Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 ноября 2022 г. N 20АП-3337/22 по делу N А54-3590/2021

г. Тула

9 ноября 2022 г.

Дело N А54-3590/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 01.11.2022.

Постановление изготовлено в полном объеме 09.11.2022.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Заикиной Н.В., судей Дайнеко М.М. и Капустиной Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Луневой Д.А., при участии от истца - Малачилаева Д.С. (доверенность от 19.09.2022 N 97/2022, диплом, паспорт), от ответчика - Фокина В.В. (доверенность от 29.07.2022, диплом, паспорт), Бриндеевой М.В. (доверенность от 20.07.2021, диплом, паспорт), в отсутствие иных лиц, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу федерального государственного унитарного предприятия "Дирекция по инвестиционной деятельности" на решение Арбитражного суда Рязанской области от 07.04.2022 по делу N А54-3590/2021 (судья Медведева О.М.), принятое по иску федерального государственного унитарного предприятия "Дирекция по инвестиционной деятельности" (г. Санкт-Петербург, ОГРН 1037851047431, ИНН 5032034971) к обществу с ограниченной ответственностью "Приокский пассаж" (г. Рязань, ОГРН 1026201079156, ИНН 6229031507), третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях (г. Тула, ОГРН 1097154014154, ИНН 7106510491), о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды N 0562088-П от 01.10.2005 в размере 17 520 047 руб. 26 коп.,

УСТАНОВИЛ:

ФГУП "Дирекция по инвестиционной деятельности" (далее - истец, предприятие) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Приокский пассаж" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды N 0562088-П от 01.10.2005 в размере 14 653 222 руб. 21 коп.

Определением суда от 26.08.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Межрегиональное территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях.

Решением суда области от 07.04.2022 в иске отказано.

В жалобе истец просит решение отменить. Указывает, что в силу ст. 161 НК РФ к зачету принимается как арендная плата, так и сумма налога. Условия договора, отраженные в п. 3.6, имели смысл при предыдущем арендодателе - государственном органе, который не являлся плательщиком НДС, в то время как, по мнению заявителя жалобы, с 17.02.2022 НДС должно было уплачиваться самим ответчиком. Порядок зачета затрат на капитальный ремонт законодательно не урегулирован, проведение ответчиком капитального ремонта не согласовано в установленном порядке. Дополнительное соглашение заключено 31.12.2008, а зарегистрировано только 18.12.2017, истец стороной данного соглашения не является.

Представитель истца доводы жалобы поддержал в полном объеме, решение просил отменить, иск - удовлетворить.

Представитель ответчика с доводами жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, решение просил оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 01.10.2005 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Рязанской области (в настоящее время Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях согласно приказу Минэкономразвития N 469 от 19.12.2016) (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Приокский пассаж" (арендатор) заключен договор аренды N 0562088-П недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью и отнесенного в установленном порядке к памятникам истории и культуры, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование здание - памятник истории и культуры федерального значения, составляющее казну Российской Федерации "Торговые ряды", расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Кольцова,1, для использования под торгово-развлекательный комплекс, под размещение организаций, осуществляющих оказание услуг населению и офисы в соответствии с условиями договора (л.д.25-31, т. 1).

Здание-памятник ("Торговые ряды") - двухэтажное, каменное, протяженное, оштукатуренное. Окна первого и второго этажей - с циркульным завершением. Фасады по углам завершены ротондами, украшенными спаренными полуколоннами тосканского ордера. Здание является образцом гражданской архитектурной застройки начала XIX в. и требует обеспечения неизменности облика и интерьера. Общая площадь Здания составляет 3878,2 кв.м, в том числе основная - 2261,9 кв.м, вспомогательная - 1616,3 кв.м (из них подвал - 523,3 кв.м) (пункт 1.1 договора).

В силу пункта 1.2 договора имущество находится в собственности Российской Федерации.

Срок аренды устанавливается на 30 лет с 01 октября 2005 года по 01 октября 2035 года (пункт 1.3 договора). Реорганизация сторон, а также перемена собственника или владельца арендуемого здания не являются основанием для изменения условий или расторжения настоящего договора. Новый собственник (владелец) становится правопреемником арендодателя по настоящему договору, при этом настоящий договор подлежит переоформлению на основании соглашения, но лишь в части изменения наименования и реквизитов нового собственника (владельца) (пункт 8.1 договора аренды).

Распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Рязанской области (ТУ Росимущества в Рязанской области) N 43-р от 17.02.2011 закреплено на праве хозяйственного ведения за ФГУП "Информационные технологии" федеральное недвижимое имущество, составляющее имущество государственной казны Российской Федерации - здание "Торговые ряды", общей площадью 3878, 2 кв.м., расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Кольцова, д.1, постоянный реестровый номер федерального имущества П12620000018.

Распоряжением Федерального агентства по управлению государственным имуществом N 43-р от 26.01.2018 реорганизовано ФГУП "Дирекция по инвестиционной деятельности в форме присоединения к нему ФГУП "Информационные технологии". ФГУП "Информационные технологии" прекратило деятельность путем реорганизации в форме присоединения 23.10.2018, что подтверждается листом записи Единого государственного реестра юридических лиц от 23.10.2018 за государственным регистрационным номером 2187848181926 (л.д.38-39, т. 1).

В соответствии с пунктами 3.1., 3.2 договора на период с 01.10.2005 до 01.11.2027 года арендная плата по настоящему Договору устанавливается в размере 8013,92 долларов США (кроме того НДС) и подлежит зачету Арендатору в счет ежемесячного погашения фактически произведенных Арендатором затрат по улучшению арендованного имущества в сумме 60 731 110,00 (Шестьдесят миллионов семьсот тридцать одна тысячу сто десять) рублей. Размер арендной платы не подлежит пересмотру Арендодателем до 01.11.2027, либо до истечения срока, установленного сторонами в соответствии с п.3.5. настоящего Договора.

После 01.11.2027 года арендная плата по настоящему Договору устанавливается на основании действующего законодательства Российской Федерации и оформляется отдельным дополнительным соглашением к настоящему Договору.

Согласно пунктам 3.3, 3.4 договора размер арендной платы, установленной пунктом 3.1 настоящего Договора и подлежащей зачету, ежемесячно рассчитывается Арендатором в рублях самостоятельно исходя из курса условной денежной единицы, соответствующей доллару США, установленному Банком России на последнее число месяца; предшествующего оплачиваемому. Зачет ежемесячных арендных платежей производится Арендатором самостоятельно исходя из расчета, установленного пунктом 3.3 настоящего Договора, с последующим уведомлением Арендодателя о фактически произведенном зачете путем направления в его адрес бухгалтерской справки. В случае колебания курса доллара США в период действия настоящего Договора, который приведет к увеличению необходимого периода зачета Арендатору арендных платежей в счет ежемесячного погашения фактически произведенных им затрат по улучшению арендованного имущества, предусмотренного пунктом 3.1 настоящего Договора, срок осуществления зачета подлежит соответствующему пересмотру сторонами 01.11.2027 года.

Налог на добавленную стоимость, начисленный Арендатором самостоятельно на подлежащую зачету арендную плату, перечисляется последним в федеральный бюджет отдельным платежным поручением на текущий счет, определенный налоговой инспекцией по месту регистрации и представления налоговой отчетности Арендатором (пункты 3.5, 3.6 договора).

31.12.2008 между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору, согласно которому пункты 3.1, 3.2 договора дополнены абзацами следующего содержания: "В случае, выполнения Арендатором дополнительных работ по сохранению здания и его капитальному ремонту в соответствии с требованиями настоящего договора и дополнительного соглашения, арендная плата в размере 8013,92 долларов США (кроме того НДС) подлежит зачету Арендатору в счет ежемесячного погашения фактических затрат, произведенных Арендатором по сохранению Здания и его капитальному ремонту"; "В случае если курс условной денежной единицы, соответствующей доллару США, установленному Банком России на последнее число месяца, предшествующего оплачиваемому, составит 30 (тридцать) и более рублей за один доллар США, размер арендной платы, подлежащей зачету, рассчитывается Арендатором по курсу 30 (тридцать) рублей за один доллар США"; Согласно пункту 8.2. договора все затраты Арендатора, связанные с увеличением стоимости арендованного имущества и осуществленные в период действия настоящего Договора, подлежат возмещению Арендодателем путем применения освобождения от уплаты арендной платы, установленной пунктом 3.1 Договора, на соответствующий срок после окончания срока действия зачета затрат, предусмотренных пунктом 3.1 настоящего Договора.

