Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 ноября 2022 г. N 19АП-5342/22 по делу N А08-12218/2021

город Воронеж

02 ноября 2022 г.

Дело N А08-12218/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 ноября 2022 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи	Воскобойникова М.С.,
судей	Щербатых Е.Ю.,
	Поротикова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Люлиной А.В.,

при участии:

от индивидуального предпринимателя Найко Светланы Михайловны: Найко С.М., паспорт РФ,

от администрации муниципального района "Красненский район" Белгородской области: Борисова В.И., паспорт РФ, Борзенкова И.М., представителя по доверенности от 28.12.2021, паспорт РФ,

от администрации Расховецкого сельского поселения: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

от Управления Росреестра по Белгородской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Найко Светланы Михайловны на решение Арбитражного суда Белгородской области от 22.07.2022 года по делу N А08-12218/2021, по иску индивидуального предпринимателя Найко Светланы Михайловны (ИНН 311260286478, ОГРН 309312206400016) к администрации Расховецкого сельского поселения (ИНН 3112261951, ОГРН 1063122000160), администрации муниципального района "Красненский район" Белгородской области (ИНН 3112000678, ОГРН 1023101535093) о признании права собственности

третье лицо: Управление Росреестра по Белгородской области,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Найко Светлана Михайловна (далее - ИП Найко С. М., истец) обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с иском к администрации Расховецкого сельского поселения, администрации муниципального района "Красненский район" Белгородской области о внесении изменений в предмет договора N 3 от 19.07.2011 года, заключенного между истцом и ЗАО "Восход" в лице конкурсного управляющего Корнеева И.Н., действующего на основании решения Арбитражного суда Белгородской области по делу N А08-92/2010- 11Б, читать его в части новой, а именно: "Покупатель приобрел на торгах по продаже имущества ЗАО "Восход" посредством публичного предложения Лот N 2 Здание пекарни площадью 99,5 кв.м с кадастровым номером 31:07:0904005:156 (инвентарный номер 3265), назначение нежилое, расположенное по адресу: Белгородская область, Красненский район, с. Расховец, ул. Центральная, д. 32"; о внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости в наименовании и назначении объекта недвижимости с кадастровым номером 31:07:0904005:156 (инвентарный номер 3265), указав наименование: "здание пекарни, назначение нежилое"; о признании права собственности на Здание пекарни площадью 99,5 кв.м с кадастровым номером 31:07:0904005:156 (инвентарный номер 3265), назначение нежилое, расположенное по адресу: Белгородская область, Красненский район, с. Расховец, ул. Центральная, д. 32.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Белгородской области.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 22.07.2022 года по делу N А08-12218/2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, истец обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на необоснованный отказ во внесении изменений в договор купли-продажи, поскольку, как полагает истец, обстоятельства заключения сделки изменились на столько, что предприниматель теперь не может извлечь из этой сделки того, на что рассчитывал.

Кроме того ИП Найко С. М. полагает, что судом также необоснованно отклонено требование о внесении в договор изменений в части указания площади 99,5 кв.м. нежилого помещения с кадастровым номером 31:07:0904005:156 (инвентарный номер: 3265), расположенного но адресу: Белгородская обл., Красненский р-он, с. Расховец, ул. Центральная, д. 32.

Также истец считает, что согласно акту осмотра спорное нежилое здание 1995 года постройки по факту является нежилым помещением, полагает, что суд не провел техническую инвентаризацию спорного здания, в связи с чем пришел к необоснованным выводам.

Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2022 г. указанная жалоба принята к производству. Судебное разбирательство по делу откладывалось.

В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции 27.10.2022 представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, считал обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просил исковые требования удовлетворить.

Представители администрации муниципального района "Красненский район" Белгородской области не возражал против доводов апелляционной жалобы, полагался на усмотрение суда.

Администрацией муниципального района "Красненский район" Белгородской области в материалы дела представлено заявление о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствии его представителя, которое ввиду участия представителя от администрации муниципального района судом не рассматривалось.

Иные лица, участвующие в деле, явку полномочных представителей не обеспечили.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения лиц, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в их отсутствие.

В соответствии с частью 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.

Как следует из материалов дела, истец на основании договора от 19.07.2011 года, заключенного с ЗАО "Восход", приобрел на торгах по продаже имущества ЗАО "Восход" здание пекарни (под разбор), расположенное по адресу: Белгородская область, Красненский район, с. Расховец.

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что расчет по договору производится покупателем путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца.

Сторонами договора составлен акт приема передачи техники от 19.07.2011 года, согласно которому ЗАО "Восход" передало, а истец принял здание пекарни (под разбор), расположенное по адресу: Белгородская область, Красненский район, с. Расховец.

10.02.2012 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о ликвидации ЗАО "Восход" на основании определения Арбитражного суда Белгородской области от 20.12.2011 по делу N А08-92/2010.

