Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 октября 2022 г. N 16АП-1099/22 по делу N А15-620/2022

г. Ессентуки

26 октября 2022 г.

Дело N А15-620/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 октября 2022 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Сомова Е.Г., судей Цигельникова И.А., Семенова М.У. при ведении протокола секретарем судебного заседания Руковицкой Е.О., в отсутствие лиц, участвующих в деле, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Строительная Компания "Дагестан - Москва" на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 13.07.2022 по делу N А15-620/2022,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Строительная Компания "Дагестан - Москва" (далее - компания) обратилось в суд с иском к Управлению имущественных и земельных отношений г. Махачкалы (далее - управление), ООО "Саид Интернэшнл" (далее - общество) в котором просило:

- расторгнуть договор субаренды земельного участка от 02.05.2017;

- признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка N 04 от 22.02.2019;

- обязать общество вернуть компании земельный участок с кадастровым номером 05:40:000043:420/1 (в настоящее время 05:40:000043:2733) площадью 3492 кв. м, расположенный по адресу: г. Махачкала, пр. Акушинского, 3 "А";

- признать недействительным право собственности общества на объект незавершенного строительства - многоквартирный дом с кадастровым номером 05:40:000043:2746 степенью готовности 90 %, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 05:40:000043:2733;

- признать недействительной запись в ЕГРН от 25.07.2019 номер 05:40:000043:2746-05/184/2019-1 о праве собственности общества на объект недвижимости;

- обязать общество возвратить многоквартирный дом компании (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: временный управляющий компании Абдуллаев М.Г., ООО "Махачкалинское взморье", Управление Росреестра по Республике Дагестан, филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Республике Дагестан, Администрация городского округа с внутригородским делением "город Махачкала", Управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа с внутригородским делением "город Махачкала".

Решением суда от 13.07.2022 производство по делу в части требований о расторжении договора субаренды от 02.05.2017, обязании вернуть земельный участок, признании недействительным (ничтожным) договора аренды N 04 от 22.02.2019 прекращено, в остальной части в удовлетворении иска отказано. Суд руководствовался пунктом 2 части 1 статьи 150 АПК РФ и исходил из того, что требования о расторжении договора субаренды, обязании вернуть земельный участок, признании ничтожным договора аренды уже являлись предметом рассмотрения судов в рамках дел N 2-2124/2020 и N А15-3165/2019. Отказ в удовлетворении остальных требований мотивирован тем, что спорный объект (многоквартирный дом) находится в фактическом владении общества. Требование о признании права отсутствующим и корректировке записей в реестре является ненадлежащим способом защиты права. В удовлетворении требований о виндикации объекта недвижимости отказано, поскольку договор о совместной деятельности от 17.04.2017, который положен в основу этих требований, признан судом незаключенным.

