Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14 ноября 2022 г. N 07АП-8570/22 по делу N А45-10433/2022

город Томск

14 ноября 2022 г.

Дело N А45-10433/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 ноября 2022 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Сорокиной Е.А.,
Судей		Афанасьевой Е.В.,
		Фертикова М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Касьян В.Ф., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу мэрии города Новосибирска (07АП-8570/2022) на решение от 17.08.2022 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-10433/2022 (судья Петрова Ю.А,), по иску общества с ограниченной ответственностью "Меркас" (ИНН 7726456050), г. Москва к мэрии города Новосибирска (ИНН 5406285846), г. Новосибирск об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи N20239,

при участии в судебном заседании представителя истца Гулидовой О.Ю. (доверенность от 31.01.2022, удостоверение адвоката); Усиковой М.Ю. (доверенность от 01.07.2022, паспорт, диплом) -

СУД УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Меркас" (далее - истец, ООО "Меркас") обратилось в арбитражный суд с иском к мэрии города Новосибирска (далее - ответчика) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:2887, изложив пункт 1.1 в следующей редакции: "Продавец продает, а Покупатель принимает в собственность земельный участок из земель населенных пунктов площадью 814 (восемьсот четырнадцать) кв.м., с кадастровым номером 54:35:061490:2887. Вид разрешенного использования земельного участка: для размещения объектов энергетики. Границы земельного участка обозначены на плане границ в Приложении 1 к договору.";

пункт 2.1. в следующей редакции: "Цена земельного участка определяется в соответствии: - с п.1 ст. 2, 2.2 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации; п.4 Постановления Правительства Новосибирской области от 27.07.2015 N 280- п "О порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности Новосибирской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов" и составляет: 21 039, 66 (двадцать одна тысяча тридцать девять руб. 66 коп.) рублей. Расчет цены земельного участка приводится в Приложении 2 к Договору";

приложение 2 к договору принять в следующей редакции: Кадастровая стоимость земельного участка, определенная в соответствии с законодательством Российской Федерации 841 586,46 2,5 21039,66 (руб.) Кратность размера кадастровой стоимости 2,5 % Цена земельного участка 21039,66 Прописью: Двадцать одна тысяча тридцать девять рублей 66 копеек.

В ходе судебного разбирательства истец заявил об отказе от иска в части урегулирования разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:2887 по пункту 1.1 договора.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 17 августа 2022 исковые требования в части, поддержанной истцом, удовлетворены. Урегулированы разногласия при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:2887, спорные условия договора изложены в предложенной истцом редакции. В части отказа от заявленных требований производство по делу прекращено.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, указывая, что судом не учтен факт переоформления земельного участка до момента вступления в силу Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", а также то обстоятельство, что при определении выкупной цены земельного участка его кадастровая стоимость должна учитываться на дату подготовки проекта договора купли-продажи, а не на дату подачи заявления заинтересованным лицом. При определении цены земельного участка судом первой инстанции нарушены нормы материального права, поскольку применению в данном случае подлежит подпункт 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации и пункт 6 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Новосибирской области, и земельных участков, государственная собственности на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов, установленного постановлением Правительства Новосибирской области от 27.07.2015 N 280-п; Положение, принятое решением городского Совета города Новосибирска от 25.10.2005 N 105. Судом первой инстанции не дана оценка пункта 6.2. договора аренды земельного участка от 04.12.2001, предусматривающее условие о расторжении договора аренды земельного участка от 13.05.1993 N 145.

Участвующий в судебном заседании представитель истца полагает решение суда законным, обоснованным и не подлежащим отмене, настаивая на заявленных доводах.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ООО "Меркас" принадлежит на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером 54:35:061490:2582, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:061490:2887.

Мэрией города Новосибирска и ООО "Меркас" предприняты меры к заключению договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:2887 (далее - договор).

Из пункта 1.1 договора следует, что стороны достигли соглашения о том, что продавец (ответчик) передает, а покупатель (истец) принимает в собственность земельный участок из земель населенных пунктов площадью 814 кв.м с кадастровым номером 54:35:061490:2887; вид разрешенного использования земельного участка: трансформаторные подстанции; границы земельного участка обозначены на плане границ в Приложении 1 к договору.

Условие о цене земельного участка включено в пункт 2.1 договора, расчет цены земельного участка приведен в приложении 2 к договору и определен в сумме 157 638,87 руб. на основании постановления Правительства Новосибирской области от 27.07.2015 N 280-П, исходя из десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, но не более его кадастровой стоимости, с учетом кадастровой стоимости земельного участка 1 050 925 рублей 78 копеек.

Договор подписан истцом с протоколом разногласий, согласно которому ООО "Меркас" предложило мэрии города Новосибирска изложить пункт 2.1 договора, приложение 2 к договору в иной редакции, определив цену земельного участка в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка в сумме 21 039,66 рублей, исходя из кадастровой стоимости земельного участка 841 586 рублей 46 копеек.

