Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 октября 2022 г. N 13АП-28452/22 по делу N А56-44890/2022

г. Санкт-Петербург

26 октября 2022 г.

Дело N А56-44890/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 октября 2022 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Кротова С.М.

судей Полубехиной Н.С., Тарасовой М.В.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Воробьевой А.С.

при участии:

от истца (заявителя): Соввикова Ю.А., представитель по доверенности от 18.04.2022; Губуклеева Л.В., представитель по доверенности от 11.08.2018;

от ответчика (должника): Столяров М.М., представитель по доверенности от 07.06.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-28452/2022) (заявление) Общества с ограниченной ответственностью "ШАНС"

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.07.2022 по делу N А56-44890/2022 (судья Вареникова А.О.), принятое

по иску (заявлению) Общества с ограниченной ответственностью "ШАНС"

к Администрации Муниципального образования Тосненский район Ленинградской области

об обязании заключить договор на новый срок

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Шанс" (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области заявлением о признании незаконным решения Администрации муниципального образования Тосненский район Ленинградской области (далее - заинтересованное лицо, Администрация), изложенного в письме от 19.04.2022, исх. N 06-03-1232/2022, об отказе в заключении дополнительного соглашения к договору от 01.11.2011 года N 53 земельного участка, расположенного по адресу: Ленинградская область, город Тосно, ул. Чехова, у дома 5, предусматривающего увеличение срока действия договора аренды, а также требованием об обязании Администрации в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу принять решение о продлении на три года срока аренды земельного участка, с кадастровым номером 47:26:0606002:1, расположенного по адресу: Ленинградская область, город Тосно, ул. Чехова, у дома 5 и направить проект дополнительного соглашения, предусматривающего увеличение срока действия аренды на три года.

Решением от 22.07.2022 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в удовлетворении заявленных требований отказал.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Общество обратилось в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просило решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указал, что норма части 1 статьи 17.1 ФЗ N 135-ФЗ об обязательном проведении торгов для заключения договора аренды не подлежит применению к отношениям по предоставлению в аренду земельных участков. Кроме того, в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса).

Статья 39.6 Земельного кодекса РФ, требующая обязательного проведения торгов для заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вступила в силу с 01.03.2015 года (Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"), при этом в рассматриваемом случае спорный договор аренды был заключен до 1 марта 2015 года, а конкретно - 01.11.2011 г. Согласно пункту 3.1. договора аренды его действие было установлено до 23 октября 2016 года. По истечении указанного срока Общество продолжало пользоваться спорным земельным участком в отсутствие возражений арендодателя.

По мнению подателя жалобы, спорный договор аренды 01.11.2011 года мог быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном статьей 621 ГК РФ, так как он был заключен до 01.03.2015 года.

В свою очередь, суд первой инстанции ошибочно сослался на часть 1 статьи 17.1 ФЗ N 135-ФЗ, которая не подлежала применению в рассматриваемых правоотношениях. Как полагает заявитель, в рассматриваемом деле подлежала применению вместо ч.1 ст. 17.1 135-ФЗ, статья 39.6 Земельного кодекса РФ, вступившая в силу 01.03.2015 года.

Заявитель указал, что возобновление договора аренды на неопределенный срок делает обязательной определенную п. 2 ст. 610 ГК РФ процедуру отказа от договора, а именно обязанность предупредить другую сторону об отказе от договора за три месяца.

В рассматриваемом случае в момент обращения арендатора 13.04.2022 года с требованием о заключении дополнительного соглашения названное условие было соблюдено: договор аренды действовал в режиме возобновленного на неопределенный срок, а Администрацией не заявлено в суд требование о расторжении договора аренды.

Как полагает Общество, суд первой инстанции сделал также необоснованный вывод о том, что Администрация выразила волю на прекращение договора и заявила об одностороннем отказе от договора в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ путем направления уведомления от 10.07.2020.

Между тем, как указал заявитель, 10.07.2020 года уведомления от Администрации Общество не получало; каких-либо уведомлений, датированных 10.07.2020 г., в деле не имеется.

В судебном заседании 18.10.2022 представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме.

