Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2022 г. N 03АП-2070/22 по делу N А33-24749/2021

г. Красноярск

31 октября 2022 г.

Дело N А33-24749/2021

Резолютивная часть постановления объявлена "24" октября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен "31" октября 2022 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бутиной И.Н.,

судей: Белан Н.Н., Парфентьевой О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания Ким С.Д.,

при участии:

от истца по первоначальному иску - департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска: Пелых О.Ю., представителя по доверенности от 30.12.2021 N 151, диплом, паспорт,

от ответчика по первоначальному иску - общества с ограниченной ответственностью "Сибирская строительная компания": Крастелевой Р.Е., представителя по доверенности от 19.08.2021 N 354, паспорт; Рудакова А.А., директора, протокол N 39 от 21.05.2019, паспорт,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сибирская строительная компания"

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от "01" марта 2022 года по делу N А33-24749/2021,

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сибирская строительная компания" (далее - ООО "Сибирская строительная компания", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 19.05.2021 по 31.07.2021 в сумме 12 897 177 рублей 41 копейки, пени в сумме 79 604 рублей 25 копеек за период с 18.06.2021 по 31.07.2021.

Определением от 30.09.2021 возбуждено производство по делу, исковое заявление принято к производству суда.

18.11.2021 ООО "Сибирская строительная компания" обратилось в Арбитражный суд Красноярского края со встречным исковым заявлением к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска об уменьшении стоимости арендной платы по договору аренды земельного участка, заключенному по результатам аукциона на право заключения договора аренды от 19.05.2021 N 142, подписанному между истцом и ответчиком, на сумму 24 418 655 рублей 90 копеек за период с 19.05.2021 по 05.10.2021.

Определением от 25.11.2021 встречное исковое заявление ООО "Сибирская строительная компания" принято для рассмотрения совместно с первоначальным иском.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 01.03.2022 иск удовлетворен: с ООО "Сибирская строительная компания" в пользу Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска взыскано 12 897 177 рублей 41 копейка долга, 79 604 рублей 25 копеек пени; в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, ООО "Сибирская строительная компания" обратилось с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе заявитель выразил несогласие с выводом суда первой инстанции о том, что о наличии препятствий в использовании земельного участка арендатору должно было быть известно при заключении договора аренды.

Заявитель полагает, что поскольку ни в аукционной документации, ни в договоре аренды арендодатель не сообщил о препятствиях в использовании земельного участка, арендатору при заключении этого договора о них известно быть не могло. Не могли быть установлены арендатором такие препятствия и при осмотре земельного участка, поскольку осмотр производился визуально, также как это делал сам Департамент при оформлении своего заключения о состоянии земельного участка, предлагаемого в аренду. Визуально при осмотре земельного участка наличия препятствий к его целевому использованию ООО "Сибирская строительная компания" не обнаружило.

Суд необоснованно отклонил доводы ООО "Сибирская строительная компания" о невозможности использования земельного участка в связи необходимостью проведения мероприятий по его освобождению со ссылками на письмо от ООО "Производственно-коммерческая фирма "Поларис" от 21.05.2021, экспертное заключение ООО "СудСтройЭкспертиза" от 18.05.2021 N СТЭ 20-02/2022. Каждое из этих доказательств подтверждает невозможность целевого использования участка в состоянии, переданном по договору, что судом не опровергнуто.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 11.04.2022 апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 19.05.2022. Судебное разбирательство откладывалось, объявлялся перерыв.

Департамент представил в материалы дела отзыв на апелляционную жалобу, в котором возразил против удовлетворения жалобы, настаивая на законности и обоснованности обжалуемого судебного акта.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом установлены следующие обстоятельства.

