Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 8 ноября 2022 г. N 09АП-71931/22 по делу N А40-63829/2022

г. Москва

08 ноября 2022 г.

Дело N А40-63829/22

Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 ноября 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Левченко,

судей В.В. Валюшкиной, Е.Б. Алексеевой, при ведении протокола судебного заседания секретарем А.Р. Резниковым, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 14 сентября 2022 года

по делу N А40-63829/22, принятое судьей И.А. Васильевой,

по иску Департамента городского имущества города Москвы

(ОГРН: 1037739510423; 123112, г Москва, проезд 1-й Красногвардейский, дом 21 строение 1)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Аврора"

(ОГРН: 5077746762957, 115088, г Москва, ул. Шарикоподшипниковская, д. 38 стр.1)

о взыскании 717 289 рублей 24 копеек задолженности

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Татаренкова Ю.Д. по доверенности от 29.12.2021, диплом 107724 29880004 от 27.06.2018;

от ответчика: Варданян А.А. по доверенности от 31.10.2022, диплом 107705 0140985 от 30.03.2015;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью "Аврора" (далее - ООО "Аврора", ответчик) о взыскании 717 289 рублей 24 копеек долга по арендной плате, 859 195 рублей 22 копеек неустойки за несвоевременное внесение арендных платежей, ссылаясь на нарушение ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка N М-12-038647 от 28.06.2021, на основании статей 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 14.09.2022 в удовлетворении исковых требований отказано.

Истец не согласился с принятым решением и обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил обжалуемый судебный акт отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований.

В обоснование доводов жалобы, заявитель ссылается на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 АПК РФ.

В заседании суда апелляционной инстанции 07.11.2022 представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения жалобы по доводам представленного им отзыва в порядке статьи 262 АПК РФ.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 14.09.2022 на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, в обоснование своих требований истец сослался на то, что между Комитетом по управлению имуществом г. Троицка (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Альянс" (арендатор) был заключен договор от 28.06.2012 N 124/12 на аренду земельного участка, имеющего адресные ориентиры: примерно в 950-м по направлению на северо-восток относительно ориентира жилого дома, расположенного за границами земельного участка, почтовый адрес ориентира: Московская обл., г. Троицк, пер.Лагерный, дом 4, площадью 5250 кв.м, предоставляемого в пользование на условиях аренды для использования под индивидуальную и малоэтажную блокированную жилую застройку. Договор заключен сроком до 09.09.2051.

В соответствии с условиями договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за объект аренды ежеквартально, не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала. Пунктом 3.4 договора стороны установили условие изменения годовой арендной платы в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка, о чем арендатору были направлены соответствующие уведомления.

В связи с изменением границ между городом Москвой и Московской областью в соответствии с постановлением Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации от 27.12.2011 N 560-СФ, указанный участок был включен в границы города Москвы и 01.07.2012 к договору было заключено дополнительное соглашение, по которому договору присвоен номер М-12-038647; с 01.07.2012 права и обязанности арендодателя перешли к Департаменту земельных ресурсов города Москвы (в настоящее время - Департамент городского имущества города Москвы, истец).

Согласно материалам дела, государственная регистрация дополнительного соглашения произведена 14.02.2013 за N 77-77-14/004/2013-364.

Как следует из материалов дела, 22.04.2015 между ООО "Альянс" и ООО "Аврора" заключено соглашение об отступном, согласно пункту 5 приложения N 1 к которому право аренды земельного участка, арендуемого по договору N М-12-038647, перешло к ООО "Аврора".

Определением Арбитражного суда города Москвы от 28.10.2014 возбуждено производство по делу N А40-153989/14-101-226 о признании ООО "Аврора" несостоятельным (банкротом).

Вместе с тем, как указывает истец в иске, ответчиком были нарушены условия договора в части внесения арендной платы, в связи с чем, истец обратился с настоящим иском в суд.

Истец ссылается на то, что установленная договором обязанность по своевременному перечислению арендной платы не была исполнена ответчиком надлежащим образом за период с 01.10.2018 по 30.09.2021.

Согласно расчету истца, задолженность ответчика по арендной плате за указанный период составляет 717 289 рублей 24 копейки.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пени) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

За несвоевременное внесение арендных платежей условиями договора установлено взыскание пени в размере 0,05% от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период (квартал), начиная с 16-го числа последнего месяца текущего квартала по день уплаты включительно.

