Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 8 ноября 2022 г. N 09АП-71930/22 по делу N А40-108575/2022

г. Москва

08 ноября 2022 г.

Дело N А40-108575/22

Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 ноября 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Левченко,

судей В.В. Валюшкиной, Е.Б. Алексеевой, при ведении протокола судебного заседания секретарем А.Р. Резниковым, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Общества с ограниченной ответственностью "Бизнес Эстейт"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 01 сентября 2022 года

по делу N А40-108575/22, принятое судьей В.Г. Дружининой,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Торгово-промышленная компания "Техпривод"

(ОГРН: 1217700094590, 129085, Г Москва, вн.тер.г. Муниципальный Округ Останкинский, б-р Звёздный, д. 19 стр. 1, этаж/помещ. 8/I, ком. 4Г)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Бизнес Эстейт"

(ОГРН: 1207700026918, 107140, г Москва, пер. 1-й Красносельский, д. 3, под/пом/к 1/i/79(рм111))

о взыскании 1 036 100 рублей обеспечительного платежа

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Симонов А.А. по доверенности от 23.05.2022, уд. адв. N 5098 от 03.04.2003;

от ответчика: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Торгово-промышленная компания "Техпривод" (далее - ООО "ТПК "Техпривод", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью "Бизнес Эстейт" (далее - ООО "Бизнес Эстейт", ответчик) о взыскании 1 036 100 рублей обеспечительного платежа.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 01.09.2022 исковые требования удовлетворены.

Дополнительным решением от 04.10.2022 с ответчика взысканы судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 75 000 рублей.

Ответчик не согласился с принятым решением и обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил обжалуемый судебный акт отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов жалобы, заявитель ссылается на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В заседании суда апелляционной инстанции 07.11.2022 представитель истца возражал против удовлетворения жалобы по доводам представленного им отзыва в порядке статьи 262 АПК РФ, заявил суду апелляционной инстанции о возмещении судебных расходов на оплату услуг представителя в общей сумме 65 000 рублей.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителя истца, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 01.09.2022 на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, 04.03.2022 ООО "Бизнес Эстейт" (арендодатель) и ООО "ТПК "Техпривод" (арендатор) обменялись факсимильными копиями подписанного договора субаренды недвижимости N 82-22, в соответствии с которым арендодатель обязан передать, а арендатор обязан принять в субаренду объект недвижимости, расположенный по адресу Московская область г. Королёв Ярославский проезд д. 9А (п. 1.1. договора).

Характеристики объекта недвижимости: часть производственно-административного здания, 1 этаж, кадастровый номер 50:45:0040403:247, помещение площадью 1200 м. кв. и помещение площадью 394 м. кв., срок аренды с 04.03.2022 по 30.11.2022. Помещение передаётся по акту приема-передачи (п. 3.1). Арендная плата - 1 036 100 рублей в месяц (пункт 5.1).

В обеспечение исполнения обязательств по договору истец внес обеспечительный платеж в размере 1 036 100 рублей по п/п N 206 от 05.03.2022 (пункт 5.8 договора). Обеспечительный платеж не засчитывается в счет арендной платы и полностью возвращается арендатору в течение 30 дней после сдачи объекта арендодателю (пункт 5.8).

В процессе подготовки к переезду, истцом было принято решение произвести детальный обмер помещения.

11 марта 2022 года истец обнаружил, что потолки склада не соответствуют заявленной высоте. Высота потолков не 7,1 м., а 4,6 м., то есть, полезная площадь стеллажей сократится на 46%.

В ответ на заявленную претензию представитель арендодателя устно предложил увеличить площадь за счет аренды дополнительного склада, но это бы повлекло дополнительные существенные расходы для истца.

Истец 14.03.2022 направил ответчику письмо N 70/22, в котором уведомил о невозможности пользоваться объектом аренды, поскольку высота потолков является существенной характеристикой для арендованного объекта недвижимости, предложил расторгнуть договор субаренды недвижимости N 82-22 от 04.03.2022, вернуть истцу обеспечительный платеж 1 036 100 рублей.

Письмо N 70/22 от 14.03.2022 было направлено на электронный адрес tvs46@mail.ru, так как пунктом 8.9 договора предусмотрено, что вся корреспонденция направляется по данному адресу. 15.03.2022 арендодатель ответил, что в соответствии с пунктом 4.4.21 договор будет расторгнут 13.05.2022, то есть, спустя 60 дней после уведомления о его расторжении, обеспечительный платеж возвращать отказался.

Истец 15.03.2022 направил досудебное претензионное письмо N 71-22, в котором повторно уведомил, что арендатор не может пользоваться объектом аренды ввиду его существенных недостатков, потребовал расторжения договора, возврата обеспечительного платежа.

Письмо N 71/22 от 15.03.2022 направлено 15.03.2022 на электронный адрес tvs46@mail.ru

Также письма N 70/22 от 14.03.2022, N 71-22 от 15.03.2022 были отправлены ответчику посредством Почта России, что подтверждается почтовыми квитанциями 16.03.22.

Истец и ответчик 13.05.2022 подписали соглашение о расторжении договора субаренды недвижимости N 82-22, однако обеспечительный платёж ответчик не вернул.

