Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 ноября 2022 г. N 15АП-17903/22 по делу N А53-7125/2022

город Ростов-на-Дону

01 ноября 2022 г.

дело N А53-7125/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 ноября 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Илюшина Р.Р., Мисника Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Романовым А.А.,

при участии:

от заявителя: представитель Криворогова О.М. по доверенности от 10.01.2022,

от заинтересованного лица: представитель Демьянченко Д.А. по доверенности от 08.11.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Ростовская зерновая компания "Ресурс" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.09.2022 по делу N А53-7125/2022 по иску общества с ограниченной ответственностью "Ростовская зерновая компания "Ресурс" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, при участии третьего лица Цветкова Сергея Николаевича, о признании незаконным отказа, об обязании зарегистрировать обременение

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Ростовская зерновая компания "Ресурс" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании незаконным отказа, об обязании зарегистрировать обременение.

Решением от 02.09.2022 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Истец обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить, иск удовлетворить.

Жалоба мотивирована следующим.

Истцом предоставлены надлежащие доказательства, в том числе оригинал журнала входящей документации ООО "Берёзовка", свидетельствующие о том, что уведомление от 15.08.2017 в адрес истца не поступало. Уведомить о нежелании продлить договор сторона должна была за 12 месяцев до истечения срока действия договора. Уведомление о нежелании Цветкова С.Н. продолжать арендные отношения в рамках спорного договора получены за пределами установленного договором двенадцатимесячного срока. Поскольку земельный участок, являющийся предметом договора аренды, находится в общей долевой собственности, доли в праве собственности в натуре не выделены, каждый из собственников земельного участка имеет самостоятельные правоотношения с арендатором, с иском о расторжении договора аренды арендодатели должны обратиться совместно, либо при наличии соответствующего соглашения всех участников общей долевой собственности. По мнению заявителя, Лаврухина А.А., являясь участником общедолевой собственности, не имела права в одностороннем порядке обращаться с уведомлением о нежелании продлевать договор аренды.

В отзыве заинтересованное лицо указало на несостоятельность доводов жалобы.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель заинтересованного лица доводам апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Третье лицо явку представителя в судебное заседание не обеспечило, извещено о процессе, апелляционная жалоба рассматривалась в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью "Березовка" (арендатор) и собственниками земельного участка заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения N 05-09/Л54 от 05.09.2011, согласно которого в пользование ООО "Березовка" передан земельный участок, расположенный по адресу: Ростовская область, Белокалитвинский район, в границах бывшего колхоза "Мир", расположенного в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, с кадастровым N 61:04:06000000:54, общей площадью 285900000 кв. м, в том числе пашни - 23890000 кв. м, пастбища - 3400000 кв. м, сенокосы - 1300000 кв. м.

В соответствии с пунктом 4.2 договор заключен на срок десять лет и вступил в законную силу с момента его регистрации (номер государственной регистрации 61-61-06/099/2011-134 от 19.11.2011).

ООО "Березовка" 16.07.2019 прекратило свою деятельность путем реорганизации в форме присоединения к обществу с ограниченной ответственностью "Ростовская зерновая компания "Ресурс", в связи с чем к последнему перешли права и обязанности арендатора по договору N 05-09/Л54 от 05.09.2011.

На кадастровый учет 03.05.2018 поставлен земельный участок с кадастровым номером 61:04:0600006:5199 (образованный из земельного участка с кадастровым номером 61:04:06000000:54 путем выдела в счет земельной доли), право собственности на который зарегистрировано за Цветковым Сергеем Николаевичем, номер государственной регистрационной записи N 61:04:0600006:5199-61/006/2019-10 от 16.05.2019.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 61:04:0600006:5199 зарегистрировано обременение (аренда) в пользу ООО "Березовка", основание государственной регистрации обременения (аренды) договор аренды земельного участка N 05-09/Л54 от 05.09.2011.

Полагая, что договор N 05-09/92 аренды земельного участка от 05.09.2011 продлен на тех же условиях, на срок десять лет, 25.08.2021 заявитель обратился с заявлением о внесении изменений в ЕГРН в отношении срока обременения.

Решением от 06.12.2021 N КУВД-001/2021-35055158/3 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области отказало обществу в государственной регистрации прав, мотивируя тем, что не был представлен документ, свидетельствующий о продлении договорных отношений и представлено уведомление собственника земельного участка Цветкова С.Н. о расторжении договора аренды земельного участка от 29.05.2021.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 61:04:0600006:5199 обременение в виде аренды в пользу истца не зарегистрировано.

