Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 сентября 2022 г. N 15АП-15445/22 по делу N А32-51857/2020

город Ростов-на-Дону

26 сентября 2022 г.

дело N А32-51857/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 сентября 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Маштаковой Е.А.,

судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Курипко В.А.,

при участии представителя ответчика: Крайних С.С. по доверенности от 15.09.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367)

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.07.2022 по делу N А32-51857/2020

по иску администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) к товариществу собственников жилья "Королевский парк" (ИНН 2319046187, ОГРН 1092367001902)

о взыскании неосновательного обогащения, процентов,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к товариществу собственников жилья "Королевский парк" (далее - ответчик, товарищество, ТСЖ "Королевский парк") о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0302038:1018 за период с 03.10.2019 по 30.06.2020 в размере 181767 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 9104,59 руб.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.07.2022 по делу N А32-51857/2020 в иске отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе администрация просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что товарищество допустило задолженность за пользование земельным участком за период с 03.10.2019 по 30.06.2020 в размере 181767 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 9104,59 руб. Отсутствие заключенного между сторонами договора аренды земельного участка не освобождает ответчика от обязательств по оплате за пользование земельным участком.

В отзыве на апелляционную жалобу ТСЖ "Королевский парк" указало на законность и обоснованность принятого арбитражным судом первой инстанции решения, просило в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В судебном заседании представитель ответчика против доводов апелляционной жалобы возражал, дал пояснения по существу спора, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Истец, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя не обеспечил.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность решения суда проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 16.11.2004 N 4900003324 администрация предоставила ООО "Сочижилстройпроект" в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302038:3 площадью 22985 кв.м для строительства жилого комплекса.

Администрацией выдано разрешение на строительство от 24.10.2006 N 107/X-1/269 объекта "Жилой комплекс" площадью застройки 5626 кв.м, этажностью 23 этажа, на земельном участке с кадастровым номером 23:49:03 02 038:0003.

12.01.2009 объект капитального строительства "Жилой комплекс" - 1 очередь - многоквартирный жилой дом, здание главного въезда, энергоблок", расположенный на земельном участке площадью 22985 кв.м с кадастровым номером 23:49:0302038:3 введен в эксплуатацию управлением архитектуры и градостроительства администрации города Сочи на основании разрешения NRU 23309-300.

Как следует из данного разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в состав объекта вошли здание главного въезда, здание хладоцентра, здание 2БКТП и РП, сооружение ДГУ.

02.04.2009 за ООО "Сочижилстройпроект" зарегистрировано право собственности на помещение с кадастровым номером 23:49:0302032:2462, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, пр. Курортный, дом N 105б, кв. 212. По договору купли-продажи квартиры 06.06.2016 данное помещение перешло в собственность ООО "Югмонтаж-2000". По договору купли-продажи 21.11.2018 помещение поступило в собственность Тополевой Е.В. (выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости от 25.02.2022 N КУВИ-001/2022-25869546).

Таким образом, дата 02.04.2009 принимается судом как подтвержденная материалами дела дата первой государственной регистрации права собственности на квартиру в многоквартирном доме на земельном участке по адресу: Краснодарский край, Хостинский район, г. Сочи, пр. Курортный, дом N 105б, квартира 212.

Постановлением главы города Сочи от 17.12.2009 N 498 путем раздела земельного участка площадью 22985 кв.м с кадастровым номером 23:49:03 02 038:0003 образованы земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0302038:20 площадью 14275 кв.м с видом разрешенного использования - для строительства жилого комплекса и с кадастровым номером 23:49:0302038:21 площадью 8261 кв.м с видом разрешенного использования - для строительства жилого комплекса.

Постановлением администрации от 23.12.2010 N 2273 внесены изменения в подпункт 1.1 постановления от 17.12.2009 N 498, в виде исключения слов "с видом разрешенного использования - для строительства жилого комплекса". Указанный подпункт дополнен предложением следующего содержания: "Уточнить вид разрешенного использования земельного участка - "многоквартирный жилой дом".

