Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 октября 2022 г. N 09АП-70397/22 по делу N А40-89860/2021

г. Москва

26 октября 2022 г.

Дело N А40-89860/21

Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 октября 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Левченко,

судей Е.Б. Алексеевой, В.В. Валюшкиной, при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.М.Ермаковой, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Креонт"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 22 сентября 2022 года

по делу N А40-89860/21, принятое судьей Д.С. Рыбиным,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Креонт"

(ОГРН: 1022501907735, 690002, Приморский кр, г. Владивосток, пр-кт Океанский, д.123-б, кв.403)

к Федеральному государственному унитарному предприятию "Специализированное предприятия по размещению федеральных органов государственной власти и обслуживанию объектов казны" (ОГРН 1037717016215; 107139, г Москва, пер. Орликов, д. 3 стр. 1)

об урегулировании разногласий

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: Косогова О.В. по доверенности от 01.02.2022, диплом ВСГ 0519420 от 25.06.2007;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Креонт" (далее - ООО "Креонт", истец) обратилось в Арбитражный суд города Приморского края с исковыми требованиями к Федеральному государственному унитарному предприятию "Специализированное предприятия по размещению федеральных органов государственной власти и обслуживанию объектов казны" (далее - ФГУП "Росразмещение", ответчик) об урегулировании разногласий, при заключении договора аренды объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью 567,2 кв.м, расположенного в здании по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Октябрьская, д.12, изложив пункт 3.1. договора в следующей редакции:

Годовая арендная плата за указанное в пункте 1.1. договора имущество устанавливается в размере 714 762 рублей без НДС на основании отчета об оценке от 09.10.2020 N Р01-2020 "рыночной стоимости права пользования и владения на условиях договора аренды объектом недвижимости, расположенным по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Октябрьская, д. 12: - защитное сооружение гражданской обороны, назначение: нежилое помещение общей площадью 567,2кв.м., этаж расположения: подземный, кадастровый номер 25:228:020011:899, находящимся в хозяйственном ведении ГУП "Росразмещение". Сумма ежемесячных платежей определяется как 1/12 размера годовой арендной платы и составляет 59 556 рублей с НДС. Обязанность по внесении арендной платы с НДС возникает у арендатора с даты подписания сторонами акта приема-передачи. Первое внесение арендное платы с НДС арендатор производит в течение пятнадцати дней с даты подписания сторонами акта приема-передачи.

Определением от 30.03.2022 арбитражное дело N А51-119/2021, возбужденное на основании вышеуказанного искового заявления было передано Арбитражным судом Приморского края по подсудности в Арбитражный суд города Москвы для дальнейшего рассмотрения, делу присвоен N А40-89860/21.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.09.2022 урегулированы разногласия, возникшие между ООО "Креонт" и ФГУП "Росразмещение" при заключении договора аренды объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью 567,2 кв.м, расположенного в здании по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул.Октябрьская, д.12, изложив пункт 3.1. договора в следующей редакции:

Годовая арендная плата за указанное в пункте 1.1. договора имущество устанавливается в размере 4.736.120 рублей с НДС на основании заключения эксперта ООО "Девэл" (ОГРН 1177746242794) Бородкина С.В. от 08.06.2022 N 0622.01 по результатам проведения судебной экспертизы по делу N А40-89860/21-176-646.

Сумма ежемесячных платежей определяется как 1/12 размера годовой арендной платы и составляет 394 676 рублей 66 копеек с НДС. Обязанность по внесении арендной платы с НДС возникает у арендатора с даты подписания сторонами акта приема-передачи. Первое внесение арендное платы с НДС арендатор производит в течение пятнадцати дней с даты подписания сторонами акта приема-передачи.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал на то, что судебная экспертиза в целях оценки рыночной стоимости арендной платы составлена с нарушениями, стоимость аренды существенно завышена.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 АПК РФ.

Поскольку апелляционная жалоба подана без пропуска срока на обжалование, лица, участвующие в деле, которые были надлежащим образом извещены в суде первой инстанции, считаются надлежаще извещенными.

