Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 октября 2022 г. N 19АП-4938/22 по делу N А48-8862/2021

г. Воронеж

19 октября 2022 г.

Дело N А48-8862/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 октября 2022 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи	Кораблевой Г.Н.,
судей	Поротикова А.И., Щербатых Е.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гусаковой И.А.,

при участии:

от администрации города Орла: Шалиманова Т.Ю., представитель по доверенности N 152-д от 22.12.2021;

от общества с ограниченной ответственностью "Спецстройогнеупор": Гриненко С.А., представитель по доверенности от 10.03.2022;

от Управления градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от общества с ограниченной ответственностью "СК Управление недвижимостью": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от общества с ограниченной ответственностью "Спецстрой": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от третьих лиц: представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции апелляционные жалобы администрации города Орла, общества с ограниченной ответственностью "СК Управление недвижимостью" на решение Арбитражного суда Орловской области от 14.07.2022 по делу N А48-8862/2021 по иску общества с ограниченной ответственностью "СК Управление недвижимостью" (ОГРН 1125740006160, ИНН 5751053559), общества с ограниченной ответственностью "Спецстройогнеупор" (ОГРН 1035010654832, ИНН 5053026820) к обществу с ограниченной ответственностью "Спецстрой" (ОГРН 1145749002893, ИНН 5751201486), администрации города Орла (ОГРН 1025700831640, ИНН 5701000745), Управлению градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области (ОГРН 1155749000934, ИНН 5753061403) о возложении обязанности исполнить инвестиционное соглашение от 29.08.2019 N 6, о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории в городе Орле от 28.06.2019 N 1,

третьи лица: Иванова Виктория Владимировна, Полегаева Елена Геннадьевна, Чудакова Любовь Ильинична, Кудрина Олеся Николаевна, Романенко Владислав Дмитриевич, Романенко Виталий Дмитриевич, Романенко Инна Викторовна, Алдошин Владимир Владимирович, Лахтина Ксения Вениаминовна, Сидорова Татьяна Ивановна, Бруева Екатерина Геннадьевна, Морев Роман Владимирович, Морев Даниил Владимирович, Морева Анастасия Романовна, Морева Оксана Владимировна, Ларин Владислав Александрович, Житков Александр Олегович, Ларина Евгения Викторовна, Гачкова Наталя Анатольевна, Гасымова Татьяна Михайловна, Ручкин Андрей Юрьевич, Ручкина Оксана Владимировна, Лукьянов Олег Леонидович, Авдеева Елена Александровна, Авдеева Алина Александровна, Бахтинова Валентина Георгиевна, Крылова Ольга Евгеньевна, Бахтинова Ирина Викторовна, Полухина Александра Ивановна, Хализеева Анна Валерьевна, Хализеева Софья Алексеевна, Хализеева Карина Сергеевна, Кирюхина Галина Николаевна, Мельникова Любовь Александровна, Кирюхин Александр Валерьевич, Кирюхин Михаил Валерьевич, Ладыгин Сергей Владимирович, Гуськова Татьяна Николаевна, Трефилов Николай Николаевич, Трефилов Андрей Николаевич, Трефилова Татьяна Борисовна, Трефилов Роман Николаевич, Овсянникова Нина Афанасьевна, Овсянников Сергей Владимирович, Овсянникова Марина Вагифовна, Овсянников Никита Сергеевич, Хасаева Татьяна Алексеевна, Демина Екатерина Лемовна, Хасаев Алексей Лемович, Федотова Александра Федотовна, Блинников Юрий Федорович, Бегичева Инга Юрьевна, Семенова Диана Сергеевна, Бегичев Роман Петрович, Бегичев Елисей Романович, Лобынцева Галина Михайловна, Бабаева Ирина Ивановна, Лобынцев Алексей Иванович, Лобынцева Татьяна Владимировна, Лобынцева Ольга Алексеевна, Киселева Вера Михайловна, Киселев Александр Леонидович, Киселева Полина Александровна, Киселева Анастасия Александровна, Киселев Александр Александрович, Балян Изхабелла Гагиковна, Дейниченко Любовь Николаевна, Дейниченко Игорь Васильевич, Ветрова Елена Васильевна, Ветрова Анастасия Владимировна, Серякова Галина Никандровна, Серяков Дмитрий Юрьевич, Пономарев Игорь Юрьевич, Борняков Алексей Олегович, Силаев Сергей Витальевич, Силаев Иван Сергеевич, публичное акционерное общество РОСБАНК, муниципальное образование город Орел в лице Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла, Департамент государственного имущества и земельных отношений Орловской области, муниципальное унитарное производственное предприятие водопроводно-канализационного хозяйства "Орелводоканал", акционерное общество "Орелоблэнерго", Управление по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области, акционерное общество "Газпром газораспределение Орел",

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью ООО "СК Управление недвижимостью" (далее - ООО "СК Управление недвижимостью") обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Спецстрой", администрации города Орла и Управлению градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области об обязании исполнить инвестиционное соглашение N 6 от 29.08.2019: передать в собственность истцу по акту приема-передачи нежилые помещения общей площадью 55 кв.м, по цене 100 000 руб. за квадратный метр, общей стоимостью 5 500 000 руб. в построенном многоквартирном доме в г. Орле, а также о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории в городе Орле от 28.06.2019 N 1.

Определением суда от 21.10.2021 ООО "Спецстройогнеупор" (далее - общество) привлечено к участию в деле по его ходатайству в качестве соистца.

С учетом уточненных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) требований ООО "Спецстройогнеупор" просило внести следующие изменения в договор о развитии застроенной территории в г.Орле от 28.06.2019 N 1:

1. Изложить подпункт 3.1.4 пункта 3.1 договора в следующей редакции:

"3.1.4. Предоставить Застройщику без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам путем исполнения обязанности по предоставлению земельных участков в два этапа:

ЭТАП 1. Предоставить Застройщику земельные участки общей площадью 6 399 кв. м, имеющие кадастровые номера: N 57:25:0010402:1 площадью 1 449 кв. м, N 57:25:0010402:2 площадью 1 943 кв. м, N 57:25:0010402:7 площадью 1 240 кв. м, N 57:25:0010402:6 площадью 1 767 кв. м без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для поэтапного строительства многоквартирного жилого дома в границах застроенной территории, в отношении которого принято решение о развитии в части территории, где осуществлены мероприятия, предусмотренные подпунктами 3.2.1 - 3.2.4 пункта 3.2 настоящего Договора в течение двух месяцев с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Орловской области, которым настоящий пункт Договора изложен в новой редакции.

ЭТАП 2. После выполнения Застройщиком всех обязательств, предусмотренных подпунктами 3.2.1 - 3.2.4 пункта 3.2 настоящего Договора, предоставить Застройщику без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки общей площадью 5054 кв. м, имеющие следующие кадастровые номера: N 57:25:0010402:3 площадью 1 500 кв. м, N 57:25:0010402:5 площадью 1 818 кв. м, N 57:25:0010402:8 площадью 1 736 кв. м".

2. Изложить подпункт 3.2.2 пункта 3.2 Договора в следующей редакции:

"3.2.2. Создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность: благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, и расположенных в многоквартирных домах N N 2, 4 по пер. Лескова, N 14 по ул. Лескова в городе Орле, в соответствии с минимальной потребностью, указанной в Приложении N 3 к настоящему Договору: максимальные сроки выполнения указанного обязательства установлены в Приложении N 4 к настоящему Договору.

После исполнения Администрацией указанных в подпункте 3.1.4 пункта 3.1 настоящего Договора обязательств по предоставлению земельных участков в рамках реализации Этапа 1, указанные благоустроенные жилые помещения, за исключением жилого помещения для предоставления гражданину, выселяемому из жилого помещения по адресу: г. Орел, ул.Лескова, д. 14, кв. 3, будут находиться во вновь построенном многоквартирном жилом доме на данных земельных участках в границах застроенной территории. Застройщик по своему усмотрению с учетом имеющихся у него возможностей имеет право предоставить также и другие благоустроенные жилые помещения в соответствии с минимальной потребностью, указанной в Приложении N 3 к настоящему Договору, находящиеся в ином месте, любым иным гражданам (при наличии на то согласия соответствующего гражданина), выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договору социального найма, и расположенных в одном из вышеуказанных многоквартирных домов по пер. Лескова или по ул.Лескова, в том числе, ранее указанного в настоящем абзаце срока".

3. Изложить графу "Максимальные сроки выполнения обязательств" пункта 4 Плана-графика выполнения Сторонами обязательств по Договору о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Полесской, Лескова и пер. Лескова в городе Орле (Приложение N 4 к Договору) в следующей редакции:

"В части жилого помещения для предоставления гражданину, выселяемому из жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, и расположенного по адресу: г. Орел, ул. Лескова, д. 14, кв. 3, - в течение двух месяцев с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Орловской области, которым настоящий пункт Плана-Графика изложен в новой редакции, в остальной части - в течение 3 (трех) лет с момента предоставления Застройщику земельных участков в рамках исполнения обязательств Администрации по реализации Этапа 1, указанных в подпункте 3.1.4 пункта 3.1 настоящего Договора".

