Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 26 сентября 2022 г. N 05АП-4593/22 по делу N А59-5388/2013

г. Владивосток

26 сентября 2022 г.

Дело N А59-5388/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 сентября 2022 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего А.В. Ветошкевич,

судей К.П. Засорина, М.Н. Гарбуза,

при ведении протокола секретарем судебного заседания В.А. Ячмень,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Керабян Ерануи Перчовны,

апелляционное производство N 05АП-4593/2022

на определение от 30.06.2022

судьи Ю.А. Караман

по заявлению Министерства сельского хозяйства Российской Федерации к Керобян Ерануи Перчовне, индивидуальному предпринимателю Но Сен Дюн, арбитражному управляющему ФГУП "Сахалинское" Кан Николаю Моисеевичу об оспаривании сделок должника и применении последствий недействительности сделок, об истребовании из чужого незаконного владения недвижимого имущества, о признании права отсутствующим, об аннулировании записей в ЕГРП,

по делу N А59-5388/2013 Арбитражного суда Сахалинской области

по заявлению Федерального государственного унитарного предприятия по воспроизводству и реализации сельскохозяйственных животных "Сахалинское" о признании его несостоятельным (банкротом),

при участии:

лица, участвующие в деле, не явились,

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда Сахалинской области от 09.01.2014 принято к производству заявление Федерального государственного унитарного предприятия по воспроизводству и реализации сельскохозяйственных животных "Сахалинское" (далее - ФГУП "Сахалинское", должник) о признании его несостоятельным (банкротом), возбуждено производство по делу о банкротстве должника.

Определением суда от 27.02.2014 в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Кан Николай Моисеевич.

Решением суда от 31.07.2017 ФГУП "Сахалинское" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Кан Н.М. (далее - конкурсный управляющий).

В рамках данного дела о банкротстве в суд 21.04.2022 поступило заявление Министерства сельского хозяйства Российской Федерации (далее - Минсельхоз России, заявитель), в котором заявлены следующие требования:

1. Признать незаконными сделки по передаче недвижимого имущества должника на основании восьми отдельных договоров, датированных 31.10.2017, заключенных конкурсным управляющим ФГУП "Сахалинское" Каном Н.М. и Керобян Ерануи Перчовной (далее - ответчик, апеллянт):

- договор купли-продажи недвижимого имущества, датированный 31.10.2017, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 65:01:0901014:32 (пристройка для быков);

- договор купли-продажи недвижимого имущества, датированный 31.10.2017, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 65:01:0901014:33 (здание для племенных быков);

- договор купли-продажи недвижимого имущества, датированный 31.10.2017, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 65:01:0901014:34 (лаборатория, манеж);

- договор купли-продажи недвижимого имущества, датированный 31.10.2017, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 65:01:0901014:36 (гараж);

- договор купли-продажи недвижимого имущества, датированный 31.10.2017, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 65:01:0901014:37 (хранилище для кормов);

- договор купли-продажи недвижимого имущества, датированный 31.10.2017, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 65:01:0901014:38 (напольный склад);

- договор купли-продажи недвижимого имущества, датированный 31.10.2017, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 65:01:0901014:39 (гараж N 2);

- договор купли-продажи недвижимого имущества, датированный 31.10.2017, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 65:01:0901014:551 (водозаборная скважина).

2. Признать отсутствующим право собственности Керобян Е.П. на объекты недвижимого имущества:

- с кадастровым номером 65:01:0901014:32 (пристройка для быков);

- с кадастровым номером 65:01:0901014:33 (здание для племенных быков);

- с кадастровым номером 65:01:0901014:38 (напольный склад).

3. Восстановить право собственности Российской Федерации на объекты недвижимого имущества:

- с кадастровым номером 65:01:0901014:32 (пристройка для быков);

- с кадастровым номером 65:01:0901014:33 (здание для племенных быков);

- с кадастровым номером 65:01:0901014:38 (напольный склад).

4. Обязать Керобян Е.П. возвратить ФГУП "Сахалинское" объекты недвижимого имущества:

- с кадастровым номером 65:01:0901014:32 (пристройка для быков);

- с кадастровым номером 65:01:0901014:33 (здание для племенных быков);

- с кадастровым номером 65:01:0901014:38 (напольный склад).

5. Признать недействительным договор от 21.01.2022 о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 61-21/ЗУ земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 10.11.2021, заключенный между конкурсным управляющим ФГУП "Сахалинское" Каном Н.М. и Керобян Е.П.

6. Восстановить ФГУП "Сахалинское" в правах арендатора по договору аренды N 61-21/ЗУ земельного участка, находящегося в федеральной собственности.

7. Истребовать из чужого незаконного владения Но Сен Дюн в собственность Российской Федерации объекты недвижимого имущества:

- с кадастровым номером 65:01:0901014:34 (лаборатория, манеж);

- с кадастровым номером 65:01:0901014:36 (гараж);

- с кадастровым номером 65:01:0901014:37 (хранилище для кормов)

- с кадастровым номером 65:01:0901014:39 (гараж N 2);

- с кадастровым номером 65:01:0901014:551 (водозаборная скважина).

8. Восстановить право хозяйственного ведения ФГУП "Сахалинское" и возвратить в конкурсную массу ФГУП "Сахалинское" объекты недвижимого имущества:

- с кадастровым номером 65:01:0901014:32 (пристройка для быков);

- с кадастровым номером 65:01:0901014:33 (здание для племенных быков);

- с кадастровым номером 65:01:0901014:38 (напольный склад);

- с кадастровым номером 65:01:0901014:34 (лаборатория, манеж);

- с кадастровым номером 65:01:0901014:36 (гараж);

- с кадастровым номером 65:01:0901014:37 (хранилище для кормов)

- с кадастровым номером 65:01:0901014:39 (гараж N 2);

- с кадастровым номером 65:01:0901014:551 (водозаборная скважина).

В качестве правового обоснование заявитель сослался на пункт 1 статьи 61.1, статью 61.8 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), статью 301 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также статью 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Рассмотрение заявления назначено на 25.05.2022, обособленному спору присвоен номер N А59-5388-15/2013.

