Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 ноября 2022 г. N 17АП-12638/22 по делу N А71-4243/2022

г. Пермь

10 ноября 2022 г.

Дело N А71-4243/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 ноября 2022 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Дружининой О.Г.,

судей Гуляевой Е.И., Скромовой Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Харисовой А.И.,

при участии:

от истца: Гурин А.С., паспорт, доверенность от 25.07.2022; Сагитов А.М., паспорт, доверенность от 01.08.2022;

от ответчика: Шаймухаметова Л.И., паспорт, доверенность от 01.04.2022;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Талан-регион-15",

на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики

от 09 августа 2022 года

по делу N А71-4243/2022

по иску Департамента градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска

к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Талан-регион-15" (ОГРН 1181832011020, ИНН 1841078913)

о расторжении договора аренды земельного участка, обязании вернуть участок в первоначальном состоянии,

УСТАНОВИЛ:

Департамент градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Талан-регион-15" (далее - ответчик, ООО "Специализированный застройщик "Талан-регион-15") о расторжении договора аренды земельного участка N АЗ-2-12 от 06.07.2018; о возложении обязанности вернуть по акту приема-передачи Департаменту земельный участок с кадастровым номером 86:12:0103001:560, площадью 12 963 кв.м, расположенный по адресу: г. Ханты-Мансийск, район берега Иртыш, участок 7, в первоначальном состоянии.

Решением арбитражного суда от 09.08.2022 исковые требования удовлетворены. Договор аренды земельного участка N З -2-12 от 06.07.2018 расторгнут. На общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Талан-регион-15" возложена обязанность вернуть по акту приема-передачи Департаменту земельный участок с кадастровым номером 86:12:0103001:560, площадью 12 963 кв.м, расположенный по адресу: г. Ханты-Мансийск, район берега Иртыш, участок 7 в первоначальном состоянии.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "Специализированный застройщик "Талан-регион-15" обжаловало решение суда первой инстанции в апелляционном порядке, в жалобе просит решение отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик приводит доводы о том, что досрочное расторжение договора аренды осуществляется только при существенном нарушении условий договора. Считает, что пункт 2.2.13 договора аренды противоречит п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). Неполучение разрешения на строительство не является существенным нарушением условий договора. По мнению ответчика, только пункт 5.3 договора аренды содержит исчерпывающий перечень оснований для его расторжения, признаваемых существенными. Ссылается на то, что срок начала строительства договором аренды не предусмотрен и не связан со сроком получения разрешения на строительство. Ответчик отмечает, что соглашение о предоставлении субсидии местному бюджету из бюджета округа от 06.05.2019 N З-ЖС/2019 заключено между Департаментом и Администрацией города Ханты-Мансийска, после предоставления ответчику земельного участка по договору аренды, данным соглашением не предусмотрены какие-либо обязанности последнего. Также ответчик указывает, что нарушение ответчиком срока получения разрешения на строительство способствовали обстоятельства, не зависящие от ответчика, а связанные с действиями/бездействиями истца. Ссылается на то, что действовавший на дату заключения договора аренды проект планировки территории, утвержденный Постановлением Правительства ХМАО-ЮГРЫ от 26.02.2010 N 78-п, не отвечал требованиям параметров застройки территории, нормативам градостроительного проектирования, в том числе, в части размещения социально значимых объектов, объектов коммунальной инфраструктуры. На момент проведения аукциона истцом было инициировано начало разработки нового Проекта планировки территории. Проект планировки территории был утвержден спустя 15 (пятнадцать) месяцев после заключения договора аренды. Ответчик полагает, что нарушение арендатором сроков получения разрешения на строительство связано и с действиями истца по разработке и утверждению проекта планировки территории. Ссылается на то, что ответчиком совершались действия с целью осуществления проектирования многоквартирного дома и дальнейшего получения разрешения на строительство.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представители истца в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражали.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между Департаментом муниципальной собственности Администрации г. Ханты-Мансийска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Талан-регион-15" (арендатор) был заключен договор аренды N АЗ-2-12 от 06.07.2018, по условиям которого арендатор передал арендатору по акту приема-передачи из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 86:12:0103001:560, площадью - 12963 кв.м, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Ханты-Мансийск, район берега реки Иртыш, участок 7, категории земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием земельного участка: для строительства многоквартирных жилых домов.

Договор заключен сроком на 5 лет 6 месяцев (п. 1.4. договора).

Согласно п. 2.2.12. договора максимальный срок получения разрешения на строительство многоквартирного жилого дома не позднее 18 месяцев с момента подписания передаточного акта земельного участка.

Нарушение максимального срока, установленного для получения разрешения на строительство жилого дома, является основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя (п. 2.2.13. договора).

В соответствии с п. 5.3. договора договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя по основаниям, просмотренным законом, а также в следующих случаях, признаваемых сторонами существенными нарушениями условий настоящего договора:

а) при использовании земельного участка не в соответствии с целью, указанной в п. 1.1 настоящего договора, а также способами, приводящими к порче земельного участка;

б) при умышленном или неосторожном ухудшении арендатором состояния земельного участка, а также в случае привлечения арендатора к предусмотренной законом ответственности за правонарушения в области охраны и использования земель;

в) при нарушении арендатором сроков начала строительства и сдачи в эксплуатацию многоквартирного жилого дома.

Как указывает истец, передаточный акт в отношении земельного участка подписан сторонами договора 06.07.2018, разрешение на строительство ответчиком не получено.

Департамент, полагая, что неполучение арендатором разрешения на строительство является нарушением условий договора, направил в адрес ответчика претензию N 21-Исх.-805 от 09.02.2022 с предложением расторгнуть договор.