4. Изложить графу "Максимальные сроки выполнения обязательств" пункта 5 Плана-графика выполнения Сторонами обязательств по Договору о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Полесской, Лескова и пер. Лескова в городе Орле (Приложение N 4 к Договору) в следующей редакции:

"В отношении исполнения данного обязательства за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: г. Орел, пер. Лескова, д. 4, кв. 1, и в соответствующей части за земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, в котором находится данное жилое помещение, - в течение 2 (двух) лет с даты подписания Договора, в остальной части - в течение 3 (трех) лет с момента предоставления Застройщику земельных участков в рамках исполнения обязательств Администрации по реализации Этапа 1, указанных в подпункте 3.1.4 пункта 3.1 настоящего Договора".

5. Изложить графу "Максимальные сроки выполнения обязательств пункта 7 Плана-графика выполнения Сторонами обязательств по Договору о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Полесской, Лескова и пер. Лескова в городе Орле (Приложение N 4 к Договору) в следующей редакции:

"В части земельных участков в рамках исполнения обязательств Администрации по реализации Этапа 1, указанных в подпункте 3.1.4 пункта 3.1 настоящего Договора, - в течение 2 (двух) месяцев с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Орловской области, которым настоящий пункт Плана-графика изложен в новой редакции; в оставшейся части - в течение 36 (тридцати шести) месяцев с момента выполнения Застройщиком всех обязательств, предусмотренных пунктами 1, 4, 5, 6 графика".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент государственного имущества и земельных отношений Орловской области, муниципальное унитарное производственное предприятие водопроводно-канализационного хозяйства "Орелводоканал", акционерное общество "Орелоблэнерго", Управление по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области, акционерное общество "Газпром газораспределение Орел", а также правообладатели помещений и граждане, проживающие в аварийных домах по договору социального найма, подлежащих расселению по условиям договора о развитии застроенной территории в городе Орле N 1 от 28.06.2019.

Определением суда от 28.01.2022 по ходатайству ООО "Спецстройогнеупор" приняты обеспечительные меры в виде запрета администрации города Орла совершать действия, направленные на досрочное прекращение или на отказ в одностороннем порядке от исполнения договора о развитии застроенной территории в городе Орле от 28.06.2019 N 1 до вступления судебного акта по настоящему делу в законную силу.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции от ООО "СК Управление недвижимостью" поступило заявление об уточнении исковых требований, в котором ООО "СК Управление недвижимостью" поддержало требование о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории в г. Орле от 28.06.2019 N 1, просило заменить требование о понуждении ООО "Спецстрой" к исполнению в натуре инвестиционного соглашения от 29.08.2019 N 6 и передаче истцу в собственность нежилых помещений на требование о взыскании убытков в размере стоимости нежилых помещений в размере 5 500 000 руб.

Отказ в принятии уточнения исковых требований обоснован арбитражным судом области одновременным изменением предмета и основания иска, что не предусмотрено нормами АПК РФ.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 14.07.2022 по делу N А48-8862/2021 в удовлетворении исковых требований ООО "СК Управление недвижимостью" отказано, требования ООО "Спецстройогнеупор" о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории в городе Орле от 28.06.2019 N 1 удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация г.Орла обратилась в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой ссылалась на незаконность и необоснованность решения Арбитражного суда Орловской области от 14.07.2022 в части признания обоснованными требований ООО "Спецстройогнеупор", в связи с чем просила его отменить в указанной части и принять по делу новый судебный акт. По мнению заявителя, суд первой инстанции необоснованно применил положения статей 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при рассмотрении данного спора, обжалуемое решение существенно нарушает баланс интересов сторон.

Кроме того, на решение Арбитражного суда Орловской области от 14.07.2022 по настоящему делу апелляционную жалобу подало ООО "СК Управление недвижимостью", полагая, что имеются основания для взыскания с ООО "Спецстрой" убытков в размере 5 500 000 руб.

ООО "Спецстройогнеупор" в отзыве на апелляционную жалобу администрации г.Орла указало на отсутствие оснований для ее удовлетворения.

Управлением градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области представлен отзыв на апелляционную жалобу администрации г.Орла, согласно которому Управление поддержало доводы апелляционной жалобы администрации г.Орла.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители администрации г.Орла, ООО "Спецстройогнеупор" поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве, в отношении апелляционной жалобы ООО "СК Управление недвижимостью" полагались на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 АПК РФ.

Согласно части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, отзыва, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что имеются основания для отмены решения Арбитражного суда Орловской области от 14.07.2022 по делу N А48-8862/2021 в части удовлетворения исковых требований ООО "Спецстройогнеупор". Суд при этом исходит из следующего.

Из материалов дела следует, что 28.06.2019 администрацией города Орла, ООО "Спецстройогнеупор" (застройщик) и Управлением градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области на основании протокола от 30.05.2019 N 3 о результатах аукциона был заключен договор о развитии застроенной территории в городе Орле N 1 (далее - договор).

Согласно пункту 1.1 договора о развитии застроенной территории в городе Орле от 28.06.2019 N 1 застройщик обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с подпунктами 3.2.1 - 3.2.4 пункта 3.2 настоящего договора, администрация обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с подпунктами 3.1.3 - 3.1.4 пункта 3.1 настоящего договора, а Управление обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с подпунктом 3.3.1 пункта 3.3 настоящего договора.

В силу пункта 1.2 договора о развитии застроенной территории в городе Орле от 28.06.2019 N 1 застройщик приобретает право на развитие застроенной территории площадью 1 569 кв. м, ограниченной улицами Полесской, Лескова и пер. Лескова согласно схеме (приложение N 1 к настоящему договору).

Обязательства истца как застройщика были установлены в пункте 3.2 договора о развитии застроенной территории в городе Орле от 28.06.2019 N 1: (1) подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными решением Орловского городского Совета народных депутатов от 31.12.2018 N 40/О725-ГС "Об утверждении местных нормативов градостроительного проектирования муниципального образования "Город Орел" расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности объектами местного значения; максимальные сроки подготовки таких документов указаны в приложении N 4 к настоящему договору (подпункт 3.2.1 договора);

(2) создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, и расположенных в многоквартирных домах N 2, N 4 по пер. Лескова, N 14 по ул. Лескова в городе Орле, в соответствии с минимальной потребностью, указанной в приложении N 3 к настоящему договору; максимальные сроки выполнения указанного обязательства установлены в приложении N 4 к настоящему договору (подпункт 3.2.2 договора);

(3) уплатить администрации возмещение за изымаемые на основании решения администрации, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах N 2, N 4 по пер. Лескова, N 14 по ул. Лескова в городе Орле, и земельные участки, на которых расположены указанные многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с подпунктом 3.2.2 настоящего договора; максимальные сроки выполнения указанного обязательства указаны в приложении N 4 к настоящему договору (подпункт 3.2.3 договора);

(4) осуществить снос объектов капитального строительства, указанных в приложении N 2 к настоящему договору в сроки согласно приложению N 4 к настоящему договору (подпункт 3.2.4 договора);

(5) осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории в сроки согласно приложению N 4 к настоящему договору, в том числе в соответствии с этапами строительства, а также с графиками осуществления строительства каждого объекта капитального строительства в предусмотренные указанными графиками сроки (подпункт 3.2.5 договора).

Согласно подпункту 3.1.4 договора о развитии застроенной территории в городе Орле от 28.06.2019 N 1 администрация города Орла, помимо прочего, обязалась после выполнения застройщиком, заключившим настоящий договор, обязательств, предусмотренных подпунктами 3.2.1 - 3.2.4 пункта 3.2 настоящего договора, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам в сроки, указанные в приложении N 4 к настоящему договору.

В силу подпункта 3.3.1 договора о развитии застроенной территории в городе Орле от 28.06.2019 N 1 Управление градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области обязалось утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, содержащие положения об очередности планируемого развития территории, этапы проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства, в отношении которой принято решение о развитии, и соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными решением Орловского городского Совета народных депутатов от 31.02.2018 N 40/О725-ГС "Об утверждении местных нормативов градостроительного проектирования муниципального образования "Город Орел" расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности объектами местного значения; максимальные сроки выполнения - согласно приложению N 4 к настоящему договору.

Срок действия договора о развитии застроенной территории в городе Орле от 28.06.2019 N 1 согласован в пункте 6.1 и составляет 7 лет с момента подписания договора.

В соответствии с пунктом 1.4 договора о развитии застроенной территории в городе Орле от 28.06.2019 N 1 сроки выполнения сторонами своих обязательств по настоящему договору установлены планом-графиком (приложение N 4 к договору).

