Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 октября 2022 г. N 15АП-14376/22 по делу N А32-40054/2020

город Ростов-на-Дону

19 октября 2022 г.

дело N А32-40054/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 октября 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Барановой Ю.И.

судей Сорока Я.Л., Шапкина П.В.

при ведении протокола судебного заседания Матвейчук А. Д.

при участии:

от истца - представитель Краснова О.И. по доверенности от 10.09.2022, паспорт;

от ответчика - представитель Фатеев Р.О. по доверенности от 01.03.2022, паспорт;

от третьих лиц - представители не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу НАО "Центр передачи технологий строительного комплекса Краснодарского края "Омега" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.06.2022

по делу N А32-40054/2020 по иску ТСН "Чистые пруды "Старообрядческая 62" к НАО "Центр передачи технологий строительного комплекса Краснодарского края "Омега" при участии третьих лиц: Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о признании нежилых помещений принадлежащим на праве общей долевой собственности собственникам помещений нежилого здания,

УСТАНОВИЛ:

товарищество собственников недвижимости "Чистые пруды" Старообрядческая 62" (далее - истец, товарищество) обратилось в арбитражный суд к Непубличному акционерному обществу "Центр передачи технологий строительного комплекса Краснодарского края "Омега" (далее - ответчик, общество) с требованиями: признать нежилые помещения площадью 3387,2 кв. м с кадастровыми номерами 23:49:0402041:3428, 23:49:0402041:2050, 23:49:0402041:2099, 23:49:0402041:2061, 23:49:0402041:2155, 23:49:0402041:2145, 23:49:0402041:2205, 23:49:0402041:2095, 23:49:0402041:2085, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:2086, 23:49:0402041:2201, 23:49:0402041:2069, 23:49:0402041:2137, 23:49:0402041:2129, 23:49:0402041:2132, 23:49:0402041:2150, 23:49:0402041:2127, 23:49:0402041:2055, 23:49:0402041:2078, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2139, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2138, 23:49:0402041:2142, 23:49:0402041:2116, 23:49:0402041:2058, 23:49:0402041:2121, 23:49:0402041:2072, 23:49:0402041:2164, 23:49:0402041:2113, 23:49:0402041:2182, 23:49:0402041:2096, 23:49:0402041:2168, 23:49:0402041:3429, 23:49:0402041:2074, 23:49:0402041:2049, 23:49:0402041:2076, 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2152, 23:49:0402041:2163, 23:49:0402041:2077, 23:49:0402041:2057, 23:49:0402041:2107, 23:49:0402041:2174, 23:49:0402041:3429, 23:49:0402041:2951, 23:49:0402041:2088, принадлежащим на праве общей долевой собственности собственникам помещений нежилого здания, расположенного по адресу: Краснодарский край, Адлерский район, г. Сочи, ул. Старообрядческая, д. 62; истребовать нежилые помещения площадью 3387,2 кв. м с кадастровыми номерами 23:49:0402041:3428, 23:49:0402041:2050, 23:49:0402041:2099, 23:49:0402041:2061, 23:49:0402041:2155, 23:49:0402041:2145, 23:49:0402041:2205, 23:49:0402041:2095, 23:49:0402041:2085, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:2086, 23:49:0402041:2201, 23:49:0402041:2069, 23:49:0402041:2137, 23:49:0402041:2129, 23:49:0402041:2132, 23:49:0402041:2150, 23:49:0402041:2127, 23:49:0402041:2055, 23:49:0402041:2078, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2139, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2138, 23:49:0402041:2142, 23:49:0402041:2116, 23:49:0402041:2058, 23:49:0402041:2121, 23:49:0402041:2072, 23:49:0402041:2164, 23:49:0402041:2113, 23:49:0402041:2182, 23:49:0402041:2096, 23:49:0402041:2168, 23:49:0402041:3429, 23:49:0402041:2074, 23:49:0402041:2049, 23:49:0402041:2076, 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2152, 23:49:0402041:2163, 23:49:0402041:2077, 23:49:0402041:2057, 23:49:0402041:2107, 23:49:0402041:2174, 23:49:0402041:3429, 23:49:0402041:2951, 23:49:0402041:2088, из владения ответчика и об исключении из ЕГРН сведений о праве собственности ответчика на указанные нежилые помещения.

Истцом заявлялось ходатайство об уточнении исковых требований, которое судом рассмотрено и удовлетворено в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением от 24.06.2022 суд оставил без удовлетворения ходатайство Непубличного акционерного общества "Центр передачи технологий строительного комплекса Краснодарского края "Омега" о проведении по делу повторной судебной экспертизы. Нежилые помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:2046, 23:49:0402041:2951, 23:49:0402041:3428, 23:49:0402041:3429, 23:49:0402041:2138, 23:49:0402041:2069, 23:49:0402041:2050, 23:49:0402041:2074, 23:49:0402041:2142, 23:49:0402041:2137, 23:49:0402041:2099, 23:49:0402041:2049, 23:49:0402041:2116, 23:49:0402041:2129, 23:49:0402041:2061, 23:49:0402041:2076, 23:49:0402041:2058, 23:49:0402041:2132, 23:49:0402041:2155, 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2121, 23:49:0402041:2150, 23:49:0402041:2145, 23:49:0402041:2152, 23:49:0402041:2072, 23:49:0402041:2127, 23:49:0402041:2205, 23:49:0402041:2163, 23:49:0402041:2164, 23:49:0402041:2055, 23:49:0402041:2095, 23:49:0402041:2077, 23:49:0402041:2113, 23:49:0402041:2078, 23:49:0402041:2085, 23:49:0402041:2057, 23:49:0402041:2182, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:2107, 23:49:0402041:2096, 23:49:0402041:2139, 23:49:0402041:2086, 23:49:0402041:2174, 23:49:0402041:2168, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2201, 23:49:0402041:2088, признаны общей долевой собственностью собственников помещений нежилого здания по адресу ул. Старообрядческая, д. 62, Адлерский район, г. Сочи.

