Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 8 ноября 2022 г. N 09АП-70995/22 по делу N А40-105613/2022

г. Москва

08 ноября 2022 г.

Дело N А40-105613/22

Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 ноября 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Левченко,

судей В.В. Валюшкиной, Е.Б. Алексеевой, при ведении протокола судебного заседания секретарем А.Р. Резниковым, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 20 сентября 2022 года

по делу N А40-105613/22, принятое судьей В.В. Дудкиным,

по иску Акционерного общества "Специализированный застройщик "Красноказарменная 15"

(ОГРН: 1037739259623, 111024, г Москва, ул. Душинская, д. 7 стр. 1, эт/ч каб 1/113)

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ОГРН: 1037739510423; 123112, г Москва, проезд 1-й Красногвардейский, дом 21 строение 1)

об обязании произвести перерасчет

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Бусыгин И.А. по доверенности от 26.08.2021, диплом ААМ 2704716 от 30.06.2020;

от ответчика: Нагорный Н.И. по доверенности от 29.12.2021, диплом 106405 0532127 от 03.07.2017

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "Специализированный застройщик "Красноказарменная 15" (далее - АО "СЗ "Красноказарменная 15", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) о признании права вносить арендную плату по договору аренды земельного участка от 30.01.2020 N М-04- 055076, начиная с 02.06.2020, исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 1 181 099 000 рублей, а именно за первый год срока аренды после изменения цели предоставления земельного участка на цель, связанную со строительством (реконструкцией), в размере 608 265 985 рублей без учета процентов за предоставление рассрочки, об обязании Департамента произвести перерасчет арендной платы, подлежащей уплате по договору аренды земельного участка от 30.01.2020 N М-04-055076 за период с 02.06.2020 по 01.06.2021 (за первый год срока аренды после изменения цели предоставления земельного участка на цель, связанную со строительством (реконструкцией)), в том числе в части платежей по рассрочке, с учетом ранее произведенных платежей, исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 1 181 099 000 рублей.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.09.2022 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

Заявитель выражает свое несогласие с оценкой, данной судом, установленным по делу обстоятельствам.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел (https://kad.arbitr.ru/) в соответствии с положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В заседании суда апелляционной инстанции 07.11.2022 представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель истца возражал против удовлетворения жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 20.09.2022 на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, между 30.01.2020 АО "СЗ "Красноказарменная 15" (арендатор) и Департаментом (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка N М-04-055076(далее - договор аренды), в соответствии с которым истцу был предоставлен на праве аренды земельный участок с кадастровым номером 77:04:0001005:1, общей площадью 28 666 кв.м., расположенный по адресу: г. Москва, ул. Красноказарменная, вл. 15.

Сторонами оформлено дополнительное соглашение от 28.05.2020, зарегистрированное в ЕГРН 02.06.2020 г. за N 77:04:0001005:1-77/017/2020-3, к договору аренды, предусматривающие возможность осуществления проектирования и строительства на участке объектов капительного строительства, а именно многоэтажной жилой застройки (высотной застройки).

Согласно пункту 4.12 договора аренды, в редакции дополнительного соглашения, арендная плата за первый год аренды земельного участка после изменения цели его предоставления составила 952 893 281 рубль 21 копейки и была рассчитана ответчиком исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 1 850 278 215 рублей 94 копейки с применением ставки арендной платы 51,5%, определенной в соответствии с пунктом 3.2.1 Постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" (далее - Постановление Правительства Москвы N 273-ПП).

Решением Московского городского суда по делу N 3а-524/2021 от 06.10.2021 кадастровая стоимость участка по состоянию на 10.04.2020 установлена в размере 1 181 099 000 рублей. Решение оставлено без изменения апелляционным определением Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 13.01.2022, 18.03.2022 указанная кадастровая стоимость участка внесена в ЕГРН.

Истец 15.04.2022 обратился к ответчику с просьбой произвести перерасчет арендной платы за первый год аренды участка после изменения цели его предоставления, с учетом уже уплаченных денежных средств по предоставленной рассрочке, исходя из размера установленной судебным решением кадастровой стоимости участка.

Истец 30.05.2022 повторно обратился к ответчику с просьбой произвести перерасчет арендной платы, исходя из новой кадастровой стоимости земельного участка, зачесть переплаченную истцом по договору аренды сумму в счет оплаты будущих арендных платежей.

Ответчик 12.05.2022 в своем письме N ДГИ-1-25589/22-1 отказал в перерасчете размера арендной платы за первый год срока аренды после изменения цели предоставления земельного участка, ссылаясь на ее государственную регулируемость.

Письмом от 27.06.2022 N ДГИ-1-35122/22-1 ответчиком произведен пересчет арендной платы в размере 1,5 % от кадастровой стоимости, исходя из кадастровой стоимости, установленной решением Московского городского суда.

