Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 октября 2022 г. N 09АП-47622/22 по делу N А40-77355/2022

г. Москва

20 октября 2022 г.

Дело N А40-77355/22

Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 октября 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Г.М. Никифоровой,

судей: Попова В.И., Яковлевой Л.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Аграровой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Управляющая компания "Альфа-Капитал"" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 17.06.2022

по делу N А40-77355/22, по заявлению ООО "Управляющая компания "Альфа-Капитал"" к Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости г. Москвы о признании незаконным постановления,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: Бакин А.А. по доверенности от 01.03.2022;

от заинтересованного лица: Бородкина Т.Ю. по доверенности от 14.06.2022;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью УК "АЛЬФА-КАПИТАЛ" (далее заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным постановления Госинспекции по недвижимости (далее - Госинспекция) от 18.03.2022 N 705-ЗУ/9074863-22 о привлечении к административной ответственности по части 1 статьи 6.7 Кодекса об административных правонарушениях города Москвы (далее - КоАП г. Москвы) с назначением наказания в виде штрафа в размере 200 000 руб.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 17.06.2022 в удовлетворении требования отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, управляющая компания обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым признать незаконными и отменить постановление Госинспекции.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал на несоответствие выводов суда, фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу: (www.kad.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель Госинспекции возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение Арбитражного суда города Москвы от 17.06.2022 по делу N А40-77355/22 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав позиции сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 17.06.2022 на основании следующего.

Как следует из материалов дела и установлено апелляционным судом, главным инспектором Управления контроля за объектами недвижимости по Западному административному округу Госинспекции по недвижимости Выскваркой И.И. 01.02.2022 проведено выездное обследование земельного участка по адресу: Москва, ул. Барклая, вл. 10А.

По сведениям Информационной системы по формированию и ведению реестра объектов недвижимости города Москвы (ИС РЕОН) земельный участок по адресу: Москва, ул. Барклая, вл. 10А с кадастровым номером 77:07:0005008:103, общей площадью 875 кв.м, предоставлен ООО "Управляющая компания "Альфа-Капитал" в соответствии с договором аренды от 12.05.2009 N М-07-034163 (в редакции дополнительных соглашений) на срок до 06.07.2032 для эксплуатации здания кафе в составе: кафе, бильярдный зал, офисные помещения и торгово-развлекательный центр. Договор является действующим.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) вид разрешенного использования земельного участка: эксплуатация здания кафе в составе: кафе, бильярдный зал, офисные помещения и торгово-развлекательный центр (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания).

Согласно данным портала Росреестра и сведений из ЕГРН на участке расположено четырехэтажное нежилое здание (в том числе подземных 1), площадью 2801,6 кв.м по адресу: Москва, ул. Барклая, д. 10А. На здание оформлено право общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев - Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Активо Четырнадцать" под управлением ООО "Управляющая компания "Альфа-Капитал", что подтверждается записью в ЕГРН от 17.11.2020 N 77:07:0005008:1108-77/051/2020-3.

01.02.2022 в ходе обследования установлено, что участок используется под размещение указанного здания. Часть помещений в здании на момент обследования использовалась под размещение букмекерской конторы.

ООО "Управляющая компания "Альфа-Капитал" нарушило ограничения по использованию земельного участка, содержащиеся в договоре аренды от 12.05.2009 N М-07-034163, изменив вид разрешенного использования земельного участка и использует земельный участок, под размещение букмекерской конторы.

Изменения в договор аренды в установленном порядке не внесены.

Таким образом, ООО "Управляющая компания "Альфа-Капитал" использует земельный участок с нарушением требований и ограничений по использованию земельного участка, установленных правовыми актами города Москвы, правоустанавливающими документами на землю, сервитутами.

В соответствии с информацией ИС РЕОН на дату проведения планового (рейдового) обследования договор аренды имел статус действующего, дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от в части изменения разрешенного использования земельного участка не заключалось, т.е. распорядительный акт полномочного органа власти города Москвы об изменении целевого назначения земельного участка ООО "Управляющая компания "Альфа-Капитал" не выдавался.

Земельный участок предоставлен под определенные цели, а именно: для эксплуатации административного здания.

