Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2022 г. N 09АП-66172/22 по делу N А40-50645/2022

г. Москва

21 октября 2022 г.

Дело N А40-50645/22

Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 октября 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Лепихина Д.Е.,

судей:	Марковой Т.Т., Кочешковой М.В.,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания Казнаевым А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 04.08.2022 по делу N А40-50645/22,

по заявлению АО "ОЭК-Финанс"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве,

третьи лица: 1. ПАО "Завод имени И.А. Лихачева",

2. Департамент городского имущества города Москвы,

о признании незаконным и отмене отказа;

при участии:

от заявителя:	Козлов Ю.Н. по доверенности от 31.05.2022;
от заинтересованного лица:	не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

АО "ОЭК-Финанс" обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о признании незаконным и отмене отказа от 01.03.2022 в осуществлении государственной регистрации права собственности в отношении объектов недвижимости.

Решением суда от 04.08.2022 заявление удовлетворено.

Не согласившись с принятым по делу решением, заинтересованное лицо обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судом норм материального права.

Заявитель возражает против доводов апелляционной жалобы, просит отказать в ее удовлетворении. Представил письменный отзыв на жалобу.

Дело рассмотрено судом в порядке ст.ст.123, 156 АПК РФ в отсутствие представителя заинтересованного лица, извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

Законность и обоснованность судебного решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст.266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 01.03.2022 Управлением Росреестра по Москве было принято решение об отказе в осуществлении государственной регистрации права собственности в отношении объектов недвижимости по адресам: г. Москва, ул. Чертановская, д. 43, корп. 2, кв. 111 (кад. N 77:05:007005:8954), г. Москва, ул. Чертановская, д. 43, корп. 2, кв. 96 (кад. N 77:05:007005:9047), г. Москва, ул. Чертановская, д. 43, корп. 2, кв. 60 (кад. N 77:05:007005:9014), г. Москва, ул. Чертановская, д. 43, корп. 2, кв. 16 (кад. N 77:05:007005:8974), г. Москва, ул. Чертановская, д. 43, корп. 2, кв. 99 (кад. N 77:05:007005:9050), г. Москва, ул. Чертановская, д. 43, корп. 2, кв. 71 (кад. N 77:05:007005:9025), г. Москва, ул. Чертановская, д. 43, корп. 2, кв. 35 (кад. N 77:05:007005:8993), г. Москва, ул. Чертановская, д. 43, корп. 2, кв. 32 (кад. N 77:05:007005:8990), г. Москва, ул. Чертановская, д. 43, корп. 2, кв. 68 (кад. N 77:05:007005:9022), г. Москва, ул. Чертановская, д. 43, корп. 2, кв. 61 (кад. N 77:05:007001:9015), г. Москва, ул. Днепропетровская, д. 27, корп. 1, (кад. N 77:05:007001:2816), г. Москва, ул. Днепропетровская, д. 27, корп. 1, кв. 188 (кад. N 77:05:007005:2842), г. Москва, ул. Чертановская, д. 43, корп. 2, кв. 79 (кад. N 77:05:007001:9030), г. Москва, ул. Днепропетровская, д. 27, корп. 1, кв. 218 (кад. N 77:05:007001:3055), г. Москва, ул. Днепропетровская, д. 27, корп. 1, кв. 184 (кад. N 77:05:007005:2810), г. Москва, ул. Чертановская, д. 43, корп. 2, кв. 31 (кад. N 77:05:007005:8989), г. Москва, ул. Чертановская, д. 43, корп. 2, кв. 47 (кад. N 77:05:007001:9001), г. Москва, ул. Днепропетровская, д. 27, корп. 1, кв. 220 (кад. N 77:05:007005:2814), г. Москва, ул. Чертановская, д. 43, корп. 2, кв. 87 (кад. N 77:05:007005:9038), г. Москва, ул. Чертановская, д. 43, корп. 2, кв. 12 (кад. N 77:05:007005:8970), г. Москва, ул. Чертановская, д. 43, корп. 2, кв. 4 (кад. N 77:05:007005:8943), г. Москва, ул. Чертановская, д. 43, корп. 2, кв. 45 (кад. N 77:05:007001:8999), г. Москва, ул. Днепропетровская, д. 27, корп. 1, кв. 198 (кад. N 77:05:007001:2908), г. Москва, ул. Днепропетровская, д. 27, корп. 1, кв. 239 (кад. N 77:05:007001:2945), г. Москва, ул. Днепропетровская, д. 27, корп. 1, кв. 212 (кад. N 77:05:007001:3034), г. Москва, ул. Днепропетровская, д. 27, корп. 1, кв. 242 (кад. N 77:05:007001:2976), г. Москва, ул. Днепропетровская, д. 27, корп. 1, кв. 99 (кад. N 77:05:007005:2960), г. Москва, ул. Чертановская, д. 43, корп. 2, кв. 15 (кад. N 77:05:007005:8973), выраженном в Уведомлении от 01.03.2022.

