Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24 октября 2022 г. N 10АП-16006/22 по делу N А41-46277/2016

г. Москва

24 октября 2022 г.

Дело N А41-46277/16

Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 октября 2022 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Досовой М.В.,

судей Катькиной Н.Н., Мизяк В.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Аталиковой Д.М.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы конкурсного управляющего ЗАО "Группа компаний "Жилищный капитал" Булатовой Марии Анатольевны и ИП Бурых Александра Николаевича на определение Арбитражного суда Московской области от 05.07.2022 по делу N А41-46277/16

о несостоятельности (банкротстве) ЗАО "Группа компаний "Жилищный капитал"

при участии в судебном заседании:

от конкурсного управляющего ЗАО "Группа компаний "Жилищный капитал" Булатовой М.А. - лично, паспорт;

от УМВД России по Одинцовскому городскому округу - Кожар А.Е., по доверенности от 17.06.2022;

от ИП Бурых А.Н. - Кубарь И.И., по доверенности от 26.12.2019;

от Администрации Одинцовского городского округа Московской области - Комиссарова А.О., по доверенности от 28.12.2021;

от ТУ Росимущества в Московской области - Чернушенко М.С., по доверенности от 15.05.2022;

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Московской области от 23.09.2016 по делу N А41-46277/16 ЗАО "Группа компаний "Жилищный капитал" (прежнее наименование - АО "АлеутСтрой") признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим должника утверждена Булатова Мария Анатольевна.

В соответствии с определением Арбитражного суда города Москвы от 24.11.2015 при рассмотрении дела о банкротстве должника применяются правила параграфа 7 главы 1Х Закона о банкротстве, регулирующие особенности банкротства застройщиков.

ТУ Росимущества в Московской области и Управление МВД России по Одинцовскому городскому округу обратились с заявлениями о признании недействительными торгов по реализации имущества в ходе конкурсного производства, проведенных 10.08.2019, а также просили признать недействительным заключенный по результатам торгов договор купли-продажи имущества с ИП Бурых А.Н. от 29.11.2019.

Определением Арбитражного суда Московской области от 19.02.2021, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2021, в удовлетворении заявленных ТУ Росимущества в Московской области и Управлением МВД России по Одинцовскому городскому округу требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 16.12.2021 определение от 19.02.2021 и постановление от 28.07.2021 отменены. Обособленный спор направлен на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

По результатам повторного рассмотрения настоящего обособленного спора определением Арбитражного суда Московской области от 05.07.2022 признаны недействительными торги по продаже имущества ЗАО "Группа компаний "Жилищный капитал", оформленные протоколом N 4450-ОТПП/2/3 от 21.10.2019, а также договор купли-продажи имущества от 29.11.2019, заключенный между АО ЗАО "Группа компаний "Жилищный капитал" и индивидуальным предпринимателем Бурых Александром Николаевичем. На Бурых А.Н. возложена обязанность вернуть в конкурсную массу ЗАО "Группа компаний "Жилищный капитал" земельный участок площадью 4 746 кв. м по адресу: Московская область, Одинцовский р-н, г. Одинцово, ул. Акуловская, 2к, кадастровый номер: 50:20:0070227:1261.

На ЗАО "Группа компаний "Жилищный капитал" возложена обязанность возвратить Бурых А.Н. 1 509 000 руб. в возмещение стоимости земельного участка.

Не согласившись с определением суда первой инстанции, конкурсный управляющий ЗАО "Группа компаний "Жилищный капитал" Булатова М.А. и ИП Бурых Александр Николаевич подали апелляционные жалобы, в которых просят его отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявлений конкурсного управляющего и предпринимателя Бурых А.Н.

ТУ Росимущества в Московской области и Управление МВД России по Одинцовскому городскому округу представили отзывы, в которых просят отказать в удовлетворении апелляционных жалоб.

В судебном заседании представитель ИП Бурых А.Н. и конкурсный управляющий Булатова М.А. поддержали доводы апелляционных жалоб.

