Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 ноября 2022 г. N 15АП-17599/22 по делу N А53-455/2021

город Ростов-на-Дону

14 ноября 2022 г.

дело N А53-455/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 ноября 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Деминой Я.А.,

судей Емельянова Д.В., Шимбаревой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ситдиковой Е.А.,

при участии:

от Комолова С.А.: представителя Головко А.А. по доверенности от 16.12.2020,

от Комоловой В.К.: представителя Головко А.А. по доверенности от 16.12.202,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу финансового управляющего Сааковой Елены Валерьевны на определение Арбитражного суда Ростовской области от 12.09.2022 по делу N А53-455/2021 об отказе в утверждении положения о порядке, условиях и сроках реализации имущества в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Комолова Сергея Александровича,

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Комолова Сергея Александровича (далее - должник) в Арбитражный суд Ростовской области обратилась финансовый управляющий Саакова Елена Валерьевна с заявлением об утверждении положения о порядке, условиях и сроках реализации имущества.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 12.09.2022 по делу N А53-455/2021 в удовлетворении заявления финансовому управляющему должника Сааковой Елене Валерьевне об утверждении положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества должника отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, финансовый управляющий Саакова Елена Валерьевна в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обжаловала определение от 12.09.2022, просила его отменить, принять по делу новый судебный акт.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции проигнорировал доводы и доказательства, представленные должником, которые подтверждают достоверность выводов, содержащихся в отчёте об оценке; вывод суда первой инстанции о соответствии кадастровой стоимости земельного участка его рыночной не основан на законе и противоречит позиции Верховного Суда Российской Федерации; в основу обжалуемого определения судом первой инстанции положены неотносимые и недопустимые "доказательства", которые отсутствуют в материалах настоящего дела; выводы суда первой инстанции не основаны на доказательствах, содержащихся в материалах дела, и прямо им противоречат.

Представитель Комолова С.А., Комоловой В.К. поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил определение суда отменить.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебной коллегией объявлен перерыв в пределах дня судебного заседания до 09.11.2022 до 17 час. 00 мин.

После перерыва судебное заседание продолжено.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя должника и его супруги, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Ростовской области от 17.06.2021 Комолова Виктория Константиновна признана несостоятельной (банкротом), в отношении нее введена процедура, применяемая в деле о банкротстве - реализация имущества гражданина. Финансовым управляющим утверждена Саакова Елена Валерьевна.

Сведения о введении в отношении должника процедуры реализации имущества гражданина опубликованы в газете "КоммерсантЪ" N 109 (7071) от 26.06.2021.

В рамках процедуры реализации имущества гражданина выявлено и включено в конкурсную массу имущество - земельный участок с кадастровым номером 61:14:0502201:619, расположенный по адресу: Ростовская область, Кагальницкий район, с/т "Вильямса", участок N 619.

В порядке статьи 213.26 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" финансовым управляющим самостоятельно проведена оценка имущества должника в соответствии с решением о рыночной стоимости земельного участка, в соответствии с которым стоимость указанного имущества составила 25 000 рублей.

В связи с чем, финансовый управляющий обратился в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением об утверждении положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества гражданина, с указанием начальной цены продажи имущества в размере 25 000,00 рублей.

05.09.2022 посредством системы подачи документов в электронном виде "Мой Арбитр" финансовым управляющим представлен отчет об оценке N 33/2022 от 26.08.2022, выполненный оценщиком Думбровским А.В., согласно которому стоимость земельного участка на 25.08.2022 составляет 24 000 рублей.

Финансовый управляющий просит утвердить положение о реализации имущества должника в следующей редакции:

"1. Общие положения.

1.1. В соответствии со ст.139 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" настоящее Положение проведения торгов по реализации имущества (далее - Порядок) определяет порядок, сроки и условия продажи движимого имущества, принадлежащего гр. Комолову Сергею Александровичу(08.05.1972 года рождения, с. Ростов на Дону. ул. Лекальная д.17 кв. 57, ИНН 616703242720, СНИЛС 060-335-602 20)(далее - Должник), в отношении которого решением Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-455/2021 от 17.06.2021 введена процедура реализации имущества.

1.2. Настоящее Положение разработано в соответствии с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), законодательством Российской Федерации о залоге, Приказом Минэкономразвития России от 23.07.2015 N 495 "Об утверждении Порядка проведения открытых торгов в электронной форме при продаже имущества (предприятия) должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, Требований к электронным площадкам и операторам электронных площадок при проведении открытых торгов в электронной форме при продаже имущества (предприятия) должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, а также Порядка подтверждения соответствия электронных площадок и операторов электронных площадок установленным Требованиям".

1.3. Оценка имущества должника осуществляется в порядке, установленном статьей 130 настоящего Федерального закона. Продажа имущества должника осуществляется в соответствии со статьей 111 настоящего Федерального закона, количество лотов и состав индивидуально-определенных вещей, входящих в каждый из них, устанавливается и изменяется организатором торгов, каждому лоту присваивается порядковый номер.

1.4. Начальная продажная цена определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации, на основании расчета рыночной стоимости N 1 от 11.10.2021, во всем остальном, что не предусмотрено настоящим Положением, порядок проведения аукциона регламентируется инструкцией для пользователя "Проведение процедуры "Аукцион продавца", опубликованной на сайте электронной торговой площадке "МЭТС", размещенной на сайте http://m-ets.ru/ в сети Интернет в той ее части, в которой она не противоречит настоящему Положению.

