Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 1 ноября 2022 г. N 10АП-19089/22 по делу N А41-15579/2022

г. Москва

01 ноября 2022 г.

Дело N А41-15579/22

Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 ноября 2022 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коновалова С.А.,

судей Пивоваровой Л.В., Погонцева М.И.,

при ведении протокола судебного заседания: Терликовой Д.А.,

при участии в заседании:

от Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области: Шмельков Д.Ю., представитель по доверенности от 10.02.2022;

от ООО "Этажи": Барулин В.А., представитель по доверенности от 07.06.2022;

от Министерства имущественных отношений Московской области: не явились, извещены;

от Администрации городского округа Домодедово Московской области: Шмельков Д.Ю., представитель по доверенности от 10.02.2022;

от ООО "Усадьба": не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 18 августа 2022 года по делу N А41-15579/22, по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области к ООО "Этажи", третьи лица: Министерство имущественных отношений Московской области, Администрация городского округа Домодедово Московской области, ООО "Усадьба" о расторжении,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением, исходя из принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, к ООО "Этажи" с требованиями о расторжении договора аренды от 01.07.2014 N 779-КИЗ/14, обязании передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:28:0070228:861.

Решением Арбитражного суда Московской области от 18 августа 2022 года по делу N А41-15579/22 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом неправильно применены нормы материального права.

Стороны направили в судебное заседание своих представителей, представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель ответчика против указанных доводов возражал.

Третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.

Рассмотрев дело в порядке ст. 268 АПК РФ, исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, между КУИ Администрации городского округа Домодедово и ООО "Усадьба" заключен договор аренды от 01.07.2014 N 779-КИЗ/14 земельного участка с кадастровым номером 50:28:0070228:861, под строительство базы отдыха.

21.04.2022 между ООО "Усадьба" и ООО "Этажи" заключен договор N ЯМ-01-04/2022 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.07.2014 N 779-КИЗ/14. Регистрация указанного договора произведена 29.04.2022.

В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды арендодатель имеет право требовать в одностороннем порядке досрочного расторжения договора при использовании участка по целевому назначению, при невнесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода.

Как указывает истец, 15.11.2021 Комиссией по осмотру земельных участков осуществлен осмотр земельного участка с кадастровым номером 50:28:0070228:861. В ходе осмотра установлено, что земельный участок не огорожен, не благоустроен, не засорен. На земельном участке объекты капитального строительства отсутствуют. Строительные работы не ведутся, т.е. земельный участок по целевому назначению не используется.

19.11.2021 КУИ Администрации городского округа Домодедово направил в адрес ООО "Усадьба" предупреждение N 26-9/3124 о необходимости исполнения обязательств по договору аренды. Также было сообщено, что в случае неисполнения обязательств по договору аренды будут предприняты меры по его расторжению.

Поскольку уведомление оставлено ответчиком без удовлетворения, соглашение о расторжении договора не подписано сторонами, КУИ Администрации городского округа Домодедово обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из пункта 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что при рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ в ходе судебного разбирательства подлежат выяснению обстоятельства о принятии истцом мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения. В то же время при рассмотрении спора следует учитывать и оценивать конкретные обстоятельства дела, в том числе, связанные с добросовестностью действий сторон при направлении контрагенту уведомлений об одностороннем расторжении договора, способом, обеспечивающим возможность их доставки и получения по всем имеющимся у истца адресам, и возможности получения ответчиком.

Уведомлением от 19.11.2021 КУИ администрации городского округа Домодедово предложил досрочно расторгнуть договор в связи с нарушением условий об использовании земельного участка по целевому назначению.

Факт направления претензии по юридическому адресу ответчика подтверждается квитанцией об отправлении заказного письма.

При данных обстоятельствах, КУИ Администрации городского округа Домодедово соблюден претензионный порядок, предусмотренный для расторжения договора аренды недвижимого имущества.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно п. 2 ст. 45 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса;

2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса;

6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 настоящего Кодекса;

7) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В силу абзаца 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Истец представил в материалы дела акт обследования земельного участка от 22.02.2022, которым установлено, что земельный участок не огорожен, не благоустроен, не засорен. На земельном участке объекты капитального строительства отсутствуют. Строительные работы не ведутся. Данные обстоятельства также подтверждаются фотоматериалами.