Истребованы из чужого незаконного владения у Непубличного акционерного общества "Центр передачи технологий строительного комплекса Краснодарского края "Омега" нежилые помещения с кадастровыми номерами: 23:49:0402041:2046, 23:49:0402041:3429, 23:49:0402041:2050, 23:49:0402041:2074, 23:49:0402041:2142, 23:49:0402041:2099, 23:49:0402041:2049, 23:49:0402041:2116, 23:49:0402041:2155, 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2121, 23:49:0402041:2150, 23:49:0402041:2145, 23:49:0402041:2072, 23:49:0402041:2205, 23:49:0402041:2163, 23:49:0402041:2055, 23:49:0402041:2095, 23:49:0402041:2077, 23:49:0402041:2113, 23:49:0402041:2078, 23:49:0402041:2085, 23:49:0402041:2182, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:2096, 23:49:0402041:2086, 23:49:0402041:2174, 23:49:0402041:2168, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2201, 23:49:0402041:2088.

С Непубличного акционерного общества "Центр передачи технологий строительного комплекса Краснодарского края "Омега" (ОГРН 1062309026812, ИНН 2309102040) в пользу Товарищества собственников недвижимости "Чистые пруды" Старообрядческая 62" (ОГРН 1202300020119, ИНН 2367013720) взысканы расходы по оплате госпошлины в сумме 12 000 руб., расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 48 588 руб. Перечислены с депозитного счета Арбитражного суда Краснодарского края на расчетный счет ООО "Глобал Эксперт" денежные средства в размере 168 588 руб. в качестве оплаты за проведение судебной экспертизы по следующим реквизитам: ОГРН 1102310000748, ИНН/КПП 2310144214/230801001, ОКПО 65840136 Банк АО "Тинькофф Банк" р/с 40702810010000522367 к/с 30101810145250000974, БИК 044525974. С Непубличного акционерного общества "Центр передачи технологий строительного комплекса Краснодарского края "Омега" (ОГРН 1062309026812, ИНН 2309102040) в пользу ООО "Глобал Эксперт" (ОГРН 1102310000748, ИНН 230801001) взысканы денежные средства в размере 81 412 руб. в качестве оплаты за проведение судебной экспертизы.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик НАО "Центр передачи технологий строительного комплекса Краснодарского края "Омега" обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает на то, что экспертное заключение является необоснованным, не подлежащим принятию в качестве доказательства, и считает необходимым проведение повторной экспертизы по делу. Сделанные в исследовательской части экспертного заключения выводы не подтверждены какими-либо расчетами, не приведены конкретные признаки общего имущества отдельных спорных помещений; таблицы измерений с указанием конкретных значений, полученных по результатам осмотра и инструментальных измерений, на выполнение которых указано в экспертном заключении, к этому заключению не приложены. Собственником нежилых помещений были произведены разделы нежилых помещений, которые производятся на основании соглашения о разделе объекта недвижимости и подготовленного кадастровым инженером технического плана, что возможно в том случае, если выделяемое помещение будет изолировано и обособлено. Заявитель обращает внимание на то, что весь дом является нежилым, из чего следует, что требования ст. 36 ЖК РФ о необходимости согласия иных жильцов на оформление мест общего пользования не применяются. В отношении помещений с кадастровыми номерами 23:49:0402041:3429, 23:49:0402041:2049, 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2145, 23:49:0402041:2077, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:2153 экспертом не установлено отнесение их к местам общего пользования.

В судебное заседание третьи лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Через канцелярию суда от истца поступило дополнение к отзыву на апелляционную жалобу.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, товарищество создано 20.03.2020 на основании решения общего собрания собственников помещений в нежилом здании расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Старообрядческая д. 62 общей площадью 11 468,50 м2, кадастровый номер здания 23:49:0402041:1862 (далее - нежилое здание, здание), для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами. В обязанности товарищества собственников недвижимости входит представительство интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицам. Товарищество участвует при рассмотрении дел в судах в качестве законного представителя собственников помещений.

В 2020 году при создании товарищества истцами были заказаны выписки из ЕГРП о праве собственности на все помещения здания, из которых следовало, что право собственности на спорные помещения было зарегистрировано за обществом (ответчиком).

Спорное нежилое здание введено в эксплуатацию 31.10.2013 на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от 31.10.2013 N RU23-127, выданного Департаментом по архитектуре и градостроительству Краснодарского края. Указанное нежилое здание, как самостоятельный объект недвижимости с кадастровым номером 23:49:0402041:1862, входило в состав гостиничного комплекса "Город-отель "Бархатные сезоны", расположенное в г. Сочи, Адлерский район, Имеретинская низменность, квартал "Чистые пруды" и изначально было построено и введено в эксплуатацию как гостиничный комплекс с номерами для временного проживания.

В связи с неполной востребованностью номерного фонда, обусловленной объективной перенасыщенностью рынка гостиничных услуг г. Сочи, ответчиком было принято решение о продаже части объектов недвижимого имущества, входящих в состав гостинично-апартаментного комплекса, в соответствии со стратегией развития Непубличного акционерного общества "Центр передачи технологий строительного комплекса Краснодарского края "Омега" на 2014-2016 годы, утвержденной решением совета директоров (протокол от 10.10.2014 N 79).