Указывая, что нарушение максимального срока получения разрешения на строительство является самостоятельным основанием для досрочного расторжения договора аренды, данное условие было указано в извещении о проведении аукциона, ООО "Специализированный застройщик "Талан-Регион- 15", подав заявку на участие в аукционе, добровольно приняло на себя риски возможного наступления негативных последствий, связанных с неисполнением данного, существенного для арендодателя, условия, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из наличия оснований для удовлетворения исковых требований.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В силу пункта 2 указанной статьи по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Материалами дела подтверждается направление Департаментом в адрес ответчика претензии N 21-Исх.-805 от 09.02.2022 с предложением расторгнуть договор.

Часть первая статьи 619 ГК РФ предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

Согласно части второй статьи 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450, 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В обоснование требования о расторжении договора Департамент указал, что неисполнение условия о получении разрешения на строительство в установленный в договоре срок является существенным нарушением, поскольку влечет за собой такие последствия, как нарушение сроков строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирных жилых домов, возведение которых осуществляется в рамках выполнения государственной программы Ханты-Мансийского автономного округа - Югры "Развитие жилищной сферы", утвержденной постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 05.10.2018 N 346-п, а также соглашением о предоставлении субсидии местному бюджету из бюджета округа от 06.05.2019 N 3-ЖС/2019.

Из представленных истцом подробных пояснений о порядке и сроках возведения жилья в рамках указанного нормативного правового акта и соглашения суд установил, что по городу Ханты-Мансийску на период 2019-2024 определены показатели ввода жилья (в тысячах кв.м.). Для реализации указанных показателей администрации города Ханты-Мансийска предоставляются субсидии. Из средств предоставленных субсидий в районе застройки, где ответчику предоставлен земельный участок, возведены инженерные сети, сформированы земельные участки и выполнены иные работы. Показатели ввода жилья по годам по каждому из муниципальных образований определены в постановлении Правительства ХМАО-Югры от 05.10.2018 N 346-п. Из представленного приложения N 2 к соглашению о предоставлении субсидии местному бюджету из бюджета округа от 06.05.2019 N 3 -ЖС/2019 (таблица 1, подпункт 7) следует, что на земельном участке, предоставленном ответчику, планируется ввод многоквартирного жилого дома общей площадью 15000 кв.м, срок ввода в эксплуатацию - 2022 год, застройщик - ООО "Талан-Регион-15".

Таким образом, заключая договор аренды земельного участка, и определяя одним из обязательных его условий получение разрешения на строительство в течение 18 месяцев со дня подписания акта приема-передачи участка, Департамент рассчитывал по окончанию срока действия договора получить желаемый результат (многоквартирный жилой дом).

Суд первой инстанции, отклоняя доводы ответчика о том, что неполучение разрешения на строительство многоквартирного дома на арендуемом земельном участке в установленный договором аренды срок не является существенным нарушением, правомерно исходил из того, что пунктом 5.3 договора предусмотрено, что договор аренды подлежит досрочному расторжению при нарушении арендатором сроков начала строительства, что признается сторонами, как существенное условие.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство является обязательным документом, без которого невозможно начать законное строительство многоквартирного жилого дома, таким образом, дата получения разрешения на строительство является датой начала строительства, из чего следует, что неполучение разрешения на строительство в установленные сроки влечет нарушение сроков начала строительства и нарушение существенного условия договора аренды земельного участка.

Доводы ответчика о том, что неполучение разрешения на строительство обусловлено бездействием Администрации города Ханты-Мансийска, проект планировки и межевания территории береговой зоны в городе Ханты-Мансийске был утвержден только в 2019 году, суд также отклонил, установив, что документация по планировке территории береговой зоны города Ханты-Мансийска Ханты-Мансийского автономного округа - Югры утверждена Постановлением Правительства ХМАО - Югры от 26.02.2010 N 78-п и размещена в открытом доступе, на основании заявления ответчика от 03.06.2019, 17.06.2019 ответчику был выдан градостроительный план спорного земельного участка, для получения разрешения на строительство никаких действий ответчиком на момент рассмотрения настоящего дела не принято.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для вывода суда о том, что фактически в период с момента заключения договора и передачи ответчику земельного участка им не были совершены реальные действия, направленные на получение разрешение на строительство в установленный срок.

Заключая договор аренды, участвуя на торгах на право заключение договора аренды, ответчик знал о наличии условия о получении разрешения на строительство в течение 18 месяцев с даты принятия участка, а потому добровольно принял на себя риски возможного наступления негативных последствий, связанных с неисполнением данного условия, которое для истца является существенным.

Согласно абзацу первому статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Принимая во внимание, что сторонами в договоре установлены специальные основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (пункт 2.2.13), что не противоречит требованиям действующего гражданского законодательства, учитывая, что отсутствие разрешения на строительство в течение 18 месяцев с даты принятия участка правомерно квалифицировано судом в качестве существенных нарушений спорного договора аренды, суд апелляционной инстанции признает обоснованными выводы суда первой инстанции о наличии у Департамента достаточных оснований для расторжения договора аренды и возложения на ответчика обязанности по возвращению земельного участка.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу, сводятся к изложению обстоятельств, которые были предметом исследования и оценки суда первой инстанции, фактически выражают несогласие заявителя жалобы с произведенной судом оценкой представленных в материалы дела доказательств и содержат собственное мнение относительно установленных обстоятельств.

Учитывая, что заявитель в апелляционной жалобе не ссылается на доказательства, и не приводит доводы, которые бы не были учтены и оценены судом первой инстанции, равно как и доказательства, которые бы опровергали выводы суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции приходит к мнению о том, что спор рассмотрен судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, в связи с чем, правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение суда отмене не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 09 августа 2022 года по делу N А71-4243/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Председательствующий

О.Г. Дружинина

Судьи

Е.И. Гуляева Ю.В. Скромова