Согласно плану-графику (приложение N 4 к договору о развитии застроенной территории в городе Орле от 28.06.2019 N 1), застройщик обязан был в течение 6 месяцев с даты подписания договора разработать проект планировки и проект межевания застроенной территории (пункт 1); в течение 2 лет с даты подписания договора - создать или приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории (пункт 4), уплатить 70% возмещения за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах (пункт 5); в течение последующего года - доплатить оставшиеся 30% возмещения за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах (пункт 5); в течение 3 месяцев с даты подписания договора и в течение 3 месяцев после принятия администрацией города Орла постановлений о сносе многоквартирных домов - осуществить снос существующих зданий, расположенных в границах застроенной территории (пункт 6); в сроки, указанные в разрешении на строительство, - осуществить строительство в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории (пункт 8).

Администрация города Орла, в свою очередь, обязалась в течение 3 месяцев со дня оповещения жителей провести публичные слушания (пункта 2), в течение 6 месяцев с даты подписания договора - принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащих сносу, расположенных на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома (пункт 3); в течение 3 лет со дня исполнения застройщиком пунктов 1, 4, 5, 6 плана-графика - предоставить застройщику без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам (пункт 7).

Управление градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области обязалось в течение 15 дней с момента опубликования заключения о результатах публичных слушаний утвердить проект планировки и проект межевания застроенной территории (пункт 2.1).

25.05.2021 ООО "Спецстройогнеупор" обратилось к администрации г.Орла с предарбитражным уведомлением о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории в г. Орле от 28.06.2019 N 1.

Отказ администрации от изменения условий договора послужил основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В обоснование исковых требований о необходимости внесения изменений в договор о развитии застроенной территории ООО "Спецстройогнеупор" ссылалось на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора о развитии застроенной территории в г.Орле от 28.06.2019 N 1. Право требовать изменения договора следует, по мнению общества, из положений статей 450, 451 ГК РФ.

Так, общество указывает, что администрация г.Орла не отразила в конкурсной документации на заключение договора о развитии застроенной территории в городе Орле наличие обременений на земельных участках, которые должны были быть предоставлены для строительства, а именно: зон с особыми условиями использования территории линии электропередач, охранных зон кабеля, охранных зон газопроводов.

Впоследствии истцу стало известно, что по территории земельных участков, подлежащих передаче под застройку, в частности, проходит газопровод низкого давления, о существовании которого застройщик не был уведомлен. Ввиду изложенного, для строительства необходимо подготовить проект и осуществить работы по выносу газопровода за территорию застройки.

Кроме того, администрацией г.Орла несвоевременно были приняты решения о сносе объектов капитального строительства - аварийных жилых домов, расположенных на территории под застройку, что повлекло увеличение сроков исполнения застройщиком своих обязательств по Договору.

Также на рынке жилья в Орловской области отсутствуют жилые помещения (квартиры) необходимой площади для расселения граждан из аварийных домов, что обусловило невозможность исполнить в полном объеме обязательство по сносу.

По мнению истца, администрацией г. Орла не были предприняты необходимые своевременные и достаточные меры по установлению зоны охраны объекта культурного наследия регионального значения "Здание бывшей губернской больницы", XIX век, расположенного по адресу: г. Орел, Бульвар Победы, 10. При этом защитная зона данного объекта, установленная на расстоянии 200 метров от линии внешней стены памятника, существенно сокращала пятно застройки. Поскольку администрация г. Орла не предприняла надлежащих мер в установленный законом срок для утверждения границ территории объекта культурного наследия и внесения в ЕГРН сведений о зоне охраны меньшей площадью, что повлекло бы прекращение существования защитной зоны, представленные застройщиком в Управление градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области проект планировки и проект межевания территории, ограниченной ул. Полесской, ул. Лескова и пер. Лескова в г. Орле, были отклонены. С учетом изложенного существенно увеличились сроки исполнения застройщиком обязательств по договору о развитии застроенной территории в г. Орле от 28.06.2019 N 1, ООО "Спецстройогнеупор" из-за сокращения планируемой выручки и увеличения убытков в значительной степени лишилось того, на что вправе было рассчитывать при заключении указанного договора.

Общество полагает, что в рассматриваемых обстоятельствах имеются одновременно все условия, предусмотренные пунктом 2 статьи 451 ГК РФ, для внесения изменений в договор в части сроков и порядка исполнения сторонами своих обязательств, а именно: обязательств администрации г.Орла по предоставлению земельных участков под строительство (подпункт 3.1.4 пункта 3.1 договора, пункт 7 плана-графика, являющегося приложением N 4 к Договору), обязательств застройщика по созданию на данных земельных участках (в качестве альтернативы - по приобретению на рынке) и предоставлению в муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений взамен квартир, расположенных в подлежащих сносу аварийных домах, и переданных граждан по договору социального найма (подпункт 3.2.2 пункта 3.2 договора, пункт 4 плана-графика, являющегося приложением N 4 к договору), а также обязательств застройщика по выплате возмещения за изымаемые жилые помещения (пункт 5 плана-графика, являющегося приложением N 4 к договору).

Оценив доводы ООО "Спецстройогнеупор", суд области пришел к выводу об обоснованности заявленных обществом требований, указав на ненадлежащее исполнение администрацией г.Орла обязательств по договору, изменение существенных условий, из которых стороны исходили при заключении договора.

Судебная коллегия полагает, что имеются основания для отмены решения суда в указанной части исходя из следующего.

Спорные правоотношения возникли из договора о комплексном развитии застроенной территории от 28.06.2019 N 1, заключенного по результатам проведенного аукциона.

Согласно части 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ, в редакции, действовавшей на момент заключения договора о развитии застроенной территории от 28.06.2019 N 1) по договору о развитии застроенной территории, одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Договор заключается органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 17.2, 17.3, 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса (часть 2 статьи 46.2 ГрК РФ).

Порядок организации и проведения аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории определяется статьей 46.3 ГрК РФ.

Отношения, связанные с вопросами развития застроенной территории, регулировались положениями статей 46.1 - 46.3 ГрК РФ, которые были внесены в данный кодекс Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях увеличения объемов жилищного строительства и совершенствования механизмов вовлечения в хозяйственный оборот земельных участков для жилищного строительства.

Данным законом введено понятие "развитие застроенной территории", которое означает снос/реконструкцию зданий, строений, сооружений, являющихся аварийными или подлежащими сносу/реконструкции по иному основанию, и осуществление нового строительства на освобожденной территории.

В соответствии со статьей 46.1 ГрК РФ развитие застроенных территории осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей; решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены: многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

Таким образом, согласно данной статье решение о развитии застроенной территории должно приниматься органом местного самоуправления с учетом заключения компетентных в вопросах градостроительства и архитектуры органов при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования в целях освобождения земельных участков от старых строений и их нового комплексного освоения.

Частью 2 статьи 46.2 ГрК РФ предусмотрено, что договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 данного Кодекса.

В части 3 статьи 46.2 ГрК РФ приведены существенные условия договора, к которым в том числе относятся: обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории; максимальные сроки осуществления строительства; обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 настоящей части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; срок договора.

Кроме того, в статье 46.2 ГрК РФ предусмотрены следующие обязательства сторон: орган местного самоуправления обязуется создать необходимые условия для строительства (утвердить проект планировки, принять решение об изъятии путем выкупа жилья в аварийных домах, предоставить земельные участки для застройки), а другая (победитель либо единственный участник аукциона на право заключения такого договора) - подготовить проект планировки застроенной территории, создать или приобрести и передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенное жилье для предоставления гражданам определенных категории, уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в аварийных многоквартирных домах, осуществить строительство на территории, в отношении которой принято решение о развитии.

Одним из ключевых моментов договора является то, что земельный участок, находящийся в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, предоставляется лицу, с которым заключен такой договор, для строительства без проведения торгов. Участок по выбору такого лица передается бесплатно в собственность или в аренду (пункт 2.1 статьи 30 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора, часть 8 статьи 46.1 ГрК РФ).

По смыслу приведенных норм, в результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению жилищного фонда, в том числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передаче в муниципальную собственность дополнительного жилья, так и цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах подлежащей развитию территории для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов.

Аналогичные положения содержатся в действующей в настоящее время главе 10 ГрК РФ.

Поскольку по своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 307, пункт 1 статьи 307.1 ГК РФ), к отношениям сторон подлежат применению также нормы гражданского законодательства.

В силу подпункта 1 и 2 статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Договор о развитии застроенной территории заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона. При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается (часть 6 статьи 46.3 ГрК РФ).

Указанная норма устанавливала невозможность изменения сторонами условий заключаемого по итогам аукциона договора по отношению к аукционным условиям в целях исключения возможности нарушения прав других потенциальных участников аукциона, но не исключала возможность применения статей 450, 451 ГК РФ в процессе исполнения ранее заключенного договора.

Данный вывод подтверждается позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 11.01.2019 N 305-КГ18-22746, определении от 11.03.2019 N 305-ЭС19-1406.

Основанием для изменения договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа, согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Одним из таких обстоятельств, по мнению ООО "Спецстройогнеупор", является отсутствие в извещении о проведении открытого аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Полесская, Лескова и пер. Лескова сведений об обременении прав на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и расположенные в границах рассматриваемой территории, ограничении их использования, обременении прав на объекты недвижимого имущества) находящиеся в муниципальной собственности и расположенные на такой территории.