Таким образом, Обществом нарушены пункт 5, статьи 4, пункт 2, статьи 8, пункт 1 статьи 28 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве", ответственность за данное нарушение предусмотрено частью 1 статьи 6.7 КоАП города Москвы.

По указанному факту инспектором Госинспекции по недвижимости в отношении ООО УК "АЛЬФА-КАПИТАЛ" был составлен протокол от 04.03.2022 N 9074863 по части 1 статьи 6.7 КоАП г. Москвы.

Данный протокол составлен в присутствии полномочного представителя Общества - Артемчика А.В., действующего на основании доверенности от 01.03.2022 N 43/22, при наличии сведений о надлежащем извещении законного представителя Общества о дате, времени и месте составления протокола об административном правонарушении.

Рассмотрев материалы дела об административном правонарушении заместителем начальника Управления административного производства Госинспекции по недвижимости в отношении ООО УК "АЛЬФА-КАПИТАЛ" вынесено постановление от 18.03.2022 N 705-ЗУ/9074863-22 о привлечении к административной ответственности по части 1 статьи 6.7 КоАП г. Москвы с назначением наказания в виде штрафа в размере 200 000 руб.

Не согласившись с вынесенным постановлением, ООО УК "АЛЬФА-КАПИТАЛ обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании постановления незаконным.

Порядок привлечения заявителя к административной ответственности и процедуры привлечении равно как и положения 25.1, 28.2, 28.4, 29.7 КоАП РФ административным органом соблюдены.

В соответствии с частью 1 статьи 6.7 КоАП г. Москвы нарушение требований и ограничений по использованию земельного участка, установленных правовыми актами города Москвы, правоустанавливающими документами на землю, сервитутами, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи пятисот до двух тысяч рублей; на должностных лиц - от пятнадцати тысяч до двадцати пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от двухсот тысяч до четырехсот тысяч рублей.

В соответствии с частью 2 статьи 8 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "С землепользовании в городе Москве" при предоставлении органами исполнительной власти города Москвы земельного участка в аренду устанавливается вид использования земельного участка из числа разрешенных градостроительным регламентом. При изменении установленного вида разрешенного использование земельного участка вносятся изменения в договор аренды земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 28 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "С землепользовании в городе Москве" собственники земельных участков землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их разрешенным использованием.

Также, в соответствии с пунктом 5 статьи 1 Земельного Кодекса Российской Федерации единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

В данном случае судьба земельного участка определена договором аренды земельного участка от 29.11.1994 N М-08-001358, составленного в соответствии с действующим законодательством. В этой связи изменение установленного функционального назначения здания, расположенного на земельном участке, в силу принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, влечет изменение функционального назначения земельного участка, и как следствие, вида разрешенного использования.

Согласно части 5 статьи 4, части 2 статьи 8 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве", в заключаемых органами исполнительной власти города Москвы договорах аренды устанавливаются требования к использованию земельного участка, обусловленные природоохранным законодательством Российской Федерации и законодательством города Москвы, при изменении установленного вида разрешенного использования земельного участка вносятся изменения в договор аренды земельного участка.

В соответствии с частью 2.1. статьи 8 Закона, фактическое использование объекта недвижимости, расположенного на предоставленном земельном участке, должно соответствовать виду разрешенного использования, установленному в договоре аренды земельного участка; в случае несоответствия вида фактического использования объекта недвижимости, расположенного на предоставленном земельном участке, виду разрешенного использования земельного участка вид разрешенного использования земельного участка подлежит приведению в установленном порядке в соответствие с видом фактического использования объекта недвижимости.

Вместе с тем, учитывая, что изменение вида разрешенного использования земельного участка, являющегося предметом действующего договора аренды, влечет изменение условий договора в части характеристик земельного участка и целей его использования, положения земельного и градостроительного законодательства в части вида разрешенного использования земельного участка должны применяться б совокупности с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, которые не предусматривают безусловное право арендатора на изменение договора в одностороннем порядке, без учета воли арендодателя и собственника земельного участка.

Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Обследованием, проведенным 01.02.2022 установлено, что участок используется под размещение указанного здания. Часть помещений в здании на момент обследования использовалась под размещение букмекерской конторы.