Также Минсельхоз России в рамках настоящего дела о банкротстве обратилось в суд с жалобой на действия (бездействие) конкурсного управляющего ФГУП "Сахалинское" Кан Н.М., в которой с учетом уточнения просит:

1. признать несоответствующими закону действия (бездействие) конкурсного управляющего ФГУП "Сахалинское" Кана Н.М.;

1.1. при формировании конкурсной массы ФГУП "Сахалинское", проведении торгов по реализации имущественного комплекса должника, по заключению с Керобян Е.П. договора купли-продажи недвижимого имущества ФГУП "Сахалинское" от 31.10.2017, признанного впоследствии судом недействительным - включение в конкурсную массу должника, реализация на торгах, а также передача Керобян Е.П. по договору купли-продажи отсутствующего у должника права собственности на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0901014:3, (нарушение пункта 3 статьи 269 ГК РФ, пункта 2 статьи 39.9 ЗК РФ, пункта 1 статьи 131 Закона о банкротстве);

1.2. по уклонению от выполнения мероприятий, направленных на реализацию имущества должника, после признания 13.08.2020 судом недействительной сделкой договора купли-продажи недвижимого имущества от 31.10.2017, непроведение новой оценки имущественного комплекса должника, непроведение до настоящего времени новых торгов по реализации имущества ФГУП "Сахалинское" (нарушение пунктов 2, 3 статьи 129 Закона о банкротстве);

1.3. по непроведению собраний кредиторов ФГУП "Сахалинское" (в период с 25.12.2019 до 01.03.2022 проведено одно собрание кредиторов ФГУП "Сахалинское" - 05.11.2020) с установленной Законом о банкротстве периодичностью, и, соответственно, непредоставление за указанный период времени собранию кредиторов отчетов конкурсного управляющего о своей деятельности (нарушение абзаца третьего пункта 1 статьи 12, пункта 4 статьи 14, статьи 143 Закона о банкротстве);

1.4. по затягиванию процедуры конкурсного производства в отношении ФГУП "Сахалинское" (с 31.07.2014 по настоящее время) - процедура конкурсного производства была затянута на срок более чем семь лет (нарушение пункта 4 статьи 20.3, статьи 124 Закона о банкротстве);

1.5. по реализации объектов недвижимого имущества ФГУП "Сахалинское" на основании отдельных договоров по каждому объекту недвижимого имущества, а также по договору от 21.01.2022 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10.11.2021 в пользу Керобян Е.П. в обход установленного порядка без проведения его оценки и без проведения торгов (нарушение абзаца пятого пункта 1 статьи 126, статьи 130, пункта 3 статьи 129, пункта 3 статьи 139, статьи 179 Закона о банкротстве);

1.6. по предпочтительному удовлетворению требований одних кредиторов перед другими кредиторами - требования кредиторов третьей очереди ФНС России, АО "Комсомолец", ОАО "СКК", а также требования КП "ПТУ Правительства Сахалинской области", установленные судом за реестром требований кредиторов должника, погашены в размере 100%, при этом требования кредитора третьей очереди ОАО "Росагролизинг" погашены в размере 0% (нарушение пунктов 2 и 3 статьи 142 Закона о банкротстве);

1.7. по ненадлежащему исполнению обязанностей руководителя должника, выразившихся в непредоставлении в ПФР обязательной отчетности за 2019 год, что послужило основанием для привлечения ФГУП "Сахалинское" к предусмотренной законом ответственности и причинению убытков должнику в размере 5 ООО рублей (нарушение пунктов 2-2.2 статьи 11 Федерального закона от 01.04.1996 N 27-ФЗ "Об индивидуальном (персонифицированном) учете в системе обязательного пенсионного страхования", пункта 1 статьи 129 Закона о банкротстве).

2. Снизить в полном объеме размер вознаграждения арбитражного управляющего Кана Николая Моисеевича с учетом допущенных им нарушений, уклонения от исполнения возложенных на него обязанностей, а также причинения ущерба должнику и его кредиторам.

3. Отстранить арбитражного управляющего Кана Николая Моисеевича от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ФГУП "Сахалинское".

4. Применить в качестве последствий признания незаконными указанных выше сделок должника в виде:

аннулирования записей, внесенных в Единый государственный реестр недвижимости о праве собственности Керобян Е.П., в отношении объектов:

- с кадастровым номером 65:01:0901014:36 (гараж) - N 65:01:0901014:36-65/027/2021-42 от 28.12.2021;

- с кадастровым номером 65:01:0901014:39 (гараж N 2) - N 65:01:0901014:39-65/027/2021- 41 от 28.12.2021;

- с кадастровым номером 65:01:0901014:37 (хранилище для кормов) - N 65:01:0901014:37- 65/027/2021-41 от 28.12.2021;

- с кадастровым номером 65:01:0901014:551 (водозаборная скважина) N 65:01:0901014:551-65/027/2021-41 от 28.12.2021;

- с кадастровым номером 65:01:0901014:34 (лаборатория, манеж) - N 65:01:0901014:34- 65/027/2021-41 от 28.12.2021;

- с кадастровым номером 65:01:0901014:38 (напольный склад) - N 65:01:0901014:38- 65/027/2021-42 от 28.12.2021;

- с кадастровым номером 65:01:0901014:32 (пристройка для быков) - N 65:01:0901014:32- 65/027/2021-42 от 28.12.2021;

- с кадастровым номером 65:01:0901014:33 (здание для племенных быков) - N 65:01:0901014:33-65/027/2021-42 от 28.12.2021,

- аннулирования записей, внесенных в Единый государственный реестр недвижимости, в отношении объекта с кадастровым номером 65:01:0901014:3 (земельный участок под существующую производственную территорию предприятия):

- N 65:01:0901014:3-65/074/2022-47 от 26.01.2022;

- N 65:01:0901014:3-65/074/2022-48 от 26.01.2022.

Определением суда от 25.04.2022 выделены в отдельное производство требования Минсельхоза России:

1. Об аннулировании записей, внесенных в Единый государственный реестр недвижимости о праве собственности Керобян Е.П., в отношении объектов:

- с кадастровым номером 65:01:0901014:36 (гараж) - N 65:01:0901014:36-65/027/2021-42 от 28.12.2021;

- с кадастровым номером 65:01:0901014:39 (гараж N 2) - N 65:01:0901014:39-65/027/2021- 41 от 28.12.2021;

- с кадастровым номером 65:01:0901014:37 (хранилище для кормов) - N 65:01:0901014:37- 65/027/2021-41 от 28.12.2021;

- с кадастровым номером 65:01:0901014:551 (водозаборная скважина) N 65:01:0901014:551-65/027/2021-41 от 28.12.2021;

- с кадастровым номером 65:01:0901014:34 (лаборатория, манеж) - N 65:01:0901014:34- 65/027/2021-41 от 28.12.2021;

- с кадастровым номером 65:01:0901014:38 (напольный склад) - N 65:01:0901014:38- 65/027/2021-42 от 28.12.2021;

- с кадастровым номером 65:01:0901014:32 (пристройка для быков) - N 65:01:0901014:32- 65/027/2021-42 от 28.12.2021;

- с кадастровым номером 65:01:0901014:33 (здание для племенных быков) - N 65:01:0901014:33-65/027/2021-42 от 28.12.2021,

2. аннулировании записей, внесенных в Единый государственный реестр недвижимости, в отношении объекта с кадастровым номером 65:01:0901014:3 (земельный участок под существующую производственную территорию предприятия): N 65:01:0901014:3-65/074/2022-47 от 26.01.2022; N 65:01:0901014:3-65/074/2022-48 от 26.01.2022.