Как следует из объяснений администрации г.Орла, подготовка аукционной документации и проведение аукциона осуществлялись Управлением градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области. Согласно представленным в администрацию выпискам из Единого государственного реестра недвижимости, которые были запрошены Управлением градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области при подготовке аукционной документации, обременения и ограничения на земельные участки зарегистрированы не были.

Частью 4 статьи 46.1 ГрК РФ установлено, что на застроенной территории, в отношении которой принимается решение о развитии, могут быть расположены помимо объектов, предусмотренных частью 3 настоящей статьи, объекты инженерной инфраструктуры, обеспечивающие исключительно функционирование многоквартирных домов, предусмотренных пунктами 1 и 2 части 3 настоящей статьи, а также объекты коммунальной, социальной, транспортной инфраструктур, необходимые для обеспечения жизнедеятельности граждан, проживающих в таких домах.

В данном случае в пункте 3.2.6 извещения о проведении аукциона в разделе обязательства лица, заключившего договор указано, что оно обязуется осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, коммунально-бытовой инфраструктур предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и по окончанию строительства безвозмездно передать в муниципальную собственность в месячный срок с момента государственной регистрации права на сети, как на объекты недвижимого имущества, в том числе на сети теплоснабжения, сети электроснабжения. Основные характеристики указанных объектов уточняются документацией по планировке застроенной территории (проект планировки территории (далее ППТ) и проект межевания территории (далее - ПМТ).

Сведения о наличии сетей - объектов инженерной инфраструктуры, обеспечивающих функционирование многоквартирных домов, приведены в приложении N 1 к договору, который являлся приложением к извещению о проведении аукциона.

Таким образом, застройщику было известно о наличии на застроенной территории не снесенных домов и сетей к ним исходя из топосъемки с границами территории в аукционной документации.

В силу пункта 14 Правил охраны газораспределительных сетей, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 20.11.2000 N 878, в целях предупреждения их повреждения или нарушения условий их нормальной эксплуатации налагаются ограничения (обременения), которыми запрещается лицам, указанным в пункте 2 настоящих Правил (юридические и физические лица, являющиеся собственниками, владельцами или пользователями земельных участков, расположенных в пределах охранных зон газораспределительных сетей, либо проектирующие объекты жилищно-гражданского и производственного назначения, объекты инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, либо осуществляющие в границах указанных земельных участков любую хозяйственную деятельность), в том числе: строить объекты жилищно-гражданского и производственного назначения (подпункт "а"); перемещать, повреждать, засыпать и уничтожать опознавательные знаки, контрольно-измерительные пункты и другие устройства газораспределительных сетей (подпункт "г"); огораживать и перегораживать охранные зоны, препятствовать доступу персонала эксплуатационных организаций к газораспределительным сетям, проведению обслуживания и устранению повреждений газораспределительных сетей (подпункт "е").

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 31.03.1999 N 69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации" охранная зона объектов системы газоснабжения - территория с особыми условиями использования, которая устанавливается вдоль трассы газопровода в целях обеспечения нормальных условий эксплуатации и исключения возможности их повреждения.

Таким образом, охранные зоны считаются фактически установленными в силу расположения газопровода на земельном участке с момента ввода объекта в эксплуатацию на основании Правил охраны газораспределительных сетей, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 20.11.2000 N 878. Дополнительно принятия каких-либо актов не требуется, охранная зона устанавливается автоматически в силу закона и начинает действовать с момента ввода газопровода в эксплуатацию.

В силу пункта 2 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 N 160, в охранных зонах в целях обеспечения безопасных условий эксплуатации и исключения возможности повреждения линий электропередачи и иных объектов электросетевого хозяйства устанавливаются особые условия использования территорий.

В пункте 5 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 N 160, определено, что охранные зоны устанавливаются для всех объектов электросетевого хозяйства исходя из требований к границам установления охранных зон согласно Приложению.

Пунктом 3.2.1 договора предусмотрена обязанность застройщика подготовить проект планировки территории.

В силу пунктов 2, 3 части 3, пунктов 6, 8 части 4 статьи 42 ГрК РФ в проектах планировки территории и проектах межевания территории подлежат отображению зоны с особыми условиями использования, в том числе охранные зоны сетей, на основании сведений об инженерных сетях от сетевых организаций.

В силу изложенного и при наличии указания в приложении к договору на наличие инженерных систем застройщик, приступая к исполнению обязательства, предусмотренного п.3.2.1 договора (подготовка указанных проектов) должен был запросить в сетевой организации данные о сетях, расположенных на застроенной территории.

В постановлениях администрации г.Орла о сносе аварийных домов указано на необходимость предварительного отключения подлежащих сносу домов от инженерных коммуникаций. До сноса многоквартирного дома отключение от газовых сетей осуществлял застройщик. Между тем уведомлений об изменившихся для застройщика обстоятельствах, связанных с наличием сетей, в адрес администрации г.Орла не поступало.

В материалах дела имеются ответы администрации г.Орла от 12.08.2020 N 1/1-12448 на обращение застройщика от 17.07.2020 (вх N 12448 от 21.07.2020), от 12.02.2021 N1/1-1293 на обращение ООО "Спецстройогнеупор" от 28.01.2021 (вх. N1293 от 29.01.2021) о внесении изменений в договор.

Как следует из указанных обращений, застройщик с 17.07.2020 начал инициировать перед администрацией предоставление ему земельного участка под снесенными домами для начала строительства многоквартирного дома до исполнения своих обязательств по передаче квартир и уплате возмещения. Однако в обоснование изменения условий договора указывал, что "в адрес ООО "Спецстройогнеупор" обратились жильцы многоквартирных домов N 2, 4 по пер. Лескова, N 14, с которыми заключен договор социального найма. Жильцы в своих письмах просили предоставить им жилые помещения в построенном доме на земельном участке, указанном в договоре развития территории. Такой вариант расселения жильцов возможен только при строительстве нового многоквартирного жилого дома в несколько этапов. Однако такой вариант не может быть реализован без внесения соответствующих поправок в договор о развитии застроенной территории в городе Орле N 1 от 28 июня 2019" (письма ООО "Спецстройогнеупор" от 17.07.2020, 28.01.2021).

Следует отметить, что вопрос о наличии или отсутствии необходимости выноса сетей решается застройщиком на стадии строительства и подготовки к нему по согласованию с сетевыми организациями исходя из места размещения существующих и проектируемых объектов капитального строительства, что следует из статей 51, 48 ГрК РФ, Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 N 87, Свода Правил "СНиП 12-01-2004 "Организация строительства".

При этом действующее законодательство не предусматривает сохранение охранных зон в отношении недействующих сетей, отключенных от домов, подлежащих сносу.

Из изложенного следует, что обстоятельства, на которые ссылается истец, нельзя отнести к существенно изменившимся обстоятельствам, при наличии которых застройщик не заключил бы договор и которые являются основанием изменения порядка и сроков исполнения договора.

Доводы истца о выявлении охранных зон сетей, установлении публичного сервитута для размещения объектов газоснабжения не являются обстоятельствами, обуславливающими не исполнение обязательств по передаче квартир в муниципальную собственность и уплате администрации возмещения за изымаемые квартиры, поскольку относятся к иной стадии исполнения договора: к стадии строительства, право на осуществление которого у истца отсутствует до исполнения обязательств по финансированию расселения аварийных домов.

Кроме того, согласно аукционной документации часть территории (ориентировочно 1805 кв. м) была расположена в границах защитной зоны объекта культурного наследия - Здание бывшей губернской больницы XIX века, местоположением: г. Орел, б-р Победы, 10 (Решение Малого Совета Облсовета от 06 июля 1993 года N 81-7, N 1094 в Реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, расположенных на территории Орловской области).

В соответствии с внесенными изменениями в Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" статьей 34.1 на момент заключения договора от 28.06.2019 предусматривалась охранная зона объекта культурного наследия - территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель и земельных участков, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.

Согласно пункту 6 статьи 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" защитная зона объекта культурного наследия прекращает существование со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о зонах охраны такого объекта культурного наследия, установленных в соответствии со статьей 34 настоящего Федерального закона.

Приказом Управления по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области от 28.03.2022 N 24 были утверждены границы территории объекта культурного наследия регионального историко-культурного значения "Здание бывшей губернской больницы", в результате чего защитная зона была уменьшена и перестала налагаться на угол застроенной территории, подлежащей развитию.

Данное обстоятельство, по мнению общества, является основанием для изменения порядка и сроков исполнения договора.

Однако, как усматривается из материалов дела, в аукционной документации содержалась информация о размере защитной зоны, налагавшейся на часть застроенной территории, подлежащей развитию.

В связи с чем подготовка первоначального проекта планировки без учета существующей защитной зоны объекта культурного наследия, о наличии которой застройщик был извещен, не соответствовала требованиям статьи 42 ГрК РФ и была осуществлена последним на свой предпринимательский риск.