Истец, ссылаясь на то, что на момент заключения договора купли-продажи спорное здание было учтено в органах БТИ, что подтверждается техническим паспортом от 2007 года, но по неизвестным истцу причинам поименовано как "часть нежилого дома", а также указывая на отсутствие возможности государственной регистрации права собственности на здание пекарни в связи с ликвидацией продавца - ЗАО "Восход", обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 451 Кодекса изменение договора судом по требованию заинтересованной стороны в связи с существенным изменением обстоятельств допускается в исключительных случаях при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Истец, заявляя требования о внесении изменений в договор аренды, фактически указывает на дополнение пункта 1.1 договора - предмета договора, дополнив его указанием площади пекарни - 99,5 кв.м., кадастрового номера 31:07:0904005:156, инвентарного номера 3265, назначения: нежилое и адреса: Белгородская область, Красненский район, с. Расховец, ул. Центральная, д.32.

В обоснование требований истец представил технический паспорт от 12.09.2007 года на объект индивидуального жилищного строительства - квартиру 1985 года постройки, площадью 99,5 кв.м., расположенный по адресу: Белгородская область, Красненский район, с. Расховец, ул. Центральная, д. 32, кв.1 и выписку из Единого государственного реестра недвижимости из которой следует, что по адресу: Белгородская область, Красненский район, с. Расховец, ул. Центральная, д. 32 на учет поставлен жилой дом площадью 99,5 кв.м., с кадастровым номером 31:07:0904005:156.

При этом истец указывает, что представленный им технический паспорт и сведения Единого государственного реестра недвижимости содержат недостоверную информацию о наименовании (жилой дом) и назначении спорного объекта недвижимости (жилое), поскольку данный объект на протяжении всего времени являлся пекарней.

Суд области пришел к выводу, что названный довод истца противоречит материалам дела, доказательства недостоверности сведений в отношении спорного объекта недвижимости, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости и техническом паспорте от 2007 года не представлены.

Согласно ответу администрации муниципального района "Красненский район" от 19.10.2021 года N 154-2-5/414 по данным Алексеевского филиала ГУП Белгородской области "Белоблтехинвентаризация" в 2007 году по заявлению ЗАО "Восход" была проведена инвентаризация и изготовлен технический паспорт на объект индивидуального жилищного строительства - часть жилого дома по адресу: с. Расховец, ул. Центральная, д. 32, кв. 1. В 2012 году кадастровая палата по взаимодействию с БТИ, приняла на учет и присвоила кадастровый номер ранее учтенному объекту капитального строительства.

При рассмотрении настоящего дела установлен факт ликвидации в 2012 году продавца спорного объект недвижимости. Ответчики - администрация Расховецкого сельского поселения и администрация муниципального района "Красненский район" сторонами данного договора не являются.

Статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Возможность обращения в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества, вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании за ним права собственности.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8.1 ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

По правилу абзаца первого пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В пункте 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22) разъясняется, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ (пункт 59 постановления Пленумов N 10/22).

Переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункты 1, 3 статьи 551 ГК РФ).

В силу положений пункта 1 статьи 2, пункта 2 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (утратил силу 01.01.2020) обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Из материалов дела следует, что договор купли-продажи между ЗАО "Восход" и Найко С.М. был заключен 19.07.2011 года, то есть после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, в связи с чем положения пункта 59 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 к данным правоотношениям сторон не применимы: поскольку право собственности на отчуждаемый по указанному договору объект не было зарегистрировано за продавцом на момент совершения данной сделки, оно не могло перейти к ИП Найко С.М. установленном законом порядке.

Истцом не представлены, и в материалах дела не имеется доказательств возникновения права собственности на спорный объект у ЗАО "Восход" до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ или регистрация права собственности после вступления в силу названного закона. Кроме того, в подтверждение оплаты приобретенного на торгах здания истец доказательства не представил. Возникновение права собственности истец обосновал договором купли-продажи от 19.07.2011 года, заключенным в ходе конкурсного производства с ЗАО "Восход". В то же время ЗАО "Восход" прекратило деятельность в связи с его ликвидацией на основании определения Арбитражного суда Белгородской области от 20.12.2011 по делу N А08-92/2010.

Из разъяснений, изложенных в пункте 62 постановления Пленумов N 10/22, следует, что при ликвидации продавца - юридического лица - надлежащим способом защиты, способным обеспечить правовую определенность в положении добросовестного приобретателя, является возникшее из обязательства требование о государственной регистрации перехода права собственности.

Иски о признании права, заявленные лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Между тем с учетом возведения спорного объекта после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" данные разъяснения к правоотношениям сторон не применимы. Доказательств оспаривания в установленном законом порядке отказа регистрирующего органа в государственной регистрации права собственности на спорный объект истцом не представлено.

Суд области правомерно отметил, что признание права собственности в судебном порядке является исключительным способом защиты права, такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований ИП Найко С.М.

Убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и опровергающих выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит, в силу чего удовлетворению не подлежит.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ являются безусловными основаниями к отмене судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Учитывая результат рассмотрения апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина в сумме 3000 руб. относится на заявителя апелляционной жалобы и возврату не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Белгородской области от 22.07.2022 года по делу N А08-12218/2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Найко Светланы Михайловны - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции в порядке, установленном статьями 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

председательствующий судья

М.С. Воскобойников

Судьи

Е.Ю. Щербатых А.И. Поротиков