Судебное заседание по выделенному требованию отложено для совместного рассмотрения с требованием Минсельхоз России об оспаривании сделок должника на 25.05.2022.

По результатам совместного рассмотрения указанных заявлений Арбитражный суд Сахалинской области определением от 30.06.2022 признал их подлежащими удовлетворению частично, а именно признал недействительными заключенные между должником и Керобян Е.П. договоры купли-продажи от 31.10.2017 следующих объектов недвижимости, расположенных по адресу Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск ул. Дружбы, д. 120:

- гараж, площадью 252 кв. м, с кадастровым номером 65:01:0901014:36, назначение нежилое, количество этажей 1;

- хранилище для кормов, площадью 508,6 кв. м, с кадастровым номером 65:01:0901014:37, назначение нежилое, количество этажей 1;

- пристройка для быков, площадью 528 кв. м, с кадастровым номером 65:01:0901014:32, назначение нежилое, количество этажей 1;

- лаборатория, манеж, площадью 330,5 кв. м, с кадастровым номером 65:01:09010114:34, назначение нежилое, количество этажей 1;

- напольный склад, площадью 231,4 кв. м, с кадастровым номером 65:01:0901014:38, назначение нежилое, количество этажей 1;

- водозаборная скважина, назначение нежилое, производственное сооружение, глубина 60 и., с кадастровым номером 65:01:0901014:551, количество этажей 1;

- здание для племенных быков, площадью 498 кв. м, с кадастровым номером 65:01:0901014:33, назначение нежилое, количество этажей 1;

- гараж N 2, площадью 274,9 кв. м, с кадастровым номером 65:01:09010114:39, назначение нежилое, количество этажей 1;

В порядке применения последствий недействительности сделок суд возложил на Керобян Е.П. обязанность возвратить должнику объекты недвижимости:

- пристройку для быков, площадью 528 кв. м, с кадастровым номером 65:01:0901014:32, назначение нежилое, количество этажей 1;

- напольный склад, площадью 231,4 кв. м, с кадастровым номером 65:01:0901014:38, назначение нежилое, количество этажей 1;

- здание для племенных быков, площадью 498 кв. м, с кадастровым номером 65:01:0901014:33, назначение нежилое, количество этажей 1;

Взыскал с ФГУП "Сахалинское" в пользу Керобян Е.П. денежные средства в общей сумме 11 509 382 рубля.

Признал недействительным договор от 21.01.2022, заключенный между должником и Керобян Е.П. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 10.11.2021 N 61-21/ЗУ.

В порядке применения последствий недействительности договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.01.2022 восстановил права и обязанности ФГУП "Сахалинское" по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 10.11.2021 N 61-21/ЗУ.

Истребовал из незаконного владения Но Сен Дюн в пользу ФГУП "Сахалинское" принадлежащие должнику на праве хозяйственного ведения следующие объекты недвижимости, расположенные по адресу Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск ул. Дружбы, д. 120:

- гараж, площадью 252 кв. м, с кадастровым номером 65:01:0901014:36, назначение нежилое, количество этажей 1;

- хранилище для кормов, площадью 508,6 кв. м, с кадастровым номером 65:01:0901014:37, назначение нежилое, количество этажей 1;

- лаборатория, манеж, площадью 330,5 кв. м, с кадастровым номером 65:01:09010114:34, назначение нежилое, количество этажей 1;

- водозаборная скважина, назначение нежилое, производственное сооружение, глубина 60 и., с кадастровым номером 65:01:0901014:551, количество этажей 1;

- гараж N 2, площадью 274,9 кв. м, с кадастровым номером 65:01:09010114:39, назначение нежилое, количество этажей 1.

В удовлетворении заявления в остальной части отказано.

Также суд в порядке распределения судебных расходов по уплате государственной пошлины по заявлению взыскал в доход федерального бюджета с Керобян Е.П. и ФГУП "Сахалинское" по 27 000 рублей, с Но Сен Дюн 6 000 рублей.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Керобян Е.П. обратилась в апелляционный суд с жалобой, в которой просила его отменить, снять обременение на все объекты недвижимого имущества, в силу того, что не имеется претензии по их регистрации. Доводы апеллянта сводятся к тому, что оспариваемые договоры купли-продажи в отношении каждого объекта должника в отдельности заключены с целью регистрации прав на спорное имущество в Едином государственном реестре недвижимости, так как по пояснениям работников Управления Росреестра по Сахалинской области программа не может регистрировать единую сделку купли-продажи предприятия (ФГУП "Сахалинское") от 31.07.2017. В этой связи единый договор был разделен на оспариваемые договоры купли-продажи, права на объекты по которым зарегистрированы в ЕГРН за Керобян Е.П.

Через канцелярию суда от Минсельхоза России, конкурсного управляющего поступили письменные отзывы на апелляционную жалобу, которые в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) приобщены к материалам дела.

Также от конкурсного управляющего поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства по причине невозможности обеспечения явки в судебное заседание в связи с болезнью.

Судебная коллегия, руководствуясь статьями 158, 159 АПК РФ определила в удовлетворении заявленного ходатайства отказать, поскольку данные обстоятельства не создают безусловных препятствий для рассмотрения апелляционной жалобы по существу применительно к статье 158 АПК РФ.

Представители лиц, участвующих в деле о банкротстве и в арбитражном процессе по делу о банкротстве, надлежаще извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе с учетом публикации необходимой информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, в заседание арбитражного суда апелляционной инстанции не явились. Апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие по правилам статьи 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены Пятым арбитражным апелляционным судом в порядке и пределах, установленных статьями 268-272 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, ФГУП "Сахалинское" принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок общей площадью 180 951 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственный, адрес объекта: Россия, 693021, Южно-Сахалинск, ул. Дружбы, д. 120, кадастровый номер: 65:01:0901014:0003, на основании государственного акта на право пользования землей от 05.04.1992 N 285; постановления мэра города Южно-Сахалинска от 23.07.2004 N 1381, о чем в ЕГРП внесена запись регистрации N 65-01-5/2004-858.

На указанном земельном участке расположены и принадлежат предприятию на праве хозяйственного ведения, о чем имеются записи в ЕГРП:

- гараж;

- хранилище для кормов;

- пристройка для быков;

- лаборатория, манеж;

- напольный склад;

- водозаборная скважина;

- здание для племенных быков;

- гараж N 2.

