный земельный участок с кадастровым номером 77:17:0000000:15710) Обществом осуществлено строительство многоэтажного жилого дома N 3 с встроенными нежилыми помещениями общественного назначения и ДОО на 75 мест в составе комплексной застройки территории ППТ 2-5 по адресу: г. Москва, пос. Сосенское, вблизи д. Бачурино, уч. 28, по проекту строительства ППТ 2-5 уч. 3-1 (корпус 1, корпус 2).

Многоквартирные дома введены в эксплуатацию на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 24.08.2022 N 77-245000-010908-2022, выданного Комитетом государственного строительного надзора города Москвы и поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером 77:17:0120316:62685, по адресу: г. Москва, вн. тер. г. поселение Сосенское, п. Коммунарка, ул. Потаповская Роща, д. 20, к. 1 и с кадастровым номером 77:17:0120316:63247, по адресу: г. Москва, вн. тер. г. поселение Сосенское, п. Коммунарка, ул. Потаповская Роща, д. 20, к. 2.

Жилые и нежилые помещения в данных многоквартирных домах в полном объеме в соответствии разрешением на ввод объекта в эксплуатацию реализованы Обществом участникам долевого строительства и иным третьим лицам. Обязательства Общества, как застройщика вышеуказанных многоквартирных домов, перед участниками долевого строительства выполнены. Права Общества на вышеуказанный земельный участок прекратились с даты реализации последнего жилого/нежилого помещения в многоквартирном доме.

Целью заявления о государственной регистрации прекращения права собственности являлось соблюдение основных принципов земельного законодательства, в том числе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Земельные участки с кадастровым номерами 77:17:0000000:18025 и 77:17:0120316:68392 сформированы под многоквартирным домом с кадастровым номером 77:17:0120316:62685 и 77:17:0120316:63247 с общей для жителей дома территорией, элементами благоустройства, в границах, в которых они переходят в собственность собственников помещений этого дома как общее имущество.

Кроме того, в заявлениях Общество указало, что земельные участки, принадлежащие ему на праве собственности, являются сформированными, их образование в соответствии с требованиями законодательства не требуется. В связи с этим, не требуется разработка проекта межевания территории (ПМТ), принятие каких-либо решений о разработке ПМТ Департаментом городского имущества города Москвы.

Уведомлениями от 06.06.2023 N КУВД-001/2023-22637508/3 и от 11.06.2023 N КУВД-001/2023-22641827/1 заявления общества были приостановлены Управлением Росреестра по Москве.

Уведомлениями от 06.09.2023 N КУВД-001/2023-22637508/5 и N КУВД-001/2023-22641827/3 государственным регистратором сообщено об отказе в государственной регистрации прекращения права собственности Общества на земельные участки.

Основанием для приостановления и последующего отказа государственной регистрации прекращения права собственности Общества в отношении земельных участков послужило то, что по данным кадастра недвижимости Единого государственного реестра недвижимости сведения об отнесении земельного участка к общему имуществу многоквартирного дома, отсутствуют.

Посчитав, что уведомления регистрирующего органа не соответствуют закону, нарушают его законные права и интересы, заявитель обратился с настоящим заявлением в суд.

На основании положений части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ для признания ненормативного правового акта, решения, действий, бездействия госоргана недействительным (незаконным) необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий, бездействия закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

В ходе рассмотрения настоящего спора суд первой инстанции правомерно исходил из наличия установленной совокупности перечисленных обязательных условий.

В соответствии с частью 1 статьи 56 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ), государственная регистрация прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от соответствующего права собственности осуществляется на основании заявления собственника земельного участка или земельной доли.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (часть 1 статьи 42 Федерального закона N 218-ФЗ).

В статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации указано, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно части 5 статьи 40 Федерального закона N 218-ФЗ, при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем.

Исходя из изложенных положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона N 218-ФЗ, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", пунктов 66, 67 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу перечисленных положений с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а общество утрачивает право на распоряжение им.

Принимая решение по настоящему делу, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального и процессуального права и на их основании сделал обоснованный вывод о наличии оснований для удовлетворения заявленных обществом требований.