Представитель Администрации против удовлетворения жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.11.2011 между Администрацией и индивидуальным предпринимателем Чубуклеевым Виктором Константиновичем (далее - ИП Чубкклеев) на основании постановления Администрации от 24.10.2011 N 2820-па был заключен договор аренды земельного участка N 53 (далее - договор), в соответствии с которым ИП Чубуклееву по акту приема-передачи от 01.1.20211 в аренду был предоставлен земельный участок площадью 145 кв.м., расположенный по адресу: Ленинградская область, город Тосно, ул. Чехова, у дома 5 (далее - земельный участок).

Государственная регистрация договора произведена 17.02.2012.

24.08.2012 между истцом ИП Чубуклеев был заключен договор цессии (уступки права требования), в соответствии с которым право аренды на земельный участок, было передано Обществу.

Государственная регистрация договора цессии (уступки права требования) произведена 12.09.2012.

Таким образом, судом установлено, и не оспаривается сторонами, что права и обязанности арендатора по договору перешли к Обществу.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что договор действует по 23.10.2016.

Письмом от 08.02.2017 N 2266/16 Администрация сообщила Обществу о том, что договор считается возобновленным на неопределенный срок в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, 07.06.2019 между сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору.

В дальнейшем Администрация ежегодно уведомляла Общество об изменении размера арендной платы по договору (уведомления от 31.01.2018, от 13.02.2019, от 18.02.2020, от 12.03.2021).

Уведомлением от 18.02.2022 N 06-03-459/2022 Администрация сообщила Обществу об отказе от исполнения договора и необходимости передачи земельного участка в срок не позднее 01.06.2022.

Однако Общество, посчитав, что в соответствии со статьей 8 Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ N 58-ФЗ) имеет право на продление срока действия договора, обратилось в Администрацию с заявлением от 13.04.2022 о заключении дополнительного соглашения к договору о продлении срока действия договора до мая 2025 года.

Рассмотрев указанно заявление Общества, Администрация письмом от 19.04.2022 N 06-03-1232/2022 сообщила о невозможности заключения дополнительного соглашения к договору о продлении срока его действия, в связи с тем, что положения статьи 8 ФЗ N 58-ФЗ не могут быть применены в данной ситуации, поскольку договор прекратил свое действие 23.10.2016, не мог быть продлен на неопределенный срок, а уведомлением от 18.02.2022 Администрация отказалась от исполнения договора.

Не согласившись с отказом Администрации, ссылаясь на то, что договор действовал как минимум до 18.05.2022, в связи с чем к нему применимы положения статьи 8 ФЗ N 58-ФЗ в части продления срока его действия, обжаловало его в судебном порядке.

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ все, представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд счел заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта, в связи со следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В силу положений статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным, является, одновременно, как его несоответствие закону или иному нормативно-правовому акту, так, и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Требование о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, может быть удовлетворено судом при наличии двух обстоятельств: оспариваемые решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушают права и законные интересы заявителя.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как указано в части 3 статьи 8 ФЗ N 58-ФЗ до 1 марта 2023 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

В силу части 4 указанной статьи ФЗ N 58-ФЗ срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 3 статьи ФЗ N 58-ФЗ, не может превышать три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются.

Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 3 статьи 8 ФЗ N 58-ФЗ, в срок не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении (часть 5 статьи 8 ФЗ N 58-ФЗ).

Как в обоснование заявленных требований, так и доводов апелляционной жалобы, Общество указывает на то, что в силу статьи 621 ГК РФ договор возобновлен на неопределенный срок и, если учитывать уведомления Комитета об отказе от исполнения договора от 18.02.2022, датой прекращения договора является 18.05.2022. Общество обратилось в Комитет с заявлением о продлении срока действия договора до даты прекращения действия договора (13.04.2022), следовательно, у Комитета отсутствовали основания для отказа в продлении срока действия договора в соответствии со статьей 8 ФЗ N 58-ФЗ.

Как верно указал суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, действительно, статьей 8 ФЗ N 58-ФЗ предусмотрена возможность продления договора аренды при соблюдении изложенных в Законе условий. Однако Обществом, обращаясь с заявлением о продлении действия договора, не учтено следующее.