В апелляционной жалобе компания просила отменить решение от 13.07.2022 и удовлетворить исковые требования в полном объёме. Жалоба мотивирована следующим. В рамках дела N 2-2124/2020, рассмотренного Советским районным судом г. Махачкалы, требование о признании недействительным договора аренды земельного участка N 04 от 22.02.2019 по существу не рассмотрено, в судебных актах отсутствуют какие либо выводы относительно законности данного договора. Суд отказал в удовлетворении исковых требований в данной части лишь потому, что пришел к выводу об отсутствии у истца материального права на иск, поскольку договор субаренды между истцом и ООО "Махачкалинское взморье" счел прекратившимся. В рамках настоящего дела подлежал исследованию вопрос о соответствии договора аренды N 04 от 22.02.2019 требованиям земельного законодательства. Прекращение производства по делу в указанной части нарушает право компании на судебную защиту, которая лишена иной возможности оспорить договор N 04 от 22.02.2019 кроме как в настоящем деле. Требования о признании недействительными прав на объект недвижимости и записи в ЕГРН суд расценил как требования о признании права отсутствующим и сослался на положения пункта 52 постановления Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление 10/22). Вместе с тем, истец не ссылался на положения пункта 52 постановления 10/22, а приводил доводы о ничтожности договора N 04 от 22.02.2019, как заключенного с нарушением требований статьи 39.6 Земельного кодекса. В момент заключения договора аренды от 11.09.2006 N 256 земельным законодательством допускалось предоставление в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исключительно на торгах. Между тем, извещение о проведении торгов на официальном сайте муниципального образования в сети "Интернет", на официальном информационном сайте www.zakupki.gov.ru не размещалось. Доказательства, подтверждающие наличие у ответчика права на предоставление земельного участка без торгов, не представлено. Таким образом, заключение договора от 11.09.2006 N 256 совершено с нарушением установленного законом порядка. Соответственно, являются недействительными (ничтожными) и последующие договоры аренды земельного участка. К указанным выводам пришел суд в решении от 25.12.2020 по делу N А15-3165/2019. Наличие у общества зарегистрированного права собственности на объект незавершённого строительства не является основанием, по которому земельный участок мог быть предоставлен обществу в аренду без проведения торгов (пункт 9 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса), поскольку по смыслу градостроительного законодательства объект незавершенного строительства не является ни зданием, ни строением, ни сооружением, а имеет иную юридическую природу и характеристики. Объект незавершённого строительства не был введен в эксплуатацию. Общество всячески уклонялось от подписания договора о совместной деятельности. Врученный руководителю общества проект указанного договора так и не был подписан до момента заключения между сторонами договора субаренды земельного участка от 02.05.2017. Обстоятельства настоящего дела, а также имеющиеся письменные доказательства, свидетельствуют о наличии между истцом и ответчиком договорных отношений, вытекающих из договора о совместной деятельности. Вследствие |чего у ответчика имелись обязательства, установленные пунктами 4.1.14, 5.2 и 8.2. названного договора. Представленный истцом договор о совместной деятельности от 17.04.2017 следует квалифицировать как договор простого товарищества. По условиям этого договора он подлежит досрочному расторжению в случае непередачи имущества, указанного в пункте 5.2 договора в срок, не позднее 01.10.2019. В этой связи подлежит расторжению и договор субаренды земельного участка от 02.05.2017. После расторжения договора субаренды общество обязалось возвратить земельный участок компании, а также передать объект строительства, который будет построен к этому времени на участке. До настоящего времени ответчиком не получено разрешение на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию. Следовательно, ответчиком допущено нарушение условий договора о совместной деятельности, касающихся срока окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Также допущено нарушение условий, касающихся запрета на продажу помещений, указанных в приложении N 1 к договору, которые были проданы истцом третьим лицам по договорам долевого участия в строительстве.

Отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, по итогам коммерческого конкурса (протокол N 2 от 16.08.2006) и на основании договора купли-продажи от 21.08.2006 N 2 ООО "Современные технологии строительства" приобрело у Комитета по управлению имуществом г. Махачкалы (далее - комитет) право аренды земельного участка с кадастровым номером 05:40:000043:0420 общей площадью 8 192 кв. м, расположенного по адресу: Республика Дагестан, г. Махачкала, пр. Акушинского, 3-а.

Комитет (арендодатель) и ООО "Современные технологии строительства" (арендатор) заключили договор аренды от 11.09.2006 N 526, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в пользование сроком на 49 лет (по 16.08.2055) земельный участок с кадастровым номером 05:40:000043:0420 площадью 8192 кв. м, вид разрешенного использования: комплексное освоение в целях жилищного строительства. Передача участка арендатору оформлена актом от 11.09.2006.

По соглашению от 15.08.2007 N 2 ООО "Современные технологии строительства" (цедент) передало права и обязанности по договору аренды от 11.09.2006 N 526 ООО "Махачкалинское взморье".

По договору субаренды от 05.03.2014 N 14/7/1 ООО "Махачкалинское взморье" (арендатор) предоставило земельный участок 05:40:000043:0420 во временное пользование компании (субарендатор) на срок по 16.08.2055. Договор субаренды зарегистрирован в установленном порядке 14.03.2014. Передача участка оформлена актом от 05.03.2014.

14 апреля 2014 года Администрация города Махачкала выдала компании разрешение N RU05308000-87 на строительство многоквартирных многоэтажных жилых домов общей площадью 19026,9 кв. м. на земельном участке площадью 8192 кв. м, расположенном по адресу: Республика Дагестан, г. Махачкала, пр. Акушинского, 3-а (бывшая территория САХ Советского района). Разрешение выдано на срок до 30.12.2015, впоследствии продлено до 31.12.2017.

Согласно градостроительному плану, утвержденному постановлением главы г. Махачкалы от 30.03.2012 N 876, вид разрешенного использования земельного участка 05:40:000043:0420 - строительство пяти 9-этажных и одного 7-этажного многоквартирных жилых домов.

Для строительства объектов недвижимости земельный участок с кадастровым номером 05:40:000043:420 площадью 8192 кв. м был разделён на части с учетными номерами 05:40:000043:420/1, 05:40:000043:420/2, 05:40:000043:420/3, 05:40:000043:420/4 (кадастровые выписки от 31.10.2016).