1.5. Предметом торгов является сформированное в лот имущество, принадлежащее Должнику, подлежащее реализации в рамках проведения процедуры реализации имущества.

1.6. На торги в форме аукциона выставляется следующее имущество (Лот N 1):

Земельный участок. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения -для ведения садоводства. Площадью 1000 кв.м., к.н. 61:14:0502201:619. Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Ростовская обл. Кагальницкий район,с/т "Вильямса" участок N 619. Кадастровый номер:61:14:0502201:619. Рыночной стоимостью 25 000,00 рублей.

1.7. Рыночная стоимость имущества, принадлежащего Комолову Сергею Александровичу, составила 25 000,00 (двадцать пять тысяч рублей).

1.8. Торги по продаже имущества должника в соответствии с п.7 ст. 110 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве) проводятся в электронной форме.

1.9. Положение также устанавливает правила определения победителя на торгах, также порядок заключения договора посредством публичного предложения и иные возникающие при реализации имущества вопросы.

1.10. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном ст.ст.110, ст. 111, Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ (далее - Законодательство о банкротстве) и настоящим Положением, путем проведения открытых по составу участников торгов в форме аукциона с открытой формой подачи предложения о цене.

1.11. Начальная цена продажи имущества определяется в порядке, установленном ст. 130 Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" и решением собрания кредиторов, на основании рыночной стоимости этого имущества, определенной в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного финансовым управляющим и действующего на основании договора.

1.12. Порядок проведения торгов по продаже имущества посредством публичного предложения установлен в соответствии с пунктом 4 статьи 139 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

1.13. К участию в торгах допускаются юридические и физические лица, признаваемые покупателями в соответствии с действующим законодательством.

1.14. Особенности участия в торгах иностранных юридических лиц и граждан определяются действующим законодательством.

1.15. Участник торгов участвует в торгах лично или через представителя по доверенности.

1.16. Место размещения торгов, время и дата проведения торгов определяются Организатором торгов.

1.17. Расходы по регистрации перехода права собственности на продаваемое имущество несет покупатель.

1.18. В соответствии со статьей 250 ГК РФ предусмотрено преимущественное право супруги на приобретение доли в праве собственности на земельный участок, находящийся в совместной собственности супругов.

Земельный участок подлежит реализации победителю торгов только после предоставления супруге возможности реализовать преимущественное право покупки имущества за стоимости (50%) от цены имущества, предложенной победителем торгов (определенной по результатам торгов), а в случае отсутствия заявок, соответствующих установленным требованиям, от оценочной стоимости (заключение о рыночной стоимости земельного участка).

Однако - супруга должника не может воспользоваться правом преимущественного приобретения имущества за 50%, в связи с тем, что супруга должника Комолова Виктория Константиновна 10.06.1977 г.р., г. Ростов-на-Дону, ул. 37 линия, д. 42, кв. 3 (ИНН 616704123130 СНИЛС 076-638-844 15) находится в процедуре реализации имущества решением Арбитражного суда Ростовской области от 17.06.2021 дело N А53-461/2021.

Денежные средства от реализации имущества принадлежащего ее супругу Комолову С.А., будут направлены в размере 50 % на специальный счет Комоловой Виктории Константиновны для формирования конкурсной массы.

1.19. Порядок реализации преимущественного права приобретения имущества сельскохозяйственной организации установлен в соответствии с пунктом 3 статьи 179 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (арбитражный управляющий продает имущество должника лицу, имеющему право преимущественного приобретения по цене, определенной на торгах. В случае если о намерении воспользоваться преимущественным правом приобретения заявило несколько лиц, имущество должника продается по цене, определенной на торгах, лицу, заявление которого поступило арбитражному управляющему первым).

2. Организатор торгов

2.1. Организатор торгов финансовый управляющий Саакова Елена Валерьевна, действующая на основании решения арбитражного суда Ростовской области, дело N А53-455/2021 от 17.06.2021. Адрес местоположения 355008, г. Ставрополь, ул. Гражданская, 9 офис 107В.

2.2. Организатор торгов в соответствии с настоящим Положением:

- организует подготовку и публикацию информационного сообщения о проведении открытых торгов в электронной форме по продаже Имущества Должника в сети "Интернет" в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве, с указанием начальной цены продажи имущества должника, выставляемого на торги, повторные и последующие сообщения о торгах публиковать со ссылкой на первоначальное сообщение, а также на сообщение на сайте официального издания в сети "Интернет" в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве);

- подготавливает проект договора задатка и купли-продажи;

- заключает договор о проведении открытых торгов с Оператором электронной площадки;

- предоставляет Оператору электронной площадки документы и сведения, установленные Приказом Минэкономразвития, необходимые для регистрации и предоставления заявки для регистрации и проведения электронных торгов;

- подписывает протокол об определении участников торгов и направляет в день его подписания Оператору электронной площадки;

- утверждает протокол о результатах проведения торгов;

- обязан использовать информационные системы, соответствующие п. 14 ст. 110 "О несостоятельности (банкротстве)"

2.3. Информационное сообщение о проведении торгов должно быть опубликовано в сети "Интернет" в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве, не менее чем за 30 (тридцать) дней до даты проведения торгов.

2.4. Срок представления заявок на участие в торгах должен составлять не менее чем двадцать пять рабочих дней со дня опубликования и размещения сообщения о проведении торгов.

2.5. С момента начала приема заявок Организатор торгов предоставляет каждому заинтересованному лицу возможность предварительного ознакомления с составом имущества и условиями продажи, а также с иной имеющейся у него информацией о выставленном на продажу Имуществе.