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель) и ООО "Сибирская строительная компания" (арендатор) на основании протокола об уклонении от заключения договора аренды земельного участка от 26.03.2021, протокола о результатах аукциона от 08.02.2021, распоряжения администрации города 04.12.2020 N 3859-недв, извещения о проведении аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков, опубликованного в газете "Городские новости" от 16.12.2020 N 147, подписали договор аренды земельного участка, заключенный по результатам аукциона на право заключения договора аренды от 19.05.2021 N 142, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор, приобретший право на заключение настоящего договора на аукционе, проведенном 08.02.2021, принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, расположенный в территориальной зоне "Коммунально-складская зона (П-3)", с наложением на охранные зоны инженерных сетей (линии подземных и наземных электропередач, канализации, теплоснабжения), с кадастровым номером 24:50:0100163:80, площадью 8331 кв.м, находящийся по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, жилой район "Ботанический" (далее - участок), в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, которая прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью (приложение 1).

Земельный участок передан в аренду для использования в целях строительства объектов: склады (код - 6.9), в части размещения сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы; для размещения складских помещений.

Участок передается в состоянии, изложенном в извещении о проведении аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков, опубликованном 16.12.2020 в газете "Городские новости" и размещенном на официальных сайтах: Российской Федерации и администрации города.

Согласно пункту 1.2 договора арендатор осмотрел участок в натуре, ознакомился с его количественными и качественными характеристиками. Претензий у арендатора к арендодателю по участку не имеется.

В силу пункта 1.3 договора настоящий договор является актом приема-передачи участка, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, и подтверждает факт перехода участка от арендодателя во владение и пользование арендатора в момент подписания настоящего договора.

Срок аренды участка устанавливается с даты подписания договора на десять лет восемь месяцев (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за участок определен по результатам аукциона и составляет 5 330 833 рубля 33 копеек в месяц.

Арендная плата за землю вносится ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, за который вносится плата путем перечисления на расчетный счет (пункт 3.4 договора).

В пункте 3.6 договора стороны согласовали, что неиспользование участка арендатором не освобождает его от обязанности по внесению арендной платы.

Согласно пункту 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по настоящему договору, арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки в размере одной трехсотой, действующей на календарный день просрочки, ключевой ставки Банка России. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном пунктом 3.6 настоящего договора.

В разделе 4 извещения (опубликовано 16.12.2020 в газете "Городские новости") о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка изложена информация о характеристиках земельного участка, включая схему расположения, информацию о текущем состоянии.

Согласно заключению по состоянию земельного участка от 04.12.2020 N 1853 участок не огражден, подъезд возможен, свободен от застройки.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 03.02.2021 N КУВИ-002/2021-7511609, земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100163:80 общей площадью 8331 кв.м, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: Красноярский край, г. Красноярск, жилой район "Ботанический", имеет категорию земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: склады (код 6.9), в части размещения сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы, для размещения складских помещений.

ООО Архитектурная фирма "АРХ-ГАЛЕРЕЯ" 19.05.2021 направило в адрес ООО "Сибирская строительная компания" письмо N 779, в котором сообщило, что для выполнения проекта "Складская база N 2 по ул. Пихтовая" на участке с кадастровым номером 24:50:0100163:80 требуются материалы инженерно-геодезических и инженерно-геологических изысканий. К письму приложено задание от 14.05.2021 на выполнение топосъемки и геологических изысканий.

Между ООО "Сибирская строительная компания" (заказчиком) и ООО ПКФ "Поларис" (подрядчиком) подписан договор N 21-57 на выполнение инженерно-геодезических изысканий от 20.05.2021.

ООО ПКФ "Поларис" в письме от 21.05.2021 N 21-187 сообщило ООО "Сибирская строительная компания" о невозможности выполнить инженерно-геодезические изыскания по топографической съемке с надлежащим качеством, так как часть земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100163:80 занята ограждением объекта, расположенного на соседнем земельном участке с кадастровым номером 24:50:0100163:78, а также захламлена железобетонными конструкциями; просило освободить земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100163:80 от объектов, препятствующих выполнению инженерно-геодезических изысканий.

ООО "Сибирская строительная компания" (заказчик) и ООО ПКФ "Поларис" (изыскатель) подписали договор N 21-60 на выполнение изыскательских работ от 24.05.2021.

