Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 9 ноября 2022 г. N 06АП-4096/22 по делу N А04-562/2022

г. Хабаровск

09 ноября 2022 г.

А04-562/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 ноября 2022 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Жолондзь Ж.В.

судей Волковой М.О., Иноземцева И.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Добробабиной Д.Д.

при участии в судебном заседании:

представителя администрации города Тынды Силаевой Ю.Е. по доверенности от 9 марта 2022 года N 24-д

представителя индивидуального предпринимателя Пашаева М.М. - Демченко А.С. по доверенности от 18 декабря 2021 года N 28АА 1271108

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Пашаева Мубариза Магомедали оглы

на решение от 23 мая 2022 года

по делу N А04-562/2022 Арбитражного суда Амурской области

по иску индивидуального предпринимателя Пашаева Мубариза Магомедали оглы

к администрации города Тынды, управлению муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Тынды

о признании договора аренды возобновленным, обязании заключить договор аренды

третье лицо без самостоятельных требований - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области

установил: индивидуальный предприниматель Пашаев Мубариз Магомедали оглы обратился в Арбитражный суд Амурской области с иском к администрации г. Тынды, управлению муниципального имущества и земельных отношений администрации города Тынды, уточнив которые, просил:

- обязать администрацию г. Тынды издать постановление без проведения торгов на продление индивидуальному предпринимателю Пашаеву М.М. оглы договора аренды от 5 декабря 2016 года N з-6143/1 земельного участка площадью 582 кв.м с кадастровым номером 28:06:011402:68 для использования под размещение объекта капитального строительства, предназначенного для устройства мест общественного питания за плату (ресторан, кафе, столовые, закусочные, бары, строительство здания кафе), расположенного по адресу г. Тында ул. Верхне-Набережная сроком аренды земельного участка на 3 года, для завершения строительства;

- обязать управление муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Тынды без проведения торгов заключить с Пашаевым М.М. оглы дополнительное соглашение к договору аренды от 5 декабря 2016 года N з-6143/1 земельного участка площадью 582 кв.м с кадастровым номером 28:06:011402:68 для использования под размещение объекта капитального строительства, предназначенного для устройства мест общественного питания за плату (ресторан, кафе, столовые, закусочные, бары, строительство здания кафе), расположенного по адресу г. Тында ул. Верхне-Набережная, сроком аренды земельного участка на три года для завершения строительства;

- признать недействительным уведомления управления муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Тынды от 1 декабря 2021 года о расторжении с Пашаевым М.М. оглы договора аренды земельного участка N 7901.

К участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области.

Решением от 23 мая 2022 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Истец обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

В обоснование жалобы указано нарушение судом норм процессуального права, что выразилось в ненадлежащей оценке собранных по делу доказательств, на неправильное применение норм материального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Полагает неверным вывод суда о том, что размещенный на земельном участке объект является самовольной постройкой, поскольку доказательств, подтверждающих наличие совокупности условий, предусмотренных статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, не представлено. Суд первой инстанции ошибочно не учтено, что стороны не оспаривали правомерность возведения на земельном участке объекта незавершенного строительства, спор о праве на объект незавершенного строительства между конкретными лицами отсутствует. Необоснованным является и вывод суда об отсутствии у истца права воспользоваться предоставленным положениями статьи 8 Федерального закона от 14 марта 2022 года N 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" правом на продление договора аренды. Процедура расторжения договора ответчиком нарушена. Выводы суда об обратном противоречат материалам дела. Арендодатель не уведомил арендатора о расторжении договора аренды, не уведомил о необходимости явки арендатора для оформления документов и акта приема-передачи земельного участка. Изложенное свидетельствует о несоблюдении ответчиком досудебного порядка расторжения договора. Арендодатель достоверно знал, что арендатор имеет намерение продлевать действия договора аренды для завершения строительства, но воспользовался пропуском истцом срока подачи заявления на продление срока, что на момент отказа, являлось единственной причиной отказа.

В целях полного, всестороннего и объективного рассмотрения дела судебное разбирательство откладывалось, истцу предложено предоставить техническую документацию на размещенный на земельном участке площадью 582 кв.м с кадастровым номером 28:06:011402:68 объект, дать письменные объяснения об обстоятельствах, препятствовавших истцу получить разрешение на строительство объекта; ответчику предложено заблаговременно представить суду доказательства, подтверждающие, что размещенный на земельном участке площадью 582 кв.м с кадастровым номером 28:06:011402:68 объект отвечает признакам самовольной постройки. Сторонам предложено провести совместный осмотр земельного участка площадью 582 кв.м с кадастровым номером 28:06:011402:68 и размещенного на нем объекта, результаты которого оформить двусторонним актом.

Совместный осмотр земельного участка площадью 582 кв.м с кадастровым номером 28:06:011402:68 и размещенного на нем объекта сторонами не произведен.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель администрации заявил о несостоятельности доводов жалобы, просил решение оставить без изменения, как законное и обоснованное.

Третье лицо, извещено, явку представителя в судебное заседание не обеспечило.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие третьего лица.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта по следующим мотивам.

По материалам дела установлено, что по результатам открытых торгов 5 декабря 2016 года между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Тынды (арендодатель) и Пашаевым М.М. оглы (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N з-6143/1, на основании которого арендодатель передал арендатору по акту приема-передачи в аренду земельный участок из земель населенных пунктов на территории города Тынды с кадастровым номером 28:06:011402:68 по адресу: г. Тында, ул. Верхне-Набережная, общей площадью 582 кв.м, для использования под размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания за плату (ресторан, кафе, столовые, закусочные, бары) (строительство здания кафе).

Согласно пункту 2.1 договора срок его действия с 1 декабря 2016 года по 1 декабря 2021 года.