21.04.2022 между ООО "Усадьба" и ООО "Этажи" заключен договор N ЯМ-01-04/2022 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.07.2014 N 779-КИЗ/14. Регистрация указанного договора произведена 29.04.2022.

В материалы дела представлены договор подряда от 15.06.2022 N ДМД-02-06/2022 о согласовании проекта а строительство в водоохранной зоне р. Пахры объекта - Гостиничный комплекс со спортивно-банным центром "Пахра", по адресу: Московская область, г. Домодедово, с. Ям, ул. Центральная, уч. 2б, 1 очередь, Административно-спортивный корпус с бассейном", в МОКТУ ФА по Рыболовству; договор от 21.06.2022 N 37И/06-22 об оказании услуг по организации проведения измерений уровней шума для проведения санитарно-эпидемиологической экспертизы материалов обоснования возможности размещения в границах приаэродромной территории аэропорта Домодедово гостиничного комплекса с номерным фондом в виде таунхаусов и спортивно-банным центром; договор от 23.06.2022 N 1453-22 на проведение археологической разведки на земельном участке с кадастровым номером 50:28:0070228:861 с целью уточнения границ территории выявленного объекта культурного (археологического) наследия "Слище "Ям-6", XII- XVIII вв. и уточнения современного состояния культурного слоя.

Кроме того, задолженность по арендной плате отсутствует, что подтверждается актом сверки, составленным истцом.

Более того, предоставленный в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:28:0070228:861 находится в зоне планируемой реконструкции автомобильной дороги Каширское шоссе на участке км 4,4 - поселок ЯМ в Московской области, установленной Постановлением Правительства Московской области от 03.11.2011 N 1345/45 "О мерах по улучшению организации движения транспорта в Московской области". Схемой территориального планирования Московской области - основными положениями градостроительного развития, утвержденной постановлением Правительства Московской области от 01.07.2007 N 517/23 "Об утверждении Схемы территориального планирования Московской области - основных положений градостроительного развития". Схемой территориального планирования транспортного обслуживания Московской области, утвержденной постановлением Правительства Московской области от 25.03.2016 N 230/8 "Об утверждении Схемы территориального планирования транспортного обслуживания Московской области", на использование земельного участка наложено ограничение (ЗУИТ), запрещающее капитальное строительство до утверждения проекта планировки и проекта межевания территории.

В соответствии с проектом планировки территории для реконструкции линейного объекта капитального строительства - Каширское шоссе на участке км 4,4 - поселок Ям в Московской области. утвержденным постановлением Правительства Московской области от 27.03.2015 N 176/11. проектируемый по ППТ участок N 61 пересекает земельный участок с кадастровым номером 50:28:0070228:861. площадь пересечения составляет 62 кв. м, а также создает пересечение границ создает обособленный фрагмент участка 50:28:0070228:861 равный 5 кв. м, что нарушает требования пункта 6 статьи 11.9 ЗК РФ к образуемым или изменяемым земельным участкам.

До устранения указанных нарушений земельный участок 50:28:0070228:861 не может быть использован но целевому назначению.

Постановлением Правительства Московской области от 05.10.2020 N 698/30 "О внесении изменений в постановление Правительства Московской области от 27.03.2015 N 176/11 "Об утверждении проекта планировки территории для реконструкции линейного объекта капитального строительства - Каширского шоссе на участке км 4,4 - поселок Ям в Московской области", наложение границ вышеуказанных участков устранено. Земельный участок 50:28:0070228:861 исключен из территории для реконструкции автомобильной. дороги Каширское шоссе, ограничения его использования устранены, что подтверждается Градостроительным планом земельного участка N РФ-50-3-08-0-00-2022-11711.

Поскольку в силу наложенных ЗУИТ предоставленный в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:28:0070228:861 до 05.10.2020 не мог быть использован для строительства объектов капитального строительства, и согласно абзацу 6 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ, период аренды до этой даты не включается в установленный указанной нормой 3-летний срок неиспользования земельного участка в целях строительства базы отдыха.

В этой связи, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оснований для расторжения договора аренды от 01.07.2014 N 779-КИЗ/14 в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет не имеется.

Доказательств использования земельного участка не по целевому назначению, в нарушение правового режима земель населенных пунктов, равно как и неисполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы истцом в материалы дела не представлено.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 18.08.2022 по делу N А41-15579/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.А. Коновалов

Судьи

Л.В. Пивоварова М.И. Погонцев