Согласно расчету истца задолженность по арендной плате по состоянию на декабрь 2020 года составляет 14 653 222, 21 руб. (л.д. 11-15, т. 1).

Истец направил в адрес ответчика претензию от 15.12.2020 N 1792 с требованием погасить задолженность в размере 14 653 222, 21 руб. (л.д. 17-19, т. 1).

ООО "Приокский пассаж" не удовлетворил претензию (ответ на претензию от 26.01.2021 вх. N 83), ссылаясь на неверный расчет истца. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Факт использования имущества ответчиком не оспаривается.

Возражая против иска, ответчик указывает, что арендная плата подлежит зачету в счет понесенных им расходов на улучшение арендованного имущества в порядке п. 3.1 договора.

На основании статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 1).

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2).

В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 1). В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2). Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3).

Положения данной статьи, действующие в нормативном единстве с другими положениями главы 34 данного кодекса и с учетом принципа свободы договора, обеспечивают необходимый баланс имущественных интересов арендатора и арендодателя (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 23.11.2017 N 2585-О).

При этом стороны в силу ст. 421 ГК РФ не лишены права самостоятельно определить порядок компенсации расходов арендатора на улучшение арендованного имущества.

В соответствии с пунктом 3.1. договора на период с 01.10.2005 до 01.11.2027 арендная плата по настоящему Договору устанавливается в размере 8013,92 долларов США (кроме того НДС) и подлежит зачету Арендатору в счет ежемесячного погашения фактически произведенных Арендатором затрат по улучшению арендованного имущества в сумме 60 731 110,00 (Шестьдесят миллионов семьсот тридцать одна тысячу сто десять) рублей.

Согласно пункту 2.1.7. договора аренды арендатор обязан своевременно проводить за свой счет косметический, текущий и восстановительный ремонты арендуемого здания, а также своевременно проводить за свой счет капитальный ремонт здания и работы по его сохранению.

При осуществлении за свой счет капитального ремонта здания и работ по его сохранению Арендатор имеет право на возмещение полной стоимости работ за счет арендной платы. Сторонами установлены виды работ, затраты на которые подлежат зачету в счет арендной платы.

Пунктом 2.1.16 установлен порядок согласования работ по сохранению здания.

Таким образом, договором аренды предусмотрен зачет арендной платы в счет ежемесячного погашения фактически произведенных арендатором затрат по улучшению арендованного имущества.

Судом установлено, что общая стоимость затрат арендатора на ремонтно-восстановительные работы арендованного здания составила 60 731 110 руб., что отражено сторонами в пункте 3.1 договора.

По состоянию на декабрь 2020 года истцом произведен зачет ежемесячной арендной платы в счет указанных затрат на ремонт на сумму 52 000 507,64 рублей, затраты арендатора в оставшейся сумме 8 730 602,36 руб. подлежат дальнейшему зачету в счет арендной платы.

Расчет истца, согласно которому в счет расходов на ремонтно-восстановительные работы засчитан также налог на добавленную стоимость, правомерно отклонен судом области.

В силу пункта 3.6. договора налог на добавленную стоимость, начисленный арендатором самостоятельно на подлежащую зачету арендную плату, перечисляется последним в федеральный бюджет отдельным платежным поручением на текущий счет, определенный налоговой инспекцией по месту регистрации и представления налоговой отчетности арендатором.

Факт перечисления ответчиком налога на добавленную стоимость в федеральный бюджет подтверждается выпиской из лицевого счета налогоплательщика за период с 2005 по 2021 год, предоставленной в материалы дела Межрайонной ИФНС России N 1 по Рязанской области (л.д.38-44, т. 2).

Ссылка истца на абз. 1 п. 3 ст. 161 Налогового кодекса Российской Федерации, согласно которому налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога, является несостоятельной, поскольку порядок определения налоговой базы не влияет на проведение зачета арендных платежей, согласованного в договоре.

Кроме того, поскольку НДС уплачено арендатором в федеральный бюджет самостоятельно, то данные платежи не носят встречный характер по отношению к обязанности арендодателя по зачету полученной арендной платы в счет стоимости работ, произведенных арендатором в порядке, установленном договором. По смыслу договора арендодатель может зачесть в счет произведенных работ только ту часть арендной платы, которая им фактически получена или ему причитается.