Согласно расчету истца, за период с 01.10.2018 по 30.09.2021 размер неустойки составляет 859 195 рублей 22 копейки.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, Общество с ограниченной ответственностью "Аврора" является арендатором указанного земельного участка на основании соглашения об отступном от 22.04.2015, о чем 06.07.2015 сделана запись N 77-77/017-17/037/2012-120/1.

Пунктом 1 статьи 552 ГК РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, а в соответствии с пунктом 3 статьи 552 ГК РФ, при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости, то есть на условиях долгосрочной аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее: покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно части 4 пункта 1 статьи 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размеры земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Таким образом, после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию земельные участки, арендуемые застройщиком для целей строительства, безвозмездно передаются в совместную собственность собственникам многоквартирного дома и договор аренды считается прекращенным.

Согласно статье 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Постановлением администрации г. Троицка N 1010 от 26 октября 2009 года утвержден проект планировки территории малоэтажной жилой застройки и определены границы земельных участков, на которых будет осуществляться строительство и будет впоследствии расположен ЖК.

Согласно проекту планировки территории, на территории ЖК "Изумрудный" установлены зоны размещения планированных к строительству объектов и их параметры, в том числе общественных зон (зон благоустройства), общественно-деловых зон, социально-бытовых зон.

Строительство ЖК "Изумрудный" осуществлялось с период с 2010 по 2014 годы.

Согласно материалам дела, земельный участок, на котором осуществлялось строительство, был предоставлен в аренду под индивидуальную и малоэтажную блокированную застройку.

Как усматривается из материалов дела, в 2011-2012 годах было проведено межевание земельного участка, на кадастровый учет поставлено 60 самостоятельных участков, каждому участку присвоены кадастровые номера, на каждый участок заключен самостоятельный договор аренды.

При этом, договоры аренды заключены на вновь сформированные земельные участки в 2012 году, с целью - для осуществления индивидуальной и малоэтажной застройки.

Разрешением N RU 50305000-177 на ввод объекта в эксплуатацию от 30 декабря 2011 г. введена в эксплуатацию малоэтажная жилая застройка.

Также, разрешением N RU 50305000-190 на ввод объекта в эксплуатацию от 28 марта 2012 года введена в эксплуатацию малоэтажная жилая застройка в составе проходной и 2-х этажных жилых домов: N 39, 39Л, 39Б, 39В, 40, 40А, 40Б, 40Г, 40Д, 43, 43А, 43Б, 43В, 43Г, 44, 44А, 44Б, 45, 45А, 45Б.

Кроме того, разрешением N RU 50305000-214 на ввод объекта в эксплуатацию от 16 июля 2012 года введена в эксплуатацию малоэтажная жилая застройка в составе: Каркасно-панельного индивидуального жилого дома N 18, 19.

Также, разрешением N RU 50305000-78 на ввод объекта в эксплуатацию от 30 сентября 2014 года введен в эксплуатацию многоквартирный жилой дом 60/2 в составе жилой застройки.

Кроме того, разрешением N RU 50305000-19 на ввод объекта в эксплуатацию от 21 декабря 2012 года введена в эксплуатацию малоэтажная жилая застройка в составе: малоэтажный жилой дом N 52, 53, 64, 57.

Таким образом, жилые дома введены в эксплуатацию в 2012-2014 годах, помещения переданы собственникам, земельные участки, на которых расположен жилой комплекс, в том числе с предназначенной для благоустройства территорией, перешли в общую долевую собственность собственников помещений.

Дату государственной регистрации первого права собственности на помещения в жилом комплексе установить невозможно ввиду значительного числа объектов недвижимости, входящих в состав жилого комплекса.

Вместе с тем, государственная регистрация была произведена до 06 июля 2015 года, что подтверждается выписками из ЕГРН о переходе прав на объекты недвижимости ЖК "Изумрудный".

Следовательно, основания для начисления и взыскания арендной платы отсутствуют, так как договор аренды прекратил свое действие в силу закона. Жилые дома введены в эксплуатацию, помещения переданы собственникам, земельные участки, на которых расположен жилой комплекс, в том числе с предназначенной для благоустройства территорией, перешли в общую долевую собственность собственников помещений ЖК "Изумрудный".

Доводы апелляционной жалобы истца не опровергают вышеизложенных выводов суда первой инстанции по существу спора и подлежат отклонению.