Заявитель посчитал вынесенное решение об отказе незаконным, нарушающим права и законные интересы заявителя.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что заявителем были устранены все причины, послужившие основанием для приостановления государственного кадастрового учета и представлены все предусмотренные законом документы, необходимые для осуществления государственной регистрации.

Рассматривая спор, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, правильно установил фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, и применил нормы материального права.

Управление в апелляционной жалобе указывает, что судом первой инстанции при вынесении оспариваемого судебного акта были нарушены и неправильно применены нормы материального права, подлежащие применению. Конкретно данное нарушение, по мнению Управления, выразилось в том, что суд неправильно оценил обстоятельства ненадлежащего наделения полномочиями лица, подписавшего правоустанавливающий документ (Соглашение об отступном), а также лиц, представляющих интересы сторон сделки при осуществлении регистрационных действий.

В обжалованном отказе Управления указывалось, что доверенность N 21 от 01.10.2021 лица, подписавшего Соглашение об отступном со стороны АМО ЗИЛ не соответствует требованиям ст.185.1 Гражданского кодекса РФ в части соблюдения нотариальной формы.

Однако в апелляционной жалобе отсутствуют аргументы против позиции, изложенной изначально в заявлении АО "ОЭК-Финанс", с которой согласился суд первой инстанции.

В соответствии с п.п.1, 2 ст.183 Гражданского кодекса РФ в целях подтверждения правомочности действий Клячина Алексея Александровича от имени АМО ЗИЛ выдано последующее одобрение сделки от 24.11.2021 N 664/21, подлинность подписи на одобрении нотариально засвидетельствована. О наличии последующего одобрения сделки также свидетельствует подписание акта приема-передачи квартир от 18.10.2021. Акт подписан со стороны АО "ОЭК-Финанс" Коноваловым Денисом Викторовичем, являющимся генеральным директором АО "ОЭК-Финанс" и генеральным директором АМО ЗИЛ, тем самым Генеральный директор АМО ЗИЛ и одновременно АО "ОЭК-Финанс" Коновалов Д.В. выразили явное и недвусмысленное одобрение заключения указанного соглашения от имени АМО ЗИЛ Клячиным А.А..

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.123 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" и п.5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 23.10.2000 N 57 перечисленные действия свидетельствуют о последующем одобрении сделки представляемым (АМО ЗИЛ), что согласно п.2 ст.183 Гражданского кодекса РФ создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Также на имя Клячина Алексея Александровича выдана нотариально удостоверенная доверенность от 24.11.2021 уполномочивающая его заключить и подписать от имени АМО ЗИЛ соглашение об отступном от 07.10.2021 к договору займа N 07/11-3 от 15.09.2011, дополнительные соглашения, акты приема-передачи имущества.

Оригиналы и копии последующего одобрения сделки от 24.11.2021 N 664/21 и доверенности от 24.11.2021 представлены дополнительным пакетом документов в материалы регистрационного дела N MFC-0558/2021-1707790.

Суд первой инстанции верно указал, что согласно ст.986 Гражданского кодекса РФ обязанности по сделке, заключенной в чужом интересе, переходят к лицу, в интересах которого она совершена, при условии одобрения им этой сделки и если другая сторона не возражает против такого перехода либо при заключении сделки знала или должна была знать о том, что сделка заключена в чужом интересе. При переходе обязанностей по такой сделке к лицу, в интересах которого она была заключена, последнему должны быть переданы и права по этой сделке.

