Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2022 г. N 14АП-8577/22 по делу N А66-3445/2022

г. Вологда

31 октября 2022 г.

Дело N А66-3445/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2022 года.

В полном объеме постановление изготовлено 31 октября 2022 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зреляковой Л.В., судей Черединой Н.В. и Шадриной А.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бахориковой М.А.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "МедЛайнПрофи" представителя Смирновой А.В. по доверенности от 16.03.2022, от муниципального образования "Городской округ город Тверь" в лице администрации города Твери представителя Парылиной Н.И. по доверенности от 10.08.2020, от Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери представителя Пиуновой Н.Г. по доверенности от 01.03.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием систем веб-конференции апелляционную жалобу администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 15 августа 2022 года по делу N А66-3445/2022,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "МедЛайнПрофи" (ОГРН 1176952013567, ИНН 6950209756; адрес: 170100, Тверская обл., г. Тверь, ул. Московская, д. 82, пом. 202, этаж 2; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к муниципальному образованию "Городской округ город Тверь" в лице администрации города Твери (ОГРН 1066950062717, ИНН 6901000920; адрес: 170100, Тверская обл., г. Тверь, ул. Советская, д. 11; далее - Администрация) о взыскании 21 457 556 руб. убытков.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (далее - Департамент).

Решением Арбитражного суда Тверской области от 15 августа 2022 года требования истца удовлетворены в полном объеме.

Администрация с решением суда не согласилась и обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать. В обоснование жалобы ссылается на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на то, что судом первой инстанции не в полной мере установлены обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, и не дана должная оценка всем доводам Администрации. Позиция ответчика прямо согласуется с определением Верховного Суда Российской Федерации от 20.06.2022 по делу N А56-67306/2020. По мнению подателя жалобы, непоследовательность действий Общества по заключению договоров на общую сумму 3 955 555 руб. 71 коп. привела к их преждевременности, необоснованности и рискам самостоятельного несения данных расходов. Инженерные изыскания и технические условия являлись составляющей частью предмета договора подряда, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью "Проектное бюро "Линия" (далее - ООО "ПБ "Линия") на сумму 2 188 560 руб., и не должны порождать дополнительные расходы. Получение технических условий является самостоятельным действием, предшествующим заключению договора о подключении (технологическом присоединении) объектов капитального строительства к сети газораспределения и носит безвозмездный характер. Соответственно, расходы в сумме 781 967 руб. 35 коп. преждевременны в связи с отсутствием у истца прав на земельный участок, на котором планировалось строительство торгового центра. Расходы в размере 730 000 руб. не могут считаться понесенными с целью разработки и утверждения проекта планировки территории. В материалах дела отсутствуют доказательства оплаты по договорам, заключенным с муниципальным унитарным предприятием "Тверьгорэлектро" (далее - МУП "Тверьгорэлектро"), N 019-03/556/1-19 и N 019-03/163-20. Правовые основания для проведения изыскательских работ в целях проектирования/строительства до приобретения прав на образованные земельные участки у Общества, а также у заказчика по договору подряда N 1090-19-ИИ - общества с ограниченной ответственностью "Меринг Груп" (далее - ООО "Меринг Груп") отсутствовали. Договор возмездного оказания услуг по разработке концепции (включая предброкеридж) также заключен преждевременно и необоснованно. Истец не представил доказательства полной оплаты понесенных расходов, в связи с чем не может требовать возмещения убытков по правилам статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Сумма произведенных истцом платежей по договору аренды (15 313 440 руб. 93 коп.) неправомерно взыскана судом, так как не является ни неосновательным обогащением арендодателя, ни убытками Общества.

Представитель Администрации в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы жалобы с учетом дополнений к ней, пояснил, что решение обжалует в части взыскания 19 268 996 руб., за исключением расходов в сумме 2 188 560 руб., понесенных по договору подряда на выполнение проектных работ от 01 июля 2019 года N 19К/065, заключенному Обществом с ООО "ПБ "Линия".

