Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 октября 2022 г. N 13АП-25542/22 по делу N А21-3087/2022

г. Санкт-Петербург

26 октября 2022 г.

Дело N А21-3087/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 октября 2022 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Кротова С.М., Серебровой А.Ю.

при ведении протокола судебного заседания: Вороной Б.И.

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 19.10.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-25542/2022) общества с ограниченной ответственностью "Светлогорская Горка" и индивидуального предпринимателя Магарамова Джавада Низамудиновича на решение Арбитражного суда Калининградской области от 20.06.2022 по делу N А21-3087/2022, принятое по заявлению: заявители: 1) общество с ограниченной ответственностью "Светлогорская Горка", 2) индивидуальный предприниматель Магарамов Джавад Низамудинович заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области об оспаривании решения о приостановлении государственной регистрации права от 22.02.2022 N КУВД-001/2022-4969300/1,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Светлогорская Горка" и индивидуальный предприниматель Магарамов Джавад Низамудинович обратились в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области о приостановлении государственной регистрации права от 22.02.2022 N КУВД-001/2022-4969300/1.

Решением от 20.06.2022 в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с решением, истцы обратились с апелляционной жалобой об его отмене.

В судебном заседании представитель предпринимателя доводы жалобы поддержал. Представитель Управления против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве. Общество, извещенное о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя не обеспечило. Апелляционный суд рассмотрел жалобу по правилам ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, 27.02.2015 предприниматель заключил с обществом соглашение N 1 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 80/12-2006 от 06.12.2006.

Согласно п. 1.2 соглашения за уступаемые права и обязанности по договору аренды в отношении земельного участка общество обязалось произвести расчеты с предпринимателем в порядке и сроки, определенные соглашением.

В соответствии с п. 3.2 соглашения при его подписании сообщество выплачивает предпринимателю 10 000 руб.

Пунктом 2 дополнительного соглашения от 24.04.2019 к соглашению стороны определили, что помимо указанного платежа общество также обязуется произвести расчеты с предпринимателем путем передачи ему жилых (нежилых) помещений в объекте недвижимости, строительство которого планируется осуществить обществом в соответствии с разрешением на строительство N 39-RU39518101-014-2017 на земельном участке, право аренды которого является предметом соглашения N 1 с КН 39:17:010021:625 по адресу: Калининградская область, г. Светлогорск, район озера Тихое, Олимпийский бульвар.

Согласно п. 4 дополнительного соглашения общество обязалось передать предпринимателю жилые помещения (квартиры) общей площадью не менее 1 420 кв.м (кв. N 77,79, 39, 80, 2, 38, 78, 76, 121, 120, 119, 118, 117, 1, 3, 4, 35, 36, 37, 113, 116, 81, 84, 85) и нежилые помещения (офисы) общей площадью 153 кв.м (N 5Н, 6Н).

В п. 6 дополнительного соглашения указано, что общество обязуется передать предпринимателю жилые и нежилые помещения, указанные в п. 4 дополнительного соглашения, по результатам окончания строительства и ввода в эксплуатацию объекта строительства (многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями на бульваре Олимпийском в г, Светлогорске Калининградской области, КН земельного участка 39:17:010021:625); передача помещений осуществляется путем подписания сторонами акта (актов) приема-передачи жилых и нежилых помещений, которые подлежат регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии); акт (акты) приема-передачи жилых и нежилых помещений в объекте строительства подтверждают исполнение обществом обязательства перед предпринимателем в рамках соглашения N 1.

30.12.2021 общество ввело объект в эксплуатацию, на государственную регистрацию права собственности обществом и предпринимателем подан акт приема-передачи от 18.01.2022 объектов недвижимости по соглашению N 1.

Между тем 22.02.2022 Управлением ФРСР по Калининградской области принято решение о приостановлении государственной регистрации, изложенное в уведомлении N КУВД-001/2022-4969300/1, ввиду квалификации условий соглашения N 1 как отношений по купле-продаже и, как следствие, первоначальной необходимости общества зарегистрировать права собственности на объект недвижимого имущества и предоставлении платежного документа об оплате государственной пошлины.

