Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 ноября 2022 г. N 15АП-17955/22 по делу N А53-16978/2022

город Ростов-на-Дону

11 ноября 2022 г.

дело N А53-16978/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 ноября 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Глазуновой И.Н.,

судей С.В. Пименова,М.В. Соловьевой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Струкачевой Н.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Аксайского городского поселения

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.08.2022 по делу N А53-16978/2022

по заявлению индивидуального предпринимателя Вечтомова Николая Леонидовича

к заинтересованному лицу администрации Аксайского городского поселения

о признании незаконным отказа в заключении дополнительного соглашения,

при участии представителей от ИП Вечтомова Н.Л.- Каменева А.М. по доверенности от 12.08.2020; от администрации Аксайского городского поселения - Ганиева А.Ю. по доверенности от 05.04.2022,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Вечтомов Николай Леонидович (далее предприниматель) обратился в суд с заявлением к Администрации Аксайского городского поселения (далее администрация) с требованием о признании незаконным отказа от 20.04.2022 N 63.20.1/2556, поскольку несоответствие вида разрешенного использования земельного участка препятствует реализации его права на выкуп.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 25.08.2022 заявленные требования удовлетворены, суд обязал администрацию в течение 15 дней заключить с предпринимателем дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, указав в пункте 1.1. цель использования - под склады.

Решение мотивировано тем, что действия заявителя направлены на приведение договора и в последующем - разрешенного вида использования земельного участка в соответствие с Правилам землепользования и застройки города, в чем ему как добросовестному арендатору отказано быть не может. Требования его правомерны, оспариваемый отказ ограничивает арендатора в его законном праве на выкуп участка.

Администрация Аксайского городского поселения обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, просит судебный акт отменить.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что статьей 39.8 ЗК РФ установлены особенности заключения договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые не предусматривают обязанность арендодателя изменения вида разрешенного использования земельного участка по просьбе арендатора. Пунктом 4.3.3 Договора предусмотрено, что арендатор имеет право изменить вид разрешенного использования, но с согласия Арендодателя. Изменение путем заключения дополнительного соглашения вида разрешенного использования земельного участка по существу направлено на обход процедур. предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков в собственность, в том числе без проведения процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков (п. 19 Обзора судебной практики ВС N 4 (2018).

В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель просил решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои правовые позиции.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, ИП Вечтомов Николай Леонидович является арендатором земельного участка с кадастровым номером 61:02:0120101:26099 площадью 1846,00 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, Аксайский район, г. Аксай, пр. Ленина, 48-а на основании долгосрочного договора аренды земельного участка от 08.11.2012 г. N 430 и договора переуступки прав аренды земельного участка от 27.11.2012.

Согласно п. 1.1 договора аренды земельного участка от 08.11.2012 г N 430, зарегистрованного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области 27.11.2012 года N 61-61-0354/2012-570, первоначально земельный участок был предоставлен ООО "Аксайская Нива" КИЗО Администрации Аксайского района на срок до 07.06.2059 для сельскохозяйственного использования.

27.11.2012 года между ООО "Аксайская Нива" и Вечтомовым Н.Л. был заключен договор переуступки прав аренды земельного участка от 27.11.2012 и зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области 20.12.2012 года N 61-61-03/068/2012-415, на срок до 07.06.2059, для сельскохозяйственного использования.

Согласно Правилам землепользования и застройки Аксайского городского поселения, утвержденных Решением Собрания депутатов городского поселения N 86 от 23.11.2009, земельный участок с кадастровым номером 61:02:0120101:26099 входил в состав зоны деловой активности, оптовой торговли, экологически чистого производства Ц-3.

19.02.2013 истец обратился в КИЗО Администрации Аксайского района с заявлением об изменении вида разрешенного использования арендованного земельного участка с "сельскохозяйственного использования" на "экологически чистое производство, объекты для осуществления средней и малой производственной и предпринимательской деятельности (без установления санитарно-защитной и шумовой зоны), что соответствовало правилам землепользования и застройки Аксайского городского поселения, утружденного Решением Собрания депутатов Аксайского городского поселения N 86 от 23.11.2009.

Дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 08.11.2012 N 430 было заключено между сторонами 11.06.2013 N 14 и зарегистрировано 20.12.2012 года N 61-61-03/052/2013-750.

На земельном участке Вечтомовым Н.Л. возведено нежилое здание общей площадью 660,6 кв. м, литер "Р" инвентарный номер 02_02_4а/213, право собственности на которое зарегистрировано 26.07.2021, регистрационная запись N 61:02:0120101:26527-61/186/2021-1.

Наличие права собственности на нежилое здание явилось основанием для обращения в Администрацию Аксайского городского поселения за муниципальной услугой "предоставление земельного участка в собственность без проведения торгов".

18.11.2021 года N 63.20.2/5298 на N 596388 от 11.10.2021 года от Администрации Аксайского городского поселения поступил отказ в предоставлении заявленной услуги, связанный с тем, что действующий градостроительный регламент не предусматривает вид разрешенного использования "экологически чистое производство, объекты для осуществления средней и малой производственной и предпринимательской деятельности (без установления санитарно-защитной и шумовой зоны".

Истец обратился в КИЗО Азовского района с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды с целью изменения вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с действующими Правилам землепользования и застройки Аксайского городского поселения, утвержденного решением собрания депутатов Аксайского городского поселения от 08.07.2021 года N 363.

КИЗО Администрации Аксайского района письмом от 01.12.2021 N 63.10/8343 сообщает, что в силу ст. 3.3. ФЗ от 25.10.2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие земельного кодекса РФ" изменения в ранее заключенные договоры отнесены к компетенции администрации Аксайского городского поселения.