2.6. Размер задатка устанавливается финансовым управляющим, размер его определяется и публикуется в информационном сообщении о проведении торгов в официальном издании, на сайте официального издания, и составляет 10 % (десять) процентов от начальной цены продажи имущества соответствующего лота. Для участия в торгах заявитель должен внести задаток на счет, определенный Организатором торгов и указанный в сообщении о торгах, проводимых на электронной площадке. Задаток должен быть зачислен заявителем в срок, обеспечивающий его поступление на счет, указанный в информационном сообщении о проведении торгов, до даты и времени окончания приема заявок на участие в торгах, перечисление задатка 3-ми лицами не допускается.

2.7 Реквизиты для перечисления задатка: (задатковый счет должника) специальный банковский счет 40817810160105945727,Ставропольское отделение N 5230 ПАО Сбербанк, БИК (банка) 040702615, ИНН Банка 7707083893, кор.сч. 30101810907020000615. Получатель Комолов Сергей Александрович.

2.8. Документом, подтверждающим поступление задатка на счет, указанный в информационном сообщении о проведении торгов, является выписка со счета Организатора торгов.

2.9. Задаток, внесенный победителем торгов, засчитывается в счет оплаты приобретаемого Имущества (соответствующего лота).

2.10. При отказе в допуске заявителя к участию в торгах задаток возвращается в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня подписания протокола об определении Участников торгов.

2.11. В случае отказа или уклонения победителя торгов от подписания договора купли-продажи в течение пяти дней со дня получения предложения конкурсного управляющего о заключении такого договора внесенный задаток ему не возвращается, и Организатор торгов предлагает заключить договор купли-продажи участнику торгов, предложившему наиболее высокую цену имущества должника по сравнению с ценой, предложенной другими участниками торгов, за исключением победителя торгов.

2.12 Шаг аукциона устанавливается в размере 5% (пяти) процентов от начальной цены продажи имущества.

3. Сообщение о продаже имущества должника

3.1. В сообщении о продаже имущества должника должны содержаться:

сведения о имуществе, его составе, характеристиках, описание, порядок ознакомления;

сведения о форме проведения торгов и форме представления предложений о цене предприятия;

порядок, место, срок и время представления заявок на участие в торгах и предложений о цене имущества (даты и время начала и окончания представления указанных заявок и предложений). При проведении торгов по продаже предприятия с открытой формой предложений о цене предприятия время окончания предложений о цене не указывается;

порядок оформления участия в торгах, перечень представляемых участниками торгов документов и требования к их оформлению;

размер задатка, сроки и порядок внесения задатка, реквизиты счета, на который вносится задаток, проект договора о задатке;

начальная цена продажи имущества;

величина повышения начальной цены продажи имущества ("шаг аукциона");

порядок и критерии выявления победителя торгов;

дата, время и место подведения результатов торгов;

порядок и срок заключения договора купли-продажи имущества;

сроки платежей, реквизиты счетов, на которые вносятся платежи;

сведения об организаторе торгов, его почтовый адрес, адрес электронной почты, номер контактного телефона.

3.2. При подготовке к проведению торгов по продаже имущества (предприятия) организатор торгов осуществляет прием заявок на участие в торгах и предложений участников торгов о цене имущества (предприятия), а также заключает договоры о задатке.

3.3. Проект договора купли-продажи имущества (предприятия) и подписанный электронной цифровой подписью организатора торгов договор о задатке подлежат размещению на электронной площадке и включению в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве без опубликования в официальном издании.

4. Условия участия в торгах

4.1 К участию в торгах допускаются физические и юридические лица, своевременно подавшие Оператору электронной площадки заявку на участие в торгах и представившие надлежащим образом оформленные документы в соответствии с перечнем, объявленным в информационном сообщении, не менее чем в двадцать пять рабочих дней cо дня опубликования и размещения сообщения о проведении торгов.

4.2. Заявка на участие в торгах должна соответствовать требованиям, указанным в сообщении о проведении торгов и оформляется в форме электронного документа, подписанного ЭЦП.

4.3. Заявка на участие в торгах составляется в произвольной форме на русском языке и должна содержать указанные в сообщении о проведении торгов следующие сведения:

- наименование, организационно-правовая форма, место нахождения, почтовый адрес заявителя (для юридического лица);

- фамилия, имя, отчество, паспортные данные, сведения о месте жительства заявителя (для физического лица);

- номер контактного телефона, адрес электронной почты заявителя;

- заявка на участие в торгах должна содержать также сведения о наличии или об отсутствии заинтересованности заявителя по отношению к должнику, кредиторам, конкурсному управляющему и о характере этой заинтересованности, сведения об участии в капитале заявителя конкурсного управляющего, а также организации арбитражных управляющих, членом или руководителем которой является конкурсный управляющий;

- обязательство участника открытых торгов соблюдать требования, указанные в сообщении о проведении открытых торгов;

4.5. Заявитель вправе отозвать заявку на участие в открытых торгах не позднее окончания срока представления заявок на участие в открытых торгах, направив об этом уведомление Оператору электронной площадки. Изменение заявки допускается только путем подачи заявителем новой заявки в сроки, установленные настоящим Порядком, при этом первоначальная заявка должна быть отозвана.

4.6. В случае, если в новой заявке не содержится сведений об отзыве первоначальной заявки, ни одна из заявок не рассматривается.

4.7. В течение двух часов с момента представления заявки на участие в торгах, Оператор электронной площадки, регистрирует представленную заявку в журнале заявок на участие в торгах, с присвоением порядкового номера, присвоив заявке порядковый номер в указанном журнале.