В апелляционной жалобе Департамент указывает, что отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции сделан необоснованный вывод об отсутствии оснований для взыскания арендной платы ввиду нахождения на спорном земельном участке многоквартирного дома и как следствие возникновения права общей долевой собственности арендатора.

По мнению заявителя, ответчиком не предоставлены доказательства того, что на спорном земельном участке находится многоквартирный дом.

Основания для начисления и взыскания арендной платы по договору аренды отсутствуют, так как договор аренды прекратил свое действие в силу закона. Жилые дома введены в эксплуатацию, помещения переданы собственникам, земельные участки, на которых расположен жилой комплекс, в том числе с предназначенной для благоустройства территорией, перешли в общую долевую собственность собственников помещений ЖК "Изумрудный"

После ввода многоквартирного дома в эксплуатацию земельные участки, арендуемые застройщиком для целей строительства, безвозмездно передаются в совместную собственность собственникам многоквартирного дома и договор аренды считается прекращенным.

Строительство ЖК "Изумрудный" осуществлялось с период с 2010 по 2014 годы. Земельный участок, на котором осуществлялось строительство, был предоставлен в аренду под индивидуальную и малоэтажную блокированную застройку. В 2011-2012 годах было проведено межевание земельного участка, на кадастровый учет поставлено 60 самостоятельных участков.

Каждому участку присвоены кадастровые номера, на каждый участок заключен самостоятельный договор аренды. Договоры аренды заключены на вновь сформированные земельные участки в 2012 году. Цель - для осуществления индивидуальной и малоэтажной застройки.

Разрешением N RU 50305000-177 на ввод объекта в эксплуатацию от 30 декабря 2011 года введена в эксплуатацию малоэтажная жилая застройка.

Разрешением N RU 50305000-190 на ввод объекта в эксплуатацию от 28 марта 2012 года введена в эксплуатацию малоэтажная жилая застройка в составе проходной и 2-х этажных жилых домов: N 39, 39Л, 39Б, 39В, 40, 40А, 40Б, 40Г, 40Д, 43, 43А, 43Б, 43В, 43Г, 44, 44А, 44Б, 45, 45А, 45Б.

Разрешением N RU 50305000-214 на ввод объекта в эксплуатацию от 16 июля 2012 года введена в эксплуатацию малоэтажная жилая застройка в составе: Каркасно-панельного индивидуального жилого дома N 18, 19.

Разрешением N RU 50305000-78 на ввод объекта в эксплуатацию от 30 сентября 2014 года введен в эксплуатацию многоквартирный жилой дом 60/2 в составе жилой застройки.

Разрешением N RU 50305000-19 на ввод объекта в эксплуатацию от 21 декабря 2012 года введена в эксплуатацию малоэтажная жилая застройка в составе: малоэтажный жилой дом N 52, 53, 64, 57.

Таким образом, жилые дома введены в эксплуатацию в 2012-2014 годах, помещения переданы собственникам, земельные участки, на которых расположен жилой комплекс, в том числе с предназначенной для благоустройства территорией, перешли в общую долевую собственность собственников помещений.

Дату государственной регистрации первого права собственности на помещения в жилом комплексе установить невозможно ввиду значительного числа объектов недвижимости, входящих в состав жилого комплекса.

Вместе с тем, государственная регистрация была произведена до 6 июля 2015 года, что подтверждается выписками из ЕГРН о переходе прав на объекты недвижимости ЖК "Изумрудный".

Указанный земельный участок находится в пределах Жилого комплекса "Изумрудный".

Жилым комплексом можно назвать одно или несколько строений (корпусов, многоквартирных домов) расположенных на ограниченной, связанной с ними и благоустроенной территории, объединенных единой архитектурной концепцией (исполнение в одном стиле) и дополненных объектами инфраструктуры.

Все земельные участки, на которых расположен жилой комплекс, в том числе с предназначенной для благоустройства территорией, перешли в общую долевую собственность собственников помещений ЖК "Изумрудный".

Несмотря на то, что на спорном земельном участке не находится многоквартирный дом, земельный участок находится в границах ЖК "Изумрудный", следовательно, данный участок, также как и остальные земельные участки, на которых распложен ЖК, перешел в общую долевую собственность собственников помещений ЖК "Изумрудный".

В связи с чем, договор аренды прекратил свое действие в силу закона, основания для взыскания арендной платы отсутствуют.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения арбитражного суда.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 14 сентября 2022 года по делу N А40-63829/22 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Левченко Н.И.

Судьи

Алексеева Е.Б. Валюшкина В.В.