В процессе проведения мероприятий конкурсного производства управляющим выявлено и включено в конкурсную массу принадлежащее предприятию недвижимое имущество, находящееся по адресу: г. Южно-Сахалинск, п/р Луговое, ул. Дружбы, 120, в том числе земельный участок.

В рамках конкурсного производства проведена оценка рыночной стоимости указанных объектов недвижимости, размер которой согласно отчету ООО "ОРСИ" от 11.05.2016 N 16.01-20 составил 103 877 000 рублей.

На очередном собрании кредиторов, оформленном протоколом от 25.08.2017, принято решение об утверждении положения о продаже имущества предприятия, а именно в виде имущественного комплекса (единым лотом) на открытых торгах в виде аукциона.

Поскольку торги дважды не состоялись, решением собрания кредиторов от 25.01.2017 изменена форма продажи недвижимого имущества путем публичного предложения.

По итогам проведения повторных публичных торгов, оформленных протоколом от 27.10.2017, ввиду поступления единственной заявки по лоту победителем признан участник Керобян Е.П. с ценой предложения 35 909 240 рублей.

Между предприятием в лице конкурсного управляющего Кана Н.М. (продавец) и гражданкой Керобян Е.П. (покупатель) 31.10.2017 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с предметом которого продавец обязуется продать, а покупатель оплатить и принять в собственность указанные выше объекты недвижимости.

Согласно пункту 2.1 договора общая стоимость недвижимости установлена в размере 36 000 000 рублей, из которых 20 260 115 рублей цена за земельный участок, 1 133 610 рублей - за гараж, 780 462 рубля - за хранилище для кормов, 4 230 503 рубля - за пристройку для быков, 3 371 372 рубля - за лабораторию, манеж, 466 128 рублей - за напольный склад, 108 475 рублей - за водозаборную скважину, 3 714 123 рубля - за здание для племенных быков и 1 935 212 рублей - за гараж N 2.

В пункте 3.1 договора стороны согласовали обязательство покупателя оплатить приобретаемые объекты недвижимости после государственной регистрации права собственности и получения документов, подтверждающих данное право на объекты недвижимости. Из пункта 3.3 договора следует, что по соглашению сторон в соответствии со статьей 488 ГК РФ объекты недвижимости считаются находящимися в залоге у продавца до исполнения покупателем его обязанности по оплате.

Передача и приемка объектов недвижимости состоялась по передаточному акту 31.10.2017.

В целях государственной регистрации права собственности (перехода права собственности) стороны договора 20.12.2018 подали в Управление Росреестра по Сахалинской области соответствующие заявления применительно к каждому объекту, а также заявления о регистрации ипотеки в силу закона.

По результатам правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов, регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию перехода права и ограничений прав сроком до 16.04.2019, о чем Управление известило предприятие уведомлениями от 16.01.2019 применительно к каждому объекту.

Полагая, что оспариваемый договор от 31.10.2017 является недействительным, ТУ Росимущества в Сахалинской области обратилось в Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области с иском к ФГУП "Сахалинское" и Керобян Е.П. об оспаривании данного договора.

Установив, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 31.10.2017 подписан по итогам торгов, проведенных в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФГУП "Сахалинское", Сахалинский городской суд Сахалинской области определением от 01.11.2019 передал гражданское дело N 2-3748/2019 по подсудности в Арбитражный суд Сахалинской области.

Арбитражный суд Сахалинской области после поступления материалов дела N 2-3748/2019 определением от 09.12.2019 принял к производству в рамках дела о банкротстве предприятия заявление ТУ Росимущества в Сахалинской области к ФГУП "Сахалинское" и Керобян Е.П. о признании договора купли-продажи от 31.10.2017 недействительным и применении последствий недействительности сделки.

Определением суда от 17.03.2020 заявление удовлетворено частично, признаны недействительными в силу ничтожности пункт 1.1.1 (полностью) и пункт 2.1 (в части цены за земельный участок) договора купли-продажи недвижимого имущества от 31.10.2017, подписанного между ФГУП "Сахалинское" и Керобян Е.П. В порядке применения последствий недействительности сделки суд возложил на Керобян Е.П. обязанность возвратить ФГУП "Сахалинское" земельный участок площадью 180 951 кв. м с кадастровым номером: 65:01:0901014:3, почтовый адрес ориентира: г. Южно-Сахалинск, ул. Дружбы, д. 120, по восточной стороне ул. Дружбы. В удовлетворении заявления в остальной части отказано.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2020, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 02.11.2020 определение от 17.03.2020 изменено, договор купли-продажи недвижимого имущества от 31.10.2017, подписанный между Керобян Е.П. и ФГУП "Сахалинское", признан недействительным полностью. Применены последствия недействительности сделки в виде обязания Керобян Е.П. возвратить предприятию объекты недвижимого имущества, переданные по сделке.

Судом апелляционной инстанции указано, что право постоянного (бессрочного пользования) земельным участком не подлежало реализации на торгах, поскольку распоряжение таким правом согласно пункту 3 статьи 269 ГК РФ запрещено, в то же время такое право могло быть переоформлено на право аренды при наличии соответствующего решения собрания кредиторов должника и выставлено на торги в составе имущественного комплекса сельскохозяйственного предприятия.

Поскольку в рассматриваемом случае на открытых торгах в виде аукциона осуществлена продажа принадлежащего ФГУП "Сахалинское" имущественного комплекса, в который, в нарушение пункта 3 статьи 269 ГК РФ, входило право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, заключенный по результатам торгов договор купли-продажи следует признать недействительным (ничтожным) полностью, так как имущество (земельный участок и находящиеся на нем строения) выставлялось на продажу единым лотом.

31.10.2017 конкурсный управляющий ФГУП "Сахалинское" и Керобян Е.П. заключили договоры купли-продажи в отношении каждого объекта недвижимости, в частности: гаража, хранилища для кормов, пристройки для быков, лаборатории, манежа, напольного склада, водозаборной скважины, здания для племенных быков, гаража N 2.

В отношении земельного участка, который принадлежал ФГУП "Сахалинское" на праве постоянного бессрочного пользования, 10.11.2021 между ТУ Росимущество по Сахалинской области и ФГУП "Сахалинское" заключен договор аренды N 61-21/ЗУ земельного участка, находящегося в федеральной собственности.

21.01.2022 между ФГУП "Сахалинское" и Керобян Е.П. заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10.11.2021 N 61-21/ЗУ.

По актам приема-передачи от 31.10.2017 объекты переданы Керобян Е.П.