Компания из находящегося у неё в субаренде земельного участка 05:40:000043:420 площадью 8192 кв. м по договору субаренды от 02.05.2017 предоставила обществу часть земельного участка площадью 3492,40 кв. м с учетным номером 05:40:000043:420/1 под строительство многоэтажного жилого дома. Договор зарегистрирован в установленном порядке 05.05.2017.

Управление по вопросам координации капитального строительства Администрации города Махачкалы выдало обществу разрешение от 18.09.2017 N 05-308-257-2017 на строительство 12-ти этажного многоквартирного жилого дома общей площадью 17266 кв. м на земельном участке с учетным номером 05:40:000043:420/1. Разрешение выдано на срок до 18.09.2019.

Из земельного участка 05:40:000043:420 площадью 8192 кв. м в границах земельного участка с учетным номером 05:40:000043:420/1 образован земельный участок с кадастровым номером 05:40:000043:2733 площадью 3492 кв. м.

На основании соглашения от 07.12.2018 комитет и ООО "Махачкалинское взморье" расторгли договор аренды от 11.09.2006 N 526, заключенный в отношении земельного участка 05:40:000043:420 площадью 8192 кв. м

Комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили сроком на 2 года договор от 22.02.2019 N 04, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок с кадастровым номером 05:40:000043:2733 площадью 3492 кв. м, вид разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (9-16 этажей). Участок предоставлен для завершения строительства многоквартирного жилого дома. На участке расположен объект незавершенного строительства, находящийся в собственности общества (пункты 1.1, 1.2, 1.4). Договор зарегистрирован 28.02.2019.

Распоряжением от 27.03.2019 N Р-1 Управления архитектуры и градостроительства Администрации городского округа с внутригородским делением "город Махачкала" внесены изменения в выданное обществу разрешение на строительство от 18.09.2017 N 05- 308-257-2017, которым изменен кадастровый номер земельного участка, на котором планируется строительство (с 05:40:000043:420/1 на 05:40:000043:2733).

Общество в 2019 году заключило с гражданами договоры участия в долевом строительстве, по условиям которых обязалось в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом по адресу: Республика Дагестан, г. Махачкала, пр. Акушинского, 3 "А".

25 июля 2019 года в ЕГРП зарегистрировано право собственности общества на объект недвижимости - многоквартирный дом с кадастровым номером 05:40:000043:2746 степенью готовности 90 %, расположенный на земельном участке 05:40:000043:2733.

Из иска компании следует, что на дату заключения с обществом договора от 02.05.2017 субаренды земельного участка площадью 3492,40 кв. м с учетным номером 05:40:000043:420/1 на участке находились два незавершенных строительством объекта (многоквартирных дома), один на уровне бетонированного каркаса 7-го этажа, другой - на уровне бетонированного каркаса 10-го этажа. По устной договоренности общество обязалось достроить объекты в срок не позднее 2019 года, ввести их в эксплуатацию и передать 12 квартир и нежилых помещений в построенных домах в собственность компании. Кроме того общество обязалось переоформить договоры долевого участия в строительстве, которые были заключены компанией с гражданами, выступив застройщиком в этих отношениях. Условия взаимного сотрудничества отражены в разработанном компанией договоре о совместной деятельности. Однако после заключения договора субаренды от 02.05.2017 общество безосновательно уклонилось от подписания договора о совместной деятельности, неправомерно произвело раздел земельного участка 05:40:000043:0420, заключило с комитетом договор аренды от 22.02.2019, получило разрешение на строительство многоквартирного дома и начало реализовывать третьим лицам помещения в этом доме, подлежащие передаче компании. При этом систематически нарушая условия договора субаренды о внесении арендных платежей.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом условий договора субаренды от 02.05.2017, договора о совместной деятельности от 17.04.2017, неправомерные действия уполномоченного органа, выразившиеся в предоставлении обществу земельного участка по договору N 04 от 22.02.2019, компания обратилась в суд с иском.

Прекращая по производство по делу в части требований компании о расторжении договора субаренды от 02.05.2017, признании недействительным договора аренды от 22.02.2019, возложении на общество обязанности вернуть земельный участок, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В силу пункта 2 части 1 статьи 150 Кодекса арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что имеется вступивший в законную силу принятый по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям судебный акт арбитражного суда, суда общей юрисдикции.

Таким образом, в законе закреплен принцип недопустимости повторного рассмотрения уже разрешенного судом дела.