В связи с указанными причинами, для последующей реализации отдельными помещениями нежилого (коммерческого) назначения, собственник 11.07.2014 принял решение о реальном разделе нежилого здания на самостоятельные нежилые помещения (апартаменты), помещения коммерческого назначения и иные помещения вспомогательного назначения с постановкой их на кадастровый учет в качестве самостоятельных объектов недвижимости. Право собственности за всеми объектами недвижимости (нежилыми помещениями) было зарегистрировано за обществом 25.07.2014. В 2017 и в 2018 ответчик дважды производил реальный раздел некоторых помещений, часть из которых впоследствии продал третьим лицам. С марта 2015 ответчик производил отчуждение отдельных нежилых помещений (апартаментов) здания физическим и юридическим лицам. Согласно данным ЕГРН, первые случаи перехода права собственности на помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:2188, 23:49:0402041:2063, 23:49:0402041:2071, 23:49:0402041:2157, 23:49:0402041:2101, 23:49:0402041:2105, 23:49:0402041:2080, 23:49:0402041:2043, 23:49:0402041:2051, 23:49:0402041:2112 от общества к физическим лицам произошли 26.03.2015.

Истец полагает, что право долевой собственности на общее имущество здания (в т.ч. на спорные помещения) возникло с момента первого перехода права собственности на нежилые помещения в собственность иных лиц, т.е. с 26.03.2015. Таким образом, с этого момента любое распоряжение и использование спорных помещений было возможно лишь по согласованию всех собственников здания в порядке, предусмотренном действующим законодательством. К моменту подачи искового заявления, за ответчиком было зарегистрировано право собственности на спорные нежилые помещения, общей площадью 3 387,2 кв. м. Указанные спорные помещения, несмотря на регистрацию права собственности на них за ответчиком, по мнению истца, являются общей собственностью владельцев нежилых помещений, поскольку имеют вспомогательное назначение, предназначены для обслуживания здания (апартаментного комплекса), не имеют самостоятельного назначения и не могут быть использованы в качестве самостоятельных.

Истец пояснил, что в части спорных помещений расположены инженерные коммуникации всего нежилого здания (апартаментного комплекса), лифтовое оборудование, разводка труб горячего и холодного водоснабжения, разводка стояков системы отопления, а также разводка канализационных труб и труба ревизии канализационной системы всего здания, приборы давления и учета горячей и холодной воды, запорная арматура, общедомовой узел ввода сети холодного водоснабжения. Кроме того, в спорных помещениях расположена разводка системы электроснабжения всего здания, индивидуальные тепловые пункты, комнаты для размещения оборудования, предназначенного для обеспечения доступа в интернет, организации видеонаблюдения здания и придомовой территории, противопожарной сигнализации и др. инженерные коммуникации. Через часть спорных помещений (коридоры, тамбуры, лестничные клетки) обеспечивается доступ в помещения (апартаменты), принадлежащие собственникам, что свидетельствует об отсутствии у этих помещений иного самостоятельного назначения кроме выполнения обслуживающей функции, обеспечивающей проход к иным изолированным помещениям. Часть спорных помещений, в том числе туалетные комнаты, кладовки, предназначены для размещения для удовлетворения санитарных потребностей сотрудников (обслуживающего персонала) управляющей организации, хранения инвентаря, нахождения поста охраны или консьержа и т.п.), т.к. это было предусмотрено проектом здания.

Возражая на исковое заявление, ответчик указал, что в составе спорных помещений имеются комнаты (отдельные помещения) которые предназначены для самостоятельного использования, являются самостоятельными объектами недвижимости, не относящимися к общей долевой собственности. Пояснил, что в часть спорных помещений, которые составляют места общего пользования (холлы, коридоры, лестничные клетки) доступ собственников имеется. В часть помещений доступ отсутствует. Пояснил, что общество фактически оказывает собственникам услуги по управлению и содержанию общего имущества на основании заключенных договоров. Спорные помещения используются ответчиком в т.ч. в целях содержания здания. Кроме того, ответчик указал, что во время рассмотрения настоящего дела в 2021 году им были осуществлены разделы спорных помещений, в результате которых помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2077 были разделены на основании решения собственника - общества. Из данных помещений сформированы новые помещения 23:49:0402041:3907, 23:49:0402041:3908, 23:49:0402041:3909, 23:49:0402041:3910, 23:49:0402041:3912, 23:49:0402041:3913, 23:49:0402041:3914, 23:49:0402041:3928, 23:49:0402041:3929, 23:49:0402041:3930. Ответчик также полагает что требования, установленные в статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к составу общего имущества в МКД не применимы к данным правоотношениям, поскольку нежилое здание по ул. Старообрядческая д. 62 не является многоквартирным домом, в связи с чем, согласие собственников на раздел помещений составляющих места общего пользования не требуется.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. В соответствии со статьей 305 Гражданского кодекса права, предусмотренные статьями 301 - 304 названного Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

Пунктом 36 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) разъяснено, что лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика. Таким образом, исходя из положений статей 301 и 305 Гражданского кодекса и изложенных разъяснений постановления N 10/22, подлежит доказыванию факт того, что истец является законным владельцем имущества, а ответчик, не являясь его собственником, незаконно владеет им.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - постановление N 64) регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289 и 290 Гражданского кодекса и статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс).

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса и пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

В силу пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса и пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса.

Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения помещения - возможности его использования как самостоятельного.

Согласно части 1 статьи 125 Жилищного кодекса товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, за исключением случаев, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

Товарищество является объединением собственников помещений в жилом доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленном законодательством пределах распоряжения общим имуществом в жилом доме. Таким образом, товарищество, в силу возложенных на него обязанностей по надлежащему сохранению и использованию общего имущества МКД, имеет право на обращение в суд с настоящим иском, а значит, является надлежащим истцом по иску, заявленному в интересах всех собственников МКД.

Судом отмечено, что в данном случае истец защищает интересы собственников МКД и в исковых требованиях не указывал на необходимость передачи объектов юридическому лицу, а настаивает на передачу объектов в общедомовую собственность.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом" многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. Не допускаются к использованию в качестве жилых помещений помещения вспомогательного использования, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Многоквартирный дом как комплексный объект состоит из: жилых помещений; нежилых помещений; помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним, тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений. Жилые и нежилые помещения могут находиться в индивидуальной собственности любых субъектов права собственности независимо от ее формы, а вспомогательное имущество - только в общей долевой собственности указанных субъектов.

Согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса).

Таким образом, часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса включает в состав общего имущества механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Из содержания приведенных норм следует, что оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного жилого или нежилого помещения.

Согласно пункту 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" (далее Правила N 491) в состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее - оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

е(1)) автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета в соответствии с требованиями Федерального закона "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Согласно пункту 5 Правил N 491 в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе. В состав общего имущества включаются внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорной арматуры (крана) включительно, расположенной на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, резервуарных и (или) групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в один многоквартирный дом, газоиспользующего оборудования (за исключением бытового газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, коллективных (общедомовых) приборов учета газа, а также приборов учета газа, фиксирующих объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению.

В соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

Определением суда первой инстанции от 06.04.2021 по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, на разрешение эксперта ООО "Глобал Эксперт" Шияна А.С. были поставлены следующие вопросы:

1. Соответствуют ли спорные помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:3428, 23:49:0402041:2050, 23:49:0402041:2099, 23:49:0402041:2061, 23:49:0402041:2155, 23:49:0402041:2145, 23:49:0402041:2205, 23:49:0402041:2095, 23:49:0402041:2085, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:2086, 23:49:0402041:2201, 23:49:0402041:2069, 23:49:0402041:2137, 23:49:0402041:2129, 23:49:0402041:2132, 23:49:0402041:2150, 23:49:0402041:2127, 23:49:0402041:2055, 23:49:0402041:2078, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2139, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2138, 23:49:0402041:2142, 23:49:0402041:2116, 23:49:0402041:2058, 23:49:0402041:2121, 23:49:0402041:2072, 23:49:0402041:2164, 23:49:0402041:2113, 23:49:0402041:2182, 23:49:0402041:2096, 23:49:0402041:2168, 23:49:0402041:3429, 23:49:0402041:2074, 23:49:0402041:2049, 23:49:0402041:2076, 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2152, 23:49:0402041:2163, 23:49:0402041:2077, 23:49:0402041:2057, 23:49:0402041:2107, 23:49:0402041:2174, 23:49:0402041:3429, 23:49:0402041:2951, 23:49:0402041:2088 (далее - спорные помещения), признакам общего имущества (статья 36 ЖК РФ)? Установить, возможно ли использовать спорные помещения в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению (определить назначение спорных помещений)?

2. Предназначены ли спорные помещение исключительно для обслуживания помещений в жилом доме, пригодны ли они для самостоятельного использования в качестве нежилого помещения по какому-либо функциональному назначению? При наличии в спорных помещениях нескольких комнат, возможно ли использовать составные помещения отдельно в соответствии с обязательными нормами и правилами, имеется ли к ним отдельный доступ, являются ли они взаимосвязанными?

В материалы дела поступило экспертное заключение от 13.12.2021.

По первому вопросу экспертом было установлено, что спорные объекты помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:3428, 23:49:0402041:2050, 23:49:0402041:2099, 23:49:0402041:2061, 23:49:0402041:2155, 23:49:0402041:2145, 23:49:0402041:2205, 23:49:0402041:2095, 23:49:0402041:2085, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:2086, 23:49:0402041:2201, 23:49:0402041:2069, 23:49:0402041:2137, 23:49:0402041:2129, 23:49:0402041:2132, 23:49:0402041:2150, 23:49:0402041:2127, 23:49:0402041:2055, 23:49:0402041:2078, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2139, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2138, 23:49:0402041:2142, 23:49:0402041:2116, 23:49:0402041:2058, 23:49:0402041:2121, 23:49:0402041:2072, 23:49:0402041:2164, 23:49:0402041:2113, 23:49:0402041:2182, 23:49:0402041:2096, 23:49:0402041:2168, 23:49:0402041:3429, 23:49:0402041:2074, 23:49:0402041:2049, 23:49:0402041:2076, 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2152, 23:49:0402041:2163, 23:49:0402041:2077, 23:49:0402041:2057, 23:49:0402041:2107, 23:49:0402041:2174, 23:49:0402041:3429, 23:49:0402041:2951, 23:49:0402041:2088 (далее - спорные помещения), признакам общего имущества (статья 36 Жилищного кодекса), обладают. В самостоятельных целях, использование спорных объектов невозможно. Спорные объекты имеют вспомогательное и техническое назначение. Спорные объекты являются помещениями общего пользования и помещениями общественного назначения.

По второму вопросу экспертом было установлено, что в самостоятельных целях, использование спорных объектов невозможно. Спорные объекты имеют вспомогательное и техническое назначение. Спорные объекты являются помещениями общего пользования и помещениям общественного назначения. Спорные помещение предназначены исключительно для обслуживания помещений в жилом доме. Для самостоятельного использования в качестве нежилого помещения, по какому-либо назначению использовать невозможно. К самостоятельному использованию непригодны. Использовать составные спорные помещения из нескольких комнат, отдельно в соответствии с обязательными нормами и правилами, невозможно. Отдельный доступ, отсутствует. Спорные помещения с несколькими комнатами являются взаимосвязанными.

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 - 87 АПК РФ.

Требования к содержанию заключения эксперта или комиссии экспертов установлены статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Представленное заключение эксперта подписано экспертом, удостоверено печатью экспертного учреждения и соответствует установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" требованиям, эксперт под подписку предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения эксперта судом не установлено.

Оценив заключение эксперта, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оно соответствует требованиям, предъявляемым к доказательствам данного вида (статья 86 АПК РФ).

Экспертное заключение является полным, мотивированным, обоснованным, содержит в себе полное описание хода проведенного исследования, не оспорено сторонами с приведением должных мотивов, ходатайств о назначении повторной экспертизы ответчиком не заявлено, поэтому правомерно принято судом во внимание при разрешении спора по существу.

