Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2022 г. N 09АП-63976/22 по делу N А40-83995/2022

г. Москва

27 октября 2022 г.

Дело N А40-83995/22

Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 октября 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Г.М. Никифоровой,

судей: Мухина С.М., Яковлевой Л.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Аграровой В.А., Росреестра по г. Москве на решение Арбитражного суда г. Москвы от 29.07.2022 по делу N А40-83995/22,

по заявлению ООО "ОНИКС" (ОГРН: 1167746708381, ИНН: 7716830164)

к заинтересованному лицу - УПРАВЛЕНИЮ РОСРЕЕСТРА ПО МОСКВЕ (ОГРН: 1097746680822, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: 7726639745)

об оспаривании решения от 22.02.2022 N КУВД-001/2021- 47322397/3,

третье лицо - ООО "Ситилинк" (ОГРН: 1147746461422, Дата присвоения ОГРН: 25.04.2014, ИНН: 7718979307),

при участии в судебном заседании от заявителя: Семенцов Г.В. по доверенности от 14.09.2021; от заинтересованного лица: Скиперский А.С. по доверенности от 17.01.2022; от третьего лица: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ОНИКС" (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением об оспаривании решения Управления Росреестра по г. Москве (далее - заинтересованное лицо, Росреестр) от 22.02.2022 N КУВД-001/2021-47322397/3.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 29.07.2022 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Росреестр обратился с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт которым отказать в удовлетворении заявителя.

В жалобе указал на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу: (www.kad.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Поскольку апелляционная жалоба подана без пропуска срока на обжалование, лица, участвующие в деле, которые были извещены надлежащим образом в суде первой инстанции, признаются извещенными в суде апелляционной инстанции.

В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей заявителя, заинтересованного лица и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 29.07.2022.

Как следует из материалов дела и установлено апелляционным судом, между ООО "Оникс" (далее Заявитель, арендодатель) и ООО "Ситилинк" (далее Третье лицо, арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от 01.06.2020 г. N Н-06/2020 (права и обязанности арендатора переданы Третьему лицу согласно дополнительному соглашению N 1 от 01.11.2020).

В соответствии с п. 1.1 договора аренды Заявитель обязался передать Третьему лицу во временное владение и пользование (аренду) нежилые помещения общей площадью 350 кв. м, входящие в состав объекта, расположенные в подвале здания по адресу: г. Москва, ул. Народного Ополчения, д. 28, корп. 1. А именно: помещение III -часть комнаты 3 (торговый зал), площадью 310,1 кв. м; часть комнаты 6 (пом. подсобное), площадью 6 кв. м; комната 75 (кабинет), площадью 14,1 кв. м; часть комнаты 76 (пом. для отдыха), площадью 3,8 кв. м; комната 77 (лестница) площадью 16 кв. м.

При этом объект, частью которого являются арендуемые нежилые помещения, принадлежит Заявителю на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН на нежилое помещение площадью 2378,2 кв. м с кадастровым номером 77:08:0010004:10151.

11.11.2021 Заявителем было подано заявление N КУВД-001/2021-47322397 о государственной регистрации прав, а именно договора аренды нежилых помещений от 01.06.2020 N Н-06/2020, что подтверждается описью документов, принятых для оказания государственных услуг от 11.11.2021 N MFC-0558/2021-1800261-1 от 11.11.2021.

30.11.2021 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее "Управление") вынесло решение о приостановлении государственной регистрации.

Решением (уведомлением) от 22.02.2022 N КУВД-001/2021-47322397/3 Управление вынесло решение об отказе в государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала (смежных кадастровых кварталов) 77:08:0010004:10151. Тем самым Управление отказало в государственной регистрации договора аренды нежилых помещений от 01.06.2020 N Н06/2020, заключенного между Заявителем и Третьим лицом. Как указало Управление в своем решении, предмет договора аренды составляет часть комнаты, что является нарушением требований законодательства.

Полагая, что указанное решение не законно, нарушает права и законные интересы заявителя, последний обратился в суд с настоящим заявлением.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с ч. 1 ст. 214 ГК РФ государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации).

В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии с п. 7 ч. 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ являются основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. Осуществление государственного кадастрового учета зданий, строений и сооружений в общем порядке производится на основании технического плана кадастрового инженера, подготовленного с соблюдением требований ст. 24 Закона N 218-ФЗ, Приказа Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 и прочих подзаконных нормативных актов.

В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ вступившие в законную силу судебные акты являются основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с п. 11 ст. 24 Закона N 218-ФЗ если законодательством Российской Федерации в отношении объектов недвижимости (за исключением единого недвижимого комплекса) не предусмотрены подготовка и (или) выдача разрешений и проектной документации, соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации.