Относительно той судебной практики, на которую Управление ссылается в обоснование своего довода, следует отметить, что в приведенных Управлением прецедентах рассматриваемые судами обстоятельства не тождественны тем, которые имеют место в данном деле. В частности, в приведенных примерах не рассматривалось и не оценивалось последующее одобрение действий лица, заключившего сделку в соответствии с указанными выше нормами законодательства.

В части указания в апелляционной жалобе на то, что суд первой инстанции не исследовал содержание доверенностей, выданных лицам, представлявшим интересы сторон Соглашения при осуществлении регистрационных действий, то данное замечание Управления не было указано в качестве одного из оснований отказа в осуществлении регистрационных действий. Данные доверенности были представлены Управлению, приняты им без замечаний, а доверенные лица были допущены к осуществлению процедуры регистрации.

Отсутствие оценки в решении суда первой инстанции данного дополнительного основания для отказа не привело и не могло привести к принятию по делу незаконного решения.

Управление указывает в жалобе, что судом первой инстанции не дана оценка доводам Управления, согласно которым в отношении одного из заявленных к государственной регистрации объектов недвижимости произведена несогласованная перепланировка.

Данное утверждение не соответствует действительности.

Судом первой инстанции были рассмотрены позиции сторон относительно того, может ли несогласованная перепланировка одной из двадцати восьми квартир, передаваемых в качестве отступного новому собственнику, являться основанием для отказа в совершении регистрации права собственности.

В решении суда первой инстанции отмечено, что были устранены все причины, послужившие основанием для приостановления государственного кадастрового учета, и представлены все предусмотренные законом документы, необходимые для осуществления государственной регистрации.

В силу ч.4 ст.18 Закона N 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Согласно ч.5 ст.18 Закона N 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям ст.21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

На основании изложенного, суд пришел к выводу, что в Управление были представлены все необходимые документы, все представленные документы соответствуют законодательству и оформлены в соответствии с установленными требованиями, и являются необходимыми и достаточными для осуществления государственного кадастрового учёта и государственной регистрации права.

К данным выводам суд пришел в результате оценки доводов, изложенных АО "ОЭК- Финанс".

АО "ОЭК-Финанс" отмечало в своих письменных объяснениях, представленных в материалы дела, что согласно ст.209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и представлением содержащихся в нем сведений регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии со ст.1 Федерального закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Федеральным законом порядке (п.1 ст.14 Федерального закона).

Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит из: реестра объектов недвижимости (кадастр недвижимости); реестра прав, ограничений прав и обременении недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость); реестра сведений о границах; реестровых дел; кадастровых карт; книг учета документов (ч.2 ст.7 Федерального закона).

Согласно ст.8 Федерального закона в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машиномест, перепланировки помещений.

К дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением сведений, указанных в ч.2 ст.8 Федерального закона), и сведения, которые в соответствии с ч.ч.1-3 ст.38 Федерального закона вносятся в уведомительном порядке.

Согласно ст.27 Федерального закона в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в ст.26 Федерального закона, которой предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

В соответствии со ст.554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Заявителю отказано в государственной регистрации в отношении объектов недвижимости, в связи с наличием сведений о незаконной перепланировке.

Между тем у Управления отсутствовали законные основания для вынесения отказа, поскольку выводы Управления, изложенные в уведомлении об отказе в осуществлении регистрационных действий не основаны на законе.

Выявление признаков перепланировки, проведенной без учета требований действующего законодательства, при регистрации перехода права собственности не входит в полномочия Управления.

Оспариваемое решение Управления нарушает права заявителя и его контрагента по сделке об отступном по реализации ими полномочий существующего и будущего собственников объекта недвижимости.

Представитель Управления при рассмотрении дела в суде первой интанции указал, что сведения о перепланировке объекта недвижимости не входят в состав материалов регистрационного дела. У заявителей, с одной стороны, и у регистрирующего органа, с другой, отсутствуют обязанности по представлению и запросу документов, оформляющих процесс перепланировки и ее легализацию.