Доводы ответчика о том, что экспертное заключение является необоснованным, не подлежащим принятию в качестве доказательства, а сделанные в исследовательской части экспертного заключения выводы не подтверждены какими-либо расчетами, получили надлежащую правовую оценку в суде первой инстанции и подлежат отклонению апелляционным судом в силу следующего.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции на указанные возражения экспертом направлены письменные пояснения, которые приобщены к материалам дела и рассмотрев возражения ответчика на экспертное заключение, суд признает их необоснованными, поскольку в результате проведенных всесторонних исследований, предоставленной документации и фактического состояния объектов экспертизы, экспертом произведена идентификация назначений помещений. Идентификация назначений помещений произведена по совокупности параметров и характеристик исследуемых помещений. При определении назначения помещений учитывалось расположение спорных помещений в плане, общее объемно планировочные и конструктивные решения этажей в блок секциях, наличие и расположение зон общего пользования относительно спорных объектов, зон прохода и пожарных выходов. При проведении исследований, сопоставлений и идентификаций, учитывались расположение входных групп, пожарных выходов и проходов. При определении назначений помещений учитывался доступ и проходы к спорным помещениям. Экспертом всесторонне исследована в полном объеме предоставленная проектная документация. Идентифицированы инженерные сети и системы, принципиальные схемы разводок, расположение стояков, расположение запорной арматуры и оборудования, приборов учета, вводов и разводки коммуникаций. Исследованы инженерные системы и сети отопления, вентиляции, кондиционирования, электричества, средств связи, канализации, водопровода.

Доводы ответчика о необходимости проведения повторной экспертизы рассмотрены судом апелляционной инстанции и признаны необоснованными в отсутствие доказательств, свидетельствующих о недостоверности результатов проведенной экспертизы.

Повторная экспертиза может быть назначена судом в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в его выводах (часть 2 статьи 87 АПК РФ). По смыслу указанной нормы к ходатайству о назначении повторной экспертизы должно быть приведено обоснование того, что выводы судебного эксперта являются необоснованными либо противоречивыми. Исследовав экспертное заключение 13.12.2021, рассмотрев доводы ответчика относительно выводов эксперта, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что заключение является допустимым доказательством по делу, соответствует предъявляемым к нему требованиям, является достаточно полным, ясным, не содержащим каких-либо неясностей и противоречий в сделанных выводах. При назначении и производстве экспертизы нарушений требований действующего законодательства не допущено. Несогласие заявителя жалобы с выводами судебного эксперта не свидетельствует о недостоверности и недопустимости этого заключения в качестве доказательства.

С учетом изложенного суд первой инстанции принял во внимание указанное экспертное заключение как надлежащее доказательство по делу (статья 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), оценив его в совокупности и взаимной связи с другими имеющимися в материалах настоящего дела.

Согласно статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В соответствии с пунктом 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", применяя статью 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались. Данное обстоятельство подлежит установлению на основании имеющихся в деле документов, в том числе документов технического учета.

Судом установлено, и не оспаривается ответчиком, что в часть спорных помещений нежилого здания (лестничные клетки, коридоры, холлы, межквартирные площадки) у собственников имеется свободный доступ. Спор между сторонами фактически имеется за часть спорных помещений (комнат в спорных помещениях) с кадастровыми номерами 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2077, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2153 которые, по мнению ответчика, являются самостоятельными объектами недвижимости и к общему имуществу не относятся.

Вместе с тем, из представленной в материалы дела проектной документации на здание следует, что здание представляет собой часть гостиничного комплекса, как в период проведения Олимпийских игр 2014 года, так и в постолимпийский период. В проектной документации предусмотрено наличие помещений общего пользования характерных для зданий данного типа такие как, санузлы для посетителей и персонала, комната уборочного инвентаря (в проекте КУИ) помещения средств связи (СС), помещение персонала, комната для хранения багажа и т.д. На момент проектирования и строительства здания действовал Свод правил СП 118.13330.2012* "Общественные здания и сооружения". Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009. (далее Правила - 13330). Согласно данному своду Правил - 13330 предусматривается устройство уборных в здании, где по расчету одновременно может находиться менее 50 человек или время нахождения посетителей по технологическим параметрам обслуживания менее 60 мин, предусматривается по заданию на проектирование (пункт 5.40). В общественных зданиях должны быть предусмотрены системы безопасности, направленные на предотвращение криминальных проявлений и их последствий, способствующие минимизации возможного ущерба людям, зданию и имуществу при возникновении противоправных действий в соответствии с нормами по обеспечению антитеррористической защищенности зданий и сооружений. Эти мероприятия устанавливаются в задании на проектирование и разрабатываются в соответствии с СП 132.13330. (пункт 6.44.) Для комплексной безопасности и антитеррористической защищенности учреждений образования и их учащихся следует предусматривать на первом этаже помещения для охраны с установкой в них систем видеонаблюдения, пожарной и охранной сигнализации и канала передачи тревожных сообщений в органы внутренних дел (вневедомственной охраны) или в ситуационные центры Службы 11 (пункт 6.48).

С учетом вышеизложенных обстоятельств, суд пришел к обоснованному выводу, что спорные объекты обладают признаками общего имущества (статья 36 Жилищного кодекса). В самостоятельных целях использование спорных объектов невозможно. Спорные объекты имеют вспомогательное и техническое назначение. Спорные объекты являются помещениями общего пользования и помещениями общественного назначения. В самостоятельных целях, использование спорных объектов невозможно. Спорные объекты имеют вспомогательное и техническое назначение. Спорные объекты являются помещениями общего пользования и помещениям общественного назначения. Спорные помещение предназначены исключительно для обслуживания помещений в жилом доме. Для самостоятельного использования в качестве нежилого помещения, по какому-либо назначению использовать невозможно. К самостоятельному использованию непригодны. Использовать составные спорные помещения из нескольких комнат, отдельно в соответствии с обязательными нормами и правилами, невозможно. Отдельный доступ, отсутствует. Спорные помещения с несколькими комнатами являются взаимосвязанными.

