Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 ноября 2022 г. N 15АП-18492/22 по делу N А53-18337/2022

город Ростов-на-Дону

09 ноября 2022 г.

дело N А53-18337/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 02 ноября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 ноября 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сороки Я.Л.,

судей Величко М.Г., Шапкина П.В.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Кириленко А.М.,

при участии:

от истца: представитель Куйдина О.В. по доверенности от 17.12.2020,

от ответчика: представитель Макеева О.А. по доверенности от 05.04.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Комитета по управлению имуществом города Волгодонска на решение Арбитражного суда Ростовской области от 08.09.2022 по делу N А53-18337/2022 по иску индивидуального предпринимателя Коваленко Олега Сергеевича (ИНН 614304357806, ОГРНИП 314617405500018) к Комитету по управлению имуществом города Волгодонска

(ИНН 6143009250, ОГРН 1026101938961) о признании договора недействительным, взыскании оплаченных по договору арендных платежей,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Коваленко Олег Сергеевич (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом города Волгодонска (далее - ответчик, комитет), в котором просил признать недействительным договор аренды земельного участка от 12 апреля 2021 года, применить последствия недействительности сделки, взыскать с ответчика полученные им арендные платежи по договору в размере 1 516 806 рублей 39 копеек.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 08.09.2022 договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:48:0030523:3154 заключенный между индивидуальным предпринимателем Коваленко Олегом Сергеевичем и Комитетом по управлению имуществом города Волгодонска от 12.04.2021 признан недействительным. Применены последствия недействительности сделки, с Комитета по управлению имуществом города Волгодонска в пользу индивидуального предпринимателя Коваленко Олега Сергеевича (ИНН 614304357806) взысканы полученные по договору аренды земельного участка от 12.04.2021 денежные средства в размере 1 516 806 рублей 39 копеек. С комитета в пользу предпринимателя взысканы судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты своих прав. Требование предпринимателя о признании недействительным договора аренды заявлено на основании статей 167- 168 ГК РФ. При заключении спорного договора требования действующего законодательства были соблюдены, спорный договор не может быть признан недействительным. В данной ситуации истец должен обратиться с иском о признании торгов недействительными.

В судебном заседании представитель ответчика поддержала доводы апелляционной жалобы, просила решение отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель истца доводам апелляционной жалобы возражала, просила решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Постановлением председателя Волгодонской городской думы - главы города Волгодонска от 16 января 2020 года было принято решение о проведении 26 февраля 2020 года публичных слушаний по обсуждению документации по планировке территории (проект планировки и проект межевания) части кадастрового квартала 61:48:0030523 в районе земельного участка по улице Ленина, 115 (л.д. 38 оборот).

С учетом результатов данных публичных слушаний, администрация города Волгодонска 13 апреля 2020 года издала Постановление N 790 об утверждении документации по планировке территории, согласно которого было предусмотрено образование земельного участка площадью 877, 6 кв. м, для целей торговли.

10 июня 2020 года на основании данного проекта межевания территории в едином государственном реестре недвижимости был учтен земельный участок с кадастровым номером 61:48:0030523:3154, площадью 877 кв. м, с разрешенным использованием "Магазины" (л.д. 26).

По результатам проведенного аукциона между комитетом и предпринимателем был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:48:0030523:3154, сроком до 12 декабря 2023 года, для использования "под магазины, для размещения объектов торговли, магазины". За пользование земельным участок был установлен размер арендной платы 4 000 000 рублей в год (л.д. 22).

По акту приема-передачи участок был передан арендатору (л.д. 25).

На момент заключения договора аренды земельный участок был свободен от построек, что не оспаривается участвующими в деле лицами.

25 мая 2021 года по заявлению предпринимателя администрация города Волгодонска подготовила градостроительный план земельного участка, предусматривающий возможность размещения объекта капитального строительства в его границах.

08 июня 2021 года предпринимателем было подучено разрешение на строительство магазина площадью 526,4 кв. м в границах земельного участка.

В дальнейшем решением Волгодонского районного суда Ростовской области от 15 октября 2021 года суд признал незаконным и отменил Постановление N 790 от 13 апреля 2020 года об утверждении документации по планировке территории, а также признал незаконным и отменил разрешение на строительство выданное предпринимателю (л.д. 29-33).

Апелляционным определением Ростовского областного суда от 02 марта 2022 года решение суда первой инстанции было оставлено без изменений (л.д. 34-41).

Признавая незаконными и отменяя постановление об утверждении документации по планировке территории и разрешение на строительство суды исходили из того, что была нарушена процедура проведения публичных слушаний.

Указанные обстоятельств послужили основанием для обращения с иском в арбитражный суд.

При принятии решения суд правомерно руководствовался следующим.

Согласно части 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ объектом договора аренды, в том числе может выступать земельный участок.

Частью 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ определено, что земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Согласно пункту 1 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 11.3 Земельного кодекса РФ образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Судом установлено, что спорный земельный участок был образован на основании признанного судом незаконным Постановления N 790 от 13 апреля 2020 года об утверждении документации по планировке территории.

Из указанного следует, что как объект гражданских прав, земельный участок предоставленный предпринимателю был образован с нарушением требований закона.

Участок, образованный с нарушением требований закона не может быть предметом договора аренды (Определение Верховного Суда РФ от 11.05.2018 N 307-КГ18-5230 по делу N А05-1275/2017, Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.07.2018 N Ф03-2817/2018 по делу N А04-7533/2017, Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 08.02.2019 N Ф07-120/2019 по делу N А05-13512/2016).

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса РФ).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ).

В апелляционной жалобе ответчик указывает, что оспаривая договор аренды земельного участка, истец трактовал его в силу положений статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как нарушающий требования закона или иного правового акта. С учетом того, что при заключении договора аренды требования действующего законодательства были соблюдены, спорный договор не может быть признан по данному основанию недействительным, в данной ситуации истцом избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку для признания договора недействительным необходимо оспаривать процедуру торгов.

Рассматривая заявленный довод, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что он подлежит отклонению в силу следующего.

Постановление N 790 от 13 апреля 2020 года об утверждении документации по планировке территории признано незаконным, то есть несоответствующим требованиям закона на дату его принятия.

Участок, образованный с нарушением требований закона не мог быть предметом торгов и заключенного по его результатам договора аренды.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.02.2014 N 5243/06 сформулирована правовая позиция, согласно которой совершенная на торгах сделка с неустранимыми пороками в организации и предмете торгов противоречит требованиям закона и является ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса независимо от того, имелись ли иные нарушения в ходе процедуры проведения торгов.

Ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом. В данном случае суд констатирует недействительность торгов с неустранимым пороком их предмета (отсутствие предмета торгов).

Поскольку договор аренды является недействительным, суд применил последствия недействительности сделки и возвратил предпринимателю денежные средства в размере 1 516 806 рублей 39 копеек. Спор по сумме арендных платежей отсутствует.

Кроме того суд первой инстанции, исходя из норм ст.ст. 405, 406, 606, 611, 615, учел следующее.

Договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 мая 2015 г., п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г.

Спорный договор аренды носил целевой характер - осуществление строительства объекта недвижимости. Надлежащим исполнением арендодателем условий спорного договора является предоставление возможности арендатору осуществить строительство с последующим правом в установленном законом порядке ввести объект в гражданский оборот. Взимание платы без возможности по независящим от арендатора причинам достичь цели получения участка в аренду, не может являться платным.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 08.09.2022 по делу N А53-18337/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты его изготовления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Я.Л. Сорока

Судьи

М.Г. Величко П.В. Шапкин