Представители УМВД России по Одинцовскому городскому округу, Администрации Одинцовского городского округа Московской области, ТУ Росимущества в Московской области возражали против удовлетворения апелляционных жалоб.

Законность и обоснованность определения суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 223, 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционные жалобы рассмотрены в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие иных лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru, сайте "Электронное правосудие" www.kad.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, принимая во внимание указания суда кассационной инстанции, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены определения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, должнику (ЗАО Группа компаний "Жилищный капитал") на праве собственности принадлежал земельный участок площадью 4 746 кв.м по адресу: Московская область, Одинцовский р-н, г. Одинцово, ул. Акуловская, 2к, кадастровый номер: 50:20:0070227:1261, о чем в ЕГРН имеется запись N 50-5020/010/2013-099 от 22.02.2013.

На указанном земельном участке расположены, в том числе, следующие объекты недвижимого имущества:

- нежилое здание площадью 2 274,6 кв. м, Московская область, Одинцовский р-н, г. Одинцово, ул. Триумфальная, д. 13, кадастровый номер: 50:20:0070227:3426;

- нежилое здание площадью 8,8 кв. м, Московская область, Одинцовский р-н, г. Одинцово, ул. Триумфальная, д. 13а, кадастровый номер: 50:20:0070227:3446.

В ходе конкурсного производства конкурсным управляющим в качестве организатора торгов объявлены торги по реализации земельного участка в форме конкурса.

Сообщение опубликовано в газете "КоммерсантЪ" 10.08.2019.

Документация о торгах содержала сведения о расположенных на земельном участке объектах недвижимости.

Условием конкурса являлось сохранение целевого назначения земельного участка и заключение договора аренды с собственником недвижимого имущества, расположенного на земельном участке.

По результатам торгов победителем признан индивидуальный предприниматель Бурых Александр Николаевич.

Между должником и победителем торгов заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 29.11.2019, по условиям которого право собственности на земельный участок перешло к индивидуальному предпринимателю.

Договор от 29.11.2019 также содержит условие об обязанности Бурых А.Н. исполнить условия конкурса и заключить договоры аренды с собственниками расположенного на земельном участке имущества.

В обоснование заявленных требований ТУ Росимущества в Московской области и Управление МВД России по Одинцовскому городскому округу ссылаются на то обстоятельство, что при проведении торгов по реализации земельного участка с кадастровым номером 50:20:0070227:1261, принадлежащего должнику на праве собственности, не были учтены положения статьи 132 Закона о банкротстве, поскольку земельный участок является объектом социального значения, так как на нем расположены нежилые здания, в которых расположены органы внутренних дел, что привело к нарушению прав и законных интересов Российской Федерации, как собственника расположенных на реализованном земельном участке зданий, в том числе здания УМВД России по Одинцовскому городскому округу, как лица, осуществляющего пользование данными зданиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу об их обоснованности.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о необходимости признания недействительными торгов по продаже имущества ЗАО "Группа компаний "Жилищный капитал" от 21.10.2019, а также договора купли-продажи имущества от 29.11.2019, заключенного между АО ЗАО "Группа компаний "Жилищный капитал" и индивидуальным предпринимателем Бурых А.Н.

Согласно статье 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

В силу п. 1 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности банкротстве", в силу ст. 449 ГК РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.

В связи с этим требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, в частности торгов, проведенных в ходе исполнительного производства, после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.

В п. 4 ст. 132 Закона о банкротстве отражено, что социально значимые объекты, объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации и иные объекты, продажа которых в соответствии с законодательством Российской Федерации должна осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, а также объекты, в отношении которых заключены соглашения о государственно-частном партнерстве, объекты, в отношении которых заключены соглашения о муниципально-частном партнерстве, продаются в порядке, установленном ст. 110 настоящего Федерального закона.

Обязательными условиями конкурса по продаже указанных объектов являются обязательства покупателей обеспечивать надлежащее содержание и использование указанных объектов в соответствии с их целевым назначением, а также выполнение иных устанавливаемых в соответствии с законодательством Российской Федерации обязательств.