Соответствующие права на спорные объекты недвижимости зарегистрированы за Керобян Е.П. в ЕГРП 28.12.2021, а на земельный участок 26.01.2022.

Далее, 31.01.2022 между Керобян Е.П. и Но Сен Дюн заключен договор купли-продажи в отношении следующих объектов недвижимости: гаража, хранилища для кормов, лаборатории, манежа, водозаборной скважины, гаража N 2.

Право собственности на данные объекты 10.02.2022 зарегистрировано в ЕГРП за Но Сен Дюн.

03.02.2022 между Керобян Е.П. и Но Сен Дюн заключен договор купли-продажи в отношении здания для племенных быков, напольного склада.

В связи с принятием судом обеспечительных мер, регистрация права собственности на данные объекты за Но Сен Дюн не производилась, в ЕГРП собственником этих двух объектов значится Керобян Е.П.

Полагая, что договоры купли-продажи от 31.10.2017, заключенные между ФГУП "Сахалинское" и Керобян Е.П. являются притворными, совершены с целью прикрыть ничтожную сделку - договор купли-продажи недвижимого имущества от 31.10.2017, признанный судом недействительным, совершены в обход требований статей 110, 139 Закона о банкротстве, без проведения торгов, Минсельхоз России, как один из участников ФГУП "Сахалинское", обратилось в суд с настоящими требованиями.

Повторно исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзывов на жалобу, арбитражный суд апелляционной инстанции признает выводы суда первой инстанции о частичном удовлетворении заявленных требований соответствующими действующему законодательству и обстоятельствам дела, а доводы апеллянта - подлежащими отклонению в силу следующего.

Устанавливая право Минсельхоза России на подачу данного заявления, суд первой инстанции верно исходил из того, что в отсутствие действующих органов управления должника, сформированных по корпоративным правилам, представитель учредителей (участников) не может быть лишен права защищать интересы должника как стороны договора в случае их нарушения другим субъектом, представляющим должника, например конкурсным управляющим, заключившим от имени должника ничтожную сделку. Представителю учредителей (участников) должника должна быть предоставлена возможность оспорить соответствующую сделку и потребовать применения последствий ее недействительности (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2016 N 305-ЭС15-6515 по делу N А41-2099/2011).

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц Министерство сельского хозяйства России и Федеральное агентство по управлению государственным имуществом обладают равными правами учредителей (участников) ФГУП "Сахалинское", что препятствует избранию единого представителя учредителей (участников) должника.

Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016) открытие конкурсного производства наделяет представителей учредителей (участников) должника правами лиц, участвующих в деле (пункт 3 статьи 126 Закона о банкротстве), что позволяет им реализовывать предусмотренные законом процессуальные возможности. В такой ситуации отсутствие у обратившегося в суд участника должника статуса представителя участников должника не должно препятствовать реализации его права на судебную защиту.

Законный интерес должника и его учредителей (участников) состоит в наиболее полном и справедливом погашении долгов (пункт 13 Обзора судебной практики по вопросам, связанным с участием уполномоченных органов в делах о банкротстве и применяемых в этих делах процедурах банкротства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 20.12.2016).

При этом Минсельхоз России, являясь государственным органом, учредителем должника и лицом, осуществляющим полномочия собственника имущества должника - унитарного предприятия, имеет основанный на законе интерес в реализации имущества последнего, как в строгом соответствии с требованиями действующего законодательства, так и по наиболее высокой цене, так как оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество передается в соответствии со статьей 63 ГК РФ его учредителям (участникам), в данном случае - в казну Российской Федерации.

Ввиду изложенного заявитель является правомочным лицом на предъявление рассматриваемых требований.

Согласно пункту 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве Сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с ГК РФ, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" требование о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, проведенных в период до завершения дела о банкротстве, подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве, поскольку торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В силу положений статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае, если кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Положения статьи 449 ГК РФ не исключают возможность самостоятельного оспаривания заключенных на торгах сделок по иным основаниям, не связанным с нарушениями процедурного характера.

Не обжалуя торги, заинтересованное лицо вправе предъявить требования о признании недействительной сделки, совершенной по результатам торгов, только в том случае, если основаниями недействительности сделки явились нарушения, не относящиеся к процедуре подготовки и проведения торгов.

В этой связи, доводы ответчиков о том, что оспариваемые договоры купли-продажи, заключенные между ФГУП "Сахалинское" и Керобян Е.И. в отношении каждого объекта, являются законными, поскольку заключены по результатам торгов, которые не признавались судом недействительными, судом отклоняются как несостоятельные.

Как указывалось выше, на торги были выставлены спорные объекты недвижимости единым лотом, в состав которого вошел земельный участок, принадлежащий должнику на праве постоянного (бессрочного) пользования, что прямо противоречит установленному пунктом 3 статьи 269 ГК РФ запрету, следовательно, такие торги при явном нарушении требований закона нельзя признать легитимными, независимо от их оспаривания в судебном порядке, соответственно и совершенные по результатам этих торгов сделки.

Заключив 31.10.2017 договоры купли-продажи в отношении каждого спорного объекта, конкурсный управляющий Кан Н.М. и Керобян Е.П. не учли, что на торги был выставлен имущественный комплекс ФГУП "Сахалинское" вместе с земельным участком, принадлежащим должнику на праве постоянного (бессрочного) пользования, а не каждый объект в отдельности, равным образом проводилась оценка данного комплекса с указанным правом на земельный участок, было согласовано заключение об оценке ТУ Росимущества по Сахалинской области и на собрании кредиторов утверждено соответствующее Положение.

При этом, признавая договор купли-продажи объектов недвижимости от 31.10.2017 недействительным, суд апелляционной инстанции указал, что поскольку ФГУП "Сахалинское" является сельскохозяйственной организацией, особенности банкротства должника регулируются параграфом 3 главы IX Закона о банкротстве, согласно которому установлен определенный порядок реализации имущества должника.

С целью сохранения целевого использования земель сельскохозяйственного назначения пунктом 1 статьи 179 Закона о банкротстве предусмотрена особенность порядка продажи имущества должника - сельскохозяйственной организации, состоящая в том, что на первые торги по продаже имущества арбитражный управляющий должен выставить предприятие должника.

Для целей Закона о банкротстве под предприятием должника понимается имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности (пункт 1 статьи 110 Закона о банкротстве).

При продаже предприятия отчуждаются все виды имущества, предназначенного для осуществления предпринимательской деятельности, в том числе земельные участки, здания, строения, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, а также права на средства индивидуализации должника, его продукцию (работы, услуги) (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), другие принадлежащие должнику исключительные права, за исключением прав и обязанностей, которые не могут быть переданы другим лицам (пункт 1 статьи 110 Закона о банкротстве). Аналогичное определение предприятия как объекта прав содержится в статье 132 ГК РФ.

