Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 октября 2022 г. N 09АП-64381/22 по делу N А40-38284/2022

г. Москва

18 октября 2022 г.

Дело N А40-38284/22

Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 октября 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Левченко,

судей В.В. Валюшкиной, Е.А. Мезриной, при ведении протокола судебного заседания секретарем А.И. Сологуб, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Общества с ограниченной ответственностью "Эстель-М"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 29 июля 2022 года

по делу N А40-38284/22, принятое судьей Смысловой Л.А.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Эстель-М"

(ОГРН 1077759035045; 125502, г. Москва, ул. Лавочкина, д. 23, стр. 1)

к Обществу с ограниченной ответственностью "ТРК-Красногорск"

(ОГРН 1105024005350; 143402, г. Красногорск, ул. Знаменская 5)

о расторжении договора аренды,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Корнеев К.В. по доверенности от 17.05.2021, диплом 107718 0528501 от 16.07.2016;

от ответчика: Курочкин В.А. по доверенности от 05.08.2021, диплом ИВС 0273743 от 25.01.2003;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Эстель-М" (далее - ООО "Эстель-М", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью "ТРК-Красногорск" (далее - ООО "ТРК-Красногорск", ответчик) о расторжении договора краткосрочной аренды нежилого помещения N А09/13 от 01.04.2013, заключенного между ООО "Эстель-М" и ООО "ТРК-Красногорск".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 29.07.2022 исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Заявитель выражает свое несогласие с оценкой, данной судом, установленным по делу обстоятельствам.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Поскольку апелляционная жалоба подана без пропуска срока на обжалование, лица, участвующие в деле, которые были надлежащим образом извещены в суде первой инстанции, считаются надлежаще извещенными.

В заседании суда апелляционной инстанции 17.10.2022 представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 29.07.2022 на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, 01.04.2013 между ООО "Эстель-М" (арендатор) и ООО "ТРК-Красногорск" (арендодатель) заключен договор краткосрочной аренды нежилого помещения N А09/13 (далее - договор).

Согласно дополнительному соглашению N 11 от 20.04.2021 к договору, окончание действия договора составляет 30.09.2023 включительно.

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель передает арендатору во временное владение нежилое помещение N А-09 на 1-м (цокольном) этаже, состоящего из комнаты N 47 общей площадью 23,3 кв.м, расположенное по адресу: Московская область, г. Красногорск, ул. Знаменская д. 5 (помещение).

Истец ссылается на то, что 16.05.2021 в 04.00 часов произошел залив арендуемого помещения в месте, где проложен канализационный стояк арендуемого помещения (на потолке). В результате залива канализационные стоки с верхнего этажа проникли в наше помещение, нанеся непоправимый ущерб не только нашему оборудованию (контрольно-кассовая техника, компьютер, POS-терминал), но и торговой мебели.

Вместе с тем, 17.05.2021 арендатор обращался к арендодателю с просьбой составить акт о залитии совместно с управляющей компанией, обслуживающей инженерные системы торгового комплекса, однако руководителем отдела аренды Е. Исаевой был предоставлен отказ на указанное действие, кроме того, арендатор также обратился к арендодателю с уведомлением о намерении закрыть помещение (магазин) на 10 дней с целью проведения ремонтных работ и приведения ассортимента продукции в порядок вследствие произошедшего залития, на что указанным должностным лицом также был предоставлен отказ на закрытие помещения.

Ранее, арендатор обращался к арендодателю с информированием о невозможности продолжать аренду помещения по объективным причинам, поскольку цель договора аренды - ведение ООО "Эстель-М" коммерческой деятельности.

Истец ссылается на то, что в связи с невозможностью продолжать арендные отношения (арендодателем в официальной переписке не предлагалось произвести ремонт помещения, арендатор понес существенные материальные убытки в связи с прекращением посещения постоянных покупателей продукции), арендатором принято решение уведомить арендодателя об отказе от договора аренды и освободить помещение 30.06.2021.

Истец ссылается на то, что коммерческую деятельность ООО "Эстель-М" не могло осуществлять по причине полного отсутствия покупателей, начиная со дня залития (с 16.05.2021), что непосредственным образом повлияло на полное прекращение коммерческой деятельности арендатора.

Цель ООО "Эстель-М", как и любого субъекта предпринимательства - постоянное извлечение прибыли.

Но поскольку с 16.05.2021 прибыль ООО "Эстель-М" составила отрицательный показатель (дефицит) в связи с залитием помещения (магазина продаж косметических товаров), то ведение коммерческой деятельности с 16.05.2021 не осуществляется полностью, так как, коммерческая деятельность по договору аренды находится в прямой зависимости от предпринимательской деятельности ООО "Эстель-М".

