Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2022 г. N 09АП-61516/22 по делу N А40-258520/2021

г. Москва

28 октября 2022 г.

Дело N А40-258520/21

Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 октября 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Валюшкиной В.В.,

судей Алексеевой Е.Б., Мезриной Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Резниковым А.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Вишняковский пассаж" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 22.07.2022 по делу N А40-258520/21,

принятое по иску ООО "Вишняковский пассаж" к ООО "Рестопро" о расторжении договора,

третье лицо: Управление Росреестра по Москве,

при участии в судебном заседании представителей

истца: Игнатова Ю.А. по доверенности от 07.02.2022, диплом ДВС 1821804 от 28.06.2002,

ответчика: Папшев Д.А., генеральный директор по приказу N 10 от 09.06.2020,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Вишняковский пассаж" обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Рестопро" о расторжении договора долгосрочной аренды нежилого помещения от 03.11.2017 N 19/2017Д в отношении нежилого помещения площадью 300,9 кв.м по адресу: г. Москва, ул. Вешняковская, д. 22.

Решением арбитражного суда от 22.07.2022 в удовлетворении искового заявления отказано в полном объеме.

Истец, не согласившись с решением суда первой инстанции, в порядке ст. 257 АПК РФ в установленный законом срок обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой.

В судебном заседании представитель заявителя (истца по делу) поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, просил решение суда отменить, заявленные требования удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, представил в материалы дела отзыв.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о производстве по делу, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило.

Заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав в полном объеме и оценив в совокупности документы, имеющиеся в материалах дела, доводы апелляционной жалобы и отзыв на нее, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО "Вишняковский пассаж" (арендодатель) и ООО "Рестопро" (арендатор) заключен договор долгосрочной аренды нежилого помещения от 03.10.2017 N 19/2017 Д, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование (аренду) нежилое помещение, находящееся на 3 этаже здания по адресу: г. Москва, ул. Вешняковская, д. 22А, общей площадью 300,9 кв.м и находится в помещении N XIII, комнаты NN 4, 5, 7, 11, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, и указанных на поэтажном плане, являющемся приложением N 1 к договору.

Исполнение истцом обязательства по передаче помещения ответчику подтверждается актом приема-передачи от 03.10.2017.

В п. 5.1.3 договора предусмотрена обязанность арендатора бережно относиться к находящимся в арендуемом помещении инженерным системам, пожарной сигнализации и другому оборудованию, принадлежащему арендодателю, не производить реконструкцию помещения, переоборудование сантехники и другие ремонтные работы без письменного согласия арендодателя.

В соответствии с п. 5.1.9 договора арендатор обязан за свой счет производить текущий и косметический ремонт арендуемого помещения.

Согласно п.п. 5.2.8, 5.2.9 договора арендодатель обязан предоставить возможность подключения к существующей системе приточной вентиляции и кондиционирования, содержать систему пожарной сигнализации здания в исправном состоянии.

Пунктом 5.2.4 договора также установлена обязанность арендодателя в случае аварий, пожаров, затоплений, взрывов и других подобных чрезвычайных событий за свой счет принимать все необходимые меры по устранению последствий этих событий. Если чрезвычайные события произошли по вине арендатора, то обязанность по устранению последствий указанных событий и возмещению ущерба лежит на арендаторе.

В соответствии с техническим отчетом о проведении эксплуатационных испытаний и измерений электроустановки N 74-10/18, 2018 г. работы по монтажу электрооборудования помещений заказчика (ООО "Рестопро") по адресу: г. Москва, ул. Вешняковская, д. 22А, ТЦ "Вешняковский Пассаж" выполнены в соответствии с требованиями нормативной документации, сопротивление изоляции соответствует требованиям ПУЭ и ПТЭЭП, параметры цепи согласуются с характеристиками аппаратов защиты согласно ПУЭ и ПТЭЭП.

В ходе проведения мероприятий по контролю от 06.03.2020 N 772004333619 ГУ МЧС России по г. Москве нарушений не выявлено, что подтверждается соответствующей справкой.

Ответчиком в адрес ГУ МЧС России по гор. Москве направлено сообщение о прекращении работы системы пожарной сигнализации от 23.08.2021 N 08, в котором указано, что 26.07.2021 арендодатель полностью прекратил электрообеспечение помещения по адресу: г. Москва, ул. Вешняковская, д. 22А, в связи с чем ответчик вынужден приостановить работу ресторана, прекратила работать автоматическая система пожарной сигнализации и пожаротушения, и просил принять меры воздействия на истца для восстановления работы автоматической системы сигнализации и пожаротушения в арендуемом помещении.

