Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2022 г. N 09АП-65020/22 по делу N А40-70869/2022

г. Москва

21 октября 2022 г.

Дело N А40-70869/22

Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 октября 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Лепихина Д.Е.,

судей:	Марковой Т.Т., Кочешковой М.В.,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания Казнаевым А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 08.08.2022 по делу N А40-70869/22

по заявлению: АО "АЛЬТЕРВЕСТ ТРЕЙД"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве,

третьи лица: 1.ООО "АЛЬТЕРВЕСТ НАРА",

2.Нафеев В.А.,

о признании незаконным решения

при участии:

от заявителя:	Ваулин В.А. по доверенности от 15.10.2022;
от заинтересованного лица:	не явился, извещен;
от третьих лиц:	1.не явился, извещен; 2.Касаткина Ю.О. по доверенности от 16.05.2022;

УСТАНОВИЛ:

АО "АЛЬТЕРВЕСТ ТРЕЙД" обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о признании незаконными решения Управления Росреестра по г.Москве от 25.10.2021 о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 77:18:0191113:8 и 50:26:0191113:11, Уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от 03.03.2022 N КУВД-001/2021-4318702117 о не устранении причин приостановления государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 77:18:0191113:8 и 50:26:0191113:11 (с учетом уточнения требований в порядке ст.49 АПК РФ).

Решением суда от 08.08.2022 заявление удовлетворено.

Не согласившись с принятым по делу решением, заинтересованное лицо обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права.

Заявитель и Нафеев В.А. возражают против доводов апелляционной жалобы, просят отказать в ее удовлетворении. Представили письменные отзывы на жалобу.

Дело рассмотрено судом в порядке ст.ст.123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей заинтересованного лица и ООО "АЛЬТЕРВЕСТ НАРА", извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

Законность и обоснованность судебного решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст.266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, Конкурсным управляющим должника (АО "Альтервест Трейд") с победителем повторных торгов Нафеевым Василием Анвяровичем (покупатель) был заключен договор купли-продажи N 5459/2 от 22.09.2021, в соответствии с которым покупатель приобретал в собственность два объекта недвижимости должника-банкрота: офисное здание с гаражом, назначение: нежилое, количество этажей: 2, площадь: 492,2 м2, номер кадастрового квартала: 77:18:0191113:8, адрес: г. Москва, п. Первомайское, ул. Озерная, домовл. 5, стр. 1; земельный участок, 23171 кв. м, к. н.: 50:26:0191113:11. Адрес: г. Москва, п. Первомайское, у д. Губцево, ЗАО ПСК "Альтер-Вест", уч-к 1.

14.10.2021 в Управление поступило заявление Акционерное общество "Альтервест Трейд" и Нафеева В.А. о государственной регистрации права собственности в отношении Объекта недвижимости, а также Земельного участка, N MFC-0558/2021-1662338-3,4, N MFC-0558/2021-1662338-1,2.

25.10.2021 Управлением в соответствии с п.37 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" принято решение о приостановлении государственной регистрации права собственности.

10.12.2021 в Управление поступило заявление АО "Альтервест Трейд" о предоставлении дополнительных документов, N MFC-0558/2021-1996031-1.

14.12.2021 Управлением принято решение о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав. 21.02.2021 в Управление поступило заявление АО "Альтервест Трейд" о предоставлении дополнительных документов, N MFC-0558/2022-297529-1.

03.03.2022 Управлением приняты решения о неустранении причин приостановления государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 77:18:0191113:8 и 50:26:0191113:11.

В обоснование принятых решений Управление указало на то, что на объект недвижимого имущества - земельный участок, кадастровый N 50:26:0191113:11, расположенного по адресу: г. Москва, Наро-Фоминский р-н, Первомайское с/п, у д. Губцево тер, ЗАО ПСК "Альтер-Вест" наложены многочисленные запрещения на совершение регистрационных действий; на объект недвижимого имущества - земельный участок, кадастровый N 50:26:0191113:11, расположенного по адресу: г. Москва, Наро-Фоминский р-н, Первомайское с/п, у д. Губцево тер, ЗАО ПСК "АльтерВест" наложены многочисленные запрещения на совершение регистрационных действий.

