Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 10 ноября 2022 г. N 10АП-20934/22 по делу N А41-26608/2022

г. Москва

10 ноября 2022 г.

Дело N А41-26608/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 03 ноября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 ноября 2022 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Коновалова С.А., Погонцева М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кононихиной Е.О.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Химки Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 06.10.2022 по делу N А41-26608/2022.

В судебном заседании принял участие представитель:

общества с ограниченной ответственностью "Шереметьево-4" - Шац Д.В. по доверенности от 28.06.2021.

Администрация городского округа Химки Московской области (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Шереметьево-4" (далее - ответчик, ООО "Шереметьево-4", общество) (с учетом уточнения) о взыскании по договору аренды от 06.03.2012 N ЮА-67 задолженности по арендной плате за период с 4 квартала 2021 года по 1 квартал 2022 года в размере 3 201 606,70 руб., неустойки за период с 16.12.2021 по 14.03.2022 в размере 187 689,45 руб., расторжении договора аренды от 06.03.2012 N ЮА-67, обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020407:264.

Решением Арбитражного суда Московской области исковое заявление оставлено без удовлетворения.

С вынесенным решением не согласился истец, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе истец (далее также - податель жалобы) просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неверное применение судом норм материального и процессуального права. Так, отмечает, что размер арендной платы был согласован сторонами в договоре.

В судебном заседании представитель ответчика против доводов жалобы возражал.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды от 06.03.2012 N ЮА-67 земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020407:264, в соответствии с разделом 2 которого ответчик принял на себя обязательство по внесению арендной платы, размер которой определен в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области". Арендная плата вносится арендатором до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Пунктом 5.2 договора установлено, что в случае несвоевременного внесения арендой платы арендатор уплачивает неустойку в размере в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Претензией от 12.01.2022 N 153ИСХ-174/9.1-1 истец уведомил ответчика об образовавшейся задолженности по договору аренды и предложил досрочно расторгнуть договор.

Поскольку задолженность по договору аренды не погашена ответчиком в добровольном порядке, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из их необоснованности.

Апелляционный суд не усматривает оснований для отмены решения.

Так, согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из пункта 1 статьи 607 названного Кодекса следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

В силу пункта 1 статьи 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 названного Кодекса).

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, её компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 названного постановления также отмечено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Плата за пользование земельным участком в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.

Согласно расчету, представленному в материалы дела истцом, задолженность по арендной плате по спорному договору исчислена истцом на основании статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ.

Вместе с тем, судом первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, верно установлено, что расчет арендной платы по спорному договору должен производиться не на основании статьи 14 названного Закона, а в порядке, предусмотренном подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации.

Так, в соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.7 названного Кодекса размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, если земельный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен указанному лицу.

Согласно статье 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3-6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7-9 части 3 настоящей статьи.

Материалами дела подтверждается, что спорный договор аренды заключен сторонами во исполнение инвестиционного контракта от 20.06.2005 N 181.

В соответствии с пунктом 2 инвестиционного контракта в редакции дополнительного соглашения от 11.07.2011 N 111 предметом контракта является реализация инвестиционного проекта строительства жилого комплекса на земельных участках в Химкинском районе Московской области (вблизи деревни Ивакино), с ориентировочным объемом инвестиций в текущих ценах 16 782 000 000 руб.

В соответствии с пунктом 1.1 инвестиционного контракта инвестиционным проектом является совокупность организационно-технических мероприятий по созданию объекта.

В соответствии с пунктом 1.2 инвестиционного контракта объектом является жилой комплекс в составе жилых зданий, нежилых зданий, включая объекты социально-культурного назначения, внеплощадочные инженерные сети и коммуникации, внутриплощадочные магистральные дороги и проезды, объекты благоустройства территории, подземные гаражи, надземный паркинг.

В соответствии с пунктами 2.1, 4, 5.1.2, 5.1, 6 инвестиционного контракта ООО "Шереметьево-4" осуществляет строительство на земельных участках, полученных в аренду от Администрации городского округа Химки Московской области.

В соответствии с пунктом 2.3 инвестиционного контракта, в редакции пункта 1 дополнительного соглашения от 21.04.2014 N 4, строительство объекта осуществляется в период с 2011 по 2020 годы ориентировочно в составе 6 очередей застройки, каждая из которых состоит из этапов. Вместе с тем согласно статье 8 инвестиционного контракта срок действия контракта - до полного исполнения сторонами своих обязательств.

Исследовав исполняемый инвестиционный контракт о комплексной застройке территории, заключенный до 01.10.2005, принимая во внимание наличие утвержденной в соответствии с требованиями земельного законодательства документации по планировке территории, существующей территориальной зоны по комплексному и устойчивому развитию территорий, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что инвестиционный контракт соответствует признакам договора о комплексном развитии территории в целях жилой застройки.

Аналогичные выводы содержатся в судебных актах по делу N А41-18790/2022.

В связи с наличием между сторонами инвестиционного контракта по строительству объектов недвижимости и социальных объектов на территории Московской области, вывод суда первой инстанции о том, что арендная плата подлежит расчету на основании пункта 2 части 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, является правомерным.

Довод подателя жалобы о невозможности перерасчета арендной платы в отсутствие дополнительного соглашения к договору аренды является несостоятельным, поскольку, как указано ранее, арендная плата в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.

С учетом произведенных ответчиком платежей суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии на стороне ответчика задолженности по арендной плате и пени за спорный период.

Истцом также заявлены требования о расторжении договора аренды земельного участка от 06.03.2012 N ЮА-67 и обязании вернуть земельный участок.

Между тем, в удовлетворении данных требований суда первой инстанции правомерно отказал ввиду изложенного ранее, а именно - отсутствия на стороне ответчика задолженности по арендной плате.

При этом истец в обоснование расторжения договора указал именно на наличие задолженности по арендным платежам.

Ввиду изложенного доводы апелляционной жалобы нельзя признать обоснованными.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 06.10.2022 по делу N А41-26608/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа Химки Московской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

С.А. Коновалов М.И. Погонцев