Руководствуясь этими разъяснениями, истец обратился в администрацию Аксайского городского поселения с заявлением о предоставлении согласия на изменение вида разрешенного использования арендованного земельного участка с "экологически чистое производство, объекты для осуществления средней и малой производственной и предпринимательской деятельности (без установленной санитарно-защитной и шумовой зоны" на "склады", согласно актуального ПЗЗ, путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 08.11.2012 г. N 430.

20.04.2022 письмом N 63.20.1/2556 администрация Аксайского городского поселения отказала в изменении договора, ссылаясь на часть 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, указал на необходимость приведения вида разрешенного использования земельных участков в соответствии с действующими документами территориального планирования.

Проверяя доводы апелляционной жалобы, коллегия исходит из следующего.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Вместе с тем названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

В отличие от собственника, арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка. Кроме того, внесение изменений в условия договора аренды о виде разрешенного использования земельного участка не должно привести к нарушению публичных норм земельного законодательства о предоставлении участков, в частности в целях строительства. Соответствующие правовые позиции отражены в пунктах 2 и 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018.

В пункте 1 статьи 615 Гражданского кодекса указано, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Вместе с тем в данном случае была утверждена новая редакция документов территориального планирования, при этом на спорном земельном участке находится принадлежащий предпринимателю объект капитального строительства, право собственности на который подтверждено вступившим в законную силу судебным актом (А53-647/2020).

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установлен в договоре, в том числе и посредством заключения дополнительных соглашений к договору аренды об изменении вида разрешенного использования, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Статьями 450 и 451 Гражданского кодекса предусмотрено, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке; изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

По смыслу статьи 6, части 1 статьи 168, части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу исходя из фактических правоотношений, определив при этом круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, а также применимые в конкретном спорном правоотношении правовые нормы.

Таким образом, заявление предпринимателя о внесении соответствующих изменений в договор аренды следует квалифицировать в качестве претензии, а требование как требование о понуждении к изменению соответствующего договора.

Действительно, земельным законодательством, как действовавшим на момент заключения договора аренды исходного земельного участка (статья 30.1 Земельного кодекса), так и действующим в настоящее время (пункт 7 статьи 39.11 Земельного кодекса), установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства.

Вместе с тем, на земельном участке уже расположен принадлежащий предпринимателю объект недвижимости, как это указано выше.

Суд также учел, что в аналогичной ситуации (изменение Правил землепользования и застройки Аксайского городского поселения) в 2012 году стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, которым привели договор в соответствие с указанным нормативным актом.

По смыслу статей 30, 32 и 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему участке, то есть разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которая может вестись землепользователем на предоставляемом ему земельном участке. При этом разрешенное использование определяется не собственником земельного участка применительно к конкретному участку, а градостроительным регламентом применительно к каждой территориальной зоне.

Пунктом 3 части 1 статьи 4 Федерального закона N 191 -ФЗ от 29.12.2004 "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" установлено, что решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации, за исключением случаев изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид разрешенного использования земельных участков, предусматривающий жилищное строительство, а также случаев, предусмотренных пунктом 5 настоящей части и статьей 4.1 названного Федерального закона, с учетом результатов публичных слушаний.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любим видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Градостроительные регламенты в соответствии с пунктом 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации определяются Правилами землепользования и застройки.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, также сведения о разрешенном использовании, если объектом недвижимости является земельный участок.

Согласно пункту 11 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы, что обращение предпринимателя с рассматриваемым требованием о понуждении арендодателя заключить дополнительное соглашение к договору аренды по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков в целях строительства объектов недвижимости, следует отклонить, поскольку на участке уже имеется легализованный предпринимателем объект капитального строительства.

Изменение договора аренды возможно при наличии оснований, предусмотренных статьями 450 и 451 Гражданского кодекса.

Суд первой инстанции обоснованно согласился с позицией заявителя, что фактически спорным отказом нарушено его право на выкуп арендованного земельного участка без торгов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение обстоятельств признается существенным при одновременном наличии условий, содержащихся в перечне, приведенном в пункте 2 статьи 451 ГК РФ и свидетельствующем о приоритете защиты стабильности исполнения договорных обязательств.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 ГК РФ).

Таким образом, для внесения изменений в договор по указанному основанию по требованию одной из сторон в судебном порядке необходимо установить существенность изменения обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора, в соответствии с критериями, установленными названными нормами; при этом необходимо установить наличие совокупности соответствующих условий и учитывать, что внесение изменений в договор при таких условиях является исключительным случаем. При этом наступившие обстоятельства должны быть заведомо непредвиденными на момент заключения договора.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 13.09.2016 N 18-КГ16-102, судебное изменение договора по правилам статьи 451 ГК РФ может быть обусловлено объективными, независящими от сторон обстоятельствами, которые они не могли предвидеть, поскольку гражданское законодательство исходит из приоритета стабильности исполнения договорных обязательств.

Судом первой инстанции правильно установлено, что действующие Правилам землепользования и застройки Аксайского городского поселения утверждены решением собрания депутатов Аксайского городского поселения от 08.07.2021 года N 363. Принадлежащий заявителю земельный участок отнесен к зоне, которая не предусматривает такого вида разрешенного использования как указано в договоре аренды и установлено для участка в настоящее время, но допускает использование участка для эксплуатации складов.

Объект недвижимости, возведенный заявителем этому назначению отвечает, чего не оспаривает муниципальный орган.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены по существу правильного судебного акта по доводам апелляционной жалобы.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.08.2022 по делу N А53-16978/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок.

Председательствующий

И.Н. Глазунова

Судьи

С.В. Пименов М.В. Соловьева