Полагая, что отсутствие обременения в виде аренды в отношении образованного земельного участка нарушает права и законные интересы общества и противоречит положениям закона, ООО "РЗК "Ресурс" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничение таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

На основании пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРН органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу части 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в случаях образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям; образования земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке; образования земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд (пункт 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Образование земельных участков из участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Законом N 101-ФЗ (пункт 5 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 11.2 Земельного кодекса земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона N 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (часть 3).

Участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом и настоящим Федеральным законом (пункт 1 статьи 13 Закона N 101-ФЗ).

Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 статьи 13 Закона N 101-ФЗ (пункт 2 статьи 13 Закона N 101-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона N 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (часть 3).

Участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом и настоящим Федеральным законом (пункт 1 статьи 13 Закона N 101-ФЗ).

Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 статьи 13 Закона N 101-ФЗ (пункт 2 статьи 13 Закона N 101-ФЗ).

Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек (пункт 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ).

Общее собрание участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:04:06000000:54 состоялось 27.04.2018, на котором принято решение о продлении срока действия договора.

Лаврухина Анна Акимовна участия в собрании принять не могла, поскольку скончалась 25.04.2018.

Согласно выписки из ЕГРН (л.д. 25-29), на кадастровый учет 03.05.2018 поставлен земельный участок с кадастровым номером 61:04:0600006:5199 (образованный из земельного участка с кадастровым номером 61:04:06000000:54 путем выдела в счет земельной доли), право собственности на который зарегистрировано за Цветковым Сергеем Николаевичем, номер государственной регистрационной записи N 61:04:0600006:5199-61/006/2019-10 от 16.05.2019.

В силу пункта 4.3 договора аренды земельного участка N 05-09/Л54 от 05.09.2011 года, договор считается продленным на тех же условиях и в тот же срок, если ни одна из сторон за 12 месяцев до истечения срока его действия не заявит о своем нежелании продлить его в письменной форме.

Цветков Сергей Николаевич 29.05.2021 направил в адрес ООО "Ростовская зерновая компания "Ресурс" уведомление о нежелании продлевать договор аренды земельного участка N 05-09/Л54 от 05.09.2011.

Ссылаясь на то, что уведомление об отказе в продлении договора подано собственником за пределами, установленного пунктом 4.3 договора срока, заявитель полагает, что земельный участок с кадастровым номером 61:04:0600006:5199 подлежит обременению в виде аренды на основании договора N 05-09/Л54 от 05.09.2011.

Судом первой инстанции установлено, что 15.08.2017 Лаврухина Анна Акимовна - одна из собственников земельного участка с кадастровым номером 61:04:0600006:54 уведомила ООО "Березовка" о нежелании продлевать договор аренды земельного участка N 05-09/Л54 от 05.09.2011 после его окончания в связи с намерением выделения своей доли и ее реализации.

Указанное уведомление вручено ООО "Березовка", что подтверждается отметкой секретаря на экземпляре уведомления от 15.08.2017 вх. N 61, скрепленной оттиском печати организации (л.д. 38).

Подпись в принятии уведомления скреплена оттиском печати организации, что свидетельствует о наличии у такого лица, которому вверена печать, полномочий действовать от имени последнего.

Довод истца о том, что уведомление от 15.08.2017 в адрес истца не поступало рассмотрен и обоснованно отклонен судом первой инстанции.

Судом правомерно указано, что представленные заявителем копии листов книги регистрации входящей корреспонденции, не являются надлежащими доказательствами, опровергающими факт получения правопредшествеником заявителя уведомления от 15.08.2017, с учетом представленного в материалы дела уведомления с отметкой о получении (л.д. 38).

Как следует из материалов дела, Лаврухина Анна Акимовна осуществила действия, направленные на выдел земельного участка в счет причитающейся доли. Образован и поставлен на кадастровый учет земельный участок, ему присвоен кадастровый номер 61:04:0600006:5199.

После сдачи документов на государственную регистрацию права собственности на образованный земельный участок 25.04.2018 Лаврухина Анна Акимовна умерла.