Письмом от 24.09.2021 N ИВ-108-9004 ГУ МЧС России по гор. Москве уведомила ответчика о том, что сведения, указанные в обращении ответчика, подтвердились, работоспособность систем противопожарной защиты восстановлена в ходе проверки, ООО "Вишняковский Пассаж" проинформировано о необходимости соблюдений требований пожарной безопасности.

В соответствии с актом проверки работоспособности (проведения работ по техническому обслуживанию) средств обеспечения пожарной безопасности зданий и сооружений от 08.09.2021 ООО "Пожтехнадзор" проведена проверка работоспособности (выполнены работы по техническому обслуживанию) системы автоматической охранно-пожарной сигнализации, системы речевого оповещения на объекте ООО "Вишняковский Пассаж", расположенном по адресу: г. Москва, ул. Вешняковская, д. 22А, 08.09.2021 на основании лицензии МЧС России от 01.07.2019 N 77-Б/07149, в результате которой установлено, что в помещении N XIII, расположенном на 3 этаже здания торгового центра "Вишняковский Пассаж", комнаты NN 4, 5, 7, 11, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21 - арендуемые рестораном ООО "Рестопро", арендатором демонтирована пожарная сигнализация, и в замен установлена собственная пожарная сигнализация, которая не подключена к общей системе пожарной сигнализации Торгового центра, Торговый центр не может осуществить мониторинг, управление системой пожарной сигнализации в арендуемых комнатах 3 этажа рестораном ООО "Рестопро", система, собранная арендатором, не соответствует НПБ, находится в выключенном состоянии и не имеет проектной документации, необходимо привести систему пожарной сигнализации 3 этажа, в арендуемых комнатах ресторана ООО "Рестопро", в соответствие с НПБ и подключить ее к общей системе пожарной сигнализации Торгового центра, и произвести полное восстановление самовольно демонтированной системы пожарной сигнализации в арендуемых комнатах.

Между ООО "Пожтехнадзор" (подрядчик) и ООО "Вишняковский Пассаж" (заказчик) заключен договор от 12.10.2021 N 90/С, в соответствии с которым заказчик поручает, а подрядчик принимает на себя выполнение работ по восстановлению и наладке системы пожарной сигнализации на объекте, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Вешняковская, д. 22А.

Согласно акту осмотра и обследования от 15.10.2021, составленного представителями ООО "Вишняковский Пассаж", ООО "Рестопро", охранного предприятия ООО ЧОП "Стандарт-Секьюрети", специалиста ГБУ МосгорБТИ, по результатам визуального осмотра помещения и инженерных коммуникаций выявлено наличие установленных арендатором розеток (54 шт.), светильников (98 шт.), электрических плит (2 шт.), бойлеров (2 шт.), духовых шкафов (2 шт.), СВЧ (2 шт.), холодильников (5 шт.), на все установленное электрооборудование в помещении отсутствует проектная и исполнительная документация, что делает невозможным предоставление постоянного электроподключения, а существующая временная схема электроподключения на время проведения строительных работ не предназначена для такой эксплуатации, поскольку может привести к пожару, выявлено самовольное подключение арендатора к существующей системе приточно-вытяжной вентиляции торгового комплекса, которое произведено без проектной документации и без согласования с арендодателем, нет возможности оценить необходимый объем обмена воздуха и, как следствие, допустимо ли это подключение, исходя из мощности имеющегося в наличии оборудования, что влечет за собой нарушение обмена воздуха во всем здании, установленные арендатором в ресторане мойки не имеют жироуловителей, в двери, ведущей на балкон, не являющемся предметом договора аренды, арендатором без согласования с арендодателем установлен замок, подтвердились ранее установленные факты, зафиксированные в акте проверки работоспособности средств обеспечения пожарной безопасности от 08.09.2021, работы по оформлению помещения выполнены без согласования с арендодателем, в акте имеется отметка об отказе ответчика от подписания акта.

В соответствии с актом осмотра помещения площадью 300 кв.м, арендуемого в соответствии с долгосрочным договором аренды, от 18.10.2021, в результате осмотра помещения выявлена подача электроснабжения, холодного водоснабжения, канализации, вытяжной вентиляции, подача которых ранее была прекращена по решению арендодателя, что привело к вынужденной приостановке работы ресторана, акт подписан со стороны истца с замечаниями относительно того, что ранее подача коммунальных ресурсов по решению арендодателя не прекращалась, осуществлялась в штатном режиме круглосуточно.