Кроме того судом учтено, что с момента ввода здания в эксплуатацию (с 2015 года) по настоящее время общество фактически оказывает услуги по управлению и техническому обслуживанию общего имущества собственников помещений нежилого здания (т.е. выполняет функции управляющей организации) на основании договоров на комплексное обслуживание здания, на основании решения общего собрания собственников, оформленного протоколом N 1 от 05.07.2019 и N 2 от 17.09.2019. В договорах, с учетом предложения ответчика, был установлен размер платы за обслуживание общего имущества, утвержден перечень состав общего имущества, перечень и периодичность работ по его содержанию. В частности при проведении указанного собрания, инициатором (обществом) была указана общая площадь здания 10 533,6 м2, а общая площадь нежилых помещений (апартаментов) принимающих участие в голосовании 6 951,6 м2 т.е. остальные помещения общей площадью 3 582 м2 зарегистрированные за ответчиком не принимали участия в голосовании и являлись помещениями общего пользования в отношении которого осуществлялось управление и содержание, т.е. расценивались самим ответчиком в качестве общего имущества.

Как установлено судом и следует из пояснений представителей сторон, в настоящее время собственники помещений (апартаментов) общей площадью 6 951,6 м2 вносят ответчику плату за содержание и обслуживание помещений общего пользования, в том числе оплачивают расход коммунальных ресурсов: отопление, электроэнергия, водоснабжение, потребленных в спорных нежилых помещениях.

Кроме того, судом принято во внимание, что в спорных помещениях отсутствуют узлы учета коммунальных ресурсов, электроэнергия и ХВС поступает в них напрямую от общедомовых сетей и учитывается только коллективным прибором учета.

С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно исходил из того, что общество не могло не знать о том, что спорные помещения относятся к категории общего имущества собственников помещений жилого дома (апартаментов).

При таких обстоятельствах апелляционный суд поддерживает выводы суда о том, что по своему функциональному назначению, указанному в проектной документации на здание, спорные помещения предназначены для обслуживания всего здания, следовательно, являются общим имуществом здания и не могут находиться в индивидуальной собственности ответчика.

Таким образом, заявленные требования законно и обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

При этом, суд верно отметил, что настоящее решение является основанием для исключения из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Краснодарского края сведений о праве собственности ответчика на нежилые помещения площадью 3 387,2 кв. м с кадастровыми номерами 23:49:0402041:2046, 23:49:0402041:2951, 23:49:0402041:3428, 23:49:0402041:3429, 23:49:0402041:2138, 23:49:0402041:2069, 23:49:0402041:2050, 23:49:0402041:2074, 23:49:0402041:2142, 23:49:0402041:2137, 23:49:0402041:2099, 23:49:0402041:2049, 23:49:0402041:2116, 23:49:0402041:2129, 23:49:0402041:2061, 23:49:0402041:2076, 23:49:0402041:2058, 23:49:0402041:2132, 23:49:0402041:2155, 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2121, 23:49:0402041:2150, 23:49:0402041:2145, 23:49:0402041:2152, 23:49:0402041:2072, 23:49:0402041:2127, 23:49:0402041:2205, 23:49:0402041:2163, 23:49:0402041:2164, 23:49:0402041:2055, 23:49:0402041:2095, 23:49:0402041:2077, 23:49:0402041:2113, 23:49:0402041:2078, 23:49:0402041:2085, 23:49:0402041:2057, 23:49:0402041:2182, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:2107, 23:49:0402041:2096, 23:49:0402041:2139, 23:49:0402041:2086, 23:49:0402041:2174, 23:49:0402041:2168, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2201, 23:49:0402041:2088, расположенные по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Старообрядческая, д. 62.

В апелляционной жалобе ответчик приводит возражения фактически лишь в отношении 8-ми помещений из всех заявленных, в частности с кадастровыми номерами 23:49:0402041:3429, 23:49:0402041:2049, 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2145, 23:49:0402041:2077, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:2153, полагая о невозможности их отнесения к местам общего пользования, не согласившись с обратными выводами эксперта.

Истец также указал, что в число спорных помещений, указанных при подаче искового заявления входили помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2153 и 23:49:0402041:2077, общей площадью 705,1 м2, которые впоследствии были разделены ответчиком в 2021 году с образованием помещений с кадастровыми номерами 23:49:0402041:3928, 23:49:0402041:3929, 23:49:0402041:3930, 23:49:0402041:3909, 23:49:0402041:3910, 23:49:0402041:3907, 23:49:0402041:3908, 23:49:0402041:3914, 23:49:0402041:3912, 23:49:0402041:3913 общей площадью 724,5 м2

Данные разделы были совершены после подачи искового заявления в период судебного разбирательства, в т.ч. после вынесения судом определения о принятии обеспечительных мер от 18.02.2021 года в отношении спорных нежилых помещений, которым были приостановлены государственный кадастровый учет и государственная регистрации прав до вступления в силу решения суда по существу спора.

В целях проверки заявленных доводов, апелляционным судом в определении от 06.09.2022 было предложено сторонам провести совместный осмотр указанных 8-ми помещений на предмет расположения в них общедомового оборудования.

Совместный осмотр спорных помещений производился 09.09.2022 года с участием председателя правления ТСН - Наместникова Вадима Дмитриевича, членов правления ТСН "ТСН "Чистые пруды": Щербакова Олега Геннадьевича, Бурлаковской Людмилы Михайловны, представителей НАО "Центр "Омега" Фатеева Р.О. по доверенности от 01.03.2022, Юрченко А.В. Кещан Э. Дополнительно осмотр спорных помещений производился 11.09.2022 года с участием председателя правления ТСН - Наместникова В.Д., членов правления ТСН "ТСН "Чистые пруды": Щербакова О.Г., Бурлаковской Л.М., члена ревизионной комиссии - Жидких Владимира Александровича, а также представителя ТСН "Чистые пруды" по доверенности - Белоусова В.И.