Право собственности Лаврухиной Анны Акимовны на земельный участок с кадастровым номером 61:04:0600006:5199 зарегистрировано 04.05.2018.

Позднее, 07.03.2019 право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано за наследницей Лаврухиной Анны Акимовны - Михайловой Зинаидой Павловной, которая отчудила земельный участок в пользу Цветкова Сергея Николаевича.

Таким образом, судом первой инстанции правомерно указано, что участник долевой собственности (Лаврухина Анна Акимовна) в установленный договором срок и в соответствии с его условиями выразила несогласие на продление договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, и осуществила действия по выделению земельного участка в счет принадлежащей ей земельной доли.

В соответствии с пунктом 5 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 14.07.2022) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Эта норма устанавливает порядок реализации права участника долевой собственности на отказ от обременения его доли арендой, и поскольку эта норма о порядке реализации права, она не может исключать и по своему смыслу не исключает и иного порядка отказа от договора, который предусмотрен самим договором.

Приведенное выше условие договора аренды закону не противоречит о его недействительности или незаключенности не заявлено, а потому суд не нашел оснований для неприменения последствий реализации собственником доли права, предусмотренного договором.

При этом, последующее приобретение земельного участка Цветковым С.Н. не отменяет правовых последствий, возникших в результате последовательных действий, совершенных участником долевой собственности, направленных на пресечение продления договора аренды и на выделение своей доли.

В соответствии с частью 12 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются: государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов; государственная регистрация прекращения ограничений прав и обременений исходных объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения не переходят (не сохраняются) в отношении образованных объектов недвижимости.

Таким образом, учитывая, что в силу требований части 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ при несогласии участника общей долевой собственности с изменениями условий договора аренды и выделении по этим основаниям земельного участка в счет причитающихся ему земельных долей из исходного земельного участка аренда и обременения в отношении выделенного участка прекращаются, управление пришло к обоснованному выводу о том, что в отношении указанного земельного участка право аренды ООО "Ростовская зерновая компания "Ресурс" прекратилось.

В апелляционной жалобе заявитель указывает, что уведомление о нежелании Цветкова С.Н. продолжать арендные отношения в рамках спорного договора получены за пределами установленного договором двенадцатимесячного срока.

Цветков Сергей Николаевич 29.05.2021 направил в адрес ООО "Ростовская зерновая компания "Ресурс" уведомление о нежелании продлевать договор аренды земельного участка N 05-09/Л54 от 05.09.2011.

При этом, как установлено судом, 15.08.2017 Лаврухина Анна Акимовна - одна из собственников земельного участка с кадастровым номером 61:04:0600006:54 уведомила ООО "Березовка" о нежелании продлевать договор аренды земельного участка N 05-09/Л54 от 05.09.2011 после его окончания в связи с намерением выделения своей доли и ее реализации.

Указанное уведомление вручено ООО "Березовка", что подтверждается отметкой секретаря на экземпляре уведомления от 15.08.2017 вх. N 61, скрепленной оттиском печати организации (л.д. 38).

Таким образом, Цветков Сергей Николаевич 29.05.2021 направил уже повторное уведомление о нежелании продлевать договор аренды земельного участка N 05-09/Л54 от 05.09.2011, уже в отношении вновь образованного земельного участка с кадастровым номером 61:04:0600006:5199.

Первоначальное уведомление было направлено Лаврухиной А.А. 15.08.2017, в установленный договора аренды срок.

Отклоняется ссылка заявителя жалобы на то, что Лаврухина А.А., являясь участником общедолевой собственности, не имела права в одностороннем порядке обращаться с уведомлением о нежелании продлевать договор аренды.

Согласно пункту 4.3 договора о своем нежелании продлить срок действия договора уведомляет сторона другую сторону.

Стороной спорного договора являются собственники земельного участка.

Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению.

С учетом изложенного, любой из участников долевой собственности вправе выразить несогласие с передачей земельного участка в аренду, следовательно, направить соответствующее уведомление стороне договора.

В связи с чем, указанный довод заявителя отклоняется как несостоятельный.

Возражениями заявителя, изложенными в жалобе, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств и с толкованием судом первой инстанции норм материального права, подлежащих применению в деле, не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции допущено не было.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, а понесенные по ней судебные расходы распределяются в соответствии с нормами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.09.2022 по делу N А53-7125/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

Р.Р. Илюшин Н.Н. Мисник