Также правилами пункта 1 статьи 179 Закона о банкротстве установлено, что в случае, если предприятие должника - сельскохозяйственной организации не было продано на торгах, арбитражный управляющий должен выставить на торги единым лотом имущество должника - сельскохозяйственной организации, которое используется в целях производства сельскохозяйственной продукции, ее хранения, переработки, реализации (далее - производственно-технологический комплекс должника - сельскохозяйственной организации).

Продажа предприятия или выставленного на торги единым лотом производственно-технологического комплекса должника - сельскохозяйственной организации осуществляется в порядке, установленном пунктами 4 - 19 статьи 110 Закона о банкротстве. В случае если предприятие должника не было продано на торгах, продажа имущества должника осуществляется в соответствии со статьей 111 Закона о банкротстве, то есть по частям.

В пункте 4 статьи 177 Закона о банкротстве закреплено, что при признании сельскохозяйственной организации банкротом земельные участки могут отчуждаться или переходить к другому лицу, Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 131 Закона о банкротстве, определяющему понятие "конкурсная масса", все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Пунктом 2 данной статьи определен перечень имущества, подлежащего исключению из конкурсной массы: это имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также иное предусмотренное Законом о банкротстве имущество.

Земельные участки, находящиеся на праве постоянного (бессрочного) пользования, к имуществу, подлежащему исключению из конкурсной массы, законом не отнесены.

Таким образом, в формируемый в целях осуществления сельскохозяйственной деятельности имущественный комплекс для передачи его на торги для продажи сельскохозяйственного предприятия могут входить все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, а также имущественные права на них, в том числе право аренды и право постоянного (бессрочного) пользования землей. При этом включение любого имущества в имущественный комплекс сельскохозяйственной организации - банкрота обусловлено предназначением его для целей сельскохозяйственного производства или производства и переработки сельскохозяйственной продукции и в первую очередь земельных участков, поскольку сельскохозяйственное предприятие не может осуществлять деятельность в отсутствие земли сельскохозяйственного назначения.

В силу пункта 1 статьи 559 ГК РФ по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (статья 132), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Покупатель сельскохозяйственного предприятия имеет право на приобретение в аренду земельного участка под всем принадлежащим ему имущественным комплексом, в том числе под той его частью, на которой не расположены объекты, обладающие признаками недвижимого имущества.

С учетом приведенных норм гражданского, земельного законодательства и законодательства о банкротстве, в целях продажи сельскохозяйственного государственного предприятия-банкрота, как имущественного комплекса по правилам статьи 179 Закона о банкротстве, право постоянного бессрочного пользования такого государственного предприятия на земельные участки, в том числе из земель сельскохозяйственного назначения, входящие в состав имущественного комплекса, в том числе занятые объектами недвижимости, закрепленными за должником на праве хозяйственного ведения, может быть переоформлено на право аренды при наличии решения собрания кредиторов должника. При продаже имущественного комплекса должника на торгах право аренды на такие участки перейдет к покупателю.

Право постоянного (бессрочного пользования) земельным участком могло быть переоформлено на право аренды при наличии соответствующего решения собрания кредиторов должника и выставлено на торги в составе имущественного комплекса сельскохозяйственного предприятия.

Как указывалось выше, в отношении земельного участка, который принадлежал ФГУП "Сахалинское" на праве постоянного бессрочного пользования (после заключения 31.10.2017 оспариваемых договоров) 10.11.2021 между ТУ Росимущество по Сахалинской области и ФГУП "Сахалинское" заключен договор аренды N 61-21/ЗУ земельного участка, находящегося в федеральной собственности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 139 Закона о банкротстве продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 этого закона, с учетом особенностей, установленных указанной статьей.

Верховный Суд Российской Федерации в абзаце 10 пункта 18 Обзора судебной практики N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020 указал, что Законом о банкротстве установлено, что имущество должника-банкрота (за редким исключением) может быть реализовано только на торгах (п. 1 ст. 126 и п. 3 ст. 139, п. 3 ст. 213.26 Закона о банкротстве).

В нарушение требований ст. ст. 110, 139, 179 Закона о банкротстве с учетом права аренды на земельный участок, оценка имущественного комплекса ФГУП "Сахалинское" не проводилась, положение о порядке продажи имущества собранию кредиторов не представлялось и не утверждалось; новые торги по реализации объектов недвижимости не проводились.

Тот факт, что оспариваемые договоры купли-продажи от 31.10.2017 в отношении каждого объекта были заключены ответчиками в связи с невозможностью по техническим причинам осуществить государственную регистрацию прав по одному договору на все объекты, не влечет действительность сделки, совершенной по результатам незаконных торгов и без проведения новых торгов по продаже имущественного комплекса предприятия с учетом наличия у предприятия права аренды на спорный земельный участок.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оспариваемые договоры купли-продажи от 31.10.2017, заключенные между ФГУП "Сахалинское" и Керобян Е.П. в отношении каждого объекта недвижимости, совершены формально с целью осуществления регистрации прав Керобян Е.П. на спорные объекты, являются не самостоятельными сделками, порождающими определенные последствия, а следствием заключенного по результатам торгов договора купли-продажи, признанного судом ничтожным.

Признание ничтожным договора купли-продажи недвижимости от 31.10.2017 на все объекты, заключенного с Керобян Е.П. по результатам проведения торгов имущества ФГУП "Сахалинское", свидетельствует о порочности и самих торгов, в связи с чем, после переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок на право аренды, реализация имущественного комплекса должника должна была быть произведена путем проведения новых торгов в установленном ст. ст. 110, 139, 179 Закона о банкротстве порядке.

Вместе с тем, в обход данного порядка Керобян Е.П. приобретено право собственности на данные объекты по договорам купли-продажи, заключенным 31.10.2017 после проведения торгов, по результатам которых уже был заключен договор, признанный судом недействительным. При этом возможность многократного заключения договоров по итогам состоявшихся торгов в различной интерпретации (в данном случае в отношении всего комплекса либо отдельно по каждому объекту, с правами на земельный участок либо в отсутствие прав) законом не предусмотрена.

Применительно к настоящей ситуации, на торгах реализовывалось конкретное имущество ФГУП "Сахалинское", по итогам торгов заключен договор купли-продажи, который впоследствии признан недействительным по мотиву того, что в состав имущества включено право на земельный участок, реализация которого запрещена, следовательно, невозможна и реализация находящихся на нем объектов недвижимости, а не в связи с тем, что имущество подлежало продаже отдельными лотами, а не единым имущественным комплексом.