Доводы апелляционной жалобы о незаконности решения суда первой инстанции признаются коллегией несостоятельными.

Судом первой инстанции установлено, что спорные земельные участки были сформированы для размещения многоквартирного дома с кадастровым номером 77:17:0120316:62685 и 77:17:0120316:63247 в границах, в которых они переходят в собственность собственников помещений этого дома как общее имущество.

По завершении строительства объект поставлен на государственный кадастровый учет и введен в эксплуатацию разрешением на ввод объектов в эксплуатацию от 24.08.2022 N 77-245000-010908-2022, выданным Мосгосстройнадзором, объектам присвоен адрес: город Москва, внутригородская территория поселение Сосенское, поселок Коммунарка, улица Потаповская Роща, дом 20, корпус 1 и город Москва, внутригородская территория поселение Сосенское, поселок Коммунарка, улица Потаповская Роща, дом 20, корпус 2.

Таким образом, уполномоченным органом разрешено строительство и введены в эксплуатацию многоквартирные жилые дома на земельных участках заявителя (на исходном земельном участке с кадастровым номером 77:17:0000000:15710, из которого образованы спорные земельные участки 77:17:0000000:18025 и 77:17:0120316:68392).

Исходя из вышеизложенного, спорные земельные участки был сформированы для размещения и эксплуатации нескольких многоквартирных домов в составе комплексной жилой застройки.

Заключением кадастрового инженера ООО "ТерраГеоКом" Солодовникова Е.В. подтверждается, что в границах земельного участка с кадастровыми номерами 77:17:0000000:18025 и 77:17:0120316:68392 расположены жилые многоквартирные дома с кадастровым номером 77:17:0120316:62685 и 77:17:0120316:63247, инженерные сети (сеть электроснабжения, сети водоснабжения, сети водоотведения, дождевая канализация, сеть электроосвещения, сети водоотведения, городская канализация), с придовомой территорией (пешеходные дорожки, тротуар, зеленые насаждения -газоны), земельный участок соответствует виду разрешенного использования и используется по назначению.

Отказывая в государственной регистрации прав, Управление Росреестра по Москве сослалось на отсутствие разработанного Департаментом городского имущества проекта межевания территории (ПМТ) земельного участка.

При рассмотрении дела судом первой инстанции дана оценка доводам Управления Росреестра по Москве.

Суд первой инстанции, принимая во внимания положениями статьи 43 Градостроительного кодекса РФ, правомерно пришел к выводу, что вопреки позиции регистрирующего органа в данном случае оснований для разработки проекта межевания территории (ПМТ) не имеется.

Как следует из ст. 12 Закона "О землепользовании в г. Москве", уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы осуществляет образование земельных участков многоквартирных домов, в том числе в ходе выполнения комплексных кадастровых работ. В целях образования земельных участков многоквартирных домов уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы совершает все необходимые действия, предусмотренные федеральным законодательством.

Данная норма закона указывает на необходимость выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка под многоквартирным домом, то есть, относится к ситуации, когда земельный участок не образован в соответствии с земельным законодательством (не проведен в отношении него кадастровый учет).

В рассматриваемом случае спорные земельные участки уже являются образованным (сформированным). Какие-либо сведения о незаконности формирования земельного участка в существующих границах Управление не приводит.

При этом государственный кадастровый учет спорных участков в существующих границах осуществлен Управлением Росреестра по Москве, таким образом им подтверждена законность внесения в ЕГРН в существующих границах.

Необходимость разработки проекта межевания территории в целях формирования земельного участка для многоквартирных домов установлена ст. 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации, но только в случаях размещения таких многоквартирных домов на землях, находящихся в публичной собственности, что прямо установлено данной статьей (п/п. 4 п. 3 ст.11.3 ст. ЗК РФ).

В то время как спорные земельные участки находятся в частной собственности (собственности застройщика), а не в публичной (государственной, муниципальной) собственности.

Следовательно, такое основание, как отсутствие разработанного Департаментом городского имущества проекта межевания территории на спорный участок, необоснованно, противоречит положениям действующего законодательства.

В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 189-ФЗ) со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Застройщик выполнил свои обязанности по строительству многоквартирных жилых домов и с момента ввода жилых домов в эксплуатацию, фактически не осуществляет владение и пользование данными земельными участками.

