Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 февраля 2024 г. N 13АП-44223/23 по делу N А56-78839/2023

г. Санкт-Петербург

27 февраля 2024 г.

Дело N А56-78839/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 февраля 2024 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Нестерова С.А.

судей Полубехиной Н.С., Черемошкиной В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Овчинниковой А.Ю.,

при участии:

от заявителя: Тасоева А.С. - по доверенности от 08.08.2022;

от заинтересованного лица: Лупик О.М. - по доверенности от 09.01.2024;

от третьего лица: не явился, извещен;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-44223/2023) администрации Ломоносовского муниципального района Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.11.2023 по делу N А56-78839/2023 (судья Целищева Н.Е.), принятое

по заявлению акционерного общества "Икс 5 Недвижимость" (адрес: 196191, Санкт-Петербург, ул. Варшавская, 25, 2, лит.А, ОГРН 1027807980991);

заинтересованное лицо: администрация Ломоносовского муниципального района Ленинградской области (адрес: 188502, Ленинградская область, дер. Горбунки, дом 5А, ОГРН 1024702186442);

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Троя";

о признании,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "Икс 5 Недвижимость" (далее - заявитель, Компания) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к администрации Ломоносовского муниципального района Ленинградской области (далее - Администрация), в котором просило признать незаконным постановление Администрации от 26.05.2023 N 708/23, действия Администрации по разделу земельного участка с кадастровым номером 47:14:0403005:6, образованию земельных участков с кадастровыми номерами 47:14:0403005:276 и 47:14:0403005:6, по постановке указанных земельных участков на государственный кадастровый учет, обязать восстановить на кадастровом учете земельный участок с кадастровым номером 47:14:0403005:6 в границах, существовавших до раздела.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Троя" (далее - Общество).

Решением суда от 09.11.2023 постановление Администрации от 26.05.2023 N 708/23 признано недействительным, в ЕГРН восстановлены сведения о земельном участке с кадастровым номером 47:14:0403005:6 в границах, существовавших до раздела, в остальной части в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация подала апелляционную жалобу, в которой просила решение от 09.11.2023 отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать. В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что в данном случае согласия Компании для раздела земельного участка не требовалось, соответственно, спорный земельный участок разделен правомерно. Кроме того, по мнению Администрации, права Общества в результате раздела земельного участка не нарушены, в том числе с учетом возможности эксплуатации принадлежащего заявителю здания, расположенного на образованном земельном участке с кадастровым номером 47:14:0403005:276. Администрация также полагает, что положения подпункта 2 пункта 10 статьи 56.2, пункта 3 статьи 41 Правил землепользования и застройки применительно к части территории муниципального образования Горбунковское сельское поселение муниципального образования Ломоносовского муниципального района Ленинградской области деревня Горбунки (далее - Правила) не подлежат применению к рассматриваемому случаю.

В отзыве на апелляционную жалобу Общество просило решение суда оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Администрации доводы апелляционной жалобы, а также дополнений к ней поддержал в полном объеме.

Представитель Общества против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Компания на основании договора купли-продажи от 12.05.2008 N 331 является собственником нежилого здания, расположенного по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, д. Горбунки, д. 3, с кадастровым номером 47:14:0413001:512 (далее - здание).

Здание введено в эксплуатацию на основании выданного Обществу акта приемки и ввода в эксплуатацию, зарегистрированного постановлением главы МО "Ломоносовский район" от 12.08.2005 N 416.

Указанное нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 47:14:0403005:6 площадью 7422 +/- 30 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - торговая зона.

Как видно из материалов дела и следует, в том числе, из письма Администрации от 01.09.2022, на основании договора аренды земельного участка от 28.01.2003 N 113 земельный участок с кадастровым номером 47:14:0403005:6, площадью 7422 кв.м, разрешенное использование: для размещения объектов торговли, предоставлен во временное владение и пользование Обществу.

11.08.2022 Компания обратилась в Администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 и пункта 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Письмом от 01.09.2022 N 02и-6807/2022 Компании отказано в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 47:14:0403005:6 в аренду без проведения торгов, указанный отказ был обжалован Компанией в рамках дела Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области N А56-117768/2022.

Как указал заявитель, после подачи Компанией в суд заявления в рамках дела N А56-117768/2022 со стороны Администрации и Общества были произведены следующие действия:

- зарегистрирован краткосрочный договор аренды земельного участка от 28.01.2003 N 113 (дата внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) - 23.12.2022).

- зарегистрировано право собственности Общества на расположенные на земельном участке строение с кадастровым номером 47:14:0403005:273 (23.12.2022), здание с кадастровым номером 47:14:0403005:274 (29.12.2022), одним из которых является "Кафе "Берлога".

Кроме того, в ходе рассмотрения дела N А56-117768/2022 постановлением Администрации от 26.05.2023 N 708/23, копия которого была вручена представителю Компании в судебном заседании 29.05.2023, утверждена схема расположения земельных участков, согласно которой осуществлен раздел первоначального земельного участка с кадастровым номером 47:14:0403005:6, образован земельный участок с условным номером 47:14:0403005:6:ЗУ1, Обществу рекомендовано осуществить кадастровый учет образуемого земельного участка.