ООО "Сибирская строительная компания" направило Департаменту письмо от 21.05.2021 N 197 (от 24.05.2021 вх. N 12508-ги), в котором сообщило о захламлении земельного участка железобетонными конструкциями, частичном занятии ограждением объекта, расположенного на соседнем земельном участке с кадастровым номером 24:50:0100163:78. В связи с этим арендатор просил в кратчайшие сроки обеспечить освобождение земельного участка, а также не производить начисление арендной платы до момента освобождения земельного участка.

К указанному письму ООО "Сибирская строительная компания" приложило письмо ООО Архитектурная фирма "АРХ-ГАЛЕРЕЯ" от 19.05.2021 N 779 "О выполнении инженерных изысканий", письмо ООО ПКФ "Поларис" от 21.05.2021 N 21-187 "О невозможности выполнения работ", а также материалы фотосъемки.

Письмом от 18.06.2021 N 13916ги Департамент сообщил, что основания для приостановления начислений арендной платы по договору аренды отсутствуют.

Согласно акту обследования земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100163:80 от 08.07.2021, составленному представителями ООО "Сибирская строительная компания", ООО ПКФ "Поларис", Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, а также администрации Октябрьского района города Красноярска, в ходе обследования установлены признаки занятия правообладателем земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100163:78 части земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100163:80 путем размещения на земельном участке, предоставленном в аренду ООО "Сибирская строительная компания" (договор аренды от 19.05.2021 N 142):

- деревянного ограждения (забора) с металлическими воротами, ограждение выполнено в виде деревянного забора на железобетонных стаканах, ограждение ветхое с деревянными подпорками, металлические ворота закрыты на замок;

- временной дороги, выполненной из дорожных плит;

- котлована объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0100163:2296, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Пихтовая, 50а на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0100163:78;

- склада стальных и железобетонных конструкций, расположенного в юго-западной части земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100163:80. Стальные элементы имеют выраженные следы коррозии, на бетонных конструкциях имеются следы длительного хранения (разрушения, подтеки, пятна), таким образом, земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100163:80 не доступен для использования арендатором.

Департамент направил в адрес ООО "Сибирская строительная компания" замечания от 14.07.2021 N 15755-ги по проекту акта обследования земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100163:80, где указал, что нахождение в юго-западной части земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100163:80 элементов старых бетонных и металлических конструкций на незначительной площади менее 100 кв.м (общая площадь участка 8331 кв.м) не может расцениваться как "склад"; правообладатель земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100163:78 отсутствует, так как договор аренды земельного участка расторгнут с ЗАО ПСК "Союз" в 2009 году.

С учетом результатов обследования спорного земельного участка администрация Октябрьского района в городе Красноярске направила конкурсному управляющему ЗАО ПСК "Союз" Железинскому А.А. письмо от 13.07.2021 N 1765, в котором просила произвести мероприятия по ликвидации захламлений железобетонных конструкций и переносу ограждения в границы земельного участка с кадастровым номером: 24:50:0100163:78, о результате рассмотрения обращения и сроках производства данных мероприятий просила сообщить в адрес администрации района.

Актом обследования земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100163:80 от 19.08.2021, составленным представителями ООО "Сибирская строительная компания", ООО ПКФ "Поларис", конкурсным управляющим ЗАО ПСК "Союз" Железинским А.А., установлено, что часть земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100163:80 с южной стороны до точек, отмеченных на схеме (приложение 1 к настоящему акту), ограждена забором, относящимся к земельному участку с кадастровым номером 24:50:0100163:78. Данный забор/ограждение в соответствующей части подлежит переносу в установленные границы; часть котлована объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0100163:2296 (г. Красноярск, ул. Пихтовая, 50а), расположенная в границах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100163:80, подлежит обратной засыпке до линии, соединяющей точки, отмеченные на схеме (приложение 1 к настоящему акту).

Также ЗАО ПСК "Союз" указало, что не возражает против переноса/демонтажа части забора, относящегося к земельному участку с кадастровым номером 24:50:0100163:78, и последующего монтажа в установленные границы другого силами ООО "Сибирская строительная компания"; ввиду ветхого состояния существующего деревянного забора (установлен ранее даты возбуждения процедуры банкротства), его перенос невозможен без частичного и/или полного разрушения, годные остатки и/или поврежденная часть забора, подлежащего переносу, будет складирована на территории земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100163:78.