Таким образом, для осуществления государственного кадастрового учета здания в регистрирующий орган предоставлены все необходимые документы, в том числе технический план, декларация и судебный акт о признании права собственности города Москвы.

В соответствии с ч. 5 ст. 44 Закона N 218-ФЗ, если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления.

Таким образом, из совокупного толкования указанных положений Закона N 218-ФЗ, основанием для осуществления государственного кадастрового учета части помещения, является сам Договор аренды. В ЕГРН содержатся все необходимые сведения для осуществления государственного кадастрового учета передаваемой в аренду части нежилого помещения, поскольку помещение с кадастровым номером 77:08:0010004:10151 поставлено на государственный кадастровый учет, право собственности на него зарегистрировано за Заявителем (запись о регистрации права собственности в ЕГРН N 77-77/008-77/008/032/2016-1903/2 от 09.11.2016), представленные на государственную регистрацию документы свидетельствуют о согласовании сторонами (Заявителем и Третьим лицом) подлежащего передаче в аренду имущества посредством текстуального описания и графического отображения границ и площади нежилых помещений, сдаваемых в аренду.

Согласно условиям договора аренды, Заявитель и Третье лицо согласовали и описали являющееся предметом договора аренды недвижимое имущество (номера помещений, их площадь и расположение), приложив к договору поэтажный план, представляющий собой выкопировку из поэтажного плана БТИ, содержащую графическое описание помещений, что позволяет с должной степенью достоверности идентифицировать объект аренды.

Кроме того, сведения об указанном объекте недвижимого имущества, как ранее технически учтенном, подтверждается копией экспликации к поэтажному плану, копией поэтажного плана выданных Северо-Западным ТБТИ г. Москвы (приложение N 1 к договору аренды нежилых помещений от 01.06.2020 N Н-06/2020).

Таким образом, все вышеперечисленные документы свидетельствуют о произведенном ранее техническом учете помещения, принадлежащего Заявителю.

Предмет аренды сторонами согласован, разногласий относительно местоположения, границ и площади нежилых помещений между сторонами Договора не имеется, таким образом, предоставление Договора аренды, содержащего все необходимые данные для идентификации переданного в аренду помещения, является основанием для осуществления государственной регистрации.

Довод регистрирующего органа о том, что передаваемое в аренду нежилое помещение должно быть обособлено от других помещений в здании или сооружении, судом отклоняется ввиду следующего.

Согласно абз. 3 п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды": "Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.".

Арендодатель вправе обратиться с заявлением об учете арендованной части нежилого помещения, преследуя цель отразить в государственном кадастре недвижимости сведения о переданной им в пользование Арендатору части недвижимой вещи. При этом внесение в кадастр соответствующих сведений в указанных целях не является отражением факта образования нового самостоятельного объекта недвижимости.

Согласно абз. 5 п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды": "Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.".

Согласно п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016 г.: "Кадастровый учет частей объектов недвижимого имущества (например, части переданного в пользование помещения, части крыши, стены здания), не являющихся самостоятельными объектами гражданских прав, осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав.". "Учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта.".

Кроме того, учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

Указанная правовая позиция подтверждается также в п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018 г., согласно которому: "Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о части передаваемого в аренду объекта недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части вещи, если имеется подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимости), и из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами".

Таким образом, вопреки позиции регистрирующего органа, учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав. Следовательно, требование регистрирующего органа о том, что для целей осуществления государственной регистрации договора аренды передаваемые в аренду помещения должны являться обособленными, является незаконным.

Условия Договора аренды не противоречат требованиям действующего законодательства и не нарушают права и охраняемые законом интересы третьих лиц, а государственная регистрация договора аренды является правом, а не обязанностью собственника помещения, следует отметить, что государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи (п. 4 Информационного письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными").

Учитывая изложенное, решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от 22.02.2022 г. N КУВД-001/2021- 47322397/3 об отказе в государственной регистрации договора аренды нежилых помещений от 01.06.2020 г. N Н-06/2020, заключенного между Заявителем и Третьим лицом не соответствует Федеральному закону N 218-ФЗ и нарушает права и законные интересы общества в экономической деятельности.

Таким образом, как правомерно установлено судом первой инстанции Росреестром не доказана законность принятых решений.

В силу пункта 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и не допустил нарушения процессуального закона, в связи с чем, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 29.07.2022 по делу N А40-83995/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Г.М. Никифорова

Судьи

Л.Г. Яковлева С.М. Мухин