Федеральным законом от 27.12.2019 N 455-ФЗ, вступившим в силу 31.12.2019, срок установления зон охраны объектов культурного наследия, прекращающих действие защитных зон, был определен до 01.01.2022. На дату вступления в силу закона ППТ застройщиком разработан не был.

Из договора подряда на разработку ППТ N 15/11-19 (пункт 3.1) следует, что срок подготовки ППТ исчисляется с момента представления технического задания и поступления аванса. Письмом от 09.01.2020 N 8/23 застройщиком только направлено на согласование в Управление градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области техническое задание на разработку ППТ.

Разработанная документация в первоначальном виде представлена в Управление письмом от 14.05.2020 N 8/1595, что следует из письма Управления от 11.09.2020 N 8/3166. Таким образом, ППТ разрабатывалось застройщиком в период с января 2020 по 14.05.2020, то есть после вступления в силу Федерального закона от 27.12.2019 N 455-ФЗ, продлившего сроки установления зон охраны памятников, в связи с чем, правовые основания для определения планируемого места размещения многоквартирного дома в ППТ без учета защитной зоны от Здания бывшей губернской больницы 19 века, у застройщика отсутствовали.

Ссылка общества на нарушение администрацией пункта 3.1.5 договора и на незаконное бездействие как правообладателя земельных участков по инициированию процедуры утверждения границ территории объекта культурного значения не может являться безусловным основанием для изменения спорного договора.

Пунктом 3.1.5 договора предусмотрено оказание администрацией застройщику необходимого содействия в реализации договора по вопросам, относящимся к ее компетенции.

За оказанием содействия по данному вопросу застройщик в администрацию не обращался, об инициативе уменьшения защитной зоны застройщик администрацию не уведомлял, решение же вопроса об уменьшении защитной зоны ни Федеральным законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ", ни ФЗ от 25.06.2002 N73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" не отнесено к полномочиям администрации г. Орла.

Установление зон охраны, уменьшение защитных зон, как и утверждение границ объектов культурного наследия, влекущее уменьшение границ защитной зоны с 200 м до 100 м, относится в силу статей 9.2, 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ, пункта 18 статьи 6 Закона Орловской области от 03.07.2014 N 1637-03 "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации, расположенных на территории Орловской области" к полномочиям Управления по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области, а не администрации города Орла.

Снятие (уменьшение) защитных зон с земельных участков не относится к компетенции собственников земельных участков.

Более того, правообладателем земельных участков с кадастровым номером 57:25:0010402:5 (ул. Лескова, д.4) и 57:25:0010402:5 (ул. Лескова, д.2), на часть которых налагалась защитная зона объекта культурного наследия согласно схеме зон с особыми условиями использования в ППТ, муниципальное образование "Город Орел" не являлось, поскольку участки находятся в собственности собственников помещений многоквартирных домов N 2 и 4 по ул. Лескова.

Учитывая изложенное, довод общества о том, что подготовка ППТ без учета защитной зоны была основана на разумных ожиданиях застройщика об ее уменьшении, признается несостоятельным.

При этом уменьшение защитной зоны до 100 м, исключение ее наложения на развиваемую территорию, не является тем обстоятельством, которое возлагает на застройщика дополнительные обязанности, в том числе по корректировке проектов планировки территории и проектов межевания территории, Напротив, данное обстоятельство позволяет застройщику увеличить объемы строительства и дополнительные доходы от реализации квартир.

Доказательств наличия причинно-следственной связи между исключением из застроенной территории защитной зоны памятника и правом требования предоставления земельных участков без несения расходов по расселению домов, а также продления уже истекших сроков исполнения застройщиком обязательств по уплате администрации возмещения за изымаемые квартиры и по передаче квартир в муниципальную собственность, последним не представлено.

Общество полагает также, что на сроки исполнения застройщиком своих обязательств повлияло несвоевременное принятие решений администрацией г.Орла о сносе многоквартирных домов.

Общество, ссылаясь на подпункт а) пункта 4 Требований к составу и содержанию проекта организации работ по сносу, утвержденных постановлением Правительства РФ, делает вывод о невозможности сноса домов в установленный договором срок в отсутствие решения о сносе.

Приведенный довод не может быть принят во внимание в силу следующего.

Постановления о признании домов по пер. Лескова, 1, ул. Полесской д.18 и д. 20 аварийными и подлежащими сносу, которые подлежали сносу застройщиком, были приняты администрацией 31.12.2009.

Основанием для сноса указанных домов, в том числе, подготовки проекта сноса, являлось обязательство застройщика, содержащееся в пункте 3.2.4 договора, пункте 7 плана-графика приложения N 4 к договору.

Договор не содержал обязательств администрации по подготовке дополнительный решений о сносе домов. Писем от застройщика, указывающих на невозможность сноса без принятия дополнительных решений администрации, без которых снос не осуществим или которые необходимы для подготовки проекта сноса домов, в администрацию города не поступали.

При этом проект сноса домов, на необходимость разработки которого ссылается застройщик, в данном случае до их сноса застройщиком не разрабатывался, в администрацию города Орла с уведомлением о планируемом сносе не представлялся. Снос домов был произведен без проекта организации сноса.

Согласно части 10 статьи 55.31 ГрК РФ к уведомлению о планируемом сносе объекта капитального строительства, прилагаются результаты и материалы обследования объекта капитального строительства; проект организации работ по сносу объекта капитального строительства.

Уведомление о сносе по установленной форме с приложением указанных документов в администрацию не поступало.

Как следует из объяснений общества, данных при вынесении постановления по делу об административном правонарушении, предусмотренном ст. 9.5.2 КоАП РФ от 05.10.2020, оно полагало, что его разработка не требуется, так как: "организация проектной документация на снос и строительство должна осуществляться одновременно, общество к организации проектной документации на строительство не приступало". На запрос администрации от 14.02.2020 N 7/612 проект организации работ по сносу не был представлен.

В соответствии с постановлением администрации города Орла от 09.12.2011 N 3929 "Об утверждении Порядка сноса объектов, находящихся в муниципальной собственности" (пункт 4) инициаторами сноса являются лица, с которыми заключены договоры о развитии застроенных территорий.

В связи с отсутствием соответствующих обращений от застройщика администрацией г.Орла самостоятельно инициировано принятие постановлений о сносе многоквартирных домов от 26.08.2019 и от 27.09.2019 с целью поручения указанных работ застройщику в дополнение к договору.

Документы о планируемом сносе с проектом сноса и о завершении сноса, сделанные по установленной форме, сданы в администрацию лишь 18.05.2022, гораздо позднее фактического сноса в конце 2019 года, после привлечения застройщика к административной ответственности по статье 9.5.2 КоАП.

Указанное свидетельствует о несостоятельности довода о том, что застройщик нарушил сроки сноса из-за неправомерных действий (бездействия) администрации, что позволило изменить не связанные со сносом условия договора о предоставлении квартир и выплате возмещения.

Одним из оснований для продления застройщику сроков предоставления квартир для переселения нанимателей, проживающих в аварийных домах по ул. Лескова, д. 14, пер. Лескова, д. 2, пер. Лескова, д.4, и выплаты соответствующего возмещения администрации еще на три года, является также, по мнению общества, невозможность приобретения застройщиком квартир требуемой площади.

Условия договора о развитии застроенной территории предусматривали передачу в муниципальную собственность квартир, минимальная площадь которых установлена в приложении N 3 к договору.

Ознакомившись с аукционной документацией, истец имел возможность оценить коммерческие риски, связанные с тем, что фактические площади квартир могут быть больше, предусмотренных в приложении N 3 к договору.

Представленные обществом письма организаций и индивидуальных предпринимателей по запросу общества на определенные даты о наличии квартир определенной площади не могут однозначно свидетельствовать о состоянии рынка жилья в городе Орле в спорный период (с июня 2019 года по 2022 год).

Как следует из писем УМИЗ администрации г.Орла, МКУ "Жилищное управление г.Орла", МКУ "Объединенный муниципальный заказчик г.Орла", на том же рынке жилья в городе Орле в спорный период времени (с 28.06.2019 года по 14 июля 2022 года) уполномоченными администрацией муниципальными заказчиками закуплено 519 квартир: однокомнатные от 25,5 кв.м до 45 кв.м, двухкомнатные от 40,4 кв.м до 70,6 кв.м, трехкомнатная 77,7 кв.м. В указанное число не вошли 24 квартиры, приобретенные по договору долевого участия в строительстве по ул.Левый берег реки Оки, д.113, заключенному с АО СЗ "Инвестиционная жилищная компания".

Истец, являясь субъектом предпринимательской деятельности, в соответствии со статьей 2 ГК РФ осуществляет предпринимательскую деятельность на свой риск.

Само по себе отсутствие у застройщика квартир определенной площади на определенную дату не может быть признано существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, поскольку относится к предпринимательским рискам застройщика. Приведенная позиция нашла отражение в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 10.08.2022 по делу N А36-8664/2021.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции соглашается с выводом администрации г.Орла об отсутствии оснований для изменения договора по мотиву невозможности приобретения застройщиком квартир требуемой площади.