Согласно упомянутому акту обследования ООО "Сибирская строительная компания" одновременно с демонтажем и/или переносом вышеуказанной части деревянного забора самостоятельно установит свое ограждение по южной границе смежных земельных участков с кадастровыми номерами 24:50:0100163:80 и 24:50:0100163:78, с соответствующим примыканием этого ограждения к забору, относящемуся к земельному участку с кадастровым номером 24:50:0100163:78; обратная засыпка котлована в соответствующей части будет произведена силами и средствами ООО "Сибирская строительная компания"; железобетонные плиты в количестве (4 шт), металлические и железобетонные конструкции, имеющие признаки ненадлежащего длительного хранения силами и средствами ООО "Сибирская строительная компания" подлежат складированию на территории земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100163:78.

ООО "Сибирская строительная компания" и ЗАО ПСК "Союз" договорились о том, что ООО "Сибирская строительная компания" отказывается от претензий к ЗАО ПСК "Союз" из-за производимых действий по переносу забора, металлических и железобетонных конструкций, а также от иных финансовых претензий. Все действия по переносу забора и иного имущества ООО "Сибирская строительная компания" проводит исключительно за свой счет без предъявления счета и претензий к ЗАО ПСК "Союз".

31.08.2021 ООО "Сибирская строительная компания" и ЗАО ПСК "Союз" составили акт от о перемещении имущества ЗАО ПСК "Союз" (металлических и железо-бетонных конструкций).

Также ООО "Сибирская строительная компания" (заказчик) подписало с ИП Аксеновым Е.В. (подрядчиком) договор подряда от 10.09.2021 N 33/21, согласно пункту 1.1 которого подрядчик обязуется выполнить по заданию заказчика собственными силами и средствами следующие работы: обратная засыпка до границы земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100163:78 части котлована объекта незавершенного строительства (кадастровый номер 24:50:0100163:2296, адрес: г. Красноярск, ул. Пихтовая, 50А), расположенной на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0100163:80 (принадлежит заказчику на праве аренды); демонтаж ограждения, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0100163:80, но относящегося к земельном участку с кадастровым номером 24:50:0100163:78, а заказчик обязуется принять и оплатить качественно выполненные подрядчиком работы в порядке и на условиях, предусмотренных в настоящем договоре. Общая стоимость работ - 62 020 рублей 29 копеек, срок выполнения работ - 05.10.2021.

На основании справки о стоимости выполненных работ и затрат N 1 от 05.10.2021, подрядчик выполнил обратную засыпку части котлована объекта незавершенного строительства на сумму 40 000 рублей.

После окончательного освобождения 05.10.2021 земельного участка (за свой счет как своими силами, так и с привлечением подрядной организации) ООО "Сибирская строительная компания" направило Департаменту требование от 08.10.2021 N 423, в котором просило соразмерно уменьшить арендную плату по договору на сумму 24 418 655 рублей 90 копеек.

В ответ на это требование Департамент в письме от 09.10.2021 N 23923ги повторно сообщил, что основания для уменьшения размера арендной платы по договору аренды отсутствуют.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование земельным участком, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с ответчика 12 897 177 рублей 41 копейки задолженности по арендной плате за период с 19.05.2021 по 31.07.2021, 79 604 рублей 25 копеек пени за период с 18.06.2021 по 31.07.2021.

В свою очередь ООО "Сибирская строительная компания", ссылаясь на невозможность использования земельного участка по назначению, заявил встречный иск об уменьшении стоимости арендной платы на сумму 24 418 655 рублей 90 копеек за период с 19.05.2021 по 05.10.2021.

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и установленным фактическим обстоятельствам, исследовав доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения жалобы и отмены решения суда в силу следующего.