Постановлением администрации от 08.04.2011 N 608 внесены изменения в подпункт 1.2 постановления от 17.12.2009 N 498 в виде исключения слов "с видом разрешенного использования - для строительства жилого комплекса", указанный подпункт дополнен предложением следующего содержания: "Уточнить вид разрешенного использования земельного участка - отдельно стоящие жилые дома на одну семью".

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302038:3 площадью 22985 кв.м снят с кадастрового учета 14.12.2011. Из указанного земельного участка образованы земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0302038:20, 23:49:0302038:21 (выписка из ЕГРН от 19.10.2021 N КУВИ-002/2021-139197564).

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302038:21 площадью 8261 кв.м, с видом разрешенного использования "отдельно стоящие жилые дома на одну семью" в свою очередь снят с кадастрового учета 09.08.2012. Из указанного земельного участка образован, в том числе, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302038:1018, являющийся предметом настоящего спора (выписка из ЕГРН от 19.10.2021 N КУВИ-002/2021-139197564).

В соответствии с подготовленной МУП города Сочи "Муниципальный институт генплана" г. Сочи схемой раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302038:21, выполненной по заказу ООО "Сочижилстройпроект" в 2012 году, земельный участок площадью 900 кв.м (участок N 8) формировался для размещения объектов инженерного обеспечения застроенного жилого квартала и его площадь была принята в размере 16% от общей площади земельных участков, занятых отдельно стоящими одноквартирными жилыми домами.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302038:1018, площадью 900 кв.м, с видом разрешенного использования "инженерная и транспортная инфраструктура", образован из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302038:21, сведения о земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302038:1018 имеют статус "актуальные", на земельный участок 10.09.2012 зарегистрировано право собственности муниципального образования город-курорт Сочи (выписка из ЕГРН от 19.10.2021 N КУВИ-002/2021-139197564).

Таким образом, исходным по отношению к спорному земельному участке с кадастровым номером 23:49:0302038:1018 является земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302038:3 площадью 22985 кв.м, снятый с кадастрового учета 14.12.2011.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302038:1018 образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302038:21 с видом разрешенного использования "отдельно стоящие жилые дома на одну семью" на основании постановления администрации от 13.06.2012 N 1265, которым был также изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302038:1018 с "отдельно стоящие жилые дома на одну семью" на "инженерная и транспортная инфраструктура", земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302038:1018 площадью 900 кв.м тем же постановлением администрации был предоставлен ООО "Сочижилстройпроект" в аренду сроком на 49 лет.

Администрацией и ООО "Сочижилстройпроект" заключен договор от 01.10.2012 N 4900008100 аренды земельного участка площадью 900 кв.м с кадастровым номером 23:49:0302038:1018, с видом разрешенного использования "инженерная и транспортная инфраструктура".

По договору от 01.09.2014 ООО "Сочижилстройпроект" передало ООО "Солнечный город" права и обязанности арендатора по договору аренды N 4900008100 от 01.10.2012 земельного участка площадью 900 кв.м с кадастровым номером 23:49:0302038:1018.

Как следует из акта приема-передачи земельного участка от 01.09.2014, на момент передачи на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302038:1018 расположены два объекта недвижимости: хладоцентр, общей площадью 118,2 кв.м, кадастровый (условный) номер 23-23-19/091/2009-212, и 2БКРП и РП, общей площадью 57,2 кв.м, кадастровый (условный) номер 23-23-19/094/2009-442, принадлежащие на праве собственности ООО "Солнечный город".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.09.2019 по делу N А32-27885/2019 по иску администрации города Сочи к ООО "Солнечный город" договор от 01.10.2012 N 4900008100 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302038:1018, площадью 900 кв.м, заключенный между муниципальным образованием город-курорт Сочи и ООО "Солнечный город", - расторгнут. Тем же решением взыскано с ООО "Солнечный город" в пользу администрации города Сочи задолженность по арендной плате за период с 01.07.2018 по 31.03.2019 в размере 123711,82 руб., пени в размере 10696,23 руб.

На основании указанного решения арбитражного суда, не обжалованного ответчиком и вступившего в законную силу, право аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302038:1018 в Едином государственном реестре недвижимости погашено.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 19.10.2021 N КУВИ-002/2021-139197564 право аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302038:1018 не зарегистрировано.