4.8. Оператор электронной площадки направляет заявителю в электронной форме подтверждение о регистрации представленной заявки на участие в торгах в день регистрации такой заявки с указанием порядкового номера, даты и точного времени ее представления.

4.9. Не позднее одного часа с момента окончания представления заявок на участие в торгах Оператор электронной площадки направляет Организатору торгов все зарегистрированные заявки, представленные до истечения установленного срока окончания представления заявок.

4.10. Решение организатора торгов о допуске заявителей к участию в открытых торгах принимается в течение пяти дней по результатам рассмотрения всех представленных заявок на участие в открытых торгах и оформляется протоколом об определении участников торгов. К участию в торгах допускаются заявители, представившие заявки на участие в торгах и прилагаемые к ним документы, которые соответствуют требованиям, установленным Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" и указанным в сообщении о проведении торгов. Заявители, допущенные к участию в торгах, признаются участниками торгов.

4.11. Протокол об определении участников торгов содержит перечень заявителей, допущенных к участию в торгах, а также перечень заявителей, которым отказано в допуске к участию в торгах с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица заявителя, идентификационного номера налогоплательщика, основного государственного регистрационного номера и (или) фамилии, имени, отчества заявителя, идентификационного номера налогоплательщика и указанием оснований принятого решения об отказе в допуске заявителя к участию в торгах.

4.12. Организатор торгов обязан обеспечить конфиденциальность сведений, содержащихся в представленных заявках на участие в торгах.

4.13. Решение об отказе в допуске заявителя к участию в торгах принимается в случае, если:

- заявка на участие в торгах не соответствует установленным требованиям;

- представленные заявителем документы не соответствуют установленным к ним требованиям или сведения, содержащиеся в них недостоверны;

- поступление задатка на счета, указанные в сообщении о проведении торгов, не подтверждено на дату составления протокола об определении участников торгов (не обеспечено поступление задатка до времени окончания приема заявок).

4.14. Организатор торгов уведомляет всех заявителей о результатах рассмотрения представленных заявок на участие в торгах и признании или непризнании заявителей участниками торгов посредством направления заявителям в письменной форме или в форме электронного документа копий протокола об определении участников торгов в течение пяти дней со дня подписания указанного протокола. Решение о признании или об отказе в признании заявителя участником торгов может быть обжаловано в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

5. Проведение торгов по продаже имущества Комолова Сергея Александровича

5.1. Продажа имущества должника осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона. Каждому лоту присваивается порядковый номер.

5.2. Начальная цена продажи имущества, (соответствующего лота) определяется на основании расчетарыночной стоимости N 1 от 06.04.2022 г., определенной в соответствии с решением финансового управляющего об определении рыночной стоимости имущества. Данное имущество, не является имуществом залога перед кредиторами должника.

5.3. На торги в форме аукциона выставляется следующее имущество:

Лот N 1

Земельный участок. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для ведения садоводства. Площадью 1000 кв.м,к.н. 61:14:0502201:619.

Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка Почтовый адрес ориентира: Ростовская обл., Кагальницкий район, с/т "Вильямса" участок N 619.

Кадастровый номер:61:14:0502201:619

Начальная цена Лота N 1 составляет - 25 000,00 рублей.

Задаток за Лот N 1 составляет -2 500,00 (10 % от начальной цены);

Шаг аукциона составляет -1 250,00 рублей (5% от начальной цены).

5.4. Аукцион проводится путем повышения начальной цены продажи имущества на "шаг аукциона", который устанавливается организатором торгов в размере пяти процентов начальной цены и указывается в сообщении о проведении торгов.

5.5. Размер задатка устанавливается финансовым управляющим, размер его определяется и опубликовывается в информационном сообщении о проведении торгов в официальном издании, на сайте официального издания, а также и составляет 10% (десять) процентов от начальной цены имущества (соответствующего лота)

5.6. В открытых торгах могут принимать участие только лица, признанные участниками торгов. Торги проводятся на электронной площадке в день и время, указанные в сообщении о проведении открытых торгов.

5.7. Заявка на проведение торгов подписывается электронной цифровой подписью организатора торгов.

5.8 К заявке на проведение открытых торгов прилагаются подписанные электронной цифровой подписью организатора торгов договор о задатке и проект договора купли-продажи имущества (предприятия) должника. Заявитель вправе также направить задаток на счета, указанные в сообщении о проведении торгов без представления подписанного договора о задатке. В этом случае перечисление задатка заявителем в соответствии с сообщением о проведении торгов считается акцептом размещенного на электронной площадке договора о задатке.

5.9. Представленная организатором торгов заявка на проведение открытых торгов регистрируется оператором электронной площадки в течение одного дня с момента ее поступления. Организатору торгов в течение одного часа с момента регистрации заявки оператором электронной площадки направляется электронное уведомление о принятии указанной заявки.

5.10. Заявка на проведение открытых торгов и прилагаемые к ней сведения и документы должны быть размещены на электронной площадке в течение одного часа с момента регистрации такой заявки. На электронной площадке с помощью программно-аппаратных средств автоматически создается сообщение о проведении электронных торгов, доступ к которому, до момента его подписания организатором торгов, предоставляется исключительно организатору торгов, разместившему сообщение. Организатор торгов подписывает такое сообщение электронной цифровой подписью не позднее следующего дня с даты размещения заявки на электронной площадке. При этом до подписания сообщения организатор торгов вправе включить в него дополнительную информацию об имуществе, в том числе графические копии документов о правах на имущество, описания, планы, фотографии, экспликации. После подписания сообщения о проведении торгов электронной цифровой подписью организатора торгов такое сообщение подлежит размещению на электронной площадке в открытом доступе и не может быть изменено, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами и иными нормативными правовыми актами.