В соответствии с положениями статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии с положениями статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового обороты или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как подтверждается материалами дела, между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодателем) и ООО "Сибирская строительная компания" (арендатором) по результатам проведенного аукциона был заключен договор аренды от 19.05.2021 N 142, по условиям которого обществу в аренду на срок 10 лет 8 мес. передан земельный участок для использования с целях строительства.

Спорные правоотношения возникли из договора аренды, в силу чего подпадают под правовое регулирование общих норм обязательственного права, содержащихся в части первой гражданского кодекса Российской Федерации, а также подлежат специальному регулированию нормами главы 34 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. При этом размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В связи с неисполнением обязательства по внесению арендной платы за период с 19.05.2021 по 31.07.2021 Департамент заявил требование о взыскании долга в сумме 12 897 177 рублей 41 копейки и пени в сумме 79 604 рублей 25 копеек за период с 18.06.2021 по 31.07.2021.

ООО "Сибирская строительная компания", в свою очередь, ссылаясь на выявленные в процессе использования арендуемого земельного участка существенные недостатки (захламление, нахождение забора, железобетонных конструкций), не позволяющие осуществлять строительство на таком участке, предъявило встречный иск. Общество указало, что поскольку мероприятия по освобождению арендованного земельного участка от препятствий к его целевом использовании выполнены силами арендатора только 05.10.2021, период невозможности использования земельного участка составил 4 месяца 18 дней (с 19.05.2021 по 05.10.2021), размер аренды подлежит уменьшению на сумму 24 418 655 рублей 90 копеек.

Пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как указал суд первой инстанции, по смыслу приведенных выше норм права и в силу требований статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения заявленных ООО "Сибирская строительная компания" требований по встречному иску обществу следовало доказать, что выявленные недостатки не были заранее известны арендатору либо не могли быть обнаружены им во время осмотра земельного участка при передаче его в аренду.

Удовлетворяя исковые требования и отказывая в удовлетворении встречных требований, суд первой инстанции исходил из того, что указанные ответчиком недостатки, связанные с нахождением на спорном участке временных объектов - железобетонных конструкций, забора, захламления земельного участка, не свидетельствуют о нарушении департаментом предусмотренной статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности по предоставлению обществу как арендатору имущества, соответствующего условиям договора аренды. О наличии указанных объектов обществу должно было быть известно при заключении договора аренды, они не могли быть не выявлены им при осмотре земельного участка и подписании акта приема-передачи участка, в связи с чем оснований для уменьшения размера арендной платы суд не усмотрел, напротив, пришел к выводу о правомерности заявленного арендодателем требования о взыскании с арендатора задолженности по внесению арендной платы по договору аренды.

Оценив имеющиеся в деле доказательства и установленные обстоятельства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимосвязи, суд апелляционной инстанции признал обоснованными доводы ООО "Сибирская строительная компания" о наличии объективной невозможности использования земельного участка в период с 19.05.2021 по 05.10.2021 в связи необходимостью проведения мероприятий по его освобождению для осуществления на участке деятельности, предусмотренной договором аренды.

Из представленных в материалы дела документов следует, что для целей осуществления на арендуемом земельном участке строительства склада необходима подготовка проекта строительства "Складская база N 2 по ул. Пихтовая" на участке с кадастровым номером 24:50:0100163:80.

Между тем выполнение проекта невозможно в отсутствие материалов инженерно-геодезических и инженерно-геологических изысканий, тогда как выполнение изысканий спорного земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100163:80 было невозможно ввиду захламления его строительными отходами, железобетонными и металлическими конструкциями, а также ограждениями соседнего земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100163:78.

Указанный вывод подтверждается и заключением ООО "СудСтройЭкспертиза" по результатам проведения строительно-технического исследования земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100163:80, представленным ООО Сибирская строительная компания" в суд первой инстанции.

При рассмотрении спора суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что о наличии объективных препятствий к использованию земельного участка арендатор сообщил арендодателю незамедлительно - через два дня после подписания договора аренды (письмо от 21.05.2021 N 197 - вх N 12508-ги от 24.05.2021), однако Департамент мер к освобождению участка и приведению его в соответствии с данными договора аренды не принял, напротив, сообщил об отсутствии оснований для неначисления арендной платы.