Из содержания статьи 46.3 ГрК РФ следует, что договор о развитии застроенной территории заключается с победителем торгов, либо в случае, если аукцион признан не состоявшимся (по причине участия в нем менее двух участников) - с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.

В соответствии с частью 4 ст. 46.3 ГрК РФ орган местного самоуправления, принявший решение о проведении аукциона, определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора.

Статьей 46.2. ГрК РФ установлено, что цена права на заключение договора является существенным условием договора.

Согласно подпункту 3 пункта 8 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

На момент проведения аукциона действовала Методики определения начальной цены предмета аукциона на право заключения договора о развитии застроенных территорий муниципальных образований Орловской области, утвержденная постановлением Правительства Орловской области от 16.03.2016 N 78.

Указанная Методика при расчете начальной цены аукциона предусматривала применение понижающего коэффициента К2, равного 0,5, при наличии в проекте договора о развитии застроенной территории условия о выполнении застройщиком не менее 70 % обязательств лица по передаче в муниципальную собственность квартир и уплате возмещения в срок не более 2 лет с даты заключения договора о развитии застроенной территории.

Пунктами 3.2.2, 3.2.3 договора, пунктом 5 плана-графика (приложение N 4 к договору о развитии застроенной территории от 28.06.2019 N 1) установлено обязательство застройщика по уплате возмещения за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах N 2, 4 по пер. Лескова и N 14 по ул. Лескова в городе Орле, земельных участков, на которых расположены указанные многоквартирные дома. Максимальный срок выполнения обязательства - 70% данного обязательства застройщика - в течение 2-х лет с даты подписания договора, а 30% - в последующий год.

Перечисленные обязательства застройщиком не исполнены до настоящего времени. Согласно заявленным требованиям данные обязательства подлежат изменению.

В соответствии с представленным администрацией г.Орла, Управлением градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области, проводившим аукцион, расчетом начальной цены договора коэффициент К2 принят равным 0,5, что соответствует формулировке установленной в пункте 5 плана-графика.

Застройщик, взявший по договору обязательства по передаче в муниципальную собственность квартир для переселения нанимателей из аварийного жилья, а также 70% от возмещения за изымаемые у собственников аварийные жилые помещения в течение 2-х лет с даты подписания договора, получал возможность заключения договора по цене в сниженном размере. Применение коэффициента К2, равного 0,5, позволило снизить начальную цену аукциона с 53 435 руб. 56 коп. до 20 038 руб. 42 коп.

Заключение договора развития застроенной территории на указанных условиях имело целью расселение в кратчайшие сроки аварийных домов. Между тем предоставление земельных участков до исполнения обязательств по финансированию расселения, как и неустойка, предусмотренная пунктом 5.4.1 договора, в размере 1% от сниженной цены договора не обеспечивают гарантии исполнения застройщиком своих обязательств в будущем.

Сроки исполнения обязательств, предусмотренных пунктами 3.2.2 и 3.2.3 договора, планом-графиком в приложении N 4 к договору, являются существенными обстоятельствами, влияющими на цену договора.

Таким образом, изменение сроков исполнения обязательств застройщиком влечет изменение цены договора, что не соответствует положениям подпункта 3 пункта 8 статьи 448 ГК РФ.

Необходимо также отметить, что в силу пункта 9 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ обязательство органа местного самоуправления по предоставлению застройщику без торгов земельного участка для строительства в границах застроенной территории возникает только после выполнения застройщиком, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ.

Договором может быть предусмотрено предоставление таких земельных участков по мере выполнения обязательств, предусмотренных пунктами 4 и 5 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ.

В пунктах 4-5 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ содержатся обязательства застройщика по передаче в муниципальную собственность жилых помещений для переселения нанимателей из квартир, находящихся в аварийных домах, а также обязательства по уплате органу местного самоуправления возмещения за изымаемые у собственников жилые помещения в аварийных домах.

По условиям договора о развитии застроенной территории от 28.06.2019 N 1 ООО "Спецстройогнеупор" обязано создать либо приобрести и передать в муниципальную собственность жилые помещения для предоставления их гражданам, проживающим в аварийных домах на условиях социального найма и уплатить администрации г. Орла возмещение за изымаемые жилые помещения в аварийных домах, а также снести аварийные дома. Только после исполнения застройщиком данных условий ему предоставляются земельные участки для строительства в границах застроенной территории в соответствии с утвержденными проектами планировки и межевания территории.

Целью заключения договора развития застроенной территории для администрации города Орла является привлечение внебюджетных источников (средств застройщика) для обеспечения в кратчайшие сроки расселения аварийных многоквартирных домов и только после исполнения застройщиком обязательств по финансированию расселения предоставление ему земельного участка для строительства.

Градостроительное законодательство не допускает возможности предоставления застройщику без торгов земельных участков до выполнения обязательств по передаче в муниципальную собственность жилых помещений для переселения нанимателей из квартир, находящихся в аварийных домах, а также обязательств по уплате органу местного самоуправления возмещения за изымаемые у собственников жилые помещения в аварийных домах.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3 статьи 328 ГК РФ).

В данном случае предлагаемое застройщиком изменение условий договора в нарушение части 1, части 3 статьи 46.2 ГрК РФ позволяет застройщику без торгов получить 4 земельных участка для строительства общей площадью 6 399 кв.м до выполнения обязательств по предоставлению квартир и выплате возмещения за квартиры в аварийных домах.

Обязывая администрацию г. Орла в течение двух месяцев предоставить застройщику без торгов земельные участки с кадастровыми номерами N 57:25:0010402:1, 57:25:0010402:2, 57:25:0010402:7, 57:25:0010402:6 для строительства, суд первой инстанции посчитал, что на данной части территории осуществлены мероприятия, предусмотренные пунктами 3.2.1-3.2.4 пункта 3.2 договора. Между тем приведенный вывод не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Как усматривается из материалов дела, в границах застроенной территории находится 7 земельных участков, на каждом из которых находился (находится) аварийный многоквартирный дом: на земельном участке с кадастровым номером 57:25:0010402:1 находился многоквартирный по ул. Полесская, д.20; на земельном участке с кадастровым номером N 57:25:0010402:2 - многоквартирный дом по адресу: ул. Лескова, д. 12, на земельном участке с кадастровым номером 57:25:0010402:7 располагался многоквартирный дом по ул. Полесская, д. 18, на земельном участке 57:25:0010402:6 - многоквартирный дом 1 по пер. Лескова, на земельных участках N 57:25:0010402:3, N 57:25:0010402:5, N 57:25:0010402:8 находятся не расселенные застройщиком дома по ул.Лескова,14, пер. Лескова,2, пер. Лескова, 4.

Располагавшиеся на указанных земельных участках (предоставляемых застройщику по этапу 1) многоквартирные дома по ул. Полесская д. 18, ул.Полесская, д.20, пер. Лескова, д. 1, ул. Лескова, д. 12 расселены администрацией за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ, областного и городского бюджетов в рамках областной адресной программы "Переселение граждан, проживающих на территории Орловской области, из аварийного жилищного фонда" на 2013 - 2017 годы", утвержденной Постановлением Правительства Орловской области от 30.04.2013 N 148.

Застройщиком не осуществлялись и пунктами 3.2.2, 3.2.3, приложением N 3 к договору не предусматривались обязательства по передаче в муниципальную собственность квартир, а также по уплате возмещения за изымаемые у собственников квартиры в домах по ул.Полесская д. 18, ул.Полесская, д. 20, пер. Лескова, д. 1, ул. Лескова, д. 12, находившихся на указанных земельных участках.

Договором от 28.06.2019 N 1 предусматривался только снос застройщиком ранее расселенных администрацией г. Орла многоквартирных домов по ул. Полесская, 18, Полесская, 20, пер. Лескова, д. 1. Многоквартирный дом по ул. Лескова, д. 12 был снесен администрацией города Орла. Право застройщика на поэтапное предоставление земельных участков под расселенными администрацией домами в договоре не предусматривалось.

Таким образом, изменение порядка исполнения обязательств по договору, и предоставление застройщику права на получение без торгов земельных участков по этапу 1 без несения финансовых расходов по расселению располагавшихся на них многоквартирных домов, не основано на нормах статьи 46.2 ГрК РФ и нарушает баланс интересов сторон.

Кроме того, вид разрешенного использования каждого из участков: жилой дом, в то время как проектом межевания территории (том 3, раздел 2, табл.1) предусмотрено образование единого участка под строительство многоквартирного дома с видом разрешенного использования 5-21 этажей путем объединения всех земельных участков на территории, что возможно только после расселения и сноса всех домов. В связи с чем решение суда в части обязания администрации г.Орла в двухмесячный срок с момента вступления решения суда в законную силу предоставить земельные участки по этапу 1 принято без исследования фактической возможности исполнения такого условия в указанный срок.

Следует также отметить, что в силу статьи 46.3 ГрК РФ застройщик обязан передать квартиры в муниципальную собственность для последующего предоставления нанимателям в соответствии со статьей 89 ЖК РФ на условиях социального найма (при этом согласие нанимателей на ту ли иную квартиру не требуется).