Также, отрицательный показатель ведения коммерческой (предпринимательской) деятельности в помещении, арендованном у ООО "ТРК-Красногорск" не создал финансовой возможности для оплаты заработной платы работникам магазина, уплаты налогов, оплаты аренды и других издержек, в связи с чем, по состоянию на 16.05.2021 привел ООО "Эстель-М" к экономической нецелесообразности продолжения аренды помещения по договору аренды (пункты 1, 2 статьи 450 ГК РФ).

Истец ссылается на то, что залитие помещения и причинение убытков арендатору произошло непосредственно по причине ненадлежащего качества обслуживания инженерных систем арендодателем, поскольку канализационный канал (труба) расположена над потолком помещения, к которому у арендатора нет никакого доступа, кроме того, инженерные системы находятся в ведении арендодателя полностью.

Между тем, 17.05.2021 арендатор письменно обращался к арендодателю с просьбой составить акт о залитии совместно с управляющей компанией, обслуживающей инженерные системы торгового комплекса, однако арендодателем предоставлен отказ на указанное действие, кроме того, арендатор также обратился к арендодателю с уведомлением о намерении закрыть помещение (магазин) на 10 дней с целью проведения ремонтных работ и приведения ассортимента продукции в порядок вследствие произошедшего залития, на что указанным должностным лицом также был предоставлен отказ на закрытие помещения.

С целью выяснения санитарного состояния помещения, арендатор обратился в Роспотребнадзор (чек отправки от 19.05.2021), лабораторию ООО "ЭкоТестЭкспресс", согласно протоколам ООО "ЭкоТестЭкспресс" N Д-ВМ2195, N Д-ССП2126 от 21.05.2021, на момент залития в помещении (на стенах, на полу) присутствует большое количество бактериальных микроорганизмов, бактерии группы кишечная палочка и плесневелых грибов, в целом состояние помещения после залития не представляется возможным для продолжения его аренды.

Кроме того, помещение также не может использоваться в нарушение любого применимого законодательства, включая правила по соблюдению санитарных норм и правил (пункт 5.4.4. договора).

Арендодатель нарушил требование пункта 8.3.11. СП 30.13330.2012 "Внутренний водопровод и канализация зданий" (в редакции СНиП 2.04.01-85), устанавливающий запрет на прокладку канализационных сетей под потолком, в стенах и на полу в общественных помещениях, в том числе и торговых залах, магазинах.

Ввиду изложенного, допущенное по вине арендодателя (неисполнению обязательств по надлежащему обслуживанию инженерных систем) залитие помещения канализационными водами относятся по мнению арендатора к существенным недостаткам помещения и препятствуют арендатору в пользовании им.

Ответственность за нарушение требований санитарных норм и правил относится к ведению арендодателя. Поскольку помещение на дату его залития не соответствует санитарным нормам, оно не подлежит дальнейшей эксплуатации для аренды магазина, в связи с чем, арендатор не готов осуществлять реализацию продукции в вышеуказанных антисанитарных условиях, 19.05.2021 арендатор направил арендодателю заявление о досрочном расторжении договора и возвращении суммы обеспечительного платежа, на что арендодатель отказал арендатору в расторжении договора и возвращении обеспечительного платежа, сославшись на то, что в договоре отсутствуют основания для расторжения договора по инициативе арендатора и заявил арендатору требование об уплате неустойки в связи с намерением отказаться от исполнения договора (ответы N 24/05-КР-2 от 24.05.2021, 24/05-КР-З от 24.05.2021, 24/05-КР-4 от 24.05.2021, N 31/05-КР-2 от 31.05.2021, 31/05-КР-7 от 31.05.2021). 30.06.2021.

Истец освободил помещение от аренды, что подтверждается соответствующим актом передачи помещения.

В связи с чем, истец ссылается на то, что с 30.06.2021 по 28.02.2022 ООО "Эстель-М" не занимает помещение в связи с произошедшими обстоятельствами, поскольку арендатором не представляется возможным использовать помещение согласно его целевому назначению и осуществлять хозяйственную деятельность.

В связи с изложенным, истец просил расторгнуть договор краткосрочной аренды нежилого помещения N А09/13 от 01.04.2013 в судебном порядке.

Суд первой инстанции, проанализировав представленные в материалы дела документы, признал, что истцом в материалы дела не представлено доказательств наличия оснований для расторжения договора аренды по основаниям, предусмотренным статьями 612-620 ГК РФ, подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции поддерживает указанные выводы и отклоняет доводы жалобы на основании следующего.

Акт о залитии N 1 от 17.05.2021 составлен арендатором в одностороннем порядке без привлечения арендодателя и третьих лиц. В акте отсутствуют отметки о вручении акта арендодателю для ознакомления и подписания. Один экземпляр уже оформленного акта был отправлен арендодателю 20.05.2021 и получен им 25.05.2021, что подтверждается описью отправления и отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 14340958310701 сформированным на сайте Почты России.