Согласно пункту 1.1 договора аренды (в редакции дополнительных соглашений) участок предоставлялся в пользование на условиях аренды для эксплуатации здания кафе в составе: кафе, бильярдный зал, офисные помещения, торгово-развлекательный центр.

Согласно пункту 1.2 договора (в редакции дополнительного соглашения) установленные в пункте 1.1 разрешенное использование и цель предоставления Участка могут быть изменены или дополнены на основании распорядительного акта органа власти города Москвы.

ООО УК "АЛЬФА-КАПИТАЛ" нарушило ограничения по использованию земельного участка, содержащиеся в договоре аренды от 12.05.2009 N М-07-034163, изменив вид разрешенного использования земельного участка и использует земельный участок под размещение букмекерской конторы.

Изменения в договор аренды в установленном порядке не внесены.

Таким образом, ООО УК "АЛЬФА-КАПИТАЛ" использует земельный участок с нарушением требований и ограничений по использованию земельного участка, установленных правовыми актами города Москвы, правоустанавливающими документами на землю, сервитутами.

В соответствии с информацией ИС РЕОН на дату проведения планового (рейдового) обследования договор аренды имел статус действующего, дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от в части изменения разрешенного использования земельного участка не заключалось, т.е. распорядительный акт полномочного органа власти города Москвы об изменении целевого назначения земельного участка ООО УК "АЛЬФА-КАПИТАЛ" не выдавался.

Земельный участок предоставлен под определенные цели, а именно: для эксплуатации здания кафе в составе: кафе, бильярдный зал, офисные помещения, торгово-развлекательный центр.

В том случае, когда участок предоставляется в аренду для определенного вида использования, самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

Следовательно, Заявитель мог совершать на земельном участке только деятельность, предусмотренную Договором аренды.

В силу части 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

Таким образом, заключая договор, Заявитель принял на себя обязательства по использованию участка именно для тех целей, которые указаны в договоре - для эксплуатации здания кафе в составе: кафе, бильярдный зал, офисные помещения и торгово-развлекательный центр. В договор аренды не вносились изменения, позволяющие использовать земельный участок для иных целей.

Согласно пункту 2 статьи 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

В соответствии с частью 2 статьи 8 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" при предоставлении органами исполнительной власти города Москвы земельного участка в аренду устанавливается вид использования земельного участка из числа разрешенных градостроительным регламентом.

При изменении установленного вида разрешенного использования земельного участка вносятся изменения в договор аренды земельного участка.

Фактическое использование объекта недвижимости, расположенного на предоставленном земельном участке, должно соответствовать цели использования, установленной в договоре аренды земельного участка.

В случае несоответствия вида фактического использования объекта недвижимости, расположенного на предоставленном земельном участке, виду разрешенного использования земельного участка вид разрешенного использования земельного участка подлежит приведению в установленном порядке в соответствие с видом фактического использования объекта недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ цель предоставления земельного участка является существенным условием договора аренды земельного участка.

Учитывая положения пункта 1 статьи 452, пункта 3 статьи 453 ГК РФ изменение (дополнение) цели предоставления земельного участка осуществляется в виде дополнительного соглашения к договору аренды.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 28 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их разрешенным использованием.

Заявителем также нарушена часть 1 статьи 615 ГК РФ, в соответствии с которой арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

Представленные доказательства, отвечают признакам относимости и допустимости, согласуются между собой и в своей совокупности свидетельствуют о наличии в действиях общества события административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 6.7 КоАП города Москвы, а также содержат фактические сведения, имеющие значение для правильного разрешения дела, и в соответствии с п.п. 1, 2 статьи 26.2, п.п. 1, 2 статьи 26.7 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях являются доказательствами по делу об административном правонарушении.

Таким образом, факт нарушения заявителем требований и ограничений по использованию земельного участка подтвержден представленными в дело доказательствами и правомерно квалифицирован, как правонарушение, предусмотренное частью 1 статьи 6.7 Закона города Москвы от 21.11.2007 N 45 "Кодекс города Москвы об административных правонарушениях".

В силу статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений. Доказательств в опровержении вышеизложенного заявителем в материалы дела не предоставлено, чем принят на себя риск наступления последствий несовершения процессуальных действий.

В соответствии с частью 2 статьи 8 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" при предоставлении органами исполнительной власти города Москвы земельного участка в аренду устанавливается вид использования земельного участка из числа разрешенных градостроительным регламентом.