Как утверждает ответчик, исходный земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302038:3 площадью 22985 кв.м, снятый с кадастрового учета 14.12.2011, поступил в общую собственность собственников помещений во вновь построенном многоквартирном доме с даты первой регистрации права собственности на квартиру - 02.04.2009. Соответственно, и образованный из указанного земельного участка спорный земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302038:1018 площадью 900 кв. м также относится в силу закона к общей собственности собственников помещений многоквартирного дома.

Отказывая в удовлетворении требований администрации, Арбитражный суд Краснодарского края руководствовался следующим.

В силу статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (пункт 1). Порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации (подпункт 2 пункта 3).

Собственникам помещений в многоквартирном жилом доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (подпункт 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений (части 1 и 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 26 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" по смыслу вышеприведенных норм, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

С 02.04.2009 администрация и застройщик не вправе распоряжаться исходным земельным участком с кадастровым номером 23:49:0302038:3 площадью 22985 кв.м, с видом разрешенного использования "для строительства жилого комплекса", поскольку указанный земельный участок автоматически, в силу закона, перешел в общую собственность собственников помещений многоквартирного дома и не мог быть предметом каких бы то ни было распорядительных действий администрации, в том числе, по его разделу с формированием новых земельных участков, предоставлением вновь образованных участков в аренду застройщику.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отнесении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302038:1018 к общей собственности собственников помещений многоквартирного дома.

Несмотря на то, что земельный участок с видом разрешенного использования "многоквартирный жилой дом", площадью 14725 кв.м, поставлен на кадастровый учет в результате раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302038:3 с присвоением кадастрового номера 23:49:0302038:20, а спорный земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302038:1018 образован из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302038:21 с видом разрешенного использования "отдельно стоящие жилые дома на одну семью", - суд посчитал, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302038:1018 также относится к многоквартирному жилому дому.

К указанному выше выводу суд пришел из письменных пояснений ответчика, не опровергнутых администрацией, на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302038:1018 расположены здание "2 БКТП и РП" (кадастровый номер 23:49:0302032:1671) и здание "Хладоцентр" (кадастровый номер 23:49:0302032:1633).

Здание хладоцентра общей площадью 118,2 кв.м и здание 2БКТП и РП общей площадью 57,7 кв.м прямо указаны в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию от 12.01.2009 NRU 23309-300, выданном администрацией обществу с ограниченной ответственностью "Сочижилстройпроект", в отношении объекта "Жилой комплекс" - 1 очередь - многоквартирный жилой дом, здание главного въезда, энергоблок, расположенного на земельном участке площадью 22985 кв.м с кадастровым номером 23:49:03 02 038:0003. Здание хладоцентра и здание 2 БКТП и РП указаны в разделе разрешения на ввод в эксплуатацию "объекты производственного назначения".

Между тем, несмотря на отнесение данных объектов в разрешении на ввод в эксплуатацию жилого комплекса к объектам производственного назначения многоквартирного дома, данные объекты с той же площадью и назначением, что указаны и в разрешении на ввод в эксплуатацию, были поставлены на кадастровый учет под кадастровыми номерами 23:49:0302032:1633 (хладоцентр, площадью 118,2 кв.м) и 23:49:0302032:1671 (нежилое здание 2 БКТП и РП, площадью 57,7 кв.м) и впоследствии проданы обществом с ограниченной ответственностью "Солнечный город" по договорам купли-продажи от 20.03.2018 N 1/ОС и N 02/ОС товариществу собственников жилья "Королевский парк", с указанием в договорах купли-продажи на расположение данных объектов на земельном участке площадью 900 кв.м с кадастровым номером 23:49:0302038:1018.

На объекты с кадастровыми номерами 23:49:0302032:1633 (хладоцентр, площадью 118, 2 кв.м) и 23:49:0302032:1671 (нежилое здание 2 БКТП и РП, площадью 57,7 кв.м) на основании указанных договоров купли-продажи зарегистрировано в ЕГРН право собственности товарищества собственников жилья "Королевский парк" (выписки из ЕГРН от 08.09.2020 N 99/2020/346869394 и от 08.09.2020 N 99/2020/346899368).