Поскольку соглашение между истцом и ответчиком не достигнуто, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Принимая при разрешении заявленных разногласий позицию истца, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 421, 422, 432, 446 ГК РФ исходил из того, что в силу Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", предоставляющим право выкупа земельного участка по льготной цене не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, переоформившим право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, но и всем последующим, основанием для возможности реализации которого является своевременное переоформление права постоянного бессрочного пользования на право аренды.

Основания для иных выводов у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Статьей 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон.

Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого условия договора.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном: 1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (пункт 2 статьи 39.4 ЗК РФ).

По смыслу пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" и определения Конституционного Суда РФ от 01.10.2009 N 1129-О-О, определяя выкупную цену публичного земельного участка, стороны должны руководствоваться, в том числе Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 2 Вводного закона, до 01.07.2012 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в местностях, с численностью населения менее 3 миллионов человек.

В соответствии с пунктом 2.2 статьи 3 Вводного закона после 01.07.2012 в аналогичном порядке и по тем же правилам собственники зданий, строений, сооружений могут приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки при условии, если: в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; либо такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем настоящего пункта.

Проанализировав вышеназванные положения, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что положения пункта 2.2 статьи 3 Вводного закона предоставляют право выкупа арендуемого земельного участка по льготной цене не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, переоформившим право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, но и всем последующим. При этом для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене достаточно установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

Кроме того, пунктом 4 Порядка также предусмотрено, что цена земельного участка определяется в размере двух с половиной процентов его кадастровой стоимости при продаже земельных участков в случаях, предусмотренных пунктом 2.2 статьи 3 Вводного закона.

Из материалов дела следует, что здание с кадастровым номером 54:35:061490:2582 ранее принадлежало Производственному объединению "Сибсельмаш", которое в процессе приватизации было передано ОАО "НПО "Сибсельмаш".

В 1985 году Производственному объединению "Сибсельмаш" для эксплуатации имущественного комплекса, в том числе здания с кадастровым номером 54:35:061490:2582, был предоставлен земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании Государственного акта на право пользования землей N А-1 N 557084 от 07.05.1985.

В 2001 году, то есть до 01.07.2012, Производственное объединение "Сибсельмаш" переоформило право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, что подтверждается постановлением мэрии города Новосибирска N 3177 от 08.11.2001 "Об утверждении планов границ земельных участков и о предоставлении государственному предприятию Новосибирскому производственному объединению "Сибсельмаш" в аренду занимаемых земельных участков в Ленинском районе", договором аренды земельного участка на территории города Новосибирска N19801 от 04.12.2001.

Дополнительным соглашением N 2 от 25.03.2008 в указанный договор аренды внесены изменения, согласно которым арендатором по договору следует считать открытое акционерное общество Новосибирское производственное объединение "Сибсельмаш", а предмет договора аренды определен как земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:061490:0074. В 2003 году здание передано ОАО "НПО "Сибсельмаш" в процессе приватизации государственного имущества, что подтверждается Распоряжением Департамента земельных и имущественных отношений Администрации Новосибирской области N 3146-р от 25.12.2003 и передаточным актом.

В последующем, в 2021 году, указанное здание продано на торгах истцу по настоящему делу.

Истцом в материалы дела представлено заключение кадастрового инженера, согласно которому земельный участок, предоставленный Производственному объединению "Сибсельмаш" на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании Государственного акта на право пользования землей N 278 от 07.05.1985, является исходным земельным участком для земельного участка, предоставленного Государственному предприятию Новосибирское производственное объединение "Сибсельмаш" на основании Постановления мэрии города Новосибирска N 3177 от 08.11.2001 года, договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 19801 от 04.12.2001 с кадастровым номером 54:35:061490:0074, при этом земельный участок с кадастровым номером 54:35:061490:74 является исходным участком в том числе для земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:2887; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:2887 по состоянию на 2021 года составила 841 586,46 рублей.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о наличии у истца права претендовать на выкуп земельного участка по льготной цене, отклонив довод ответчика о том, что спорный земельный участок не был образован непосредственно из земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:0074 с учетом отсутствия законодательно установленного ограничения количества преобразований земельного участка.

Разрешая разногласия сторон относительно применяемой кадастровой стоимости при определении выкупной цены, суд первой инстанции правомерно принял во внимание момент возникновения обязанности ответчика по подготовке и направлению проекта договора, которая корреспондирует реализации права истца на подачу заявления о выкупе и определяется моментом реализации такого права в виде подачи соответствующего заявления.

При этом судом первой инстанции учтена правовая позиция, изложенная в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 30.05.2017 N 14-КГ17-12, согласно которой цена находящегося в государственной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на таком участке строений, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения собственника расположенных на нем строений в уполномоченный орган с соответствующим заявлением.

При этом условие договора аренды земельного участка от 04.12.2001, предусматривающее условие о расторжении договора аренды земельного участка от 13.05.1993 N 145с момента заключения данного договора не влияют на правомерность выводов суда первой инстанции, поскольку, заключения новый договор аренды, стороны фактически внесли изменения в фактически продленные арендные отношения.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что в данном случае доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Учитывая изложенное, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 17.08.2022 по делу N А45-10433/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу мэрии г. Новосибирска - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий

Е.А. Сорокина

Судьи

Е.В.Афанасьева М.А. Фертиков