Пунктом 9.1 договора установлено, что договор может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон, в случае одностороннего отказа одной из сторон от договора в случаях, если возможность такого отказа предусмотрена законом или договором.

В соответствии с экспликацией к поэтажному плану помещения по состоянию на 22.11.2017 помещение XIII по адресу: г. Москва, ул. Вешняковская, д. 22А, состояло из следующих комнат: N 4 - подсобное помещение площадью 21,2 кв.м, N 5 - кухня площадью 21,8 кв.м, N 7 - подсобное помещение площадью 9,5 кв.м, N 11 - цех площадью 16,9 кв.м, N 15 - уборная площадью 1 кв.м, N 16 - подсобное помещение площадью 4,4 кв.м, N 17 - подсобное помещение площадью 3,1 кв.м, N 18 -подсобное помещение площадью 6,4 кв.м, N 19 - уборная площадью 2,8 кв.м, N 20 -уборная площадью 2,8 кв.м, N 21 - зал обеденный площадью 211 кв.м.

Согласно экспликации к поэтажному плану помещения по состоянию 09.11.2021 помещение XIII по адресу: г. Москва, ул. Вешняковская, д. 22А, состоит из следующих комнат: N 4 - подсобное помещение площадью 21,2 кв.м, N 5 - кухня площадью 21,8 кв.м, N 7 - подсобное помещение площадью 9,5 кв.м, N 11 - цех площадью 16,9 кв.м, N 15 - уборная площадью 1 кв.м, N 16 - подсобное помещение площадью 4,4 кв.м, N 17 - подсобное помещение площадью 3,1 кв.м, N 18 - подсобное помещение площадью 6,4 кв.м, N 19 - уборная площадью 2,8 кв.м, N 20 - уборная площадью 2,8 кв.м, N 21 - зал обеденный площадью 211 кв.м.

В экспликации к поэтажному плату и поэтажном плане помещения XIII по адресу: г. Москва, ул. Вешняковская, д. 22А, по состоянию на 09.11.2021 имеются отметки о том, что сведениями о соблюдении п. 4 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ ГБУ МосгорБТИ не располагает (ком. 4, 5, 7, 11, 15-17, 21).

Истцом в адрес ответчика направлено письмо от 20.04.2021 N 9/03 с предложением рассмотреть вопрос об изменении арендной платы и порядка расчетов.

В соответствии с актом осмотра электрооборудования и электророзеток в помещении ресторана площадью 300 кв.м, арендуемого в соответствии с долгосрочным договором аренды от 03.10.2017 N 19/2017 Д, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Вешняковская, д. 22А, от 21.06.2021, составленного сотрудниками ответчика с приглашенным специалистом - электриком Кудряшовым А.Н., все осмотренное оборудование и электророзетки обесточены, обращения к администрации ТЦ в устной и электронной форме по факту обесточенности помещения не привели к результату.

Согласно акту осмотра системы кондиционирования воздуха в помещении ресторана площадью 300 кв.м, арендуемого в соответствии с долгосрочным договором аренды от 03.10.2017 N 19/2017 Д, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Вешняковская, д. 22А, от 24.06.2021, составленного ответчиком, по состоянию на

24.06.2021 оба кондиционера не включаются, выдавая на пультах одинаковую ошибку о недостаточном давлении в системе, по состоянию на 23.06.2021 оба кондиционера были исправны.

Письмом от 30.06.2021 N 05 ответчик обратился с требованием к истцу о восстановлении инженерно-технического обеспечения и снабжении арендуемого помещения необходимыми ресурсами.

Постановлением о признании потерпевшим от 12.07.2021 ООО "Рестопро" признано потерпевшим по уголовному делу N 12101450040001124, в соответствии с которым в период времени с 20.07.2021 по 03.08.2021, находясь по адресу: г. Москва, ул. Вешняковская, д. 22А (ресторан 10/6), неустановленное лицо, имея на то преступный умысел, путем замены замка входной двери центрального входа, незаконно проникло в помещение ресторана и тайно похитило принадлежащее ООО "Рестопро" денежные средства на точно неустановленную сумму, но не более 250 000 руб., после чего с похищенным имуществом с места совершения преступления скрылось, причинив ООО "Рестопро" значительный материальный ущерб.

В соответствии с актом осмотра водоснабжения в помещении ресторана площадью 300 кв.м, арендуемого в соответствии с долгосрочным договором аренды от 03.10.2017 N 19/2017 Д, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Вешняковская, д. 22А, от 30.07.2021, все санузлы и краны находятся без подачи воды.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 13.08.2021 N 43/07 с предложением расторгнуть договор с 01.09.2021 с приложением соглашения о расторжении договора, что подтверждается описью вложения с отметкой АО "Почта России" и почтовой квитанцией. Ответчиком претензия истца оставлена без ответа и удовлетворения.