Таким образом, указанные в разрешении на ввод в эксплуатацию от 12.01.2009 NRU 23309-300 объекты производственного назначения многоквартирного дома - здание хладоцентра общей площадью 118,2 кв. м и здание 2БКТП и РП общей площадью 57,7 кв.м - введены в гражданский оборот в качестве самостоятельных объектов недвижимости и стали предметом договоров купли-продажи между ООО "Солнечный город" и ТСЖ "Королевский парк".

Данные объекты, как прямо следует из договоров их купли-продажи от 20.03.2018 N 1/ОС и N 02/ОС, расположены на земельном участке площадью 900 кв.м с кадастровым номером 23:49:0302038:1018.

Поскольку на земельном участке площадью 900 кв.м с кадастровым номером 23:49:0302038:1018 построены объекты, указанные в качестве объектов производственного назначения жилого комплекса в разрешении на его ввод в эксплуатацию и относящиеся к технической инфраструктуре многоквартирного жилого дома (здание хладоцентра общей площадью 118,2 кв.м и здание 2БКТП и РП общей площадью 57,7 кв.м), суд приходит к выводу о том, что земельный участок площадью 900 кв.м с кадастровым номером 23:49:0302038:1018 являлся необходимым для размещения капитальных объектов имущественного комплекса многоквартирного жилого дома, а именно здания хладоцентра общей площадью 118,2 кв. м и здания 2БКТП и РП общей площадью 57,7 кв.м, а потому этот земельный участок в силу прямого указания закона должен был автоматически перейти в общую собственность собственников помещений многоквартирного дома с даты первой регистрации права собственности на помещения в доме (02.04.2009).

С 02.04.2009 та часть территории исходного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302038:3, из которой впоследствии сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302038:1018, перешла в общую собственность собственников помещений многоквартирного дома, и администрация не вправе в дальнейшем распоряжаться данной территорией, а также утратила право на взыскание платы за пользование указанным земельным участком, который в действительности выбыл из муниципальной собственности и в силу закона поступил в частную собственность собственников помещений многоквартирного дома.

Решением Хостинского районного суда города Сочи от 08.04.2022 по делу N 2-1312/2022 (вступившим в законную силу 12.05.2022), истребованы из чужого незаконного владения ТСЖ "Королевский парк" нежилое здание "2 БКТП и РП" (кадастровый номер 23:49:0302032:1671) и нежилое здание "Хладоцентр" (кадастровый номер 23:49:0302032:1633) и на указанные объекты признано право общей долевой собственности за собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Сочи, ул. Курортный проспект, 105Б.

Данным решением установлено, что здание "2 БКТП и РП" (кадастровый номер 23:49:0302032:1671) и здание "Хладоцентр" (кадастровый номер 23:49:0302032:1633) являются объектами вспомогательного назначения, указаны в разрешении на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства "Жилой комплекс" от 12.01.2009 NRU 23309-300, необходимы для обслуживания многоквартирного дома, право общей долевой собственности на данные постройки возникло у собственников помещений многоквартирного дома с 12.01.2009.

Регистрация в ЕГРН права собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302038:1018 (дата регистрации: 10.09.2012) при рассматриваемых обстоятельствах не является безусловным основанием для взыскания с ТСЖ "Королевский парк" платы за пользование указанным земельным участком, поскольку данная регистрационная запись о праве собственности муниципального образования на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302038:1018 носит недостоверный характер и противоречит установленной законом принадлежности земельного участка к общему имуществу многоквартирного дома.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302038:1018 относится к общей собственности собственников помещений многоквартирного дома начиная с 2009 года независимо от государственной регистрации права общей собственности собственников помещений, что исключает взыскание администрацией платы за пользование данным земельным участком, несмотря на наличие регистрационной записи о праве собственности муниципального образования на него.

В связи с отсутствием правовых оснований для взыскания платы за пользование земельным участком, не могут быть взысканы и проценты за пользование чужими денежными средствами.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции оценке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании выше изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.07.2022 по делу N А32-51857/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.А. Маштакова

Судьи

Н.В. Ковалева Б.Т. Чотчаев