Фактически арендодатель произвел косметический ремонт помещения своими силами и за свой счет после того как арендатор вывез из помещения все свое имущество в соответствии с заявками на вывоз от 21.06.2021 и 28.06.2021, тем самым подготовив помещение для проведения в нем ремонта. При проведении ремонта арендодатель обработал (от грибка и плесени) и покрасил все стены помещения, а также разобрал, почистил и смонтировал обратно подвесной потолок.

В связи с тем, что арендатор перестал исполнять свои обязательства, в том числе и по ведению коммерческой деятельности в помещении (пункты 5.4.7. и 5.4.25 договора аренды) арендодатель после проведения ремонта направлял арендатору требования о возобновлении коммерческой деятельности путем направления писем и претензий

Кроме того, арендатору было известно всё о техническом состоянии помещения до заключения основного договора аренды. Также арендатор принял помещение в аренду по акту приема-передачи помещения от 01.04.2013 после самостоятельного выполнения в нем ремонта без каких-либо замечаний и выявленных недостатков.

Таким образом, на протяжении более 8 лет с момента заключения договора аренды, арендатор не заявлял о том, что помещение не соответствует требованиям, предъявляемым для ведения в нём своей коммерческой деятельности и пользовался помещением в своих коммерческих целях. Каких-либо запретов и предписаний от государственных органов на ведение арендатором коммерческой деятельности в помещении также не поступало.

Вывод о несоответствии помещения целям аренды спустя 8 лет его использования по договору аренды арендатор обосновывает приложенными к иску обращениями арендатора в Роспотребнадзор и протоколами ООО "ЭкоТестЭкспресс N Д-ССП2126 и N Д-ВМ2195 от 21.05.2021.

Кроме того, арендатор, отказываясь самостоятельно провести генеральную уборку в помещении, в то же время и арендодателя 17.05.2021 не впустил в помещение для проведения генеральной уборки, так как в тайне от арендодателя готовился провести измерения и отбор проб для исследования именно в неубранном помещении с недостаточно очищенных поверхностей при ликвидации аварии, что и сделал 19.05.2021 как это следует из протоколов.

Протоколы ООО "ЭкоТестЭкспресс" N Д-ССП2126 и N Д-ВМ2195 от 21.05.2021 также не могут быть достаточными и объективными доказательствами нарушения санитарно-эпидемиологических норм и правил, так как в дополнение к данным протоколам отсутствуют следующие сопутствующие документы: договор оказания услуг, акт отбора проб, акт оказания услуг, платежное поручение об оплате оказанных услуг.

Представленные арендатором протоколы результатов анализов ООО "ЭкоТестЭкспресс" N Д-ССП2126 и N Д-ВМ2195 от 21.05.2021 проведенных на основании отбора проб в одностороннем порядке без привлечения к участию арендодателя с недостаточно очищенных поверхностей и при отсутствии сопутствующих к протоколам документов, не могут быть надлежащими доказательствами, точно устанавливающими указанные в протоколах факты, так как не отвечают предусмотренным статьями 64, 67, 68, 71 АПК РФ требованиям относимости, допустимости, достоверности и достаточности.

Следовательно, арендатор, должен был предоставить доказательства о том какие меры он принимал с целью устранения заявленных им нарушений санитарно-эпидемиологических норм и правил в помещении, а также доказательства о невозможности устранения указанных нарушений вследствие чего арендатор не имел возможности продолжать пользоваться арендуемым помещением.

Кроме того, истец, не представил доказательств (декларацию по налогу на прибыль организации, промежуточную финансовую отчетность, бухгалтерскую документацию), объективно свидетельствующих о наличии убытков или невозможности исполнять финансовые обязательства по договору аренды со стороны арендатора после 16.05.2021.

Истец умалчивает о том, что сам требовал 14 дней для проведения восстановительного косметического ремонта, но в последствии бросил помещение отказавшись его ремонтировать и продолжать коммерческую деятельность с целью использовать сложившуюся ситуацию для расторжения договора аренды.

Фактически истец, освободив арендуемое помещение, заключил договор аренды на помещение по другому адресу, перевез все имущество из спорного помещения.

Доводы апелляционной жалобы о том, что в случае ухудшения покупательской способности и падения доходности арендатора от ведения коммерческой деятельности, являются основаниями для расторжения договора подлежат отклонению, с учетом фактических обстоятельств спора, свидетельствующих об отсутствии основания для признания помещения коммерчески непригодным.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения арбитражного суда.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относится на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 29 июля 2022 года по делу N А40-38284/22 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Левченко Н.И.

Судьи

Валюшкина В.В. Мезрина Е.А.