Через канцелярию суда от истца поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнений к жалобе с приложением новых доказательств, в том числе рецензии на заключение эксперта, в удовлетворении которого, судебной коллегией отказано, на основании следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу части 3 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.

В соответствии с частью 2 статьи 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.

В соответствии с разъяснениями пункта 29 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" поскольку суд апелляционной инстанции, на основании статьи 268 АПК РФ, повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по независящим от него уважительным причинам.

К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; наличие в материалах дела протокола, аудиозаписи судебного заседания, оспариваемых лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в них сведений о ходатайствах или об иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.

Однако, суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для приобщения дополнительных доказательств к материалам дела и проверяет законность и обоснованность судебного акта суда первой инстанции, основываясь на представленных в материалы дела доказательствах и первоначальных доводах, изложенных в апелляционной жалобе, кроме того, представленные доказательства не были предметом обсуждения в суде первой инстанции, при этом заявитель не доказал суду причины невозможности приобщения данных доказательств в материалы дела в суде первой инстанции, ввиду чего, протокольным определением суда от 08.08.2022 они возвращены заявителю.

Кроме того, дополнения к жалобе содержат новые доводы, не указанные ранее в апелляционной жалобе, судебная коллегия расценивает их как отдельную апелляционную жалобу, поданную за пределами сроков на обжалование.

Доводов в обоснование невозможности своевременной подачи данного документа в пределах срока на обжалование не приведено.

При таких данных суд апелляционной инстанции в удовлетворении ходатайства о приобщении дополнений к апелляционной жалобе отказывает, сами дополнения возвращает и доводы, в ней указанные, не рассматривает.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, представителей в суд апелляционной инстанции не направил.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителя ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 22 сентября 2022 года на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, ООО "Креонт" является арендатором нежилого помещения площадью 567,2кв.м., расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Октябрьская, 12, на основании договора аренды от 01.10.2004 N 409/04, заключенного с ФГУП "Росразмещение" (арендодатель) сроком по 30.09.2019.

С учетом отсутствия возражений со стороны арендодателя после истечения установленного в договоре срока аренды договор был возобновлен на неопределенный срок.

ООО "Креонт" 20.08.2020 был получен проект договора аренды вышеуказанного нежилого помещения с приложением отчета об оценке права пользования от 29.05.2020 3 N Р20-У/10-38, согласно которому сумма ежемесячных платежей определяется как 1/12 размера годовой арендной платы и составляет 240 209 рублей 20 копеек с учетом НДС.

Истец, считая цену аренды объекта завышенной, обратился к независимому оценщику.

Согласно отчету об оценке от 09.10.2020 N Р01-2020 рыночной стоимости права пользования и владения на условиях договора аренды объектом недвижимости, расположенным по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Октябрьская, д. 12, определяется ка 1/12 размера годовой арендной платы и составляет 59 556 рублей без учета НДС.

Кроме того ООО "Креонт" поясняет, что не является плательщиком налога на добавленную стоимость.

Истец направил в адрес ответчика проект протокола разногласий от 15.10.2020.

Однако ФГУП "Росразмещение" от подписания проекта разногласий уклонился с указанием на то, что арендатор не вправе самостоятельно проводить оценку права пользования.

В соответствии со статьей 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Согласно части 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникающих при заключении договора на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ условия договора, по которому у сторон имелись разногласия определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Равным образом на рассмотрении суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда.

Статья 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" устанавливает, что проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

Поскольку размер арендной платы по спорному договору определяется на основании рыночной стоимости имущественного права, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, согласно отчета независимого оценщика, то такой отчет должен отвечать соответствующим требованиям законодательства, федеральным стандартам оценки, а также заданию на оценку и определить действительную рыночную стоимость.

В рамках рассмотрения настоящего дела, судом была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости права пользования (аренды) объекта недвижимости, проведение которой было поручено эксперту ООО "Девэл" Бородкину С. В.

Согласно заключению эксперта ООО "Девэл" Бородкина С. В. от 08.06.2022 N 0622.01 сумма ежемесячных платежей определяется как 1/12 размера годовой арендной платы и составляет 394 676 рублей 66 копеек с НДС.