Заявитель посчитал решения незаконными и необоснованными, нарушающими его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности.

В добровольном порядке ответчиком требования истца не удовлетворены.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что государственный орган не доказал законность принятых им решений.

Рассматривая спор, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, правильно установил фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, и применил нормы материального права.

С момента введения конкурсного производства все аресты на имущество должника снимаются, что было правомерно учтено судом первой инстанции.

Согласно ст.126 "О несостоятельности (банкротстве)" с даты признания должника несостоятельным (банкротом) и открытии процедуры конкурсного производства, снимаются все ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника. Основанием для снятия ареста на имущество должника является решение суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Наложение новых арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжения имуществом должника не допускается.

В ст.32 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости", прямо указано, что арбитражный суд при принятии решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства направляет в орган регистрации прав в срок не позднее чем в течение трех рабочих дней со дня принятия такого решения заверенную копию соответствующего решения в целях погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи об аресте имущества должника или гражданина.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 59 "О некоторых вопросах практики применения Федерального закона "Об исполнительном производстве", с даты принятия судом решения о признании должника банкротом ранее наложенные аресты и иные ограничения по распоряжению имуществом должника снимаются в целях устранения препятствий конкурсному управляющему в исполнении им своих полномочий по распоряжению имуществом должника и других обязанностей, возложенных на него Законом о банкротстве. Данная норма распространяет свое действие на аресты, налагаемые в исполнительном производстве, и аресты как обеспечительные меры, принимаемые в судебных процессах за рамками дела о банкротстве.

Следовательно, нормы Закона о банкротстве в случае открытия конкурсного производства в отношении должника, превалируют над иными Федеральными законами в части снятия арестов, наложенных на имущество должника.

Нормы права относительно снятия арестов с имущества должника с даты введения конкурсного производства были учтены судом первой инстанции, сделан правомерный вывод о том, что "в настоящее время все аресты (запрещения регистрации) с Земельного участка и Офисного здания сняты".

Таким образом, какие-либо ограничения прав должника по распоряжению вышеуказанным недвижимым имуществом отсутствовали.

Ограничения, наложенные на сервитут, установленный в пользу ООО "Альтервест Нара", не могут препятствовать в реализации должником своих прав на Земельный участок и Офисное здание, чтобы было правомерно учтено судом первой инстанции

Росреестр в апелляционной жалобе напрямую указывает, то наличие запрета на регистрацию, наложенного на сервитут, установленный в пользу ООО "Альтервест Нара", является основанием для приостановления процедуры регистрации перехода прав на Земельный участок, принадлежащий должнику.

Вместе с тем, возражения Росреестра основаны на неверном толковании норм законодательства о банкротстве и о регистрации недвижимости в силу следующего.

Конкурсным управляющим осуществлены экстраординарные, исчерпывающие меры по снятию запретов на регистрацию недвижимого имущества АО "Альтервест Трейд":

- направлено три запроса в Зюзинский РОСП, в том числе начальнику Зюзинского РОСП;

- направлено три запроса в Черемушкинский РОСП, в том числе начальнику Черемушкинского РОСП;

- направлено три запроса в РОСП по ИПНХ, в том числе начальнику РОСП по ИПНХ;

- направлено три запроса в РОСП по ИПНО, в том числе начальнику РОСП по ИПНО;

- запись и личное посещение вышеупомянутых РОСП с целью снятия ограничений.

Данные меры были осуществлены до вынесения решения Росреестра от 03.03.2022, а в результате осуществления этих мер приставами были сняты все аресты, препятствующие государственной регистрации права собственности на Земельный участок.

Вместе с тем, регистрация перехода прав на вышеуказанное недвижимое имущество не была осуществлена по причине того, что приставами наложены ограничения на сервитут, установленный в пользу иного юридического лица - ООО "Альтервест-Нара". Судебные приставы не могут снять запреты на регистрацию, наложенные в отношении сервитута ООО "Альтервест-Нара" на Земельном участке, принадлежащем Должнику.