В связи с отказом ответчика произвести перерасчет арендной платы за первый год срока аренды земельного участка после изменения цели его предоставления истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением за защитой нарушенного права.

Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства, руководствуясь, пунктом 12 статьи 22, статьи 39.7, пунктами 1, 3, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктами 1, 2, 5 статьи 20 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" пришел к выводу об обоснованности предъявленных требований, указав на то, что пункт 3.4. договора аренды, с учетом условий содержащимся в Приложении N 1 к дополнительному соглашению к договору аренды земельного участка, предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости участка годовая арендная плата определяется плательщиком самостоятельно на основании уведомления арендодателя, то есть соглашением предусмотрены условия изменения арендной платы в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка, при этом внесение изменений и (или) дополнений в договор аренды не требуется.

Таким образом, установив, что соглашением предусмотрены условия изменения арендной платы в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка, суд пришел к верному выводу о том, что арендная плата за первый год аренды земельного участка после изменения цели его предоставления, определяемая с применением ставки 51,5 %, а также исходя из утвержденной решением Московского городского суда от 06.10.2021 кадастровой стоимости земельного участка в размере 1 181 099 000 рублей, должна составлять, сумму в размере 608 265 985 рублей, вне зависимости от того, в каком порядке (единовременно либо в рассрочку) подлежит внесению арендная плата за первый год аренды после изменения цели предоставления земельного участка.

Апелляционный суд соглашается с данными выводами суда первой инстанции ввиду следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237 "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон N 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Согласно части 4 статьи 20 Закона N 237-ФЗ, в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 указанного закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В силу статьи 6 Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 269-ФЗ) до 1 января 2023 года устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Закона N 237-ФЗ.

Пунктом 4 статьи 6 Закона N 269-ФЗ установлено, что сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Закона N 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В соответствии с пунктом 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума ВС РФ N 28) для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Решение Московского городского суда от 06.10.2021 по административному делу N 3а-524/2021 послужило основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка. Из указанного решения суда следует, что датой подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости следует считать 16.12.2020.

В соответствии с частью 1 и части 3 статьи 20 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве", порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются Правительством Москвы, размер ежегодной арендной платы за указанные участки устанавливается на основании кадастровой стоимости или рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Положениями пункта 3.2.1 Постановления Правительства N 273-ПП установлены обязательные к применению ставки арендной платы за первый год срока аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, в процентах от их кадастровой стоимости в соответствии с целевым (функциональным и разрешенным) использованием земельного участка.

Согласно пункту 3.4. договора аренды, размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы... без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в настоящий договор _ исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании договора и письменного уведомления арендодателя об изменении (введении) ставок арендной платы _ или уведомления с расчетом платежей _, начиная с момента введения этих ставок _ в действие правовыми актами и без внесения изменений, дополнений в настоящий договор.

В соответствии с разъяснениями к пункту 1.4 "Годовая арендная плата" Приложения N 1 к дополнительному соглашению, в случае изменения кадастровой стоимости участка годовая арендная плата определяется плательщиком самостоятельно на основании уведомления арендодателя.

Таким образом, договором аренды в редакции дополнительного соглашения предусмотрены условия изменения арендной платы в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка.

Установленное в судебном порядке расхождение означает, что кадастровая стоимость земельного участка была определена не верно, как на дату проведения оценки кадастровой стоимости - 10.04.2020, - так и на дату начала течения первого года аренды земельного участка после изменения цели его предоставления, приходящуюся, в соответствии с пунктами 1.3.1, 1.3.2, а также пунктом 1.4.1 раздела 1 "Расчет ежегодной арендной платы" приложения N 1 к дополнительному соглашению, на дату государственной регистрации дополнительного соглашения, то есть на 02.06.2020.

При таких обстоятельствах арендатор не должен отвечать за ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости земельного участка, и стороны не должны быть лишены возможности перерасчета арендных платежей исходя из кадастровой стоимости, установленной решением Московского городского суда от 06.10.2021.

Довод подателя жалобы об отсутствии возложенной на него обязанности по перерасчету арендной платы за первый год срока аренды после изменения цели предоставления земельного участка судом отклоняется, поскольку как в силу законодательного (пункт 1 Постановления Правительства Москвы N 273-ПП), так и договорного регулирования (пункт 3.4. договора аренды, разъяснений к пункту 1.4. "Годовая арендная плата" приложения N 1 к дополнительному соглашению) ответчик обязан в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка инициировать процедуру пересчета размера арендных платежей, исходя из новой кадастровой стоимости.