5.11. При проведении открытых торгов время проведения таких торгов определяется в следующем порядке:

в) Если в течение одного часа с момента начала представления предложений о цене не поступило ни одного предложения о цене имущества должника, открытые торги с помощью программно-аппаратных средств электронной площадки завершаются автоматически. В этом случае сроком окончания представления предложений является момент завершения торгов;

г) в случае поступления предложения о цене имущества должника в течение одного часа с момента начала представления предложений время представления предложений о цене имущества должника продлевается на тридцать минут с момента представления каждого из предложений. Если в течение тридцати минут после представления последнего предложения о цене имущества не поступило следующее предложение о цене имущества, открытые торги с помощью программно-аппаратных средств электронной площадки завершаются автоматически.

5.12. Во время проведения открытых торгов оператор электронной площадки обязан отклонить предложение о цене имущества должника в момент его поступления, направив уведомление об отказе в приеме предложения, в случае если:

в) Предложение представлено по истечении установленного срока окончания представления предложений;

г) Представленное предложение о цене имущества должника содержит предложение о цене, увеличенное на сумму, не равную "шагу" аукциона или меньше ранее представленного предложения о цене имущества должника.

5.13. Организатор торгов рассматривает предложения участников торгов о цене имущества должника и определяет победителя открытых торгов. В случае, если была предложена цена имущества должника, равная цене имущества должника, предложенной другим (другими) участником (участниками) торгов, представленным признается предложение о цене имущества должника, поступившее ранее других предложений.

5.14. В ходе проведении торгов информация о торгах подлежит размещению на электронной площадке и в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.

5.15. По результатам проведения открытых торгов Оператор электронной площадки с помощью программных средств электронной площадки в течение двух часов после окончания открытых торгов формирует протокол о результатах проведения торгов и направляет его в форме электронного документа Организатору торгов для утверждения.

5.16. Организатор торгов после получения протокола о результатах проведения открытых торгов утверждает такой протокол и направляет его Оператору электронной площадки в форме электронного документа для размещения на электронной площадке и для размещения в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.

5.17. Протокол о результатах проведения торгов размещается Оператором электронной площадки на электронной площадке, а также в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве в течение десяти минут после поступления данного протокола от Организатора торгов.

В протоколе о результатах проведения торгов указываются:

наименование и место нахождения (для юридического лица), фамилия, имя, отчество и место жительства (для физического лица) каждого участника торгов;

предложения о цене имущества должника, представленные каждым участником торгов в случае использования закрытой формы представления предложений о цене;

результаты рассмотрения предложений о цене имущества должника, представленных участниками торгов;

наименование и место нахождения (для юридического лица), фамилия, имя, отчество и место жительства (для физического лица) участника торгов, предложившего наиболее высокую цену по сравнению с предложениями других участников торгов, за исключением предложения победителя открытых торгов (в случае использования закрытой формы представления предложений о цене имущества), или участника торгов, который сделал предпоследнее предложение о цене в ходе торгов (в случае использования открытой формы представления предложений о цене);

наименование и место нахождения (для юридического лица), фамилия, имя, отчество и место жительства (для физического лица) победителя открытых торгов;

обоснование принятого Организатором торгов решения о признании единственного участника торгов победителем - в случае проведения конкурса.

5.18. В течение тридцати минут после размещения на электронной площадке протокола о результатах проведения открытых торгов Оператор электронной площадки обязан направить такой протокол в форме электронного документа всем участникам открытых торгов.

5.19. В случае, если не были представлены заявки на участие в торгах или к участию в торгах был допущен только один участник, Организатор торгов принимает решение о признании торгов несостоявшимися.

Если к участию в торгах был допущен только один участник, заявка которого на участие в торгах соответствует условиям торгов или содержит предложение о цене предприятия не ниже установленной начальной цены продажи предприятия, договор купли-продажи предприятия заключается финансовым управляющим с этим участником торгов в соответствии с условиями торгов или представленным им предложением о цене предприятия.

5.20. В случае отказа или уклонения Победителя торгов от подписания договора купли-продажи в течение пяти дней со дня получения предложения финансового управляющего о заключении такого договора, а также неуплаты цены договора в установленный срок, внесенный задаток ему не возвращается, и Организатор торгов предлагает заключить договор купли-продажи участнику торгов, предложившему наиболее высокую цену Имущества Должника по сравнению с ценой, предложенной другими участниками торгов, за исключением Победителя торгов.

5.21. В случае если торги признаны несостоявшимися, Организатор торгов в течение двух дней после завершения срока, установленного Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" для принятия решений о признании торгов несостоявшимися, составляет и передает Оператору электронной площадки протокол о признании торгов несостоявшимися с указанием основания признания торгов несостоявшимися для размещения на электронной площадке и в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.

5.22. Организатор торгов в течение трех рабочих дней со дня заключения договора купли-продажи направляет для размещения в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве сведения о заключении договора купли-продажи Имущества Должника (дата заключения договора с Победителем торгов или сведения об отказе или уклонении Победителя открытых торгов от заключения договора, дата заключения договора с иным участником торгов и цена, по которой Имущество приобретено покупателем).