При изменении установленного вида разрешенного использования земельного участка вносятся изменения в договор аренды земельного участка.

В данном случае вид использования установлен договором аренды для эксплуатации здания кафе в составе: кафе, бильярдный зал, офисные помещения и торгово-развлекательный центр.

Согласно статье 431 ГК РФ, при толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, которое установлено путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом, при этом выясняется действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 28 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их разрешенным использованием.

Пунктом 3.3.4 постановления Правительства Москвы от 28.03.2017 N 120-ПП "Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы" определена возможность использования объектов капитального строительства и земельных участков с учётом вспомогательных видов разрешенного использования.

При этом суммарная доля общей площади всех объектов капительного строительства вспомогательных видов разрешенного использования в пределах земельного участка должна составлять не более 25% от суммарной общей площади всех объектов капительного строительства.

Действующим законодательством внесение вспомогательных видов разрешенного использования в сведения ЕГРН не предусмотрено.

Однако согласно условиям договора аренды земельного участка от 12.05.2009 N М-07-034163 арендатор обязан надлежащим образом исполнять все условия договора, в том числе эксплуатировать участок в соответствии с целями и условиями его предоставления.

Частью 1 статьи 6.7 КоАП г. Москвы предусмотрена административная ответственность за нарушение требований и ограничений по использованию земельного участка, содержащихся в оформленном акте разрешенного использования земельного участка или установленных правовыми актами г. Москвы, а также правоустанавливающими документами на землю, сервитутами, проектной и иной документацией, определяющей условия использования земельного участка.

В данном случае не идет речь о привлечении к административной ответственности по статье 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ).

Если часть 1 статьи 8.8 КоАП РФ предусматривает административную ответственность за использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, то положениями части 1 статьи 6.7 КоАП г. Москвы установлена административная ответственность за иное административное правонарушение - нарушение требований и ограничений по использованию земельного участка, содержащихся в оформленном акте разрешенного использования земельного участка или установленных правовыми актами г. Москвы, а также правоустанавливающими документами на землю, сервитутами, проектной и иной документацией, определяющей условия использования земельного участка.

В данном случае общество вменено нарушение требований и ограничений по использованию земельного участка, установленных правовыми актами г. Москвы, правоустанавливающим документом на землю - договором аренды.

В связи с этим ссылки общества на допустимые вспомогательные виды разрешенного использования рассматриваемого земельного участка не могут быть приняты во внимание.

Общество является арендатором, в связи с чем было обязано соблюдать условия договора аренды о целевом использовании земельного участка (установленных с учетом допустимых видов разрешенного использования), которые рассматриваются с учетом приведенных положений Закона N 48 и части 1 статьи 6.7 КоАП г. Москвы как требования и ограничения по использованию земельного участка, предусмотренные документацией, определяющей условия использования земельного участка.

Исходя из изложенного, для рассмотрения вопроса оформления дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка в части добавления пункта о возможности использовать земельный участок под вспомогательные виды разрешенного использования, Обществу надлежало обратиться в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о предоставлении государственной услуги "Выдача дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, находящего в городе Москве" в рамках административного регламента, утверждённого пунктом 1.13 постановления Правительства Москвы от 15.05.2012 N 199-1111 "Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы".

Действительно Общество обратилось в Департамент с таким заявлением и получило отказ в предоставлении услуги от 31.03.2022.

Общество обратилось с указанным выше заявлением в Департамент уже после привлечения его к административной ответственности, что исключает принятие во внимание указанного обстоятельства при оценке вины Общества во совершении вменяемого правонарушения.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии со статьёй 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Учитывая совокупность установленных по делу обстоятельств, суд апелляционной инстанции согласен с выводами суда первой инстанции о неправомерности заявленных требований.

Доводы апелляционной жалобы повторяют доводы заявления, изложенные выше, признанные судами необоснованными, в связи с чем оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы не имеется.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, в связи с чем, оснований для отмены или изменения решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), при принятии решения судом первой инстанции не допущено.

Нормы материального права применены правильно.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 17.06.2022 по делу N А40-77355/22 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Г.М. Никифорова

Судьи

Л.Г. Яковлева В.И. Попов