Полагая, что условия соглашения N 1 должны квалифицироваться в соответствии с Федеральным законом РФ от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", а также по аналогии с Федеральным законом РФ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", рассматривая перечисленные квартиры как средство платежа по соглашению N 1 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, 29.03.2022 общество и предприниматель обратились в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

09.02.2022 через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг, с заявлением N MFC-0214/2022-24191-1 о государственной регистрации права собственности обратился ИП Магарамов Д.Н.

В качестве документа основания осуществления регистрационных действий, был представлен акт приема-передачи объектов недвижимого имущества от 18.01.2022 по Соглашению N 1 от 27.02.2015 об уступке прав и обязанностей по договору арены земельного участка N 80/12-2006 от 06.12.2006.

По результатам правовой экспертизы документов 22.02.2022 государственным регистратором вынесено уведомление о приостановлении осуществления регистрационных действий ввиду непредставления документов, необходимых в соответствии Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации), а также представления документов, не соответствующих требованиям действующего законодательства.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

Моментом возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору является момент ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 223 ГК РФ).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Государственной регистрации, в силу положений п. 1 ст. 131 ГК РФ, подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

Право собственности на возведенный объект в силу положений статей 8, 131, 219, 223 ГК РФ, п. 10 ст. 40 Закона о регистрации возникает с момента его государственной регистрации только у стороны, имеющей права на земельные участки, на которых возводится объект (п. 4, 7 постановления N 54), т. е. у застройщика, получившего разрешение на строительство и соответственно разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию.

После государственной регистрации права собственности на объект недвижимости за застройщиком, часть помещений или доля в праве на объект недвижимости может перейти к иному лицу на основании заключенного между ними договора.

Кроме того, для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (ст.131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

В силу п. 2 ст. 8, ст. 131 ГК РФ, ст. 40 Закона о регистрации, право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество на основании ст. 219 ГК РФ возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в ЕГРН.

Согласно сведениям ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером 39:17:010021:625, расположенный по адресу: Российская Федерация, Калининградская обл., Светлогорский городской округ, г. Светлогорск, Олимпийский б-р, з/у N 4 находится в аренде у ООО "Светлогорская горка".

Разрешение на ввод в эксплуатацию от 30.12.2021 также выдано арендатору-застройщику ООО "Светлогорская горка ".

Таким образом, право собственности на возведенный объект возникает у ООО "Светлогорская горка".

В отношении МП Магарамова Д.Н. государственная регистрация права собственности на спорные объекты недвижимости возможна только после государственной регистрации права застройщика - ООО "Светлогорская горка" на основании дополнительного соглашения к Соглашению N 1 от 27.02.2015 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 80/12-2006 от 06.12.2006 и Акта приема-передачи объектов недвижимого имущества от 18.01.2022.

Учитывая изложенное, заявителю было рекомендовано устранить причины, послужившие основаниями приостановления регистрационных действий, а именно, застройщику - ООО "Светлогорская горка", обратиться с заявлением о государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости, а также представить платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины в размере, установленном Налоговым кодексом Российской Федерации (22000 руб.).

Исследуя доводы сторон, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, признав, что у Управления имелись основания для вынесения оспариваемого решения (п. 5 ч. 1 ст. 26 Закона N 218), в связи с чем у суда отсутствовали перечисленные в ч. 2 ст. 201 АПК РФ основания для признания решения регистрирующего органа незаконным.

Ссылки заявителей на положения Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 " Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", обосновано не были приняты судом во внимание, поскольку из материалов дела не следует, что между заявителями сложились отношения, регулируемые указанным нормативным правовым актом.

Доводы заявителей о том, что между ними возникли отношения по осуществлению инвестиционной деятельности, регулируемые Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", а также о том, что перечисленные в п. 4 дополнительного соглашения жилые и нежилые помещения в рассматриваемом случае являются не объектами недвижимости, а средством платежа, также были правомерно отклонены судом, поскольку не свидетельствуют об отсутствии необходимости соблюдения перечисленных положений ГК РФ и Закона о регистрации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 20.06.2022 по делу N А21-3087/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

С.М. Кротов А.Ю. Сереброва