Однако согласно предлагаемым застройщиком изменениям (пункт 3.2.2 договора) застройщик имеет право предоставить квартиры в ином месте любым иным гражданам (при наличии на то согласия соответствующего гражданина) в том числе, ранее указанного в настоящем абзаце срока".

При этом исполнение застройщиком обязательств по передаче квартир в муниципальную собственность поставлено в зависимость от строительства застройщиком и ввода в эксплуатацию многоквартирного дома. Данное обстоятельство не является событием, которое должно неизбежно наступить по статье 190 ГК РФ, принимая во внимание, что ООО "Спецстройогнеупор" - организация с уставным капиталом 10 000 руб., списочной численностью от 2 до 5 человек, не является специализированным застройщиком, строительство многоквартирных домов не относится к основным видам ее деятельности, отсутствует проект строительства и разрешение на строительство.

При рассмотрении споров о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории судами учитываются также действия застройщика по исполнению принятых на себя обязательств.

В рассматриваемом случае по пункту 2.3 договора: цена права не оплачена застройщиком в установленные сроки, ее часть (6 911 руб.) взыскана в судебном порядке (дело N А48-4824/2021), оставшаяся часть не оплачена; по пункту 3.2.1 договора, пункту 1 плана-графика приложения N 4 к договору: ППТ и ПМТ подготовлены и представлены с нарушением сроков, администрацией в судебном порядке взыскана неустойка (дело N А48-4963/2021); по пункту 3.2.2 договора, пункту 4 плана-графика приложения N4 к договору: жилые помещения в муниципальную собственность не передавались, срок передачи истек 28.06.2021, администрацией подан иск об обязании исполнить данное обязательство (дело N А48-6592/2021); по пункту 3.2.3 договора, пункту 5 плана-графика приложения N 4 к договору: возмещение администрации за изымаемые жилые помещения не уплачено, срок уплаты истек 28.06.2022 (застройщик компенсировал администрации только стоимость одной квартиры 1 дом 4 по пер. Лескова, подан иск о взыскании части убытков (дело N А48- 7165/2021), направлена досудебная претензия в остальной части расходов; по пункту 3.2.4: снос ранее расселенных администрацией домов произведен с нарушением порядка сноса, установленного главой 6.4 ГрК РФ, в том числе, в отсутствие проектной документации на снос (упомянутое выше постановление мирового судьи о привлечении к административной ответственности).

На письма и претензии администрации о необходимости исполнения обязательств по договору от 01.02.2021 N 1/1-721-и, от 01.03.2021 N 1/1-1394-и, от 02.07.2021 N 1/1-5414-и, от 03.08.2021 N 1/1-5985-и, от 04.06.2021, от 09.04.2021 N1/2348-и, от 14.07.2021 N3/5660-и, от 18.05.2021 N3/3716-и, от 23.04.2021 N1/1-3218-и и другие застройщик не отвечал либо отвечал отказом.

Судом апелляционной инстанции также учтено существенное увеличение сроков передачи квартир в муниципальную собственность и сроков уплаты администрации возмещения за изымаемые квартиры существенно, что ведет к нарушению баланса интересов сторон.

В договоре срок передачи в муниципальную собственность 14 жилых помещений составлял 2 года с даты подписания договора (пункт 4 плана-графика в приложении N 4 к договору). На момент рассмотрения дела прошло более 3 лет с даты заключения договора. Обжалуемым решением срок передачи квартир продлен на 3 года после передачи земельного участка застройщику.

Таким образом, срок передачи квартир в муниципальную собственность в соответствии с измененными судом условиями составит более 6 лет с даты заключения договора при сроке договора в 7 лет (пункт 6.1 договора), то есть увеличен более чем в 3 раза по сравнению с условиями, согласованными сторонами при заключении договора.

Срок уплаты возмещения за изымаемые квартиры составлял 70% в течение 2-х лет, 30%-в последующий год (пункт 5 плана-графика в приложении N 4 к договору). Изменение условий договора с учетом времени, прошедшего со дня подписания договора, приведет к увеличению срока уплаты возмещения до шести с половиной лет с даты подписания договора, то есть более чем в 2 раза, чем было согласована сторонами при заключении договора.

Как указано в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" нахождение на территории города не расселенных аварийных домов является муниципальными нуждами, которые заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан.

Продление судом застройщику на три года сроков исполнения обязательств по передаче квартир для переселения нанимателей и уплате возмещения за жилые помещения, изымаемые у собственников, по адресам, указанным в приложении N 3 к договору, не освобождает администрацию города Орла от обязательств перед гражданами по расселению аварийных домов, по выплате возмещения собственникам квартир за изымаемые жилые помещения и предоставлению нанимателям жилых помещений взамен квартир в аварийных домах, а также не влечет продление сроков исполнения администрацией обязательств перед гражданами.

Судебной коллегией принято во внимание, что заключение договора обусловлено реализацией муниципальной адресной программой "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории муниципального образования "Город Орел" на 2019 - 2025 годы", утвержденной постановлением администрации г. Орла от 29.04.2019 N 1802.

В соответствии с названной программой переселение аварийных домов 2 и 4 по пер. Лескова и дома 14 по ул. Лескова должно быть осуществлено до 31.12.2022.

Программа переселения граждан из аварийного жилищного фонда предусматривает предельный максимальный срок для расселения с учетом финансирования такого расселения Фондом содействия развитию ЖКХ и областного бюджета (статьи 16 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства").

Нарушение сроков реализации адресной программы влечет неисполнение целевых показателей и как следствие отзыв средств Фонда и невозможность исполнения обязательств по расселению (пункт 5.4 соглашения о предоставлении субсидии).

Начало процедуры изъятия жилых помещений в соответствии со статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, Главой VII.1 Земельного кодекса Российской Федерации повлекло судебные споры с собственниками квартир о размере возмещения, подлежащего выплате за изымаемые жилые помещения.

Из материалов дела, в том числе платежных документов, объяснений администрации г.Орла следует, что сумма расходов администрации г. Орла, связанных с изъятием жилых помещений у собственников, составила 43 733 665 руб. 24 коп. Расходы, фактически понесенные на сегодняшний день администрацией города Орла за застройщика на выплату возмещения за жилые помещения в домах по пер. Лескова, д. 2, пер. Лескова, д. 4, ул.Лескова, д.14 (не включая расходов администрации на расселение домов по ул Полесская, 18, Полесская, 20, ул. Лескова, 12, пер. Лескова 1, расселенных администрацией до заключения договора) составили 43 616 665 руб. 27 коп.

В рамках исполнения договорных обязательств понесенные администрацией г. Орла затраты застройщиком не компенсированы.

Согласно объяснениям администрации г.Орла, в связи с неисполнением застройщиком своего обязательства по передаче квартир в муниципальную собственность, приостановлением рассмотрения иска о понуждении застройщика исполнить указанную обязанность по договору, администрация г. Орла для своевременного завершения программы переселения в 2022 году вынуждена самостоятельно вместо застройщика приобретать жилые помещения, что подтверждается договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома по ул.Левый берег реки Оки, д. 113, письмом МКУ "Жилищное управление г.Орла" о расселении нанимателей в 2022 году.

При таких обстоятельствах продление сроков исполнения обязательств застройщика и самого договора не соответствует основной цели и задачам названной программы, противоречит положениям о сроках реализации ее этапов, изменение условий договора, позволяющее застройщику еще в течение трех лет не передать в муниципальную собственность жилые помещения и влекущее обязанности по приобретению таких помещений администрацией вместо застройщика существенно нарушает интересы сторон.

Вышеизложенное позволяет сделать вывод об отсутствии объективных обстоятельств, делающих невозможным исполнение застройщиком своих обязательств по выплате администрации возмещения за изъятые квартиры и по передаче квартир в муниципальную собственность или изменившихся обстоятельствах, обуславливающих их неисполнение в установленный договором срок.

Кроме того, по правилам статьи 451 ГК РФ даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением допускается лишь в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 статьи 451 Кодекса оснований: 1) расторжение договора противоречит общественным интересам; 2) расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда от 13.04.2010 N 1074/10).

Доказательств того, что расторжение договора в данном случае противоречит общественным интересам, учитывая, что расселение аварийных домов осуществляется администрацией г. Орла самостоятельно без участия застройщика, обществом не представлено.

Что касается ущерба, что размер понесенных застройщиком расходов согласно представленным в материалы дела документам (на разработку ППТ - 100 000 руб. и ПМТ - 100 000 руб. (пункт 2.1 договора подряда на разработку ППТ N 15/11-19), по сносу домов исходя из решения Арбитражного суда города Москвы - 4 460 000 руб., по возмещению стоимости кв. 1 д.4 по ул.Лескова - 2 808 318 руб.) несоизмерим с затратами по расселению домов, которые застройщик должен был понести на настоящий момент времени в соответствии с условиями договора, а также которые он должен будет понести по договору в будущем (более 40 000 000 руб. на уплату администрации возмещения понесенных расходов, расходы на приобретение 13 квартир, расходы по корректировку ПМТ для поэтапного образования земельного участка, расходы на строительство дома).