Письмом от 10.11.2021 N ИС-А-5697/21 ГБУ МосгорБТИ уведомило истца о выявленной перепланировке по результатам проведенного 15.10.2021 обследования ком. 4, 5, 7, 11, 15-20 пом. XIII, расположенных на 3 этаже здания по адресу: г. Москва, ул. Вешняковская, д. 22А, указав, что сведениями о соблюдении п. 4 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ ГБУ МосгорБТИ не располагает.

Истцом в адрес ответчика направлены предупреждения о необходимости надлежащего исполнения в разумный срок обязательств по договору от 27.10.2021 N 61/10, от 12.11.2021 N 69/11 с требованиями незамедлительно восстановить работоспособность средств обеспечения пожарной безопасности в помещении ресторана в соответствии с проектной документацией здания, в срок до 22.11.2021 предоставить согласованную в установленном порядке проектную, разрешительную и исполнительную документацию на работы, при отсутствии таковых - за свой счет произвести помещение и инженерные системы в первоначальное состояние, оборудовать в указанный срок мойки жироуловителями, что подтверждается описями вложения с отметками АО "Почта России" и почтовыми квитанциями.

Ответчиком требования истца оставлены без ответа и удовлетворения, что послужило поводом для обращения истцом в суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из отсутствия доказательств того, что ответчик пользуется помещением и/или имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения помещения и/или имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает помещения.

В обоснование апелляционной жалобы истец указывает, что вывод суда о недоказанности существенных нарушений договора арендатором, является неправильным; суд установил, но не учел при принятии решения тот факт, что на письменное предупреждение истца от 27.10.2021 о необходимости надлежащего исполнения в разумный срок обязательств по договору: предоставить администрации торгового центра "Вишняковский Пассаж" согласованную в установленном порядке проектную, разрешительную и исполнительную документацию на работы и перепланировки, сертификаты безопасности на использованные электрическое оборудование и отделочные материалы, а при их отсутствии привести помещение и инженерные системы в первоначальное состояние, ответчик не отреагировал, требования истца не выполнил, то есть угроза безопасной эксплуатации помещения не устранена.

Суд отклоняет приведенные доводы апелляционной жалобы.

Истцом не представлены надлежащие и допустимые доказательства, из которых можно было бы установить как наличие перепланировки, так и наличие перепланировки, произведенной с отступлением от технической документации, в результате которой не соблюдаются требования технических регламентов, создается угроза жизни, безопасности и здоровью граждан, а также нарушаются права третьих лиц, из приложения N 1 к договору, представленных в материалы дела экспликаций к поэтажному плану и поэтажных планов по состоянию на 22.11.2017 и 09.11.2021 не следует, что в спорном помещении произведена перепланировка, поскольку конфигурация, площадь, нумерация комнат помещения XIII не изменились.

Истцом не представлено доказательств технического состояния спорного помещения на момент передачи ответчику, в акте приема-передачи помещения ответчику не указано количество установленных на момент передачи розеток, светильников, электрических приборов, состояние системы приточно-вытяжной вентиляции, системы пожарной сигнализации, в связи с чем у суда отсутствует возможность проверить доводы истца относительно существенного ухудшения состояния помещения в период его использования ответчиком.

Также истцом не представлено доказательств использования мойки без жироуловителей, нарушений со стороны ответчика при использовании такой мойки, привлечения истца или ответчика к ответственности за сверхнормативный сброс сточных вод и загрязняющих веществ в системы канализации в результате использования мойки без жироуловителя.

Довод истца о перекрытии выхода через балкон также не подтвержден материалами дела.

Работоспособность систем противопожарной защиты восстановлена ГУ МЧС России по г. Москве 24.09.2021 в результате проверки на основании обращения ответчика.

По существу заявленных требований суд пришел к правомерному выводу о том, что истцом не представлено доказательств того, что ответчик пользуется помещением и/или имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения помещения и/или имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает помещения, при таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований.

Результаты рассмотрения дела N А40-283298/2021 не опровергают правильности принятого по настоящему спору судебного акта.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы истца направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, оснований для которой суд апелляционной инстанции не усматривает.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права, в том числе на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не выявлено, в связи с чем апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины при ее подаче в силу ст. 110 АПК РФ относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 22.07.2022 по делу N А40-258520/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.В. Валюшкина

Судьи

Е.Б. Алексеева Е.А. Мезрина