Как указывалось выше оценка имущественного комплекса в целом, включая право аренды на земельный участок, не проводилась, тем не менее, наличие у должника такого права не только влияет на рыночную стоимость спорных объектов недвижимости, но и является более привлекательным для потенциальных покупателей нежели приобретение объектов, находящихся на земельном участке, принадлежащем должнику на праве постоянного бессрочного пользования, распоряжение которым согласно пункту 3 статьи 269 ГК РФ запрещено. В этой связи передача объектов недвижимости по оспариваемым договорам Керобян Е.П. без проведения торгов может свидетельствовать о причинении вреда кредиторам, о приобретении спорных объектов по заниженной цене в связи с изменившимися обстоятельствами и переоформлением прав на земельный участок.

С учетом установленных по делу обстоятельств, судебная коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что оспариваемые договоры купли-продажи от 31.10.2017, заключенные с Керобян Е.П. в отношении каждого объекта недвижимости, являются недействительными, заключены формально, направлены исключительно на фактическое исполнение договора купли-продажи от 31.10.2017, признанного в судебном порядке ничтожной сделкой, а значит также ничтожны и не порождают никаких правовых последствий.

Поскольку право аренды на земельный участок передано Керобян Е.П. по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 10.11.2021 N 61-21/ЗУ в обход конкурентных процедур, без проведения торгов, то есть с нарушением ст. 110, 139 Закона о банкротстве, данный договор также признается судом недействительным. При этом оплата за уступленное право аренды Керобян Е.П. не произведена до настоящего времени, что свидетельствует о получении в аренду земельного участка безвозмездно.

На основании вышеизложенного, договоры купли-продажи от 31.10.2017 и договор о передаче прав по договору аренды от 21.01.2022 признаются судом недействительными в силу ничтожности, следовательно, оснований для признания их недействительными по специальным правилам статьи 61.1, пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве не имеется.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу части 1 статьи 61.6 Закона о банкротстве все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с главой III.1 Закона о банкротстве, подлежит возврату в конкурсную массу.

Применяя последствия недействительности сделки, суд преследует цель приведения сторон данной сделки в первоначальное положение, которое существовало до ее совершения.

Как указывалось ранее, приобретенные Керобян Е.П. объекты недвижимости были реализованы Но Сен Дюн, на часть из которых за Но Сен Дюн зарегистрировано в установленном порядке право собственности в ЕГРП.

В этой связи суд первой инстанции, учитывая правила статьи 551 ГК РФ, разъяснения пункта 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и применяя последствия недействительности договоров купли-продажи от 31.10.2017 правомерно возложил на Керобян Е.П. обязанность возвратить ФГУП "Сахалинское" следующие объекты недвижимости: пристройку для быков, напольный склад, здание для племенных быков.

Также суд первой инстанции, приняв во внимание, что Керобян Е.П. по спорным договорам произвела оплату в общей сумме 11 509 382 рубля, посчитал возможным взыскать данные денежные средства с должника в пользу Керобян Е.П.

Между тем, судом первой инстанции не учтено, что в отношении ФГУП "Сахалинское" открыта процедура банкротства - конкурсное производство, следовательно, оплаченные покупателем суммы не подлежат взысканию с должника, в данном случае подлежит восстановлению право требования Керобян Е.П. к ФГУП "Сахалинское" суммы в размере 11 509 382 рубля с учетом разъяснений, предусмотренных пунктом 29.5 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

В порядке применения последствий недействительности договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.01.2022 суд первой инстанции правомерно восстановил права и обязанности ФГУП "Сахалинское" по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 10.11.2021 N 61-21/ЗУ.

Рассматривая требования заявителя об истребовании у Но Сен Дюн объектов недвижимости, суд первой инстанции обоснованно руководствовался разъяснениями, содержащимися в пункте 16 постановления ВАС РФ N 63, и исходил из того, что Но Сен Дюн зарегистрирован в г. Южно-Сахалинске, следовательно, независимо от статуса Но Сен Дюн (гражданин или индивидуальный предприниматель), требование об истребовании объектов недвижимости из незаконного владению данного ответчика вопреки его доводам правомерно предъявлены Минсельхоз России в рамках настоящего дела о несостоятельности (банкротстве) ФГУП "Сахалинское".

Согласно статье 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии со ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Как разъяснено в пунктах 38, 39 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Материалы дела не содержат данных о том, что в отношении спорных объектов недвижимости собственник имущества ФГУП "Сахалинское" выразил свою волю на реализацию объектов в пользу Керобян Е.П. по оспариваемым договорам купли-продажи от 31.10.2017, напротив, из объяснений Минсельхоз России и ТУ Росимущества по Сахалинское области следует обратное.

Но Сен Дюн, ссылаясь на то, что является добросовестным приобретателем, указывает, что в полном объеме произвел расчет за спорные объекты, а также на отсутствие каких-либо признаков аффилированности и заинтересованности Керобян Е.П. и Но Сен Дюн.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 37 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя.

При этом в качестве доказательств Но Сен Дюн представлена только расписка от 17.02.2022 о передаче Керобян Е.П. денежных средств в сумме 829 131 руб., что многократно ниже стоимости приобретенных Но Сен Дюн объектов. Из условий договоров купли-продажи, заключенных между Керобян Е.П. и Но Сен Дюн следует, что оплата за объекты недвижимости произведена в полном объеме, однако суду не представлены доказательства финансовых возможностей Но Сен Дюн передать Керобян Е.П. такую сумму денег (более 11 млн. руб.), равно как и саму передачу денежных средств.

Помимо данных обстоятельств, независимо от наличия (отсутствия) признаков аффилированности либо заинтересованности сторон, Но Сен Дюн не предпринял должных мер к проверке прав Керобян Е.П. на отчуждение спорных объектов, не проявил должной осмотрительности и не провел дополнительной проверки юридической судьбы объектов, в отношении которых длительное время в ЕГРП содержались сведения о запрете регистрации прав; открытой и доступной является информация о признании ничтожным заключенного между Керобян Е.П. и ФГУП "Сахалинское" договора купли-продажи объектов по результатам проведенных торгов. Стоимость объектов недвижимости, определенная в договорах купли-продажи от 31.10.2017, заключенных между ФГУП "Сахалинское" и Керобян Е.П. полностью соответствует стоимости, указанной в договорах купли-продажи, заключенных между Керобян Е.П. и Но Сен Дюн, в этой связи экономический смысл заключения Керобян Е.П. сделок с Но Сен Дюн по цене приобретения объектов у ФГУП "Сахалинское" не раскрыт, ссылки на договор о сотрудничестве судом не принимаются во внимание, поскольку данный договор вообще не содержит никаких условий, касающихся спорных объектов недвижимости; сомнения в добросовестности приобретателя спорных объектов вызывает и быстрая перепродажа объектов в течение 30 дней.