Общество в отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании апелляционной инстанции отклонили доводы жалобы, считают, что выводы суда соответствуют действующему законодательству и представленным в дело доказательствам, просят решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель Департамента в судебном заседании выразил согласие с доводами жалобы Администрации и позицией ее представителя в судебном заседании.

Поскольку в порядке апелляционного производства решение суда обжаловано только в части и при этом лица, участвующие в деле, не заявили иных возражений, в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части.

Заслушав объяснения представителей сторон и третьего лица, исследовав материалы дела, исследовав доказательства по делу, проверив в порядке части 5 статьи 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда в оспариваемой части, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации от 14.04.2017 N 501 "О проведении аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка под комплексное освоение территории", приказа Департамента от 16.03.2018 N 556/р "О проведении аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка под комплексное освоение территории" и протокола заседания комиссии по проведению торгов от 20.04.2018 N 105 Общество (арендатор) и Администрация (арендодатель) 16 мая 2018 года заключили договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка N 231-1 (далее - договор аренды), согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 69:40:0100169:1424 площадью 25 270 кв. м под комплексное освоение территории.

Пунктом 1.5 договора аренды предусмотрена обязанность сторон одновременно с заключением договора аренды заключить договор о комплексном освоении территории указанного земельного участка.

На основании данного условия договора аренды Общество и Администрация 16 мая 2018 года заключили договор о комплексном освоении территории (далее - договор комплексного освоения), в соответствии с которым Общество приняло на себя обязательства в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить комплексное освоение территории в отношении земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100169:1424.

Разделом 3 договора комплексного освоения определен порядок и сроки комплексного освоения территории.

По условиям договоров (абзац второй пункта 1.1 договора аренды, пункт 1.4 договора комплексного освоения) на Общество возложены следующие обязательства:

- подготовка документации по планировке территории, состоящей из проекта планировки территории, проекта межевания территории в границах участка, ее согласование, а также ее утверждение в установленном порядке уполномоченным органом;

- образование земельных участков в границах данной территории в соответствии с документацией по планировке территории;

- строительство (создание) на образованных участках объектов транспортной, социальной и коммунальной инфраструктур;

- безвозмездная передача объектов транспортной, социальной и коммунальной инфраструктуры в муниципальную собственность либо на возмездной основе в собственность организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения;

- строительство на участке объектов недвижимого имущества, предусмотренных документацией по планировке территорий.

В соответствии с условиями договоров Общество выполнило следующие обязательства:

1) обеспечило подготовку документации по планировке территории, включающей проект планировки территории и проект межевания территории в границах участка, ее согласование и утверждение;

2) обеспечило образование (межевание и постановку на кадастровый учет) земельных участков в границах данной территории в соответствии с документацией по планировке территории (земельные участки с кадастровыми номерами 69:40:0100169:2103, 69:40:0100169:2104, 69:40:0100169:2105, 69:40:0100169:2106, 69:40:0100169:2107);

3) начало работу по подготовке к проектированию и получению разрешения на строительство, в том числе:

- получило технические условия на газоснабжение, водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, ливневую канализацию, заключило договоры о технологическом присоединении, получило условия на проектирование и строительство Главного управления по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области от 13.08.2018 N 4206\03, согласование с войсковой частью 41486 Министерства обороны Российской Федерации;

- обеспечило инженерно-геодезические, инженерно-геологические, инженерно-экологические изыскания, необходимые для строительства капитальных объектов;

- обеспечило археологические работы на территории земельного участка;

4) заказало специализированной организации - обществу с ограниченной ответственностью "Аксиома" (далее - ООО "Аксиома") оказание услуг по разработке концепции торгово-развлекательного центра на данном земельном участке.

В связи с указанными действиями Общество понесло расходы на общую сумму 6 144 115 коп. 71 коп.

