Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2022 г. N 09АП-65044/22 по делу N А40-287370/2021

г.Москва

28 октября 2022 г.

Дело N А40-287370/21

Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 октября 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Алексеевой Е.Б.,

судей Валюшкиной В.В., Левченко Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ермаковой Е.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 22.07.2022 по делу N А40-287370/21

по иску Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)

к ООО "Ботанический Сад" (ИНН 9705030392, ОГРН 1157746127296)

о взыскании денежных средств,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Татаренкова Ю.Д. по доверенности от 29.12.2021, диплом 107724 2988004 от 27.06.2018;

от ответчика: Голосов Я.И. по доверенности от 21.04.2021, диплом 107718 0907649 от 12.01.2018,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Ботанический Сад" о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.04.2021 по 30.09.2021 в размере 45 033 500 руб., пени за период с 06.04.2021 по 30.09.2021 в размере 1 107 261 руб. 18 коп. по договору аренды земельного участка от 07.08.2018 N И-02-001645.

Решением арбитражного суда от 22.07.2022 исковые требования удовлетворены частично.

Истец, не согласившись с решением суда первой инстанции, обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании представитель истца поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам.

Представитель ответчика в удовлетворении апелляционной жалобы возражал, по доводам изложенным в отзыве, который приобщен к материалам дела в порядке ст.262 АПК РФ.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке ст.266, 268 АПК РФ, изучив материалы дела, исследовав имеющегося в деле доказательств, проверив доводы апелляционной жалобы, считает, что оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 22.07.2022 отсутствует.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка для целей капитального строительства от 07.08.2018 N И-02-001645, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 77:02:0018003:1100 площадью 18 860 кв. м. из состава земель населенных пунктов, имеющий адресные ориентиры: г.Москва, ТПУ "Ботанический сад (Ботаническая)", предоставляемый в пользование на условиях аренды для проектирования и строительства объектов ТПУ.

Передача земельного участка по договору от арендодателя к арендатору совпадает с моментом возникновения правоотношений по договору.

Срок аренды земельного участка шесть лет (п.2.1. договора).

В разделе 3 договора сторонами согласован размер арендной платы и порядок ее внесения.

Истец указывает на то, что ответчиком ненадлежащим образом исполнялись обязательства по договору, в результате чего за ним образовалась задолженность в размере 45 033 500 руб.

В порядке досудебного урегулирования истец направил ответчику претензию от 13.10.2021 N 33-6-499238/21-(0)-1, в которой просил оплатить образовавшуюся задолженность. Ответчик претензию истца оставил без ответа и удовлетворения, сумму задолженности не оплатил, что послужило основанием для обращения с настоящим исковым заявлением в суд.

Суд первой инстанции, оценив представленные истцом доказательства по правилам ст.71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установил, что расчет задолженности истцом произведен неверно, поскольку истец в нарушении ст.65 АПК РФ не обосновал расчет в заявленном размере, судом первой инстанции самостоятельно произведен расчет задолженности, применив Постановление Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве".

Согласно ст.65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п.2 ст.22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в п.4 ст.27 Земельного кодекса РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом.

В соответствии с п.4 ст.22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно ст.614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В п.25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу ст.552 Гражданского кодекса РФ, ст.35 Земельного кодекса РФ и ст.25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода прав собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Согласно п.14 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Судом обоснованно установлено, что объекты строительства передавались застройщиком участникам долевого строительства в период с 12.04.2021 по 14.02.2022.

Так как договор аренды земельного участка, заключенный с застройщиком, не содержит в качестве основания для его прекращения завершение строительства (ввод в эксплуатацию), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжал действовать, а с момента регистрации права собственности на нежилые помещения за дольщиками к ним перешли права и обязанности арендаторов (перемена лиц в договоре аренды) в силу закона.

Таким образом, задолженность по арендным платежам за период с 01.04.2021 по 30.09.2021 составляет 4 530 854 руб. 85 коп.

Поскольку доказательств оплаты задолженности по арендной плате за период с 01.04.2021 по 30.09.2021 в размере 4 530 854 руб. 85 коп. ответчиком в материалы дела не представлено, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца о взыскании суммы задолженности с ответчика в заявленном размере.