5.23. Продажа имущества оформляется договором купли-продажи, который заключает финансовый управляющий с победителем торгов. Обязательными условиями договора купли-продажи имущества являются:

сведения о имуществе, его составе, характеристиках, описание имущества;

цена продажи имущества;

порядок и срок передачи имущества покупателю;

сведения о наличии или об отсутствии обременении в отношении имущества, в том числе публичного сервитута;

иные предусмотренные законодательством Российской Федерации условия.

При продаже имущества оплата в соответствии с договором купли-продажи имущества должна быть осуществлена покупателем на следующие реквизиты: Реквизиты для перечисления задатка: (задатковый счет должника) специальный банковский счет 40817810160105945727, Ставропольское отделение N 5230 ПАО Сбербанк, БИК (банка) 040702615, ИНН Банка 7707083893, кор.сч. 30101810907020000615. Получатель Комолов Сергей Александрович.

5.24. Передача Имущества финансовым управляющим и принятие его покупателем осуществляются по передаточному акту, подписываемому сторонами и оформляемому в соответствии с законодательством Российской Федерации.

5.25. Если торги признаны несостоявшимися, Организатор торгов в течение двух дней после утверждения протокола о признании торгов несостоявшимися направляет уведомление лицам, имеющим преимущественное право на приобретение данного имущества, при отказе лиц, имеющих право на преимущественное право приобретение данного имущества, а в случае отсутствие отказа, по истечении 30 (тридцати) дней, финансовый управляющий принимает решение о проведении повторных торгов и об установлении начальной цены.

6. Проведение повторных торгов по продаже имущества

6.1. В случае признания торгов по продаже имущества не состоявшимися, а также в случае не заключения договора купли-продажи по результатам торгов, финансовый управляющий, принимает решение о проведении повторных торгов. Повторные торги проводятся в порядке, установленном разделами 1- 4, 7 настоящего Положения.

6.2. В случае если торги по продаже имущества были признаны несостоявшимися или имущество не было продано, финансовый управляющий при наличии возможности в течение пятнадцати рабочих дней с даты подведения итогов торгов публикует сообщение о продаже имущества, торги проводятся в порядке, установленном разделами 1- 4, 7 настоящего Положения. Начальная цена продажи Имущества в указанном сообщении устанавливается на 10% (десять) процентов ниже начальной цены продажи Имущества на первоначальных торгах.

Начальная цена Лота N 1 составляет - 22 500,00 рублей.

Задаток за Лот N 1 составляет - 2 250,00 рублей (10 % от начальной цены);

Шаг аукциона составляет - 1 125,00 рублей (5% от начальной цены).

7. Проведение торгов посредством публичного предложения.

7.1. В случае если имущество не продано с торгов финансовый управляющий приступает к продаже имущества посредством публичного предложения. Информационное сообщение о проведении торгов по продаже Имущества Должника посредством публичного предложения организатор торгов публикует на сайте ЕФРСБ.

7.2 Начальная цена продажи Имущества устанавливается равной начальной цене на Повторных торгах, которая устанавливается на 10% (десять процентов) ниже начальной цены продажи Имущества на Первых торгах и действует 3 рабочих дня.

7.3. В случае отсутствия заявок в указанный период, цена имущества снижается на 3% (три) процента от начальной цены, указанной в сообщении о продаже имущества должника каждые 3 (три) календарных дней. Стоимость имущества на последнем этапе продажи посредством публичного предложения составляет 50% (пятьдесят) процентов от начальной цены имущества.

7.4. При продаже Имущества Должника посредством публичного предложения в сообщении о проведении торгов наряду со сведениями, предусмотренными статьей 110 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", указываются величина снижения начальной цены продажи имущества Должника и срок, по истечении которого последовательно снижается указанная начальная цена.

7.5. Право приобретения имущества должника принадлежит участнику торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения, который представил в установленный срок заявку на участие в торгах, содержащую предложение о цене имущества должника, которая не ниже начальной цены продажи имущества должника, установленной для определенного периода проведения торгов, при отсутствии предложений других участников торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения.

В случае, если несколько участников торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения представили в установленный срок заявки, содержащие различные предложения о цене имущества должника, но не ниже начальной цены продажи имущества должника, установленной для определенного периода проведения торгов, право приобретения имущества должника принадлежит участнику торгов, предложившему максимальную цену за это имущество.

В случае, если несколько участников торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения представили в установленный срок заявки, содержащие равные предложения о цене имущества должника, но не ниже начальной цены продажи имущества должника, установленной для определенного периода проведения торгов, право приобретения имущества должника принадлежит участнику торгов, который первым представил в установленный срок заявку на участие в торгах по продаже имущества должника посредством публичного предложения.

7.6. Заявки на участие в торгах, поступившие в течение определенного периода проведения торгов, рассматриваются только после рассмотрения заявок на участие в торгах, поступивших в течение предыдущего периода проведения торгов, если по результатам рассмотрения таких заявок не определен победитель торгов.

С даты определения победителя торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения прием заявок прекращается. Датой подведения итогов торгов публичного предложения, считается день определения победителя торгов

Представление заявок осуществляется в соответствии с Законом, Приказом и настоящим положением.

К участию в торгах допускаются юридические и физические лица, своевременно подавшие оператору электронной площадки заявку с необходимыми документами и внесшие в установленном порядке задаток в размере 10% (десять) процентов от цены продажи соответствующего лота, действующей в период подачи заявки. Заявитель обязан обеспечить поступление задатка на счет, указанный в электронном сообщении о продаже, не позднее указанной в таком сообщении даты и времени окончания приема заявок на участие в торгах для соответствующего периода проведения торгов.