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды арендатор уплачивает арендодателю следующие виды платежей: первый арендный платеж за участок в размере, определенном по результатам аукциона; арендную плату за участок, определенную в порядке, установленном для определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, без проведения торгов.

В силу пункта 3.2 договора аренды сумма первого арендного платежа за участок в соответствии с протоколом заседания комиссии составляет 10 282 745 руб.

Последующие арендные платежи определены на основании положения "О порядке определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности городского округа город Тверь, на основе кадастровой стоимости", утвержденного решением Тверской городской Думы от 15.04.2009 N 36 (76). Арендатор за период с 2018 года по 2020 год внес арендную плату в сумме 5 030 695 руб. 93 коп.

Всего в связи с заключением указанных договоров аренды и комплексного освоения Общество понесло расходы в сумме 21 457 556 руб. 64 коп.

В рамках дела N А66-626/2021 заместитель прокурора Тверской области в защиту интересов неопределенного круга лиц и муниципального образования "Городской округ город Тверь" обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском к Администрации и Обществу о признании договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100169:1424 под комплексное освоение территории от 16 мая 2018 года N 231-1 недействительным и применении последствий его недействительности с возложением на Общество обязанности возвратить в собственность Администрации указанный земельный участок, а также о признании недействительным договора комплексного освоения территории от 16 мая 2018 года.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тверской области от 18 июня 2021 года по делу N А66-626/2021 иск удовлетворен частично: договор аренды и договор комплексного освоении, заключенные Администрацией и Обществом, признаны недействительными; в удовлетворении требования о возврате исходного земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100169:1424 судом отказано, поскольку в настоящий момент из исходного земельного участка образованы земельные участки с кадастровыми номерами 69:40:0100169:2103 (площадью 12 906 кв. м), 69:40:0100169:2104 (площадью 3 980 кв. м), 69:40:0100169:2105 (площадью 7 886 кв. м), 69:40:0100169:2106 (площадью 82 кв. м), 69:40:0100169:2107 (площадью 416 кв. м), которые 07.04.2020 поставлены на кадастровый учет.

Ссылаясь на то, что у истца возникли убытки в виде расходов, связанных с проведением работ, направленных на достижение цели предоставления земельного участка, являвшегося предметом договора аренды, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, оценив обстоятельства дела и представленные доказательства, признал заявленные требования обоснованными по праву и размеру и удовлетворил их в полном объеме.

Апелляционная коллегия не находит оснований для несогласия с принятым судебным актом, поскольку выводы арбитражного суда первой инстанции являются правильными, основанными на нормах законодательства и материалах дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

На основании пункта 6 статьи 39.8 ЗК РФ в случае предоставления юридическому лицу земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для комплексного освоения территории указанное юридическое лицо должно заключить договор о комплексном освоении территории одновременно с заключением договора аренды такого земельного участка.

Согласно статье 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.

Договор комплексного освоения территории заключается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предоставляющими земельный участок для комплексного освоения территории, и юридическим лицом, признанным победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, или юридическим лицом, подавшим единственную заявку на участие в этом аукционе, или заявителем, признанным единственным участником такого аукциона, или единственным принявшим участие в аукционе его участником.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 18 июня 2021 года по делу N А66-626/2021, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04 октября 2021 года, спорные договоры аренды и комплексного освоения признаны недействительными.

Данными судебными актами установлено, что заключению договора о комплексном освоении территории предшествует установление в правилах землепользования и застройки территорий, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию.

При этом суды пришли к выводу о том, что, поскольку на территории города Твери на момент заключения договоров действовали Правила землепользования и застройки города Твери, утвержденные решением Тверской городской Думы от 02.07.2003 N 71 в редакции решения Тверской городской Думы от 09.06.2016 N 155; на карте градостроительного зонирования в составе Правил землепользования и застройки города Твери территории, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, отсутствуют; договоры заключены в нарушение части 8 статьи 9 Федерального закона от 03.07.2016 N 373-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" и в силу статьи 168 ГК РФ ГК РФ являются недействительными сделками.

