Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 2 ноября 2022 г. N 10АП-20596/22 по делу N А41-47548/2022

г. Москва

02 ноября 2022 г.

Дело N А41-47548/22

Резолютивная часть постановления объявлена 01 ноября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 ноября 2022 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратьевой Н.А.,

судей: Диаковской Н.В., Стрелковой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Бабаян Э.К.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 01.09.2022 по делу N А41-47548/22, по заявлению общества с ограниченной ответственностью "РК Стройсервис" к Управлению Росреестра по Московской области о признании,

при участии в заседании:

от ООО "РК Стройсервис" - Бирюков А.Д. по доверенности от 20.07.2022;

от Управления Росреестра по Московской области - извещено, не явился;

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "РК Стройсервис" (далее - общество, ООО "РК Стройсервис") обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Росреестра по Московской области (далее - заинтересованное лицо, управление, регистрирующий орган) о признании незаконным решения N КУВД-001/2021-4736811/5 от 17.05.2022 об отказе в государственной регистрации права собственности ООО "РК Стройсервис" на объект недвижимости - нежилое помещение ХХ1П площадью 183,2 кв.м этаж 2 кадастровый номер 50:11:0020516:522 по адресу: Московская обл., г. Красногорск, Ильинское ш., д.16 (Корпус А), обязании зарегистрировать право собственности на спорный объект.

Решением Арбитражного суда Московской области от 01.09.2022 по делу N А41-47548/22 заявленные требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе заинтересованное лицо просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неполное выяснение обстоятельств по делу, неправильное применение судом норм права, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Представитель общества в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителей регистрирующего органа.

Изучив апелляционную жалобу, материалы дела, выслушав представителя общества, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

ООО "РК Стройсервис" по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества N 07/2013-ПД-Ю от 19.04.2013 приобрело у ООО "ИСК "Славянская" в собственность недвижимое имущество - нежилое помещение XXIII площадью 183,2 кв.м этаж 2 кадастровый номер 50:11:0020516:522 по адресу: Московская обл., г. Красногорск, Ильинское ш., д. 16 (Корпус А).

Расчеты по договору завершены, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями, имущество передано обществу по акту приема-передачи от 22.04.2013.

В дальнейшем ООО "ИСК "Славянская" было ликвидировано, запись о прекращении внесена в ЕГРЮЛ.

ООО "РК Стройсервис" обратилось в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества.

Решением N КУВД-001/2021-473 6811/5 от 17.05.2022 в государственной регистрации было отказано в связи с непредставлением документов, являющихся основанием возникновения права, отсутствием государственной регистрации права собственности продавца, отсутствием в правоустанавливающих документах описания объекта.

Указанный отказ общество считает незаконным и не соответствующим требованиям действующего законодательства в связи с чем, обратилось в арбитражный суд.

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению ввиду следующего.

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона N 218-ФЗ и требованиям принятых в соответствии с Законом N 218-ФЗ нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено Законом N 218-ФЗ или иными федеральными законами (часть 5 статьи 18 Закона N 218-ФЗ).

Основанием для отказа в оказании услуги явилось непредставление документов, являющихся основанием возникновения права, отсутствие государственной регистрации права собственности продавца, отсутствие в правоустанавливающих документах описание объекта.

Поддерживая выводы суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, обществом на государственную регистрацию права собственности на жилое помещение был представлен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества N 07/2013-ПД-Ю от 19.04.2013, а также передаточный акт на нежилое помещение.

Согласно пункту 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами ГК РФ об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным (пункт 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").

Пунктом 3 статьи 1 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в другие законодательные акты Российской Федерации" выводит из-под действия этого Закона только отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов), не основанные на договоре участия в долевом строительстве.

В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации именно на застройщика распространяется требование надлежащим образом оформлять проектно-разрешительную, а затем и вводную документацию на объект капитального строительства.

Именно застройщик предоставляет соответствующий пакет документов в регистрирующий орган в соответствии с требованиями Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в другие законодательные акты Российской Федерации" при регистрации первого договора участия, либо как было до действия Закона N 214-ФЗ, в соответствии с Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", после ввода объекта с эксплуатацию.

В силу пункта 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В рассматриваемом случае, строительство объекта Застройщиком завершено, объект введен в эксплуатацию, имущество передано обществу по акту приема-передачи от 22.04.2013. В дальнейшем ООО "ИСК "Славянская" было ликвидировано, запись о прекращении внесена в ЕГРЮЛ.

Таким образом, отсутствие регистрации права собственности продавца на спорный объект недвижимости не препятствует регистрации права собственности покупателя.

Апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что основанием для регистрации права собственности на спорное помещение является предварительный договор (договор на будущую вещь) и акт приема-передачи, которые были приложены к заявлению.

Доводы апелляционной жалобы о том, что в акте приема-передачи отсутствуют сведения о заявленном к регистрации помещении площадью 183,2 кв.м., расположенного в корпусе А на втором этаже, подлежат отклонению апелляционным судом.

Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией)

В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным (пункт 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").

Действительно, как установлено апелляционным судом, одним из объектов по спорному договору, среди прочих, является помещение N 4 (корпус А, 9-17, Л-С, второй этаж) площадью 239,90 кв.м. (приложение N 2 к договору (л.д. 16), а объект площадью 183,2 кв.м. ни в договоре, ни в акте не содержится).

Согласно акту приема-передачи (л.д. 17-19) обществу передано, среди прочего, помещение N 4 (корпус А, 9-17, Л-С, второй этаж) также площадью 239, 90 кв.м.

Апелляционным судом установлено, что предметом государственной регистрации является помещение XXIII площадью 183, 2 кв.м. (этаж 2, корпус А, кадастровый номер 50:11:0020516:522), которое было выделено из помещения N 4 (корпус А, 9-17, Л-С, второй этаж) площадью 239, 90 кв.м.

При этом нежилому помещению XXIII площадью 183,2 кв.м этаж 2 по адресу: Московская обл., г. Красногорск, Ильинское ш., д. 16 (Корпус А), 30.06.2012 был присвоен кадастровый номер 50:11:0020516:522, что свидетельствует об осведомленности регистрирующего органа о наличии спорного помещения, его происхождении и индивидуализации на местности.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что заявителем были представлены все необходимые документы для совершения регистрационных действий в связи с чем, у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для отказа в государственной регистрации.

Учитывая изложенное выше, апелляционный суд приходит к выводу о законности и обоснованности решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, при рассмотрении дела установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.

Из доводов заявителя, материалов дела оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не усматривается.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ, основанием для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 01.09.2022 по делу N А41-47548/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий

Н.А. Панкратьева

Судьи

Н.В. Диаковская Е.А. Стрелкова