На основании пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно пункту 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 названного Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 ЗК РФ).

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Согласно статье 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - ФЗ N 135-ФЗ) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного использования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

В силу части 9 статьи 17.1 ФЗ N 135-ФЗ по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 названной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) разъяснено, что договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

В абзаце 3 пункта 1 Постановления N 73 указано, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Таким образом, при применении положений статьи 17.1 ФЗ N 135-ФЗ правовое значение имеет дата заключения договора в отношении государственного или муниципального имущества.

Судом установлено, что договор заключен 01.11.2011 на период с момента государственной регистрации по 23.10.2016, т.е. после вступления в силу положений статьи 17.1 ФЗ N 135-ФЗ.

При таких обстоятельствах, суд пришел к верному выводу о том, что последующее предоставление земельного участка в силу статьи 17.1 ФЗ N 135-ФЗ было возможно только посредством проведения торгов, в связи с чем договор не мог быть возобновлен на неопределенный срок в соответствии с положениями статьи 621 ГК РФ.

Учитывая, что спорный договор прекратил свое действие и не мог действовать в режиме неопределенного времени, отказ Комитета, выраженный в письме от 19.04.2022, является законным и обоснованным.

При этом, суд справедливо отметил, что факт внесения Обществом арендной платы по договору сам по себе не может являться подтверждением действительности договора, поскольку статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

По смыслу статьи 425 ГК РФ, окончание срока действия договора само по себе не влечет прекращения обязательств сторон, и при отсутствии в договоре специальной оговорки договор действует до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств. Таким образом, понятия "срок действия договора" и "действие договора в течение какого-то времени" не тождественны.

Суть отношений по аренде имущества заключается в предоставлении собственником своего имущества во временное владение и пользование. Существу арендных отношений соответствует предоставленное пунктом 2 статьи 610 ГК РФ любой стороне договора аренды, заключенного на неопределенный срок, право отказаться от такого договора вне зависимости от каких бы то ни было причин с соблюдением установленного порядка. Данное право служит гарантией соблюдения интересов участников арендных отношений как отношений по временному пользованию чужим имуществом.

Специальное правило, предусмотренное пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, о праве на односторонний отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, означает, что при заключении договора аренды на неопределенный срок или при продолжении действия договора по окончании определенного в нем срока каждая из сторон должна осознавать возможность прекращения этого договора в любой момент при соответствующем волеизъявлении другой стороны.

Как видно из материалов дела, к моменту обращения Общества с требованием о заключении дополнительного соглашения о продлении действия договора аренды земельного участка срок действия этого договора, определенный договором, истек. Следовательно, даже если исходить из того, что договор действовал в режиме неопределенного срока, необходимо признать, что Администрация выразила волю на прекращение договора и заявила об одностороннем отказе от договора в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ путем направления уведомления от 18.02.2022, что применительно к срочному договору было бы равносильно заявлению арендодателем в суд требования о расторжении договора, поскольку в ином порядке в отсутствие соглашения сторон срочный договор не может быть расторгнут, если только в самом договоре не предусмотрено иное.

С учетом данных обстоятельств утверждение Общества о наличии у него права на заключение дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающего увеличение срока его действия, и соответствующей обязанности у Комитета, является ошибочным, основан на неверном применении норм права.

Суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Вопреки доводам жалобы, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно определен характер спорного правоотношения, круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, правильно определены законы и иные нормативные акты, которые следовало применить по настоящему делу, дана оценка всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства.

Материалы дела не содержат документально подтвержденных данных, позволяющих переоценить выводы арбитражного суда первой инстанции.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые были бы не проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, в связи, с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Несогласие заявителя с выводами суда, иная оценка ими фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона, не означают допущенной судом при рассмотрении дела ошибки и не подтверждают существенных нарушений судом норм права, в связи с чем нет оснований для отмены судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.07.2022 по делу N А56-44890/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.М. Кротов

Судьи

Н.С. Полубехина М.В. Тарасова