Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 октября 2022 г. N 15АП-17535/22 по делу N А53-21617/2022

город Ростов-на-Дону

19 октября 2022 г.

дело N А53-21617/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 октября 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.,

судей Ковалевой Н.В., Маштаковой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Курипко В.А.,

при участии:

от ответчика: представитель Супрун В.В. по доверенности от 04.07.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Балакина Александра Федоровича

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.08.2022 по делу N А53-21617/2022

по иску Администрации Зимовниковского сельского поселения (ОГРН 1056112006356 ИНН 6112912768)

к индивидуальному предпринимателю Балакину Александру Федоровичу (ОГРНИП 319619600159321 ИНН 611200076570)

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципального унитарного предприятия "Строительный участок" Зимовниковского сельского поселения (ОГРН 1026101050271 ИНН 6112005713)

о признании недействительным договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Зимовниковского сельского поселения (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Балакину Александру Федоровичу (далее - ответчик, предприниматель) о признании недействительной сделкой договора аренды земельного участка от 15.12.2020 N 13/20.

К участию в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное унитарное предприятие "Строительный участок" Зимовниковского сельского поселения (далее - третье лицо, предприятие).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 25.08.2022 иск удовлетворен.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В апелляционной жалобе предприниматель просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении иска отказать.

В апелляционной жалобе апеллянт ссылается на то, что поведение истца является недобросовестным, суд обязан быть применить эстоппель, принцип единства судьбы земельного участка и постройки на нем неверно истолкован судом первой инстанции, сделка недействительна в части.

В отзывах на апелляционную жалобу администрация, предприятие просят оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения по основаниям, изложенным в них.

До рассмотрения апелляционной жалобы от истца, третьего лица поступили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие их представителей.

Истец и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства путем публикации определения суда на сайте суда согласно пункту 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 N 57 "О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов", явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ в их отсутствие.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, земельный участок с кадастровым номером 61:13:0010256:43 и расположенное на нем нежилое здание с кадастровым номером 61:13:0010256:34 находятся в собственности муниципального образования "Зимовниковское сельское поселение", что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Нежилое здание с кадастровым номером 61:13:0010256:34 передано в хозяйственное ведение предприятия. Право хозяйственного ведения зарегистрировано 25.09.2003.

15.12.2020 между администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 13/20 общей площадью 2629 кв. м, кадастровый номер 61:13:0010256:43, расположенный по адресу: Ростовская область Зимовниковский муниципальный район сельское поселение Зимовниковское п. Зимовники пер. Центральный, 62, с разрешенным видом использования: для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий (производственная деятельность).

Договор заключен до 15.12.2025.

Ссылаясь на то, что договор заключен в нарушение интересов предприятия, администрация обратилась в суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор является недействительной сделкой.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ) к числу принципов земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).

На основании пункта 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ).

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Кодекса.

Как установлено подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления.

По смыслу разъяснений, данных Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 4, 5, 13 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление N 11), исключительный характер права на приобретение земельного участка в аренду означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на заключение договора аренды земельного участка, занятого этими объектами.

Согласно абзацу 2 пункта 11 Постановления N 11 сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, по общему правилу сделки являются оспоримыми, за исключением случаев, если сделки, нарушают требования закона или иного правового акта и одновременно при этом посягают на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, если из закона не следует, что такие сделки оспоримы или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из пункта 74 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25) следует, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Например, ничтожно условие договора доверительного управления имуществом, устанавливающее, что по истечении срока договора переданное имущество переходит в собственность доверительного управляющего.

В силу пункта 75 Постановления N 25 применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Удовлетворяя исковые требования администрации, суд первой инстанции верно определил, что договор аренды заключен между сторонами при наличии императивного запрета на передачу в аренду земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий третьему лицу на праве хозяйственного ведения.

Из материалов дела усматривается, что на спорном земельном участке находится объект недвижимого имущества, переданный в хозяйственное ведение предприятию, вещное право на объект зарегистрировано около 30 лет назад.

Наличие объекта на спорном земельном участке, по существу, предпринимателем не оспаривается.

Следовательно, непосредственно предприятие обладает исключительным правом на заключение договора аренды спорного земельного участка.

Доводы апелляционной жалобы о недобросовестности администрации в рамках спорных правоотношений подлежат отклонению судом апелляционной инстанции ввиду следующего.

Из представленных администрацией документов видно, что договор аренды заключен со стороны администрации не и.о. главы Дубовым Д.П., на дату заключения договора Дубов Д.П. отсутствовал на работе по причине болезни, а в последующем добровольно сложил полномочия 09.06.2021. От имени арендодателя договор заключен Москаленко А.В.

В то же время предприниматель Балакин А.Ф. не мог не знать при принятии земельного участка о нахождении на спорном земельном участке постройки предприятия, что заведомо свидетельствовало о ничтожности договора аренды. Между тем, предприниматель заключил ничтожный договор и исполнял его со своей стороны, зная об ущемлении прав предприятия на спорный земельный участок.

Техническое состояние постройки и ее площадь не имеют правового значения для рассмотрения настоящего спора, так как законодательный запрет носит безусловный характер и не зависит от технических данных объекта недвижимости.

В рассматриваемом случае действия истца направлены на восстановление положения, существовавшего до заключения ничтожной сделки, а также на защиту имущественных прав предприятия, которое имеет возможность приобрести право аренды на преимущественных началах.

Такое право имелось у третьего лица и при заключении ничтожного договора, о чем предприниматель должен был знать со своей стороны.

Доказательств того, что при заключении договора администрация действовала недобросовестно, не имеется.

Ссылка апеллянта на то, что сделка недействительна в части, признается судом апелляционной инстанции несостоятельной, так как противоречит положениям ЗК РФ и основана на их неверном толковании ответчиком.

Таким образом, судом первой инстанции правомерно установлена недействительность договора аренды, а поэтому оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на апеллянта в соответствии со статьей 110 АПК РФ ввиду отклонения жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.08.2022 по делу N А53-21617/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Б.Т. Чотчаев

Судьи

Н.В. Ковалева Е.А. Маштакова