Сторонами в материалы дела был представлен акт осмотра спорных помещений от 12.09.2022 года с фото и видео приложениями.

Согласно акту совместного осмотра, помещение N 23:49:0402041:2077 площадью 298,6 м2 незаконно разделено ответчиком 02.03.2021 года. В результате раздела сформированы три помещения с кадастровыми номерами:

N 23:49:0402041:3928, 1 этаж, секция N1, пом. 116 площадью 3,2 м2, N 23:49:0402041:3930, 1 этаж, секция N1, пом. 117 площадью 6,5 м2, N 23:49:0402041:3929 1 этаж, секция N1, пом. 113, 120, 125, 126, 237-239, 337-339, 437-439, 537-539 площадью 307,5 м2, общей площадью 317,6 м2. Дата присвоения кадастрового номера - 02.03.2021, т.е. после принятия обеспечительных мер судом первой инстанции. Спорные помещения расположены в 2 секции здания. Пом. 117, площадью 6.51 м2 : в помещении демонтировано оборудование связи для обслуживания 1 секции, распределительный щит слаботочного оборудования, оборудование связи (интернет, домофон) вынесено в помещение холла, 08.09.2022 сотрудниками НАО Центр Омега проведен занос мебели и оргтехники для имитации работы офиса. Вентиляция, окна, розетки, узел учета электроэнергии в помещении отсутствуют. Пом. 116, площадью 3.15 м2: комната уборочного инвентаря для обслуживающего персонала. Окна отсутствуют, узлы учета отсутствуют.

Помещение N 23:49:0402041:2179 площадью 86,4 м2 незаконно разделено ответчиком 14.01.2021 года. В результате раздела сформированы два помещения общей площадью 86,3 м2 в т.ч. N 23:49:0402041:3909 1 этаж секция N 2, пом. 110,116,117 площадью 67,37 м2, и 23:49:0402041:3910 1 этаж секция N 2, пом. 113-115 площадью 18,6 м2. Спорные помещения расположены в 3 секции здания. Холл второй секции с техническими помещениями предназначенными по проекту для обслуживания здания. Пом.113 -115 представляют собой комнату персонала. Перед осмотром 08.09.2022 сотрудниками НАО Центр Омега поставлена мебель, вещи для имитации использования помещения как апартамента с проживанием. Визуально данное помещение является частью холла. Имеет идентичную с холлом отделку стен (по материалу и цвету, идентичное напольное покрытие - плитку).

Помещение N 23:49:0402041:2176 площадью 6,60 м2 секция 2, пом. N 112. В помещении демонтирован распределительный щит слаботочного оборудования, оборудование связи (интернет, домофон) вынесено в помещение холла 08.09.2022. Сотрудниками НАО Центр Омега проведен занос мебели и оргтехники для имитации работы офиса. Вентиляция, окна, розетки, узел учета электроэнергии в помещении отсутствуют.

Помещение N 23:49:0402041:2145 площадью 6,60 м2 секция 4, пом. N 112. Комната для СС (интернет, пож. сигнализация, видеонаблюдение), в помещении демонтирован распределительный щит слаботочного оборудования, все оборудование связи вынесено в помещение холла, 08.09.2022 сотрудниками НАО Центр Омега проведен занос мебели и оргтехники для имитации работы офиса. Вентиляция, окна, розетки, узел учета электроэнергии в помещении отсутствуют.

Помещение N 23:49:0402041:2207 площадью 15,6 м2 незаконно разделено ответчиком 19.01.2022 г. В результате раздела сформированы два помещения общей площадью 15,9 м2 в т.ч. N 23:49:0402041:3907 1 этаж секция 3 пом. 108 площадью 7,4 м2 и 23:49:0402041:3908 1 этаж секция 3 пом. 109 площадью 7,4 м2. Дата присвоения кадастрового номера - 13.01.2021. Пом. 108 площадью 7.26 м2 не представлено к осмотру НАО Центр Омега. Помещение для средств связи. Установлено оборудование (сервер видеонаблюдения), пожарная сигнализация, прибор учета электрической энергии отсутствует. Пом. 109 8,38 м2 - комната персонала. Окна отсутствуют, комната используется как склад вещей обслуживающей организации. 08.09.2022 сотрудниками НАО Центр Омега проведен занос мебели и оргтехники для создания видимости использования помещения в качестве офиса. Вентиляция, окна, розетки, узел учета электроэнергии в помещении отсутствуют.

В помещении N 23:49:0402041:2049 находится общедомовое оборудование (разводка и узел учета) системы теплоснабжения. Ответчик фактически принадлежность указанного помещения к общедомовому имуществу не оспаривает. Нежилые помещения расположены в 4 секции здания. В помещение находится оборудование общедомовой системы теплоснабжения и ПУ тепловой энергии.

Помещение N 23:49:0402041:2153 общей площадью 305,1 м2 незаконно разделено ответчиком 29.01.2021 г. В результате раздела сформированы два помещения общей площадью 305,1 м2 в т.ч. N 23:49:0402041:3912, 1 этаж секция N 3 пом. 119 площадью 3,1 м2, 23:49:0402041:3913, 1 этаж секция N 3 пом. 120 площадью 6,5 м2, 23:49:0402041:3914, 1-5 этажи секция N 3 пом. 116, 23-125, 238-240, 338-340, 438-440, 538-540 площадью 295,5 м2. Пом. 119 3,12 м2 - комната уборочного инвентаря. Используется персоналом обслуживающей организации для набора воды, слива воды в канализацию. Не оборудовано приборами учета пом. 120 6,48 м2 Комната для СС (средства связи), в помещении демонтирован распределительный щит слаботочного оборудования, все оборудование связи вынесено в помещение холла. 08.09.2022 сотрудниками НАО Центр Омега проведен занос мебели и оргтехники для имитации работы офиса. Вентиляция, окна, розетки, узел учета электроэнергии в помещении отсутствуют. Утром 09.09.2022 отрезаны провода средств связи.