В связи с этим арендатор был вынужден самостоятельно нести затраты на освобождение земельного участка после предварительного согласования своих действий с Департаментом, администрацией Октябрьского района города Красноярска и ЗАО "ПСК Союз".

После окончательного освобождения земельного участка 05.10.2021 ООО "Сибирская строительная компания" произведены в срочном порядке работы по строительству склада N 2 по ул. Пихтовой в Красноярске, разрешение N 24-RU24308000-187-2021 на ввод объекта в эксплуатацию выдано администрацией города Красноярска 20.12.2021.

Таким образом, ООО "Сибирская строительная компания" доказало, что использование земельного участка в период с 19.05.2021 по 05.10.2021 в связи необходимостью проведения мероприятий по его освобождению для осуществления на участке деятельности, предусмотренной договором, было невозможно.

Учитывая, что арифметические расчеты исковых требований и встречных требований сторонами не оспорены, судом апелляционной инстанции проверены и признаны верными, требования Департамента о взыскании долга по договору аренды за период с 19.05.2021 по 31.07.2021 в сумме 12 897 177 рублей 41 копейки и пени в сумме 79 604 рублей 25 копеек за период с 18.06.2021 по 31.07.2021, не подлежат удовлетворению, тогда как требование ООО "Сибирская строительная компания", учитывая, что мероприятия по освобождению арендованного земельного участка от препятствий к его целевом использовании выполнены силами арендатора только 05.10.2021, период невозможности использования земельного участка составил 4 месяца 18 дней (с 19.05.2021 по 05.10.2021), подлежат удовлетворению, размер аренды - уменьшению на сумму 24 418 655 рублей 90 копеек.

При рассмотрении спора суд апелляционной инстанции принимает во внимание добросовестное поведения арендатора, учитывая безотлагательный характер его действий по освобождению участка, устранению препятствий к осуществлению деятельности по строительству объекта на спорном земельном участке, в то время как арендодатель на письма арендатора с просьбой об освобождении земельного участка не проявлял должной заботливости и осмотрительности, которая от него требовалась по характеру обязательства.

С учетом изложенного ссылка Департамента на то, что ООО "Сибирская строительная компания" не доказало факт захламления участка на дату передачи земельного участка арендатору, является неправомерной как противоречащая материалам настоящего дела.

Ссылка суда на то, что уменьшение арендной платы нарушает Закон о защите конкуренции, поскольку осуществляется в обход конкурентной процедуры, подлежит отклонению, поскольку в данном случае, по сути, речь идет не об изменении условий заключенного на торгах договора, а об уменьшении фактических платежей с учетом установленного судом периода объективной невозможности использования переданного в аренду земельного участка.

В соответствии со статьей 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимаемые арбитражным судом решения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации одним из оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции является неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

При указанных выше обстоятельствах, Третий арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для отмены решения арбитражного суда с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении первоначального иска, об удовлетворении встречного иска.

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Учитывая результат рассмотрения дела (постановление принято не в пользу департамента), расходы ООО "Сибирская строительная компания" по оплате государственной за рассмотрение встречного иска и апелляционной жалобы подлежат отнесению на департамент. Излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату ООО "Сибирская строительная компания" из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от "01" марта 2022 года по делу N А33-24749/2021 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска отказать.

Встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Сибирская строительная компания" удовлетворить.

Уменьшить стоимость арендной платы по договору аренды от 19.05.2021 N 142 на 24 418 655 рублей 90 копеек за период с 19.05.2021 по 05.10.2021.

Взыскать с Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Сибирская строительная компания" (ИНН 2466071160, ОГРН 1022402649290) расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска в размере 6000 рублей, за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3000 рублей.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Сибирская строительная компания" (ИНН 2466071160, ОГРН 1022402649290) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 139 094 рублей, излишне уплаченную за рассмотрение иска по платежному поручению от 16.11.2021 N 1807.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

И.Н. Бутина

Судьи

Н.Н. Белан О.Ю. Парфентьева