Из обстоятельств настоящего дела следует, что в рамках дела N 2-2124/2020 Советским районным судом г. Махачкалы рассмотрен спор по иску компании к ответчикам, в том числе, к обществу, о расторжении договора субаренды от 02.05.2017, заключенного компанией и обществом в отношении земельного участка 05:40:000043:420/1 площадью 3492,40 кв. м (в настоящее время 05:40:000043:2733), признании недействительным договора аренды от 22.02.2019 N 04, заключенного комитетом и обществом в отношении земельного участка 05:40:000043:2733 и истребовании этого участка у общества. Вступившим в законную силу решением суда от 01.09.2020 в удовлетворении требований отказано. Апелляционным определением Верховного Суда Республики Дагестан от 10.06.2021, оставленным без изменения определением Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 08.11.2021 решение Советского районного суда г. Махачкалы от 01.09.2020 оставлено в силе. При этом из искового заявления компании от 06.12.2019 (т. 3 л. д. 97 - 102) и содержания судебных актов следует, что в основание иска компанией положены те же обстоятельства, что и в настоящем деле (незаконное расторжение комитетом и ООО "Махачкалинское взморье" договора аренды от 11.09.2006 N 526 (соглашение от 07.12.2018), незаконная передача комитетом вновь образованного земельного участка 05:40:000043:2733 обществу (без проведения торгов), передача земельного участка в субаренду обществу с возведенными на нём объектами недвижимости, неисполнение обществом обязательств по внесению арендной платы, и т. д.).

Компания также обратилась в Арбитражный суд Республики Дагестан с иском к обществу, в котором, в частности, просила признать прекратившимся договор субаренды земельного участка от 02.05.2017, возложить на общество обязанность возвратить земельный участок 05:40:000043:420/1. В качестве основания иска указано на ненадлежащее исполнение обществом обязательств по внесению арендной платы. Вступившим в законную силу решением от 25.12.2020 по делу N А15-3165/2019 в удовлетворении иска отказано.

Таким образом, заявленные в рамках настоящего дела требования компании о расторжении договора субаренды от 02.05.2017, признании недействительным договора аренды от 22.02.2019, возложении на общество обязанности вернуть земельный участок 05:40:000043:420/1 уже являлись предметом рассмотрения в судах и в отношении них имеются вступившие в законную силу принятые по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям, судебные акты.

Поскольку истец ранее воспользовался правом на судебную защиту, прекращение судом производства по упомянутым требованиям соответствует процессуальному законодательству.

Отказывая в удовлетворении требований о признании недействительным права собственности общества на объект незавершенного строительства, о признании недействительной записи от 25.07.2019 ГРН 05:40:000043:2746-05/184/2019-1 о праве собственности общества на этот объект, о возложении на общество обязанности возвратить объект компании, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце втором пункта 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В абзаце 4 пункта 52 постановления N 10/22 разъясняется, что в случаях, когда запись в государственном реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение (пункт 53 постановления N 10/22).

Предъявление иска о признании права или обременения отсутствующими является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения). Соответствующая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11.

Возможность обращения с требованием о признании права (обременения) на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена лицу, в чьем владении находится спорное имущество (определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2015 N 5-КГ15-36).

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.07.2018, указано, что требование о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим может быть удовлетворено, если оно заявлено владеющим собственником в отношении не владеющего имуществом лица, право которого на это имущество было зарегистрировано незаконно, и данная регистрация нарушает право собственника, которое не может быть защищено предъявлением иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

В пунктах 58, 59 постановления N 10/22 разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Суд первой инстанции установил, что спорный многоквартирный дом степенью готовности 90 %, расположенный на земельном участке 05:40:000043:2733 во владении истца не находится. Достоверные доказательства, опровергающие этот вывод суда, компания в порядке статьи 65 Кодекса не представила. Наличие у компании виндикационных требований к обществу также свидетельствует о нахождении этого объекта во владении общества. Следовательно, основания для удовлетворения требований компании, направленных на оспаривание зарегистрированного права, отсутствуют.

Отказывая в удовлетворении виндикационных требований компании, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что положенный в основу этих требований договор о совместной деятельности от 17.04.2017 обществом не подписан, конклюдентные действия в порядке пункта 3 статьи 438 Гражданского кодекса, общество не совершало.

На иные обстоятельства, свидетельствующие о принадлежности виндицируемого объекта истцу, компания не ссылалась, документального подтверждения таким обстоятельствам не представила.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении иска.

Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и применимым к ним нормам материального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Кодекса, не установлено.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 13.07.2022 по делу N А15-620/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Г. Сомов

Судьи

И.А. Цигельников М.У. Семенов