Истец обратил внимание, что ответчиком в период рассмотрения дела произведен незаконный демонтаж и перенос общедомовых инженерных коммуникаций (для функционирования слаботочного оборудования) из спорных помещений N 117 (1 секция), N 112 (2 секция), N 112 (4 секция) и N 120 (5 секция) - в помещения холла.

Так, в спорном помещении с кадастровым номером 23:49:0402041:2077 пом. 117, этаж 1 секция N 1 площадью 6,5 м2 в январе 2021 года ответчиком был демонтирован распределительный щит слаботочного оборудования связи (интернет, домофон). Всё инженерное оборудование связи вынесено в помещение холла секции 1 (помещение N 120)

В спорном помещении с кадастровым номером 23:49:0402041:2176 пом. 112, этаж 1 секция N 2, площадью 6,6 м2 ответчиком был демонтирован распределительный щит слаботочного оборудования связи (интернет, домофон). Всё инженерное оборудование связи вынесено в помещение холла секции 2 (помещение N 116).

В спорном помещении с кадастровым номером 23:49:0402041:2145 пом. 112, этаж 1 секция N 4, площадью 6,6 м2 ответчиком был демонтирован распределительный щит слаботочного оборудования (интернет, домофон). Всё инженерное оборудование связи вынесено в холл секции 4 (помещение N 116,117).

В спорном помещении с кадастровым номером 23:49:0402041:2153 этаж 1 секция N 5 пом. 120 площадью 6,40 м2 (интернет, пожарная сигнализация, видеонаблюдение) ответчиком был демонтирован распределительный щит слаботочного оборудования. Всё инженерное вынесено в помещение холла секции 5 (помещение N 116).

Апелляционный суд принимает во внимание, что указанные спорные помещения являются техническими помещениями с установленными инженерными системами и оборудованием. Согласно проектной документации данные помещения были предназначены для нахождения в них оборудования средств связи (распределительного щита слаботочного оборудования: интернет, домофон, пожарная сигнализация, видеонаблюдение).

В данном случае ответчик фактически произвел разделения помещений в отсутствие проектной документации.

Кроме того, экспертом в ходе изучения предоставленной проектной документации (шифр 953-11/КГ-12-СС1.П3) также было установлено, что системы сетей связи выполнены в каждой блок секции в помещениях, имеющих ограниченный доступ. Шкафы оборудованы системами бесперебойного питания.

Истец сослался на то, что непосредственно перед проведением совместного осмотра (08.09.2022 года) сотрудники НАО "Центр "ОМЕГА" занесли в спорные помещения офисную мебель и оргтехнику для создания видимости использования помещения в самостоятельных целях (как офисное помещение и как апартамент для проживания (пом. 17,7 м2 во 2 секции). При этом судом усматривается отсутствие в указанных помещениях окон, вентиляции, электрических розеток, а также узла учета электроэнергии. Актом осмотра от 21.01.2021 года, а также экспертом при проведении осмотра помещений, было также установлено, что перечисленные помещения не использовались ответчиком в таких целях.

Как указал истец, при первоначальном разделе здания в 2015 году ответчиком все здание было разделено на самостоятельные объекты недвижимости. Причем были сформированы отдельные нежилые помещения, которые, согласно проекту, могли использоваться в самостоятельных целях (апартаменты и "коммерческие" помещения). Остальные помещения административно-бытового и общественного назначения (по проекту) были объединены в самостоятельные помещения общего пользования, которые не подлежали реализации 3-м лицам и их самостоятельное использование не предполагалось. В дальнейшем все нежилые помещения (апартаменты), которые были предназначены для самостоятельного использования, были проданы третьим лицам.

Поскольку право долевой собственности на общее имущество здания (в т.ч. на спорные помещения) возникло с момента первого перехода права собственности на нежилые помещения в собственность иных лиц, т.е. с 26.03.2015 года, любое распоряжение и использование спорных помещений, с этого момента, было возможно лишь по согласованию всех собственников здания в порядке, предусмотренном действующим законодательством. Т.е. путем принятия соответствующего решения на общем собрании собственников помещений здания, в соответствии со ст. 44 ЖК РФ. Поскольку собственники не давали своего согласия на раздел данных помещений, обладающих признаками общего имущества (по факту наличия в нем общего имущества и функциональному назначению данного помещения по проекту), раздел спорных помещений, произведен ответчиком незаконно.

Доводы жалобы ответчика о том, что весь дом является нежилым, из чего следует, что требования ст. 36 ЖК РФ о необходимости согласия иных жильцов на оформление мест общего пользования не применяются, подлежат отклонению по следующим основаниям.

Пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 64 от 23.07.2009 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, а также состав указанного имущества определен положениями статьи 36 Жилищного кодекса.

Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации N 491 от 13.08.2006, определен состав общего имущества многоквартирного дома, включающий объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.

При таких обстоятельствах, как обоснованно отметил суд, отношения между сособственниками подлежат урегулированию в силу аналогии закона, регулирующего отношения общей собственности, и соответствующими положениями жилищного законодательства.

Материалами дела подтверждается и судом установлено, что спорное здание используется собственниками помещений как гостиничный комплекс, в нем временно проживают как сами собственники помещений, так и члены их семьи.

При таких обстоятельствах к отношениям собственников гостиничного комплекса подлежат применению нормы об общей долевой собственности (глава 16 Гражданского кодекса).

С учетом изложенного, доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется, выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

Расходы по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой относятся на заявителя жалобы в порядке, установленном статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.06.2022 по делу N А32-40054/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Ю.И. Баранова

Судьи

Я.Л. Сорока П.В. Шапкин