В соответствии с подпунктом 4.3.2 пункта 4.3 договора арендатор имеет право за один месяц до истечения срока действия договора на пролонгацию договора аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю, при отсутствии возражений арендодателя.

При прекращении договора аренды арендатор обязался вернуть арендодателю по акту приема-передачи участок в том состоянии, в котором он его получил. До момента составления акта возврата участок считается занятым арендатором и арендная плата, начисленная арендодателем за период фактического пользования, уплачивается арендатором (пункт 6.3 договора).

Факт передачи земельного участка подтверждается передаточным актом земельного участка, подписанным сторонами.

8 ноября 2021 года Пашаев М.М. оглы обратился к арендодателю с заявлением о предоставлении указанного выше земельного участка с кадастровым номером 28:06:011402:68 в аренду на срок 10 лет.

Письмом от 24 ноября 2021 года N 8576-31 арендодатель отказал арендатору в предоставлении данного земельного участка без проведения торгов, указавна возможность обращения в Управление муниципального имущества и земельных отношений администрации города Тынды с заявлением о проведении аукциона для предоставления испрашиваемого земельного участка.

1 декабря 2021 года Управление муниципального имущества и земельных отношений администрации города Тынды уведомило Пашаева М.М. оглы об отсутствии намерения продлевать срок действия договора аренды земельного участка N з-6143/1, о расторжении данного договора и о необходимости освобождения и передачи земельного участка арендодателю в срок до 12 декабря 2021 года.

2 декабря 2021 года арендодателем составлен акт осмотра территории земельного участка с кадастровым номером 28:06:011402:68, согласно которому на земельном участке расположен двухэтажный объект капитального строительства, первый этаж используется под кафе (согласно вывеске), цокольный этаж используется под гараж (в соответствии с фототаблицей).

Сведения о зарегистрированном праве на объект недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют.

16 декабря 2021 года истец обратился к мэру города Тынды с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка N з-6143/1 для использования под размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания за плату (ресторан, кафе, столовые, закусочные, бары) сроком на три года для завершения строительства.

Письмом от 13 января 2022 года N 84-31 администрацией отказано в продлении срока действия договора аренды земельного участка N з-6143/1 по мотиву истечения срока действия договора, отсутствия зарегистрированного права на объект незавершенного строительства на данном земельном участке.

Отказ в продлении срока действия договора аренды земельного участка N з-6143/1 для завершения строительства истец признал неправомерным и обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в иске, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующими нормами права и мотивами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В силу пункта 15 указанной статьи Кодекса арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Согласно статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Пункт 2 указанной статьи предусматривает возможность заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в перечисленных в статье случаях, в частности подпункт 10 предусматривает предоставление земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства.

Согласно пункту 4 настоящей статьи Кодекса гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, в соответствии с приведенными нормами земельного законодательства основанием для заключения договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов может являться наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства с целью завершения строительства собственником объекта незавершенного строительства.

Согласно сведениям из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 28:06:011402:68 предоставлен на праве аренды Пашаеву М.М. оглы на основании договора аренды земельного участка от 5 декабря 2016 года N з-6143/1, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы кадастра и картографии по Амурской области 8 февраля 2017 года запись N 28:06:011402:68-28/009/2017-1, сроком с 1 декабря 2016 года по 1 декабря 2021 года.

Ответчиком установлено наличие на земельном участке с кадастровыми номером 28:06:011402:68 двухэтажного объекта капитального строительства, первый этаж которого используемый под кафе, цокольный этаж - предположительно под гаражи.

Право собственности на данные объекты согласно сведениям из единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) не зарегистрировано.

Разрешение на строительство указанных объектов капитального строительства у истца отсутствует.

В соответствии с положениями статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации установленным требованиям, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством РФ.

Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство и реконструкцию объекта капитального строительства.

Довод истца о том, что разрешение на строительство было получено, но утрачено в результате залива помещения, в котором хранилось, судом апелляционной инстанции во внимание не принято, поскольку документально не обосновано и не доказано.

По общему правилу разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

В случае если бы разрешение на строительство спорных объектов истцу выдавалось, факт такой выдачи был бы зафиксирован в соответствующих реестрах органом местного самоуправления.

Отсутствие разрешения на строительство при возведении спорных объектов недвижимости не позволяет признать строения объектом незавершенного строительства.

Указанного обстоятельства достаточно для отказа в заключении договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов.

Довод истца о том, что действующее законодательство не обязывает регистрировать право собственности на объект незавершенного строительства в качестве условия для заключения договора аренды земельного участка, судом первой инстанции обоснованно отклонен, поскольку право собственности на объект недвижимости, возведенный в отсутствие разрешительных документов, не возникает.

Ссылка истца на положения договора, предусматривающие пролонгацию договора аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному в администрацию города Тынды, судом также обоснованно отклонена, поскольку данное условие не соответствует вышеприведенным нормам земельного законодательства, а также в связи с тем, что условиями применения данного положения договора являются подача заявления за один месяц до истечения срока действия договора и отсутствие возражений арендодателя.

Судом установлено, что срок подачи заявления истцом нарушен, кроме того, арендодатель возражал против продления договора.

Приведенная совокупность фактов и обстоятельств является достаточной к отказу истцу в иске.

Другим доводам истца, которые также заявлены и в апелляционной жалобе, судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка.

Доводы апелляционной жалобы истца признаны судом апелляционной инстанции несостоятельными, противоречащими собранным по делу доказательствам и применимым нормам права.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы на государственную пошлину по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Амурской области от 23 мая 2022 года по делу N А04-562/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Ж.В. Жолондзь

Судьи

М.О. Волкова И.В. Иноземцев