Сами действия Управления при рассмотрении заявления указывают на то, что выяснение вопроса перепланировки жилых помещений не влияет на решение по вопросу о регистрации перехода права собственности.

Предметом сделки об отступном являются, в частности, 28 квартир. Только по одной из них Управлением были запрошены дополнительные сведения из иных учреждений, не относящиеся к материалам регистрационного дела.

Факт нелегализованной перепланировки не влияет в силу закона на принятие решения о регистрации перехода права собственности на жилое помещение.

Представляя несогласованную перепланировку одной из 28-ми квартир в качестве основания для отказа в регистрации перехода права собственности, Управление ссылается на ст.ст.28 и 29 Жилищного кодекса РФ, которые регулируют вопросы завершения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме и последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме. В Жилищном кодексе РФ они помещены в Главу 4 "Переустройство и перепланировка помещений в многоквартирном доме".

Заявитель подчеркивает, что указанные нормы, в которых говорится о регистрации изменений объекта, не применимы к случаю регистрации перехода права собственности, когда объект недвижимости в достаточной степени идентифицирован и определен.

В частности, в ст.29 Жилищного кодекса РФ сказано, что орган, осуществляющий согласование, для нового собственника помещения в многоквартирном доме, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном ч.3 данной статьи порядке, устанавливает новый срок для приведения таких помещений в прежнее состояние.

В п.14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 за 2017 год (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017) сказано, что переход права собственности на недвижимое имущество в ходе исполнительного производства, возбужденного в отношении предыдущего собственника, на которого вступившим в законную силу решением суда возложена обязанность о приведении этого имущества в прежнее состояние, влечет переход данной обязанности на нового собственника.

Верховный Суд Российской Федерации, проанализировав нормы жилищного законодательства, указал, что если обязанность по приведению помещения в прежнее состояние, не осуществленная прежним собственником, она переходит к новому собственнику данного помещения.

Из тех норм, на которые ссылается Управление, следует, что переход права собственности на жилое помещение к новому собственнику возможен даже в случае несогласованной перепланировки.

В ином случае законодатель не определял бы механизм регулирования данных отношений, поскольку они были бы полностью исключены на этапе регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к новому собственнику.

В апелляционной жалобе Управления содержатся ответы учреждений на запросы Управления, из которых, однако, не следует, что на момент принятия решения об отказе в совершении регистрационных действий Управление располагало сведениями о совершенной несогласованной перепланировке. На наличие перепланировки не указывает и поэтажный план, на который ссылается Управление.

Управление документально не доказало, что на момент принятия оспариваемого решения об отказе в регистрации, оно располагало надлежащими документами, определенно подтверждающими проведение несогласованной перепланировки жилого помещения.

В апелляционной жалобе Управление указывает, что "наличие в ЕГРН сведений о незаконной перепланировке и не обращение ПАО "Завод имени И.А. Лихачева" с заявлением об изменении сведений, содержащихся в ЕГРН, является основанием для вынесения государственных регистратором в порядке, предусмотренном п.49 ч.1 ст.26 Закона о недвижимости, решения о приостановлении регистрационных действий и последующего решения об отказе регистрации права".

Однако норма, на которую ссылается Управление при обосновании своей позиции, не применима в данном случае.

В соответствии с п.49 ч.1 ст.26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости (за исключением случаев, если вносятся изменения в указанные сведения Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости).

В данном случае Управлением не были установлены такие противоречия.

Доводы Управления относительно ненадлежащего исполнения заемщиком (ПАО "Завод имени И.А. Лихачева") обязательств по договору займа в части передачи определенного имущества в залог (пункт 4 апелляционной жалобы) не относятся к предмету рассмотрения по данному делу, и касаются исключительно сторон сделки, которые вправе урегулировать свои отношения, исходя из собственного понимания их целесообразности и своих обоюдных коммерчесских интересов.

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных ст.270 АПК РФ, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь ст.ст.176, 266-269, 271 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 04.08.2022 по делу N А40-50645/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Д.Е. Лепихин

Судьи

М.В. Кочешкова Т.Т. Маркова