8.Заключительные положения

8.1. В случае возникновения в ходе реализации имущества обстоятельств, в связи с которыми требуется изменение порядка, сроков и (или) условий продажи имущества должника, финансовый управляющий обязан представить суду для утверждения соответствующие предложения относительно таких изменений".

Согласно пункту 1 статьи 213.26 "О несостоятельности (банкротстве)" N 127-ФЗ от 26.10.2002 в течение одного месяца с даты окончания проведения описи и оценки имущества гражданина финансовый управляющий обязан представить в арбитражный суд положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина с указанием начальной цены продажи имущества. Данное положение утверждается арбитражным судом и должно соответствовать правилам продажи имущества должника, установленным статьями 110, 111, 112, 139 настоящего Федерального закона.

В пункте 40 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 13.10.2015 N 45 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие процедур, применяемых в деле о несостоятельности (банкротстве) граждан" разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 213.26 Закона о банкротстве Положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества должника - гражданина, не являющегося индивидуальным предпринимателем и не имевшего этого статуса ранее, утверждается судом, рассматривающим дело о банкротстве, на основании соответствующего ходатайства финансового управляющего.

Данное положение должно соответствовать правилам продажи имущества должника, установленным статьями 110,111,112,139 и 140 Закона о банкротстве. Имущество должников - индивидуальных предпринимателей и утративших этот статус граждан, предназначенное для осуществления ими предпринимательской деятельности, подлежит продаже в порядке, установленном Законом о банкротстве в отношении продажи имущества юридических лиц (пункт 4 статьи 213.1 Закона о банкротстве).

В связи с этим общие правила пункта 1.1 статьи 139 Закона о банкротстве об одобрении порядка, условий и сроков продажи имущества собранием (комитетом) кредиторов применяются при рассмотрении дел о банкротстве индивидуальных предпринимателей и утративших этот статус граждан в случае продажи имущества, предназначенного для осуществления ими предпринимательской деятельности.

Эти правила не применяются при продаже имущества, не предназначенного для осуществления должником предпринимательской деятельности, и при рассмотрении дел о банкротстве граждан - не индивидуальных предпринимателей и не имевших этого статуса ранее, реализуемое имущество для предпринимательской деятельности не предназначено.

Согласно пункту 2 статьи 213.26 Закона о банкротстве оценка имущества гражданина, которое включено в конкурсную массу, проводится финансовым управляющим самостоятельно, о чем финансовым управляющим принимается решение в письменной форме.

В силу пункта 3 статьи 213.26 Закона о банкротстве имущество гражданина, часть этого имущества подлежат реализации на торгах в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, если иное не предусмотрено решением собрания кредиторов или определением арбитражного суда.

Согласно пункту 1 статьи 213.26 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" N 127-ФЗ от 26.10.2002 об утверждении положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина и об установлении начальной цены продажи имущества выносится определение. Указанное определение может быть обжаловано.

Отказывая в удовлетворении заявления финансовому управляющему, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что представленное для утверждения Положение не отвечает требованиям, установленным Законом о банкротстве и интересам кредиторов и должника.

Суд критически отнесся к оценке, проведенной как финансовым управляющим, так и оценщиком Думбровским А.В., поскольку согласно данным публичной кадастровой карты по состоянию на дату определения 01.01.2014 кадастровая стоимость земельного участка составляла 98 011,21 руб. Оценщиком приведено три объекта-аналога, при этом источники получения информации об объектах-аналогах отчет не содержит, активной ссылки на эти объекты не имеется. Оценщиком приведена одна активная ссылка на объявление о продаже земельного участка площадью 8 соток по адресу: Ростовская область, Кагальницкий район, Единство СКВО садовое товарищество, стоимостью 30 000 рублей. Участок находится в другом садоводческом товариществе, на участке находится трансформаторная подстанция, что позволяет критически отнестись к обоснованности определения его в качестве корректного аналога для определения рыночной стоимости спорного земельного участка. Судом была исследована база объявлений, размещенных на сайте Циан, среднерыночная стоимость земельных участков непосредственно в садоводческом товариществе, где находится земельный участок должника, при совершении аналогичных сделок составляет от 140 000 до 450 000 рублей. Цена за сотку земельного участка варьируется от 11 250 рублей до 14 000 рублей.

Вместе с тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

Оценка имущества гражданина, которое включено в конкурсную массу в соответствии с Законом о банкротстве, проводится финансовым управляющим самостоятельно, о чем финансовым управляющим принимается решение в письменной форме. Проведенная оценка может быть оспорена гражданином, кредиторами, уполномоченным органом в деле о банкротстве гражданина (абзац первый пункта 2 статьи 213.26 Закона о банкротстве).

Судебной коллегией установлено, что результаты оценки имущества должника не обжалованы, недействительными не признаны.

Порядок, сроки и условия продажи имущества должника должны быть направлены на реализацию имущества должника по наиболее высокой цене и должны обеспечивать привлечение к торгам наибольшего числа потенциальных покупателей (абзац седьмой пункта 1.1 статьи 139 Закона о банкротстве).

Судебный акт является обоснованным, когда все допустимые и относимые доказательства получили судебную оценку, в том числе путем сопоставления с иными доказательствами, и выводы, сделанные судом на основании такой оценки, нашли свое отражение в судебном акте.