Как указала Компания, на текущий момент земельный участок поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 47:14:0403005:276, таким образом, в результате раздела земельного участка образованы два земельных участка: с кадастровым номером 47:14:0403005:6 и с кадастровым номером 47:14:0403005:276.

Полагая, что постановление Администрации от 26.05.2023 N 708/23, а также действия Администрации по разделу земельного участка с кадастровым номером 47:14:0403005:6 являются незаконными, нарушающими права и законные интересы Компании в сфере предпринимательской деятельности, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд первой инстанции признал заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителя заявителя, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения и отмены обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

По смыслу статей 198, 201 АПК РФ условиями признания незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц являются несоответствие оспариваемого решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение таким решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконное возложение на него каких-либо обязанностей, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Отношения, связанные с образованием земельных участков, регулируются главой I.1 ЗК РФ.

Пунктом 1 статьи 11.2 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 4 статьи 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.

Доводы подателя жалобы о том, что Компания арендатором спорного земельного участка не является, в связи с чем согласия последней на раздел указанного участка не требовалось, отклоняются апелляционным судом в силу следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

В силу пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановления N 11) разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Таким образом, по смыслу изложенных выше норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде такого земельного участка.

В данном случае из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 47:14:0403005:6, площадью 7422 кв.м находится во временном владении и пользовании Общества на основании договора аренды, однако, в силу прямого указания закона Компания при переходе права собственности на нежилое здание также приобрела право пользования частью земельного участка, занятой зданием, и необходимой для использования нежилого здания на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Между тем, раздел земельного участка с кадастровым номером 47:14:0403005:6 с изменением его размера и конфигурации произведено без согласия Компании как его арендатора и собственника объекта недвижимости, расположенного на участке.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.2 ЗК РФ такое согласие не требуется в следующих случаях:

1) образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям;

2) образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке;

3) образование земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд;

4) образование земельных участков в связи с установлением границ вахтовых и иных временных поселков, созданных до 1 января 2007 года в границах земель лесного фонда для заготовки древесины, и военных городков, созданных в границах лесничеств, лесопарков на землях лесного фонда или землях обороны и безопасности для размещения впоследствии упраздненных воинских частей (подразделений), соединений, военных образовательных организаций высшего образования, иных организаций Вооруженных Сил Российской Федерации, войск национальной гвардии Российской Федерации, органов государственной охраны (далее - военные городки).

5) образование земельных участков, на которых расположены самовольные постройки в соответствии с пунктом 5 статьи 46, пунктом 6.2 статьи 54, пунктом 2 статьи 54.1 настоящего Кодекса.

6) образование земельного участка в связи с разделом земельного участка для целей, предусмотренных статьей 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", если иное не предусмотрено договором залога.

При этом образование Администрацией земельного участка, в том числе, под объектом недвижимости, принадлежащим Компании на праве собственности, в число указанных исключений не входит.

При таких обстоятельствах основания для раздела земельного участка без согласия арендатора отсутствовали.

Более того, как следует из пункта 6 статьи 11.9 ЗК РФ образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Однако, как обоснованно указано судом первой инстанции, в нарушение положений пункта 3 статьи 41, подпункта 2 пункта 10 статьи 56.2 Правил граница между вновь образованными земельными участками с кадастровыми номерами 47:14:0403005:6 и 47:14:0403005:276 фактически проходит по существующему в натуре зданию, что свидетельствует о том, что при подготовке схемы расположения и последующего раздела земельного участка не учтены отступы от границ земельных участков. Фактически отступы от границ земельного участка отсутствуют, граница земельного участка проходит по границам объектов с кадастровыми номерами 47:14:0413001:512 и 47:14:0403005:273, 47:14:0403005:274, имеющих смежные стены, что не соответствует пункту 6 статьи 11.9 ЗК РФ.

Относимых и допустимых доказательств обратного Администрацией в нарушение части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ в материалы дела не представлено.

Таким образом, поскольку при издании оспариваемого Постановления от 26.05.2023 N 708/23, Администрацией были нарушены требования пункта 4 статьи 11.2 ЗК РФ, что повлекло нарушение прав и законных интересов Компании в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности и создает препятствия в реализации таких прав, а также в реализации исключительного права заявителя на землю как собственника недвижимого имущества, суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных требований путем признания означенного ненормативного правового акта недействительным, указав в качестве способа восстановления нарушенного права восстановление в ЕГРН сведений о земельном участке с кадастровым номером 47:14:0403005:6 в границах, существовавших до раздела (до момента принятия Администрацией постановления от 26.05.2023 N 708/23).

С учетом приведенного иные доводы подателя жалобы не имеют правового значения для разрешения настоящего спора.

При таких обстоятельствах при вынесении решения судом первой инстанции оценены все доводы сторон и представленные ими доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, при вынесении решения судом не допущено, а потому решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.11.2023 оставить без изменения, а жалобу Администрации - без удовлетворения.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.11.2023 по делу N А56-78839/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С. А. Нестеров

Судьи

Н. С. Полубехина В. В. Черемошкина