Ссылка на необходимость с 17.02.2011 уплаты НДС арендодателем самостоятельно не принимается во внимание, как не основанная на положениях договора аренды, какие-либо изменения в п. 3.6 договора сторонами не вносились, таким образом, порядок уплаты арендатором НДС не изменялся.

В пункте 5 дополнительного соглашения стороны установили, что в соответствии с пунктом 2.1.8. договора аренды арендатором дополнительно выполнены работы по капитальному ремонту и сохранению здания на сумму 19 096 482,28 руб. Указанная сумма затрат арендатора в размере 19 096 482,28 руб. также подлежит возмещению за счет арендной платы в порядке, предусмотренном договором. В силу пункта 3.3. договора зачет ежемесячных арендный платежей производится арендатором самостоятельно, исходя из расчета, установленного пунктом 3.2. настоящего Договора, с последующим уведомлением арендодателя о фактически произведенном зачете путем направления бухгалтерской справки.

Таким образом, исходя из условий договора о порядке проведения зачета и размере затрат арендатора на ремонт здания (улучшение арендованного имущества), суд области пришел к выводу, что по состоянию на декабрь 2020 года зачету в счет ежемесячной арендной платы подлежит сумма в размере 27 827 084,64 руб. (8 730 602,36 руб. остаток незачтенных расходов по п. 3.1 договора и 19 096 482,28 руб. дополнительных расходов по п. 5 дополнительного соглашения к договору), в связи с чем задолженность арендатора по договору аренды от 01.10.2005 N 0562088-П отсутствует.

Ссылка ответчика на то, что дополнительное соглашение заключено 31.12.2008, а зарегистрировано только 18.12.2017, а он не является стороной данного соглашения, не принимается во внимание.

В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ, переход к другому лицу права собственности либо хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения договора. При смене собственника помещения происходит замена одной из сторон договора аренды, а именно - арендодателя, иными словами, перемена лиц в обязательстве.

В пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

В пункте 5 постановления Пленума ВС РФ N 49 от 25.12.2018 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.

Изложенные разъяснения свидетельствуют о том, что подлежащий государственный регистрации договор влечет возникновение (изменение, прекращение) правоотношений сторон такой сделки даже в отсутствие регистрации, тогда как для наступления соответствующих правовых последствий сделки для третьих лиц имеет значение факт состоявшейся регистрации либо установление обстоятельства осведомленности третьего лица о состоявшейся сделке.

В данном случае произошла замена арендодателя в силу закона, при этом все соглашения, заключенные предыдущим арендодателем являются обязательными для нового арендодателя, отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения от 31.12.2008 повлек соответствующие правовые последствия для ответчика, как стороны договора аренды. Кроме того с 18.12.2017 соответствующие правовые последствия наступили и для третьих лиц.

Доводы ответчика о несоблюдении порядка проведения капитального ремонта и работ по сохранению здания, не имеют правового значения, поскольку стоимость расходов, подлежащих зачету в счет арендной платы, прямо установлена дополнительным соглашением.

Данное дополнительное соглашение от 31.12.2008 не признано в установленном законом порядке недействительным.

Ходатайство ответчика о приостановлении производства по делу в связи с рассмотрением Арбитражным судом Рязанской области дела N А54-7775/2022 о признании дополнительного соглашения недействительным подлежит отклонению.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 143 АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

Для приостановления производства по делу по указанному основанию необходимо установить, что рассматриваемое судом другое дело связано с настоящим делом, а также существует объективная невозможность рассмотрения дела арбитражным судом до разрешения дела, рассматриваемого иным судом. Такая невозможность означает, что, если производство по делу не будет приостановлено, разрешение дела может привести к незаконности судебного решения, неправильным выводам суда или даже к вынесению противоречащих судебных актов.

При этом связанность двух дел между собой не является достаточным основанием для приостановления производства по одному из дел, до разрешения другого.

Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 1 п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", наличие дела об оспаривании договора не является безусловным основанием для приостановления производства по делу о взыскании задолженности по сделке.

С учетом изложенного судебная коллегия не усматривает оснований для приостановления производства по делу. При этом в случае признания дополнительного соглашения недействительным ответчик не лишен возможности обратиться в рамках настоящего дела с заявлением в порядке ст. 311 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ, судом области не допущено.

В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь пунктом 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 07.04.2022 по делу N А54-3590/2021 без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.В. Заикина

Судьи

М.М. Дайнеко Л.А. Капустина