Вместе с тем судом апелляционной инстанции принимается во внимание то обстоятельство, что ответчик письмом от 12.05.2022 N ДГИ-1-25589/22-1 отказал в перерасчете арендной платы за первый года аренды, сославшись на ее государственную регулируемость. В то же время письмом от 27.06.2022 г. N ДГИ-1-35122/22-1 ответчик в добровольном порядке произвел пересчет арендной платы по ставке 1,5% от установленной судом кадастровой стоимости за период предшествующий первому году аренды, а также за второй и последующие годы аренды после изменения цели предоставления земельного участка.

Последнее, очевидно, свидетельствует о том, что и сам ответчик исходит из наличия у него обязанности по пересчету размера арендной платы в связи с изменением в судебном порядке размера кадастровой стоимости земельного участка.

Избирательное применение ответчиком различных значений кадастровой стоимости для определения размера арендной платы за разные периоды времени, в течение каждого из которых действует одна и та же, установленная судом, кадастровая стоимость, недопустимо.

При таких обстоятельствах противоречивое поведение ответчика и уклонение последнего от перерасчета арендной платы за первый год срока аренды, в соответствии с новой кадастровой стоимостью, является недобросовестным поведением стороны договора, направленным на извлечение преимущества в виде взимания существенно завышенной арендной платы за первый год срока аренды земельного участка после изменения цели его предоставления.

Также судом отклоняется довод апеллянта о фиксированном характере размера арендной платы за первый срок года аренды земельного участка после изменения цели его предоставления.

Из положений пункта 3.2.1 Постановления Правительства Москвы N 273-ПП, а также сформулированным в соответствии с ним пункт 4.12 договора аренды в редакции дополнительного соглашения, следует, что размер арендной платы установлен в виде суммы, определяемой как доля от кадастровой стоимости земельного участка, а именно в размере 51,5 % от такой стоимости, а не в виде некой абсолютной величины (фиксированной суммы), как утверждает ответчик.

Понятие "фиксированный размер арендной платы" не предусмотрено ни действующим законодательством, ни договором аренды земельного участка, в связи с чем априори не подлежит применению к правоотношениями сторон.

Судебная коллегия также находит необоснованным довод подателя апелляционной жалобы об отсутствии нарушенного права истца и неверном определении последним надлежащего способа его защиты.

В соответствии со статьей 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном Кодексом.

Из анализа положений статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) следует, что способы защиты гражданских прав сформулированы в ней в общем виде и подлежат уточнению при выборе субъектами конкретных гражданских прав способов их защиты (в частности, в случае защиты субъективного права посредством признания права следует указать конкретное нарушенное право).

Необходимость в применении такого способа защиты как признание права, возникает тогда, когда наличие у лица определенного права подвергается сомнению, субъективное право оспаривается, отрицается или имеется реальная угроза таких действий. Зачастую неопределенность субъективного права приводит к невозможности его использования или по крайней мере затрудняет такое использование.

Признание права является средством устранения неопределенности во взаимоотношениях субъектов, создания необходимых условий для его реализации и предотвращения со стороны третьих лиц действий, препятствующих его нормальному осуществлению. При этом данный способ защиты права может быть реализован лишь в судебном порядке посредством официального подтверждения судом наличия или отсутствия у истца спорного права.

Внесение арендной платы по договору аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, является обязанностью истца как арендатора. В то же время, согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", одним из принципов определения размера арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности, выступает принцип экономической обоснованности арендной платы, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующим доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и вида его разрешенного использования.

Таким образом, истец имеет предусмотренное договором и установленное законодательством подлежащее защите право уплачивать экономически справедливую и обоснованную арендную плату по соответствующей ставке, исходя из установленной судебным решением кадастровой стоимости земельного участка, согласно виду его разрешенного использования. При этом сам по себе отказ ответчика произвести перерасчет арендной платы на основании новой кадастровой стоимости, определенной в установленном действующим законодательством порядке, означает возложение на арендатора дополнительных финансовых обременений в виде взимания ответчиком как арендодателем экономически необоснованной арендной платы и свидетельствует о нарушении материальных прав истца.

Альтернативные способы защиты нарушенного права истца, на которые указывает податель апелляционной жалобы, в частности, изменение условий договора (глава 29 ГК РФ), или взыскание неосновательного обогащения, являются ненадлежащими, так как либо не предусмотрены действующим законодательством (иск об обязании заключить дополнительное соглашение к договору или внести изменения в договор), либо создают необходимость многократно обращаться с исками в суд, что противоречит принципам эффективного судопроизводства и процессуальной экономии, а также не способствуют решению таких задач судопроизводства как укрепление законности и предупреждение правонарушений в сфере предпринимательской деятельности (пункт 4 статьи 2 АПК РФ).

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения арбитражного суда.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 20 сентября 2022 года по делу N А40-105613/22 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Левченко Н.И.

Судьи

Алексеева Е.Б. Валюшкина В.В.