Для расчетов экспертом, исследовались местоположение объекта, исследование его количественных и качественных характеристик, проводился анализ сегмента рынка к которому относится объект исследования.

Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом применялись сравнительный и доходные подходы оценки спорного объекта.

При определении рыночной стоимости недвижимости с применением сравнительного подхода, экспертом произведено изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом; сбор и проверка информации по каждому объекту-аналогу (о цене предложения, дате предоставления информации об объектах-аналогах, физических характеристиках, местоположении объектов и др.); сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.); корректировка листинговых цен по каждому объекту-аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. В ходе анализа к ценам продаж были внесены поправки на различия, существующие между аналогами и оцениваемым объектом.

При применении доходного подхода оценки с использованием метода прямой капитализации, экспертом, осуществлялось определение потенциального валового дохода, операционных расходов, расчет чистого операционного дохода, расчет ставки капитализации, расчет текущей стоимости объекта оценки, при этом экспертом проводилась корректировка стоимости объектов по факторам приведенным в исследовательской части заключения.

Размер итоговое заключение о стоимости объекта оценки соответствует величины стоимости определенной при применении сравнительного и доходного подходов, в пропорции 0,57 и 0,43 соответственно.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что при производстве судебной экспертизы вывод о величине рыночной стоимости аренды в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 АПК РФ и статьей 16 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

На основании вышеуказанного, заключение эксперта об определении рыночной стоимости аренды является полным, мотивированным и не содержит противоречий, полностью соответствует Федерального закона N 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации"; - экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы; - экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение; - стоимость объекта близка к кадастровой стоимости объекта недвижимости, в связи с чем, ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта а также отсутствия противоречий в выводах эксперта оснований для проведения повторной судебной экспертизы у суда не имеется.

Оценив, экспертное заключение, суд нашел его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и пришел к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи экспертное заключение, суд апелляционной инстанции считает представленное экспертное заключение надлежащим доказательством по делу, в связи с чем, цена сделки определяется в соответствии с оценкой заключения эксперта, представленного суду апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что выводы, изложенные в экспертном заключении, не содержат противоречий и подтверждаются ранее представленными в материалы дела сторонами техническими документами на объект исследования.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение экспертов содержит четкий и недвусмысленный ответ на указанный судом вопросы, проведен полный анализ предоставленных эксперту документов.

Критическая оценка истцами выводов судебной экспертизы сама по себе не влечет признание данного доказательства ненадлежащим (статьи 64 АПК РФ), а содержащейся в заключении экспертизы информации - недостоверной. Выраженное истцами сомнение в обоснованности выводов эксперта, в отсутствие соответствующих доказательств искажения результатов исследования, не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение данного заключения.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что разница между рыночной стоимостью аренды связана с допускаемым законом и стандартами оценки применением различных методов и методик оценки в рамках установленных подходов, а также различием источников и объема информации, используемых в ходе оценки, что в свою очередь не может свидетельствовать о порочности экспертизы, при сравнении с выводами иных экспертиз, сделанных в рамках иных дел.

В соответствии с пунктом 14 Федерального стандарта оценки N 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости, согласно подпункту "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7, в качестве объектов аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. К тому же подпункт "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7 прямо указывает на возможность отличия объектов-аналогов от объекта оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения) и на необходимость проведения корректировок цен объектов аналогов на величину вклада отличий характеристик объектов аналогов от характеристик объекта оценки.

По мнению судебной коллегии, оценщиком выбраны сходные по характеристикам объекты-аналоги, описание их характеристик имеется в заключении, дано в понятном и объемном виде.

С учетом изложенного, судом первой инстанции обоснованно удовлетворены требования с учетом выводов, сделанных в рамках проведенной по делу судебной экспертизы.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения арбитражного суда.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 22 сентября 2022 года по делу N А40-89860/21 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Левченко Н.И.

Судьи

Валюшкина В.В. Алексеева Е.Б.