Конкурсный управляющий отмечает, что обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком (п.2 ст.274 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п.2 ст.275 Гражданского кодекса РФ сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Следовательно, ссылка Росреестра на наличие запретов на регистрацию в отношении сервитута на Земельном участке принадлежащем АО "Альтервест Трейд" нарушает права истца и покупателя и не может быть основанием для приостановки государственной регистрации

Более того, возможность регистрации сервитута также не связана с наличием либо отсутствием ограничений в осуществлении регистрационных действий в отношении земельного участка.

Следовательно, ограничения осуществления регистрационных действий в отношении сервитута, установленного в пользу третьего лица (ООО "Альтервест Нара"), не могут препятствовать в реализации должником своих прав в отношении Земельного участка, в том числе не являются основанием для приостановления государственной регистрации перехода права на Земельный участок от должника к покупателю.

В связи с указанным, правомерным является вывод суда первой инстанции о том, что ссылка Ответчика на наличие запретов на регистрацию, наложенных на сервитут, как основания приостановления регистрации перехода права собственности на Земельный участок, является незаконной, противоречащей п.2 ст.274 и п.2 ст.275 Гражданского кодекса РФ, а также п.37 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Вопреки доводу жалобы, управляющим не был пропущен срок на оспаривание решения Росреестра, которое нарушает права должника, его кредиторов, покупателя недвижимого имущества, а также приводит к злоупотреблению Росреестром своими правами, что не допускается

Конкурсным управляющим были приняты все меры для снятия запретов/арестов на распоряжение недвижимым имуществом, указанные в решение Росреестра от 25.10.2021 (в отношении Земельного участка и Офисного здания); данные запреты и ограничения были сняты приставом до вынесения Росреестром уведомлений от 03.03.2022 о неустранении причин приостановления государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости.

Правомерно полагаясь на отсутствие оснований для приостановления регистрации перехода права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости, 21.02.2021 Конкурсный управляющий предоставил сведения об отсутствии арестов и наличии оснований для осуществления государственной регистрации.

03.03.2022 Росреестр уведомил Конкурсного управляющего об основаниях неустранения причин приостановления регистрации перехода прав на Офисное здание и Земельный участок - наличии ограничений на сервитут, установленный в пользу третьего лица (ООО "Альтервест Нара").

Следовательно, лишь 03.03.2022 Конкурсному управляющему стало известно о реальных причинах приостановки регистрации перехода прав, а именно о том, что причиной для приостановления государственной регистрации права собственности являлись запреты, наложенные на сервитут.

05.04.2022 Конкурсный управляющий обратился в суд с соответствующим заявлением, процессуальный срок на обжалование решения управления Росреестра соблюден.

Права заявителя нарушены действиями заинтересованного лица, вопреки доводу жалобы, в связи с незаконными действиями Росреестра, в деле о банкротстве АО "Альтервест Трейд":

- конкурсный управляющий не может распределить выручку от проданного на торгах имущества, кредиторам, в том числе мажоритарному кредитору Банк Союз (АО);

- добросовестный приобретатель недвижимости Нафеев Василий Анвярович, не может начать эксплуатировать купленные с торгов объекты недвижимости;

- конкурсный управляющий не может завершить процедуру банкротства АО "Альтервест Трейд".

Длительная приостановка Росреестром регистрации перехода права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости также свидетельствует о явном злоупотреблении Росреестром своими публичными полномочиями.

При таких обстоятельствах, незаконные действия Росреестра по приостановлению государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости нарушают права должника, его кредиторов и покупателя имущества, напрямую затрагивают сроки проведения процедуры банкротства должника, что было правомерно учтено судом первой инстанции.

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных ст.270 АПК РФ, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь ст.ст.176, 266-269, 271 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 08.08.2022 по делу N А40-70869/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Д.Е. Лепихин

Судьи

Т.Т. Маркова М.В. Кочешкова