Также судами сделан вывод, что Администрация действовала заведомо недобросовестно, поскольку, являясь уполномоченным органом в сфере градостроительной деятельности, знала, что правила землепользования и застройки города не будут приведены в соответствие с требованиями норм ГрК РФ, оснований для заключения договоров аренды и комплексного освоения не имелось.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ определено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (пункт 1 статьи 612 ГК РФ).

К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

Договор аренды носит взаимный характер, поэтому невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Согласно пункту 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату.

Суд первой инстанции принял во внимание установленные в рамках дела N А66-626/2021 обстоятельства заведомо недобросовестного поведения Администрации, в связи с чем пришел к обоснованному к выводу о неисполнении Администрацией встречной обязанности по предоставлению земельного участка Обществу по договору аренды, в результате чего арендатор по вине арендодателя не мог использовать и не использовал спорный земельный участок для строительства торгово-развлекательного центра.

Доводы подателя жалобы о том, что земельный участок передан в установленном порядке арендатору 16.05.2018 и до 29.10.2021 находился в его пользовании, поэтому Общество обязано нести расходы по арендной плате, подлежат отклонению апелляционной коллегией как основанные на неверной оценке обстоятельств дела.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 18 июня 2021 года по делу N А66-626/2021 спорные договоры аренды и комплексного освоения признаны недействительными (ничтожными) сделками.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Спорный договор аренды заключен с целью комплексного освоения территории. В связи с этим арендатор при его заключении полагал, что данная цель будет достигнута, на участке будет построен торгово-развлекательный центр. Однако в связи с признанием договора недействительным данная цель не может быть достигнута.

Следовательно, у Администрации отсутствует право требовать внесения арендной платы по ничтожному договору.

В соответствии со статьей 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Таким образом, возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, носит компенсационный характер и направлено на восстановление правового и имущественного положения потерпевшего лица, поэтому лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт нарушения права, наличие и размер понесенных убытков, причинную связь между нарушением права и возникшими убытками.

По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Материалами дела подтверждается, что Общество понесло расходы в сумме 2 188 560 руб. на разработку документации по планировке территории в соответствии с договором подряда на выполнение проектных работ от 01 июля 2019 года N 19К/065, заключенным с ООО "ПБ "Линия".

Подготовленная документация по планировке территории утверждена постановлением Администрации от 28.01.2020 N 76 "Об утверждении документации по планировке территории в границах земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100169:1424".

В части взыскания убытков в сумме 2 188 560 руб. Администрация решение суда не обжалует.

В оспариваемой части апелляционная коллегия полагает, что требования истца заявлены обоснованно по праву и размеру.

Общество (заказчик) 19 ноября 2018 года заключило с исполнителем - акционерным обществом "Газпром газораспределение Тверь" (далее - АО "Газпром газораспределение Тверь") договор о подключении (технологическом присоединении) объектов капитального строительства к сети газораспределения по индивидуальному проекту N Тог-Уп-Д-00901 и дополнительное соглашение к нему от 04 октября 2019 года N 1, стоимость работ по которым составила 914 608 руб. 84 коп.

Общество внесло указанную сумму полностью, что подтверждается договором займа от 30 декабря 2019 года, платежным поручением от 30.12.2019 N 4292, платежными поручениями о возврате займа от 15.11.2021 N 3, от 25.01.2022 N 3, от 26.01.2022 N 4.

В связи с расторжением указанного договора 20.01.2022 у Общества возникла переплата в размере 132 641 руб. 39 коп., которая возвращена истцу.

Расходы Общества по договору технологического присоединения к сети газораспределения составили 781 967 руб. 45 коп.