В связи с нарушением ответчиком принятых на себя обязательств по внесению арендных платежей, истцом, в соответствии со ст.330 Гражданского кодекса РФ и п.8.2 договора установлено взыскание пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки по день уплаты включительно. Согласно представленному расчету истца, размер пени за период с 06.04.2021 по 30.09.2021 составил 1 107 261 руб. 18 коп.

Удовлетворяя требование о взыскании неустойки частично, суд первой инстанции руководствовался условиями договора, ст.330 Гражданского кодекса РФ и учел установленные судом при рассмотрении дела размер арендной платы, подлежащий внесению. В связи с чем, суд правомерно взыскал сумму неустойки в размере 122 188 руб. 95 коп. Оснований для освобождения от ответственности, а также для снижения суммы неустойки в порядке ст.333 Гражданского кодекса РФ, суд не усмотрел.

Апелляционный суд соглашается с данными выводами суда первой инстанции.

Правовых оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, у апелляционного суда не имеется.

Вопреки доводам заявителя жалобы, в рамках настоящего дела установлены именно факты-обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения заявленных требований по существу: в частности судом на основании ст.431 Гражданского кодекса РФ дано верное толкование согласованным сторонами условий п.3.5. договора.

Так согласно указанному пункту арендная плата устанавливается на 6 (шесть) лет, но не более чем до даты ввода в установленном порядке объекта в эксплуатацию. Соответственно арендная плата не начисляется с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Так как объект введён в эксплуатацию 17.03.2021, арендная плата по условиям договора начислению не подлежит.

В соответствии со ст.421 Гражданского кодекса РФ стороны самостоятельно и по своему усмотрению определяют условия договора.

Статьей 431 Гражданского кодекса РФ установлено, что толкование договора происходит из его буквального содержания. При наличии неясности условий договора "толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия" (п.11 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах"). В данном случае лицом, подготовившим проект договора, является истец, то есть даже если у суда будут сомнения при толковании договора, он должен толковаться в пользу ответчика.

В соответствии с п.3.5 договора арендная плата устанавливается на 6 (шесть) лет, но не более чем до даты ввода в установленном порядке объекта в эксплуатацию и не ранее чем до даты окончания срока строительства, предусмотренного проектном организации строительства, утвержденным в составе проектной документации, получившей положительное заключение экспертизы.

Пунктом 4.3 договора установлена обязанность арендатора осуществить строительство и ввод в эксплуатацию объекта в течение 6 (шести) лет с даты присвоения учетного номера договору арендодателем. Проектирование и строительство объекта, в целях которого в соответствии с условиями Договора ООО "Ботанический Сад" предоставлен земельный участок с кадастровым номером 77:02:0018003:1100, завершено, что подтверждается разрешением Мосгосстройнадзора на ввод объекта в эксплуатацию от 17.03.2021 N 77-184000-009964-2021.

Согласно п.1 ст.55 Градостроительного кодекса РФ с момента ввода объекта в эксплуатацию строительство является выполненным в полном объеме.

Истец требует взыскать арендную плату в период с 01.04.2021 - 30.09.2021 (2 и 3 квартал 2021 г.), то есть после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Принимая во внимание указанное, начиная с 17.03.2021 арендная плата по Договору не подлежит начислению. Таким образом, доводы истца строятся на неверном толковании условий договора.

Кроме того, суд апелляционной инстанции считает обоснованным сделанный судом перерасчет суммы задолженности, применив ставку 1,5% для расчета арендной платы с даты ввода объекта в эксплуатацию также следует из п.3.2.3 Постановления N 273-ПП, согласно которому указанная ставка устанавливается за второй год срока действия договора аренды, а также с даты ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке. Произведенный судом расчет проверен и признан методически верным.

С учетом изложенного, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение, в связи с чем, апелляционная жалоба по изложенным в ней основаниям удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст.110, 176, 266, 267, 268, 269, 271 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 22.07.2022 по делу N А40-287370/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е.Б. Алексеева

Судьи

В.В. Валюшкина Н.И.Левченко