Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 4 октября 2022 г. N 09АП-47327/22 по делу N А40-27535/2022

г. Москва

04 октября 2022 г.

Дело N А40-27535/22

Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 октября 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Александровой Г.С., Бондарева А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Резниковым А.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества г.Москвы

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 27 мая 2022 года

по делу N А40-27535/22, принятое судьей Федоровой Д.Н. (85-197),

по иску Департамента городского имущества города Москвы

(ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)

к ООО "Мир красоты" (ИНН 7714780246, ОГРН 1097746257036)

о взыскании задолженности и пени по договору аренды земельного участка

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Джангишиев М.О. по доверенности от 04.08.2022, диплом ААТ 1803001 от 30.06.2021;

от ответчика: Ксенофонтов С.Д. по доверенности от 06.04.2021, уд. адв. 1860 от 21.02.2003;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мир красоты" (далее - ответчик, ООО "Мир красоты") о взыскании задолженности по арендной плате в размере 3171255 руб. 29 коп. за период с 27.09.2018 по 30.06.2021, пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 06.10.2018 по 30.06.2021 в размере 3441011 руб. 75 коп. по договору аренды земельного участка от 28.12.2018 N И-01-001683.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 27 мая 2022 года по делу N А40-27535/22в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска. Заявитель апелляционной жалобы указывает на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального права.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца требования апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней мотивам, просил решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска. Представил расчет задолженности и неустойки с учетом заявленного ответчиком ходатайства о пропуске истцом срока исковой давности.

Представитель ответчика требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Девятый арбитражный апелляционный суд, выполняя указания Федерального арбитражного суда Московского округа, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), пришел к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 19.01.2005 между Московским земельным комитетом (правопредшественником Департамента, арендодателем), ООО "Ю.В.С." и ООО "ДК Золотой Дворец" (арендаторы) был заключен договор N М-09-028105 (далее - Договор) на аренду земельного участка, имеющего адресные ориентиры: г.Москва, ул. Ямского Поля 3-я, д. 20, Строение 1,2, кадастровый номер 77:09:0004021:195.

27.08.2018 г. ответчик приобрел право собственности (долю в праве) на объект недвижимости по адресу: г.Москва, ул. Ямского Поля 3-я, д. 20, Строение 1,2, кадастровый номер 77:09:0004021:195

Согласно дополнительному соглашению от 16.08.2019 г. к ответчику перешли права и обязанности арендатора по Договору

В соответствии с п. 3.1. Договора расчетным периодом по Договору является квартал.

На основании п. 3.2. Договора арендная плата начисляется со дня, следующего за днем присвоения Договору учетного номера в Москомземе, и вносится Арендаторами поквартально равными долями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5 числа первого месяца квартала. Первый арендный платеж при заключении настоящего Договора производится на ближайшую дату платежа, следующую за датой присвоения учетного номера. Арендная плата начисляется каждому Арендатору с учетом целевого назначения и применительно к долям в праве собственности, иных вещных и обязательственных правах на здание, строение, сооружение.

Истец указал, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательства по внесению арендной платы, в результате чего за ним образовалась задолженность в размере в размере 3171255,29 руб. за период с 27.09.2018 по 30.06.2021, а также не оплачены пени в размере 3441011 руб. 75 коп., начисленные в соответствии с условиями Договора за несвоевременное внесение арендной платы за период с 06.10.2018 по 30.06.2021.

Направленная ответчику претензия от 09.09.2021 N 33-6-387527/21-(0)-1 с требованием оплатить имеющуюся задолженность оставлена последним без ответа и удовлетворения, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик в порядке ст. 131 АПК РФ представил отзыв на исковое заявление, указав, что не является стороной по Договору.

К 27.09.2018 г. моменту приобретения ответчиком права собственности (долю в праве) на объект недвижимости по адресу: г.Москва, 3-я улица Ямского Поля, вл. 20, стр.1 и 2., существование земельного участка с кадастровым номером 77:09:0004021:195 по адресу: г.Москва, 3-я улица Ямского Поля, вл. 20, стр.1 и 2, являющегося объектом Договора, было прекращено, так как земельный участок с названным кадастровым номером в 2016 году был исключен из реестра, что подтверждается выпиской из ЕГРН, представленной в материалы дела.

Согласно ч. 2 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

На основании п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Как указано в ч. 1 ст. 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

На основании п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 73) по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и ст. 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимостиизпринадлежащегопродавцумножестватакихобъектовозначает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

Суд первой инстанции принял во внимание, что из состава земельного участка с кадастровым номером 77:09:0004021:195 образован новый земельный участок с кадастровым номером 77:09:0004021:6378, имеющий адресные ориентиры г.Москва, 3-я ул. Ямского поля, вл.20, стр.1, 2, в отношении которого Департаментом заключен Договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 27.02.2019 N М -09-53761.

На основании обращения ответчика Департаментом оформлено дополнительное соглашение N 6 к Договору аренды N М-09-53761, согласно которому в связи с переходом права общей долевой собственности на нежилые помещения в здании по адресу: г.Москва, 3-я ул. Ямского Поля, д.20, стр.1 права и обязанности Арендатора "1" по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N М-09-053761 (далее - Договор) в соответствующей части, пропорционально, зарегистрированным правам (в том числе оплата арендных платежей) переходят к ООО "Мир Красоты".