Учитывая специфичность спорных объектов недвижимости сельскохозяйственного назначения, цель приобретения этих объектов Но Сен Дюн как физическим лицом также не раскрыта.

Ввиду изложенного, Но Сен Дюн не может быть признан добросовестным приобретателем спорных объектов, в связи с чем, требования Минсельхоз России об истребовании из владению ответчика следующих объектов: гараж, хранилище для кормов, лаборатория, манеж, водозаборная скважина, назначение нежилое, гараж N 2 правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

В пункте 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Поскольку судом признаны недействительными сделками договоры купли-продажи объектов недвижимости от 31.10.2017 и договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 21.2022, на основании которых в ЕГРП внесены записи о правах Керобян Е.П., и применены последствия недействительности сделок, а также истребовано у Но Сен Дюн спорное имущество, права на которые зарегистрированы в реестре прав, настоящий судебный акт будет являться основанием для корректировки реестра и внесения в него соответствующих сведений о правах ФГУП "Сахалинское". Тем самым в полной мере восстановлены права ФГУП "Сахалинское" на спорные объекты, стороны приведены в первоначальное положение.

В этой связи, не имеется оснований для удовлетворения требований Минсельхоз России о восстановлении права собственности Российской Федерации на спорные объекты, о признании отсутствующим прав Керобян Е.П. на эти объекты, о восстановлении права хозяйственного ведения ФГУП "Сахалинское", об аннулировании записей в ЕГРП.

Возможность оспаривания прав путем заявления требования об аннулировании (исключении) записи о государственной регистрации права из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним действующим законодательством не предусмотрена.

С учетом изложенного, доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции, не опровергают выводы суда по существу спора, не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении заявления.

Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Однако, установленные апелляционным судом обстоятельства относительно невозможности применения последствий недействительности сделок путем взыскания с должника в пользу Керобян Е.П. 11 509 382 рубля, влекут изменение обжалуемого определения суда первой инстанции.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 258, 266-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Сахалинской области от 30.06.2022 по делу N А59-5388/2013 изменить.

Заявление удовлетворить частично.

Признать недействительными заключенные между Федеральным государственным унитарным предприятием по воспроизводству и реализации сельскохозяйственных животных "Сахалинское" и Керобян Ерануи Перчовной договоры купли-продажи от 31.10.2017 следующих объектов недвижимости, расположенных по адресу Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск ул. Дружбы, д. 120:

- гараж, площадью 252 кв. м, с кадастровым номером 65:01:0901014:36, назначение нежилое, количество этажей 1;

- хранилище для кормов, площадью 508,6 кв. м, с кадастровым номером 65:01:0901014:37, назначение нежилое, количество этажей 1;

- пристройка для быков, площадью 528 кв. м, с кадастровым номером 65:01:0901014:32, назначение нежилое, количество этажей 1;

- лаборатория, манеж, площадью 330,5 кв. м, с кадастровым номером 65:01:09010114:34, назначение нежилое, количество этажей 1;

- напольный склад, площадью 231,4 кв. м, с кадастровым номером 65:01:0901014:38, назначение нежилое, количество этажей 1;

- водозаборная скважина, назначение нежилое, производственное сооружение, глубина 60 и., с кадастровым номером 65:01:0901014:551, количество этажей 1;

- здание для племенных быков, площадью 498 кв. м, с кадастровым номером 65:01:0901014:33, назначение нежилое, количество этажей 1;

- гараж N 2, площадью 274,9 кв. м, с кадастровым номером 65:01:09010114:39, назначение нежилое, количество этажей 1.

В порядке применения последствий недействительности сделок обязать Керобян Ерануи Перчовну возвратить Федеральному государственному унитарному предприятию по воспроизводству и реализации сельскохозяйственных животных "Сахалинское" объекты недвижимости:

- пристройку для быков, площадью 528 кв. м, с кадастровым номером 65:01:0901014:32, назначение нежилое, количество этажей 1;

- напольный склад, площадью 231,4 кв. м, с кадастровым номером 65:01:0901014:38, назначение нежилое, количество этажей 1;

- здание для племенных быков, площадью 498 кв. м, с кадастровым номером 65:01:0901014:33, назначение нежилое, количество этажей 1;

Восстановить Керобян Ерануи Перчовне право требования к Федеральному государственному унитарному предприятию по воспроизводству и реализации сельскохозяйственных животных "Сахалинское" суммы в размере 11 509 382 рубля.

Признать недействительным договор, заключенный 21.01.2022 между Федеральным государственным унитарным предприятием по воспроизводству и реализации сельскохозяйственных животных "Сахалинское" и Керобян Ерануи Перчовной о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 10.11.2021 N 61-21/ЗУ.

В порядке применения последствий недействительности договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.01.2022 восстановить права и обязанности Федерального государственного унитарного предприятия по воспроизводству и реализации сельскохозяйственных животных "Сахалинское" по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 10.11.2021 N 61-21/ЗУ.

Истребовать из незаконного владения Но Сен Дюн в пользу Федерального государственного унитарного предприятия по воспроизводству и реализации сельскохозяйственных животных "Сахалинское" принадлежащие должнику на праве хозяйственного ведения следующие объекты недвижимости, расположенные по адресу Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск ул. Дружбы, д. 120:

- гараж, площадью 252 кв. м, с кадастровым номером 65:01:0901014:36, назначение нежилое, количество этажей 1;

- хранилище для кормов, площадью 508,6 кв. м, с кадастровым номером 65:01:0901014:37, назначение нежилое, количество этажей 1;

- лаборатория, манеж, площадью 330,5 кв. м, с кадастровым номером 65:01:09010114:34, назначение нежилое, количество этажей 1;

- водозаборная скважина, назначение нежилое, производственное сооружение, глубина 60 и., с кадастровым номером 65:01:0901014:551, количество этажей 1;

- гараж N 2, площадью 274,9 кв. м, с кадастровым номером 65:01:09010114:39, назначение нежилое, количество этажей 1.

В удовлетворении заявления в остальной части отказать.

Взыскать с Керобян Ерануи Перчовны в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 27 000 рублей.

Взыскать с Федерального государственного унитарного предприятия по воспроизводству и реализации сельскохозяйственных животных "Сахалинское" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 27 000 рублей.

Взыскать с Но Сен Дюн в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6 000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение одного месяца.

Председательствующий

А.В. Ветошкевич

Судьи

К.П. Засорин М.Н. Гарбуз