Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2022 г. N 09АП-67663/22 по делу N А40-157787/2021

город Москва

27 октября 2022 г.

Дело N А40-157787/21

Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 октября 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бондарева А.В., судей Панкратовой Н.И., Савенкова О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ермаковой Е.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 12 августа 2022 года

по делу N А40-157787/21,

по иску Департамента городского имущества города Москвы

к ГСК "Заря"

третьи лица: Администрация Ленинского городского округа Московской области, Борискин Валерий Семенович, Абрамов Виктор Александрович

о замене арендодателя, расторжении, обязании

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Татаренкова Ю.Д. по доверенности от 29.12.2021 г.,

диплом 107724 2988004 от 27.06.2018 г.;

В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ГСК "Заря" (далее - ответчик) о замене арендодателя по договору аренды земельного участка от 03.07.2006 N 138-2006/Ю с кадастровым номером 50:21:0110205:293 площадью 513 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, поселение Московское, ГСК "Заря" с "Муниципальное образование "Ленинский район Московской области" на Департамент городского имущества г. Москвы, о расторжении договора аренды от 03.07.2006 N 138-2006/Ю, заключенного с ГСК "ЗАРЯ" (ОГРН: 1075003003063, Дата присвоения ОГРН: 24.04.2007, ИНН: 5003066672) в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:21:0110205:293 площадью 513 кв. м., расположенного по адресу: г. Москва, поселение Московское, ГСК "Заря", об обязании ГСК "ЗАРЯ" (ОГРН: 1075003003063, Дата присвоения ОГРН: 24.04.2007, ИНН: 5003066672) в течение 15 дней после вступления в законную силу судебного акта передать по акту приема-передачи Департаменту городского имущества города Москвы земельный участок с кадастровым номером 50:21:0110205:293.

К участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация Ленинского городского округа Московской области, Борискин Валерий Семенович, Абрамов Виктор Александрович.

Решением суда от 12.08.2022 г. в удовлетворении иска было отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании апелляционного суда представители истца доводы апелляционной жалобы поддержал по основаниям, в ней изложенным.

Ответчик, третьи лица в судебное заседание не явились, извещены. Дело рассмотрено в соответствии со ст.ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствии указанных лиц.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения представителя истца, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

При этом суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, между муниципальным образованием "Ленинский муниципальный район Московской области" и ГСК "Заря" был заключен договор аренды от 03.07.2006 N 138-2006/Ю для размещения гаражей сроком на 49 лет предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:21:0110205:293, площадью 513 кв. м., расположенный по адресу: г. Москва, пос. Московский, ГСК "Заря".

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается записью государственной регистрации от 13.12.2011.

В соответствии с постановлением Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации от 27.12.2011 N 560-СФ с 01.07.2012 территория поселения Московский включена в границы города Москвы.

Таким образом, полномочия по управлению и распоряжению земельным участком по адресу: г. Москва, поселение Московское, ГС К "Заря" с кадастровым номером 50:21:0110205:293 перешли к Правительству Москвы в лице Департамента.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком.

В целях урегулирования земельно-правовых отношений Департамент письмами от 20.10.2014 N ДГИ-И-22613/14, от 25.06.2015 N ДГИ-И-29294/15 уведомлял арендатора о необходимости подписания дополнительного соглашения о переводе прав и обязанностей арендодателя по договору аренды на город Москву.

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения истца в суд с требованием о замене стороны арендодателя.

Отказывая в удовлетворении требования в указанной части, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Кроме того, истец указывает, что в границах земельного участка отсутствуют здания/ сооружения, принадлежащие на праве собственности ГСК "Заря".

По мнению истца, ГСК "Заря" перестало быть арендатором спорного земельного участка, длительное время не вносил плату за пользование земельным участком.

Данные обстоятельства являются, по мнению истца, основанием для расторжения договора аренды земельного участка.

Суд первой инстанции, оценив представленные доказательства, учитывая мнения сторон, отказал истцу в удовлетворении искового требования о расторжении договора аренды и обязании возвратить земельный участок.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" дано разъяснение, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ.

Таким образом, обстоятельства, указанные в ст.619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка; не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Согласно п.3 ст.619 ГК РФ, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу статьи 619 ГК РФ право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Исходя из правовой позиции, сформулированной в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", обстоятельства, указанные в ст.619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Довод истца о наличии у ответчика задолженности по арендной плате за пользование земельным участком, как основание для отмены обжалуемого судебного акта, признается несостоятельным.

В нарушение ст. 65 АПК РФ истец не представил доказательств направления в адрес ответчика требование об оплате задолженности, ее расчет, а также невыполнения ответчиком данного требования.

При исследовании обстоятельств дела судом установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером 50:21:0110205:293 расположены нежилые здания (гаражи N N 137, 147) с кадастровыми номерами 77:17:0110205:5597, 77:17:0110205:5598, на которые зарегистрировано право собственности третьих лиц, что подтверждается записью государственной регистрации от 22.06.2012 N 50- 50-21/032/2012-264 и N 50-50-21/032/2012-268.

Данный факт истцом не оспаривается.

Судом также установлено, что гаражи боксового типа были размещены в соответствии с постановлением Главы Ленинского района Московской области N 440 от 27.02.1998 "Об утверждении границ землепользования ГСК "Заря" и выдаче свидетельства на землю".

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Таким образом, наличие на земельном участке гаражей, принадлежащих физическим лицам, лишает Арендатора возможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями сделки.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 2 пункта 14 Постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

При таких обстоятельствах, с учетом приведенных норм и разъяснений, а также ввиду того, что возведенные на спорном земельном участке нежилые помещения принадлежат третьим лицам, у суда отсутствуют основания для расторжения договора аренды земельного участка и обязании ответчика его освободить.

Согласно ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что заявитель не доказал обоснованность доводов апелляционной жалобы.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судом первой инстанции, не могут служить основанием для отмены или изменению судебного акта, поскольку не могли повлиять на правильное по существу решение.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законный и обоснованный судебный акт. Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции допущено не было.

Анализируя вышеизложенное в совокупности, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта суда первой инстанции.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 12 августа 2022 года по делу N А40-157787/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Бондарев А.В.

Судьи

Панкратова Н.И. Савенков О.В.