Принимая во внимание вышеизложенное, суд апелляционной инстанции приодит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ООО "Спецстройогнеупор" о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории от 28.06.2019 N 1. В связи с чем решение Арбитражного суда Орловской области от 14.07.2022 по делу NА48-8862/2021 в указанной части подлежит отмене, апелляционная жалоба администрации г.Орла - удовлетворению.

Обжалуя решение суда от 14.07.2022 по настоящему делу, ООО "СК Управление недвижимостью", ссылалось на изменение предмета иска, что допустимо статьей 398 ГК РФ, основанием для взыскания убытков в рассматриваемом случае является ненадлежащее исполнение ООО "Спецстрой" инвестиционного соглашения от 29.08.2019 N 6, поскольку истцу не представлены в собственность нежилые помещения.

ООО "СК Управление недвижимостью" полагает, поскольку ООО "Спецстрой" не реализовало процессуальное право на опровержение оснований иска, следует исходить из доказанности как факта возникновения между ООО "СК Управление недвижимостью" и ООО "Спецстрой" обязательственных правоотношений по инвестиционному соглашению от 29.08.2019 N 6, так и факта ненадлежащего исполнения ООО "Спецстрой" обязательств по инвестиционному соглашению от 29.08.2019 N 6 в части передачи в собственность ООО "СК Управление недвижимостью" индивидуально-определенной вещи.

В силу части 1 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Изменение предмета иска означает изменение материально - правового требования истца к ответчику. Изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику. Одновременное изменение предмета и основания иска действующее процессуальное законодательство не допускает (пункт 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции").

Предметом первоначального иска ООО "СК Управление недвижимостью" являлось требование о понуждении ООО "Спецстрой" к исполнению в натуре инвестиционного соглашения от 29.08.2019 N 6 и передаче истцу в собственность нежилых помещений в построенном многоквартирном доме, тогда как в заявлении об уточнении исковых требований, ООО "СК Управление недвижимостью" просило взыскать с ООО "Спецстрой" убытки, что свидетельствует об изменении предмета иска.

Сопоставив основания первоначального и уточненного исков, арбитражный суд области установил, что изначально истец ссылался на статьи 398, 455 ГК РФ с указанием на неисполнение ООО "Спецстрой" обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи, уточненные исковые требования ООО "СК Управление недвижимостью" обосновывает тем, что в период рассмотрения спора срок исполнения ООО "Спецстрой" инвестиционного соглашения от 29.08.2019 N 6 истек, в связи с чем обществом утрачен правовой интерес к понуждению ООО "Спецстрой" к исполнению обязанности в натуре.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда области о том, что предусмотренные в статье 398 ГК РФ требование о понуждении к исполнению обязанности передать индивидуально-определенную вещь и требование о возмещении убытков являются альтернативными последствиями ненадлежащего исполнения обязательства по передаче вещи, то есть являются разными способами защиты права, предполагающими и различный перечень обстоятельств, входящих в предмет доказывания.

Согласно пункту 1.1 договора предоставления услуг технического заказчика от 03.07.2019, заключенного ООО "Спецстройогнеупор" (заказчик) и ООО "Спецстрой" (исполнитель), исполнитель обязуется оказать заказчику услуги по осуществлению функций технического заказчика и представлении интересов заказчика при строительстве многоэтажного многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Орел, пересечение улиц Полесская, Лескова, кадастровые номера земельных участков 57:25:0010402:1, 57:25:0010402:2, 57:25:0010402:3, 57:25:0010402:5, 57:25:0010402:6, 57:25:0010402:7, 57:25:0010402:8.

Пунктом 2.4.9 данного договора предусмотрено право исполнителя привлекать денежные средства для осуществления строительства Объекта, в том числе заключать кредитные, инвестиционные и иные договоры, предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации.

Проанализировав условия договора предоставления услуг технического заказчика от 03.07.2019, руководствуясь пунктами 4, 5, 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", арбитражный суд области установил, что ООО "Спецстрой" по указанному договору имело право выступать в качестве агента ООО "Спецстройогнеупор" по иску и привлечению лиц, намеренных приобрести право собственности на нежилые помещения в строящемся по договору о развитии застроенной территории в г. Орле от 28.06.2019 N 1 многоквартирном доме путем заключения договоров инвестирования и других договоров на строительство. Поскольку ориентировочная площадь будущего помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, идентификационные признаки объектов, являющихся предметом договоров купли-продажи будущей недвижимой вещи, а также срок исполнения обязательства по передаче такой вещи приобретателю определяются условиями заключенных с агентом (ООО "Спецстрой") инвестиционных соглашений, то в отсутствие инвестиционного соглашения от 29.08.2019 N 6, документов, подтверждающих инвестиции общества с ограниченной ответственностью "СК Управление недвижимостью" в строительство многоквартирного дома в размере 5 500 000 руб., обществом с ограниченной ответственностью "СК Управление недвижимостью" не доказано как наличие оснований для возникновения у общества с ограниченной ответственностью "Спецстрой" обязательства по передаче нежилых помещений в собственность ООО "СК Управление недвижимостью", так и наступление срока исполнения указанного обязательства в случае его возникновения, что явилось основанием для оставления исковых требований о возложении обязанности исполнить инвестиционное соглашение от 29.08.2019 N 6 без удовлетворения.

Приняв во внимание разъяснения, изложенные в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54, согласно которым иск покупателя о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора, может быть удовлетворен в случае установления наличия спорного имущества в натуре, а также факта владения продавцом, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, арбитражный суд области не усмотрел оснований для удовлетворения иска о понуждении передать индивидуально-определенную вещь, поскольку договор о развитии застроенной территории в городе Орле от 28.06.2019 N 1 сторонами в полном объеме не исполнен, строительство многоквартирного дома застройщиком ООО "Спецстройогнеупор" еще не начато, то есть требуемые обществом с ограниченной ответственностью "СК Управление недвижимостью" нежилые помещения в натуре не существуют.

Исходя из буквального толкования статей 450, 451 ГК РФ в совокупности со статьей 12 ГК РФ суд пришел к обоснованному выводу о том, что у ООО "СК Управление недвижимостью" как лица, не являющегося стороной договора о развитии застроенной территории в городе Орле от 28.06.2019 N 1, отсутствуют правовые основания для внесения в него изменений.

На основании изложенного обжалуемое решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований ООО "СК Управление недвижимостью" суд апелляционной инстанции находит законным и обоснованным, а апелляционную жалобу ООО "СК Управление недвижимостью" не подлежащей удовлетворению.

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, распределяются пропорционально удовлетворенным исковым требованиям. Истцами при подаче исков, ООО "СК Управление недвижимостью" при подаче апелляционной жалобы уплачена государственная пошлина в установленном размере в соответствии со статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Учитывая результат рассмотрения дела, расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска, подачу апелляционной жалобы относятся на истцов.

Поскольку апелляционная жалоба подана администрацией г.Орла - ответчиком, освобожденным от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина за подачу соответствующего обращения не может быть взыскана с истца, против которого принято постановление суда апелляционной, так как истец не подавал апелляционной жалобы (постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах").

Определением Арбитражного суда Орловской области от 28.01.2022 по настоящему делу по ходатайству ООО "Спецстройогнеупор" приняты обеспечительные меры в виде запрета администрации города Орла совершать действия, направленные на досрочное прекращение или на отказ в одностороннем порядке от исполнения договора о развитии застроенной территории в городе Орле от 28.06.2019 N 1 до вступления судебного акта по настоящему делу в законную силу.

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции администрация г.Орла просила отказать в удовлетворении исковых требований о внесении изменений в спорный договор и отменить указанные обеспечительные меры.

Частью 5 статьи 96 АПК РФ предусмотрено, что в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска, об оставлении иска без рассмотрения, о прекращении производства по делу.

В соответствии с частью 5 статьи 271 АПК РФ постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, датой принятия постановления суда апелляционной инстанции считается дата его изготовления в полном объеме (пункту 37 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции").

Поскольку в удовлетворении исковых требований ООО "СК Управление недвижимостью", как и ООО "Спецстройогнеупор" отказано, основания для сохранения действия обеспечительных мер отсутствуют, в связи с чем следует отменить обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Орловской области от 28.01.2022 по делу N А48-8862/2021.

Руководствуясь статьями 96, 110, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Орловской области от 14.07.2022 по делу N А48-8862/2021 отменить в части удовлетворения исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Спецстройогнеупор" и распределения судебных расходов.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Спецстройогнеупор" отказать.

В остальной части решение Арбитражного суда Орловской области от 14.07.2022 по делу N А48-8862/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СК Управление недвижимостью" без удовлетворения.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Орловской области от 28.01.2022 по делу N А48-8862/2021.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Г.Н. Кораблева

Судьи

Е.Ю. Щербатых А.И. Поротиков