После ввода многоквартирного объекта в эксплуатацию и передачи объектов заявитель не осуществляет владение и пользование земельным участком.

Управлением Росреестра по г. Москве был произведен государственный кадастровый учет спорных земельных участков в существующих сформированных границах, таким образом регистрирующий орган подтвердил возможность и законность существования участка именно в этих границах.

В материалы дела представлены акты приема-передачи объектов долевого строительства их участникам. Права участников долевого строительства на объекты в многоквартирных домах зарегистрированы, о чем представлены выписки из ЕГРН.

Судебная коллегия поддерживает вывода суда первой инстанции, что при наличии документов, подтверждающих окончание строительства многоквартирного дома (выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию) и государственной регистрации права собственности первого лица по помещение в многоквартирном доме у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации прекращения права собственности застройщика на земельный участок.

Заявление застройщика о прекращении права собственности на земельный участок фактически направлено на прекращение в соответствии со ст. 238 Гражданского кодекса РФ его права собственности на имущество, которое не может в силу закона ему принадлежать.

Для перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме достаточно завершения строительства многоквартирного жилого дома (разрешения на ввод в эксплуатацию) и регистрации права собственности первого лица на помещение на любое из помещений в многоквартирном доме.

Отказ от права собственности на земельный участок относится к общим основаниям прекращения права собственности на имущество, предусмотренным статьями 235, 236 Гражданского кодекса Российской Федерации. Пунктом 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

В данном случае имеет место ситуация, когда земельный участок принадлежит на праве собственности одному лицу (застройщику), а неразрывно связанный с данным земельным участком объект недвижимого имущества - другим лицам, т.е. собственникам помещений в жилом доме.

Отказ заявителя от права собственности на спорный участок направлен на соблюдение данного принципа.

В силу указанного принципа земельный участок под объектами недвижимости, принадлежащими третьим лицам, не может принадлежать заявителю.

Нахождение в собственности застройщика земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, а также иные объекты, не принадлежащие застройщику на каком- либо праве, в силу принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости, нарушает права как собственников помещений, расположенных в таких объектах, лишая их возможности оформить свои права на землю в соответствии с принципом земельного законодательства о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, так и права застройщика, незаконно возлагая на него обязанности собственника.

Заявление Общества об отказе от права собственности на земельный участок фактически направлено на прекращение в соответствии со ст. 238 ГК РФ его права собственности на имущество, которое не может ему принадлежать.

Вместе с тем, регистрирующий орган в апелляционной жалобе указывает на дополнительные основания отказа в осуществлении регистрационных действий, не указанные в оспариваемом уведомлении.

Так, Управление Росреестра по г. Москве ссылается на то, что в отношении спорных земельных участков в сведениях ЕГРН имеются актуальные записи о залогах в силу закона, возникшие в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В данном случае такое основание, как наличие записей о залоге, не указывалось регистрирующим органом ни в решении о приостановлении, ни в решении об отказе.

Вместе с тем, указанный довод не является состоятельным, основан на неправильном толковании норм материального права, поскольку в силу Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", записи о залоге подлежали погашению заинтересованным лицом одновременно с проведением кадастрового учета многоквартирного дома.

Принимая во внимания вышеизложенное, для перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирном доме достаточно завершения строительства многоквартирного жилого дома (разрешения на ввод в эксплуатацию) и регистрации права собственности первого лица на помещение на любое из помещений в многоквартирном доме.

Указанные документы представлены в регистрирующий орган с заявлением о прекращении права собственности на земельные участки.

Таким образом, обществом при обращении в Управление Росреестра по Москве полностью соблюдены требования законодательства и предоставлены документы, достаточные для государственной регистрации прекращения права собственности на спорные земельные участки, в связи с чем основания для отказа в осуществлении регистрационных действий отсутствуют.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что требования общества подлежат удовлетворению ввиду наличия оснований, предусмотренных частью 2 статьи 201 АПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 06.02.2024 по делу N А40-254758/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.А. Яцева

Судьи

И.В. Бекетова С.Л. Захаров