Как установлено судебной коллегией, по поручению финансового управляющего и в соответствии с договором от 25.08.2022 N 33/2022 оценщиком Думбровским А.В. проведена оценка объекта недвижимости - земельного участка к.н. 61:14:0502201:619, расположенного по адресу: Ростовская обл., Кагальницкий район, с/т "Вильямса" участок N 619 с целью определения его рыночной стоимости по состоянию на 25.08.2022.

Должником, а также финансовым управляющим, в материалы настоящего дела были представлены скриншоты сайта объявлений в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" "Циан" (hitps://гоstov.сian.ru), на которых отражена информация о стоимости схожих земельных участков.

Так, согласно представленным скриншотам рыночная стоимость земельного участка к.н. 61:14:0502201:619 варьируется от 20 000 (двадцати тысяч) рублей до 30 000 (тридцати тысяч) рублей:

https://rostov.cian.ru/sale/suburbaH/229454524/: S участка 800 кв.м, стоимость на 21.04.2022 - 20 000 (двадцать тысяч) рублей;

https://rostov.cian.ru/sale/suburban/255168100/: S участка 1000 кв.м, стоимость на 30.03.2022 - 25 000 (двадцать пять тысяч) рублей;

https://iostov.cian.ru/sale/suburban/263443802/: S участка 800 кв.м, стоимость на 21.04.2022 - 30 000 (тридцать тысяч) рублей.

В то же время, согласно данным, размещённым на Информационном ресурсе государственной информационной системы "Официальный сайт Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" www, toгgi.gov.ru. земельный участок сельскохозяйственного назначения, расположенный в Кагальницком районе Ростовской области, реализовывался (торги не состоялись) по цене 21,38 рублей за 1 кв.м.

(https://torgi.gov.ru/new/public/lots/lot/21000022620000000001_l/(lotInfo:info). То есть, участок площадью 1 000 кв.м реализован за 21 380 рублей.

В соответствии с информацией, размещённой на сайте информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" https://торги-россии.рф/.стоимость аналогичных земельных участков составляет:

https://торги-россии.рф/lot/1837534: S участка 1 000 кв.м, текущая стоимость -19 800 (девятнадцать тысяч восемьсот) рублей;

https://торги-россии.рф/lot/1813942: S участка 1 000 кв.м, стоимость - 13 500 (тринадцать тысяч пятьсот) рублей;

https://торги-россии.рф/lot/1653392: S участка 1 000 кв.м, стоимость - 11 105 (одиннадцать тысяч сто пять) рублей.

Кадастровая стоимость определяется на основе рыночной и иной информации, которая связана с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости. При этом не учитываются имущественные права на данный объект, кроме права собственности. Ее определение предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, которые необходимы для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке (пункт 1 части 1, часть 2 статьи 3 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", пункт 2 Приказа Росреестра от 04.08.2021 N П/0336 "Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке" (Зарегистрировано в Минюсте России 17.12.2021 N 66421).

Рыночная стоимость в свою очередь - это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Ее определяет оценщик по общему правилу на основании договора на проведение оценки (статьи 3, 4, 9 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Таким образом, кадастровая стоимость и рыночная стоимость недвижимости - это два разных понятия и две разные величины. Кадастровая стоимость не является рыночной стоимостью, но механизм ее определения предполагает, что она должна быть максимально приближена к ней.

Вместе с тем, из материалов дела усматривается, что кадастровая стоимость в отношении спорного земельного участка определена более 8 лет назад при иных экономических обстоятельствах.

Возражения лицами, участвующими в деле, относительно рыночной стоимости имущества должника, определенной финансовым управляющим, в материалы дела не представлены.

Судом первой инстанции не приведено обоснований, какие индивидуальные особенности земельного участка не учтены при проведении оценки финансовым управляющим и оценщиком в ходе оценки его рыночной стоимости.

Разногласия относительно рыночной стоимости имущества нивелируются результатами торгов, поскольку по результатам торгов выявляется реальная рыночная цена имущества должника.

Установление начальной продажной цены само по себе не гарантирует получение максимальной выручки от реализации имущества, а лишь обеспечивает условия для торгов, только в ходе которых может быть выявлена фактическая стоимость имущества в зависимости от существующего на рынке спроса потенциальных покупателей на это имущество, а установление максимальной рыночной цены может существенно снизить спрос потенциальных покупателей и повлечь за собой необоснованное затягивание процедуры банкротства, связанное с затруднениями в реализации имущества должника.

Вместе с тем, утверждение начальной продажной цены имущества не означает, что имущество будет реализовано по данной цене.

При этом Закон о банкротстве содержит достаточные механизмы корректировки продажной стоимости имущества должника в случае признания торгов несостоявшимися (статьи 110, 139 Закона о банкротстве).

При указанных обстоятельствах, оснований для отказа в утверждении положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества Комолова Сергея Александровича в редакции, предложенной финансовым управляющим, и установления начальной стоимости реализации имущества должника у суда первой инстанции не имелось, определение Арбитражного суда Ростовской области от 12.09.2022 по делу N А53-455/2021 подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ростовской области от 12.09.2022 по делу N А53-455/2021 отменить.

Утвердить положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества должника Комолова Сергея Александровича в редакции, предложенной финансовым управляющим.

Установить начальную стоимость реализации имущества:

Земельный участок. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения -для ведения садоводства. Площадью 1000 кв.м. Кадастровый номер 61:14:0502201:619. Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Ростовская обл., Кагальницкий район, с/т "Вильямса", участок N 619 - 25 000,00 рублей.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Я.А. Демина

Судьи

Д.В. Емельянов Н.В. Шимбарева