Общество (заказчик) 28 ноября 2019 года заключило с исполнителем - МУП "Тверьгорэлектро" договор об осуществлении технологического присоединения РУ-10 кВ - трансформаторной подстанции для электроснабжения торгового центра по адресу: Тверская обл., г. Тверь, ул. Кольцевая, кадастровый номер земельного участка 69:40:01000169:1424. Стоимость выполненных для истца работ составила 577 796 руб. 26 коп., что подтверждается претензией от 22.02.2022 N 06-04\ТВР\100-и.

Общество (заказчик) 23 апреля 2020 года заключило с исполнителем - МУП "Тверьгорэлектро" договор об осуществлении временного технологического присоединения к ВРУ-0,4 кВ строительных механизмов на период строительства трансформаторной подстанции для электроснабжения торгового центра по адресу: Тверская обл., г. Тверь, ул. Кольцевая, кадастровый номер земельного участка 69:40:01000169:1424. Стоимость выполненных для истца работ составила 15 792 руб. (претензия от 22.02.2022 N 06-04\ТВР\101-и).

Расходы Общества по договорам технологического присоединения для электроснабжения объекта и строительных механизмов составили 593 588 руб. 26 коп.

Общество (принципал) 17 декабря 2019 года заключило с агентом - ООО "Меринг Груп" (в настоящее время - общество с ограниченной ответственностью "Наследие") агентский договор N 1 в целях обеспечения инженерных изысканий.

Во исполнение агентского договора 24 декабря 2019 года ООО "Меринг Груп" заключило со специализированной организацией - обществом с ограниченной ответственностью "Синдус-инженерные изыскания в строительстве" договор N 1090-19-ИИ на выполнение инженерных изысканий на земельном участке с кадастровым номером 69:40:0100169:1424.

Стоимость работ составила 730 000 руб., из которых Обществом уплачено 665 000 руб. Расходы истца подтверждаются агентским договором, договором займа от 30 декабря 2019 года, платежными поручениями от 31.12.2019 N 4301, от 20.01.2020 N 87, платежными поручениями о возврате займа от 26.01.2022 N 4, от 13.01.2022 N 1, от 24.01.2022 N 2, от 03.03.2022 N 12.

Общество (заказчик) 01 июня 2018 года заключило с ООО "Аксиома" (исполнителем) договор возмездного оказания услуг по разработке концепции (включая предброкеридж) торгово-развлекательного центра на земельном участке с кадастровым номером 69:40:0100169:1424, расположенном по адресу: Тверская обл., г. Тверь, ул. Кольцевая.

По результатам исполнения данного договора ООО "Аксиома" 31.08.2018 передало Обществу концепцию строительства торгово-развлекательного центра.

Стоимость услуг составила 1 850 000 руб. Общество уплатило исполнителю 925 000 руб. по платежным поручениям от 07.06.2018 N 9, от 03.07.2018 N 11.

В обоснование жалобы Администрация указала, что непоследовательность действий Общества по заключению договоров на общую сумму 3 955 555 руб. 71 коп. привела к их преждевременности, необоснованности и рискам самостоятельного несения данных расходов.

Апелляционная коллегия не может согласиться с данным мнением ответчика.

В соответствии с положениями статей 41.2, 42, 47, 48 ГрК РФ технические условия по будущему ресурсоснабжению планируемых капитальных объектов необходимы для подготовки документации по планировке территории и для последующего проектирования и строительства, а инженерные изыскания являются обязательными для указанных действий.

Общество правомерно заключило договор по разработке концепции торгово-развлекательного центра на данном земельном участке с ООО "Аксиома" в целях повышения инвестиционной привлекательности планируемого к созданию объекта, а также для наиболее эффективного использования земельного участка с перспективой максимального извлечения прибыли.

Доводы Администрации о нецелесообразности и преждевременности разработки концепции торгово-развлекательного центра (предброкеридж) основаны на неверном понимании правил разработки финансовой модели планируемого строительства.