Статьей 381.1 ГК РФ установлено, что денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 статьи 381.1 ГК РФ, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Обеспечительный платёж носит компенсационный характер, однако соглашение о расторжении договора субаренды недвижимости подписано ответчиком 13.05.2022 без каких-либо возражений. Ответчик подтвердил, что не имеет претензий к состоянию объекта недвижимости.

Расторжение договора субаренды произошло по инициативе арендатора, но арендатор был вынужден расторгнуть договор, т.к. объект аренды невозможно использовать вследствие его существенных недостатков (статья 612 ГК РФ).

Истец не пользовался объектом аренды, что подтверждается отсутствием акта приема-передачи. Истцу не были переданы ключи от помещения. Кроме того, на момент подписания договора, помещение было занято товаром предыдущего арендатора. При расторжении договора истец вел себя добросовестно, то есть заявил о невозможности использования помещения сразу же, как только это обнаружил.

Статья 1102 ГК РФ установлено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Правила, предусмотренные главой 60 "Обязательства вследствие неосновательного обогащения", применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Таким образом, с учётом доказанного факта наличия у ответчика неосновательного обогащения за счёт истца, суд первой инстанции удовлетворяет исковые требования.

Довод ответчика о том, что истец отказался от пользования арендованным помещением добровольно, исходя из собственных финансово-хозяйственных планов и коммерческой выгоды, является необоснованным.

Договор субаренды недвижимости N 82-22 расторгнут на основании пункта 1 статьи 612 ГК РФ (вследствие обнаружения недостатка в арендованном имуществе). Расторжение договора вызвано неправомерными и недобросовестными действиями (ответчика) арендодателя, представившего ложную информацию о характеристиках объекта субаренды.

В коммерческом предложении ответчика о предоставлении в аренду склада указано, что высота потолков на складе 7,1 м. (схема склада имеется в материалах дела). Истец принял решение о заключении договора аренды исходя из параметров объекта аренды (площади и высоты потолков), цены договора.

В процессе подготовки переезда оборудования истец обнаружил, что потолки склада не соответствуют заявленной высоте. Высота потолков не 7,1 м., а 4,6 м., т.е. полезная площадь сократится на 46%.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 612 ГК РФ установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Для истца такой параметр объекта, как высота потолка (7 м) является существенным, не соответствие объекта этому параметру является недостатком объекта. Имеющиеся у истца стеллажи высотой около 6,5 м позволяют максимально оптимизировать систему хранения, т.е. при минимальной площади помещения добиться заполнения товаром максимального объема. Истец представил в материалы дела письменные доказательства (фототаблицы), подтверждающие высоту стеллажей.

В ответ на заявленную претензию ответчик предложил увеличить площадь за счет аренды дополнительного склада, но это бы повлекло дополнительные расходы для истца.

Данный недостаток объекта аренды устранить невозможно, снижение арендной платы ответчик не предлагал. Таким образом, единственно возможным выходом для истца при обнаружении недостатка в арендованном имуществе было требование досрочного расторжения договора (абзац 5 пункта 1 статьи 612 ГК РФ).

При этом истец действовал в рамках норм ГК РФ, в соответствии с условиями договора. Обнаружив недостатки, истец немедленно проинформировал об этом ответчика.

Довод ответчика о том, что обеспечительный платеж должен быть зачислен в счет арендной платы, является неправомерным.

Как следует из обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017) пункт 5: согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества

Из переписки сторон следует, что истец не принимал объект аренды (стороны не подписывали акт приема-передачи) и не пользовался объектом аренды, при этом невозможность использования объекта вызвана недобросовестными действиями ответчика, т.е. вследствие просрочки кредитора (пункт 3 статьи 405 ГК РФ).

Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора (истца). В материалы дела представлены фототаблицы, подтверждающие, что помещение было занято третьими лицами.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения арбитражного суда.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

В связи с обжалованием ответчиком решения суда истец понес дополнительные расходы по оплате услуг представителя в сумме 65 000 рублей, в обоснование чего представлен договор N 2 от 20.10.2022, платежное поручение N 1165 от 28.10.2022.

Положения части 5 статьи 110 и части 3 статьи 271 АПК РФ предусматривают обязанность суда апелляционной инстанции, принимающего соответствующее постановление, разрешить вопрос о распределении судебных расходов, понесенных в связи с рассмотрением дела в суде данной инстанции. Расходы на оплату услуг представителей, понесенные участвующими в деле лицами в связи с обжалованием судебного акта, принятого по вопросу о судебных расходах, возмещаются по общим правилам.

Суд апелляционной инстанции считает, что сумма в 20 000 рублей при рассмотрении в апелляционном порядке жалобы является разумной и обоснованной с учетом трудозатрат и квалификации представителя.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 01 сентября 2022 года по делу N А40-108575/22 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Бизнес Эстейт" (ОГРН: 1207700026918, 107140, г Москва, пер. 1-й Красносельский, д. 3, под/пом/к 1/i/79(рм111)) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Торгово-промышленная компания "Техпривод" (ОГРН: 1217700094590, 129085, Г Москва, вн.тер.г. Муниципальный Округ Останкинский, б-р Звёздный, д. 19 стр. 1, этаж/помещ. 8/I, ком. 4Г) 20 000 (Двадцать тысяч) рублей судебных расходов по оплате услуг представителя в суде апелляционной инстанции.

В удовлетворении остальных требований заявления о взыскании судебных расходов - отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Левченко Н.И.

Судьи

Алексеева Е.Б. Валюшкина В.В.