При этом суд первой инстанции указал, что доказательств просрочки исполнения обязательства ответчиком по Договору N М-09-53761 в материалы дела не представлено.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

Отменяя решение суда первой инстанции, Девятый арбитражный апелляционный суд принял во внимание, что факт снятия земельного участка с кадастрового учета не прекращает его существование как природного объекта (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.09.2011 N 3413/11 по делу NА56-7754/2009) и не свидетельствует о фактическом прекращении пользования им как природным объектом.

Ответчик вопреки требованиям ст. 65 АПК РФ не доказал отказ от использования земельного участка в связи со снятием участка с кадастрового учета и передачу участка в установленном порядке арендодателю. Напротив, после снятия земельного участка продолжил пользоваться им, а также объектами недвижимости, расположенными на данном земельном участке, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что снятие земельного участка с учета явилось препятствием для его использования ответчиком в целях, предусмотренных договором.

Исполнение требований Федерального закона Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" само по себе не влечет фактического прекращения пользования земельным участком, так как земельный участок как объект гражданского оборота в связи со снятием его с кадастрового учета не прекратил своего существования в физическом виде. Данное обстоятельство не является основанием для освобождения арендатора от взимания платы за пользование участком.

Согласно сведениям из ЕГРН за ответчиком зарегистрировано право собственности (долевая собственность) на нежилые помещения с кадастровыми номерами 77:09:0004021:5270, 77:09:0004021:5083, расположенные, по адресу: г.Москва, ул. 3-я Ямского Поля, вл. 20, стр. 1.

В соответствии со ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ при переходе права на здание, строение, сооружение к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования на тех же условиях и том же объеме, что и прежний собственник.

Соответственно, в результате приобретения права собственности на объект недвижимости к ответчику в силу закона перешли все права и обязанности по Договору аренды земельного участка от 19.01.2005 N М-09-028105.

Согласно п. 3.2 указанного Договора N М-09-028105 арендатор обязан вносить арендную плату не позднее пятого числа первого месяца каждого отчетного квартала.

На основании п.7.2 Договора в случае невнесения арендной платы в установленный срок Арендатор уплачивает Арендодателю пени. Пени за просрочку платежа начисляются на сумму задолженности в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки по день уплаты включительно.

С учетом представленного истцом в суд апелляционной инстанции информационного расчета задолженность ответчика по Договору за период с 15.01.2019 по 25.04.2019 составила 321381,80 руб., а также не оплачены пени в размере 52138,88 руб., начисленные в соответствии с условиями договора за несвоевременное внесение арендной платы за период за период с 15.01.2019 по 25.04.2019.

При этом суд апелляционной инстанции принял во внимание, что согласно приложению N 1 к дополнительному соглашению от 16.08.2019 г. к Договору аренды N М-09-53761 арендная плата по указанному Договору начисляется ответчику с 26.04.2019 г.

В связи с этим суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что требования иска подлежат удовлетворению в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате за период с 15.01.2019 по 25.04.2019 в размере 321381,80 руб. и неустойки в размере 52138,88 руб. за период с 15.01.2019 по 25.04.2019. В удовлетворении остальной части иска следует отказать.

Доводы ответчика о необходимости применения в данном случае норм ст. 333 ГК РФ об уменьшении размера неустойки отклоняются судом апелляционной инстанции как необоснованные.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 15.01.2015 N 6-О, 7-О, положение п. 1 ст. 333 ГК РФ в системе действующего правового регулирования по смыслу, придаваемому ему сложившейся правоприменительной практикой не допускает возможности решения судом вопроса о снижении размера неустойки по мотиву явной несоразмерности последствиями нарушения обязательства без представления ответчиками доказательств, подтверждающих такую несоразмерность.

Решение вопроса о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства производится на основании имеющихся в деле материалов и конкретных обстоятельств дела.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Согласно п. 69 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановления Пленума ВС РФ N 7) подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (п. 1 ст. 333 ГК РФ).

Согласно п. 75, п. 77 постановления Пленума ВС РФ N 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п. 3, п. 4 ст. 1 ГК РФ).

В соответствии с п. 1, п. 2 ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Ответчик допустимых доказательств, подтверждающих несоразмерность неустойки предъявленной к взысканию в рамках настоящего дела в соответствии с условиями договора последствиям нарушения обязательств, не представил.

При указанных обстоятельствах, арбитражный апелляционный суд не усматривает правовых оснований для применения положений ст. 333 ГК РФ и снижения неустойки.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 2 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 27 мая 2022 года по делуN А40-27535/22.

Взыскать с ООО "Мир красоты" (ИНН 7714780246, ОГРН 1097746257036) в пользу Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423) долг в размере 321381 рублей 80 коп., неустойку в размере 52138 рублей 88 коп.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО "Мир красоты" (ИНН 7714780246, ОГРН 1097746257036) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 3166 рублей 83 коп. и по апелляционной жалобе в размере 3000 рублей

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

Г.С. Александрова А.В. Бондарев