Необходимость в расчете экономики строительного проекта имеется именно на его начальной стадии, до заказа работ по разработке документации по планировке территории и иных разрешительных документов, в целях определения назначения и строительных параметров капитальных объектов, планируемых к созданию.

Таким образом, расходы Общества в размере 3 955 555 руб. 71 коп. обусловлены строительной деятельностью, предусмотрены законом, подтверждены документально, соответственно, правомерно отнесены судом на ответчика.

Доводы подателя жалобы о преждевременности заключения данных договоров по причине отсутствия правоустанавливающих документов на образованные земельные участки не могут быть приняты во внимание апелляционной инстанцией.

В период заключения договоров и проведения мероприятий в соответствии с ними спорные договоры сторонами не расторгнуты, в Едином государственном реестре недвижимости содержалась запись об аренде в пользу Общества на спорный земельный участок. Общество обладало статусом арендатора земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100169:1424 и осваивало территорию данного участка на основании договора о комплексном освоении. В целях подготовки инженерных изысканий и получения технических условий по ресурсоснабжению договор аренды земельного участка являлся достаточным. Материалы инженерных изысканий, подготовленные в отношении исходного земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100169:1424, могли быть использованы и в случае образования из указанного участка иных участков.

Все заключенные истцом договоры непосредственно обусловлены необходимостью выполнения мероприятий по комплексному освоению территории. Самостоятельного значения и потребительской ценности для Общества вне связи с договором аренды и договором комплексного освоения данные работы не имеют. Спорные договоры признаны недействительными, поэтому их цель не достигнута, расходы Общества на их исполнение понесены в результате неправомерных действий Администрации, заключившей данные договоры в нарушение закона.

Разработка документации по планировке территории, межевание земельного участка, обеспечение инженерных изысканий, работы по технологическому присоединению объекта к ресурсоснабжению, предброкеридж в отношении планируемого к созданию объекта не имеют для арендатора самостоятельного экономического эффекта и представляют собой исключительно исполнение обязанностей, предшествующих строительству на арендованном в указанных целях земельном участке. Правоустанавливающие договоры признаны судом недействительными, что влечет безусловную невозможность застройки земельного участка.

Общество по платежному поручению от 18.04.2018 N 5 внесло Администрации платеж в размере 10 282 745 руб. в счет платы за право заключения договора аренды. Также арендатор перечислил арендную плату за период с 2018 года по 2020 год в сумме 5 030 695 руб. 93 коп., что подтверждается актом сверки расчетов на 01.04.2021, карточками лицевого счета по спорному договору аренды.

Как правильно указал суд первой инстанции, в отсутствие возможности пользоваться арендованным участком по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, последний не обязан оплачивать пользование ни по договору, ни по правилам статьи 167 ГК РФ, ни по нормам главы 60 ГК РФ.

Материалами дела подтверждается, что невозможность использования земельного участка по договору аренды возникла не по вине арендатора, а вследствие передачи ему арендодателем имущества в ненадлежащем состоянии. Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что расходы Общества в период арендных отношений подлежат взысканию с Администрации как арендодателя, который был заинтересован в их сохранении вплоть до признания договора аренды и договора комплексного освоения недействительными.

Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды (комплексное освоение территории и осуществление строительства), означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и пользования сданным в аренду земельным участком.

Передача по акту ответчику спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установление обстоятельств возможности его действительного использования.

Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством (статья 1103 ГК РФ).

Поскольку договоры аренды и комплексного освоения признаны недействительными, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика плату по договору аренды в сумме 15 313 440 руб. 93 коп.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, не опровергают их и сводятся к несогласию с оценкой имеющихся в материалах дела доказательств и установленных обстоятельств по делу, что в соответствии со статьей 270 АПК РФ не может рассматриваться в качестве основания для отмены обжалуемого судебного акта.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тверской области от 15 августа 2022 года по делу N А66-3445/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Твери - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Л.В. Зрелякова

Судьи

Н.В. Чередина А.Н. Шадрина