Согласно п. 5 ст. 132 Закона о банкротстве социально значимые объекты, не проданные в порядке, установленном п. 4 и п. 4.1 настоящей статьи, подлежат передаче в муниципальную собственность соответствующего муниципального образования в лице органов местного самоуправления, о чем конкурсный управляющий уведомляет указанные органы.

Как следует из материалов дела, на проданном на оспариваемых торгах земельном участке с кадастровым номером 50:20:0070227:1261 находятся нежилое здание площадью 2 274, 6 кв.м., являющееся Отделением полиции К-26, и нежилое здание площадью 8.8 кв.м, являющееся пунктом пропуска на территорию отдела полиции, которые принадлежат на праве собственности Российской Федерации на основании свидетельства на право собственности N 50-50/020-50/020/001/2015-2430/2 от 26.03.2015, N 50-50/020-50/020/001/2015-2431/2 от 26.03.2015.

Оба объекта недвижимости переданы в оперативное управление Межмуниципального управления Министерства внутренних дел Российской Федерации "Одинцовское".

Соответствующие записи внесены в Единый государственный реестр недвижимости: N 50-50/020-50/020/001/2015-7378/1 от 08.07.2015 и N 50-50/020-50/020/001/2015-7379/1 от 08.07.2015.

Согласно статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Таким образом, учитывая, что спорный земельный участок ввиду нахождения на нем объектов, находящихся в федеральной собственности, является ограниченным в обороте, торги по реализации спорного земельного участка подлежали проведению в форме конкурса применительно к положениям ст. 132 Закона о банкротстве, устанавливающим специальный порядок продажи такого имущества.

В свою очередь, реализация социально значимого имущества на торгах в форме аукциона свидетельствует о недействительности проведенных торгов и договора, заключенного на их основании, как нарушающие публичные интересы.

В заседании арбитражного апелляционного суда представитель ТУ Росимущества в Московской области пояснил, что спорный земельный участок с кадастровым номером 50:20:0070227:1261 был сформирован и поставлен на кадастровый учет непосредственно для строительства объектов под размещение отдела полиции.

При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о необходимости признания недействительными торгов по реализации имущества, проведенных 10.08.2019, а также признания недействительным договора от 29.11.2019 купли-продажи земельного участка, заключенного конкурсным управляющим по результатам торгов с ИП Бурых А.Н., поскольку в данном случае не был соблюден порядок проведения торгов (в форме аукциона, а не конкурса), порядок реализации имущества, ограниченного в обороте (реализация принадлежащего должнику земельного участка, на котором расположен объект, находящийся в федеральной собственности).

Согласно пункту 1 статьи 61.6 Закона о банкротстве все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с настоящей главой, подлежит возврату в конкурсную массу.

Исследовав материалы дела, принимая во внимание, что договор от 29.11.2019 купли-продажи земельного участка фактически исполнен, арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о необходимости применения последствий недействительности оспариваемых торгов и договора купли-продажи в виде возложения на предпринимателя Бурых А.Н. обязанности возвратить в конкурсную массу ЗАО "Группа компаний "Жилищный капитал" земельный участок с кадастровым номером 50:20:0070227:1261, а на ЗАО "Группа компаний "Жилищный капитал" возложения обязанности возвратить Бурых А.Н. 1 509 000 рублей в возмещение стоимости земельного участка.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Доводы, изложенные в апелляционных жалобах конкурсного управляющего ЗАО "Группа компаний "Жилищный капитал" Булатовой Марии Анатольевны и ИП Бурых Александра Николаевича, проверены апелляционным судом и не могут быть признаны обоснованными, так как, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой установленных судом обстоятельств по делу, основаны на неправильном толковании норм материального права, что не может рассматриваться в качестве оснований для отмены судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с пунктом 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 223, 266, 268, пунктом 1 части 4 статьи 272, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 05.07.2022 по делу N А41-46277/16 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в течение месяца со дня его принятия.

Председательствующий судья

М.В. Досова

Судьи

Н.Н. Катькина В.П. Мизяк