Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 ноября 2022 г. N 13АП-26708/22 по делу N А56-52524/2021

г. Санкт-Петербург

14 ноября 2022 г.

Дело N А56-52524/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 ноября 2022 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.В. Изотовой,

судей М.А. Ракчеевой, В.Б. Слобожаниной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания И.Ю. Рудько,

рассмотрев в судебном заседании при участии:

от Комитета представителя Гавриловой С.А. (доверенность от 10.01.2022),

от Предпринимателя представителя Волкова А.М. (доверенность от 21.09.2021),

от Управления представителя Хабарова Д.Д. (доверенность от 12.05.2022),

апелляционную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.06.2022 по делу N А56-52524/2021 (судья М.В. Балакир) по иску:

индивидуального предпринимателя Григорьева Ивана Валерьевича (Санкт-Петербург)

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 20, лит. А, пом. 2-Н; ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076), Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению "Имущество Санкт-Петербурга" (191124, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 20, лит. А, пом. 2-Н; ОГРН 1177847189190, ИНН 7840066803),

третье лицо: Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества" (191014, Санкт-Петербург, ул. Маяковского, д. 19/15, лит. А, пом. 4-Н; ОГРН 1227800025067, ИНН 7841097748),

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Григорьев Иван Валерьевич (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее - суд первой инстанции) с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" (далее - Учреждение) об урегулировании возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения разногласий относительно его выкупной стоимости.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества" (далее - Управление).

Решением от 07.06.2022 разногласия между Предпринимателем и Комитетом урегулированы; пункт 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения изложен в следующей редакции: "2.1 Цена продажи объекта составляет 8 100 000 рублей. (НДС не облагается)".

Не согласившись с указанным решением, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд первой инстанции посчитал установленными, неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, просит отменить решение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы Комитет указывает, что судом первой инстанции не установлена недостоверность отчета об оценке от 03.12.2020 N КО149/00051/2020 рыночной стоимости спорного помещения, выполненного Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", ссылается на наличие противоречий в заключении судебной экспертизы, на основании которой установлена выкупная цена спорного помещения, полагает, что суд первой инстанции необоснованно отклонил ходатайство о назначении повторной экспертизы.

В возражениях на апелляционную жалобу Общество просит оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, указывает, что доводы Комитета сводятся к выражению несогласия с экспертным заключением, на основании которого определена выкупная стоимость спорного объекта недвижимости.

В отзыве на апелляционную жалобу Управление просит удовлетворить апелляционную жалобу Комитета, ссылаясь на несоответствие заключения экспертизы Федеральным стандартам оценки, полагает, что заключение экспертизы не может быть использовано в качестве доказательства в арбитражном процессе.

В судебном заседании представители Комитета и Управления поддержали апелляционную жалобу, представитель Предпринимателя против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве, указал, что договор купли-продажи сторонами заключен и исполняется.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 13.04.2018 между Комитетом (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) заключен договор N 11-А00092 аренды нежилого помещения 1-Н площадью 140,7 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001291:3587, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Казанская, д. 23, лит. А (далее - Помещение).

Ссылаясь на наличие предусмотренного частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) преимущественного права на приобретение Помещения в собственность, Предприниматель 03.06.2020 обратился в Комитет с соответствующим заявлением.

Распоряжением Комитета от 21.12.2020 N 2722-РЗ определены условия приватизации Помещения, в частности, установлена выкупная стоимость Помещения, которая в соответствии с отчетом об оценке от 03.12.2020 N КО149/00051/2020 рыночной стоимости, выполненным Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", составила 12 500 000 руб.

Предпринимателю направлен проект договора купли-продажи Помещения, пункт 2.1 которого изложен в следующей редакции: "Цена продажи объекта составляет 12 500 000 руб., НДС не облагается".

Полагая предложенную выкупную стоимость Помещения завышенной, Предприниматель направил в Комитет протокол разногласий, согласно которому пункт 2.1 спорного договора предложено изложить в следующей редакции: "Цена продажи объекта составляет 6 000 000 руб., НДС не облагается".

Письмом от 10.02.2021 N 04-19-6175/21-0-1 Комитет в лице Учреждения, известил Предпринимателя о том, что заключение договора на условиях представленного протокола разногласий не представляется возможным.

Поскольку стороны не пришли к соглашению относительно выкупной стоимости Помещения, Предприниматель обратился в арбитражный суд с требованием об урегулировании соответствующих разногласий.

Суд первой инстанции урегулировал возникшие между сторонами разногласия, установив выкупную стоимость Помещения в соответствии с его рыночной стоимостью, определенной на основании заключения судебной экспертизы по состоянию на дату обращения Предпринимателя с заявлением о реализации преимущественного права на его приобретение.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом N 159-ФЗ.

Согласно положениям статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.06.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Как следует из статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Учитывая, что между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, а также принимая во внимание обязательность величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, обоснованно назначил судебную экспертизу для определения рыночной стоимости Помещения в виде иной независимой оценки.

В соответствии с заключением эксперта акционерного общества "Региональное управление оценки" Васильченко А.В. от 21.03.2022 N 31/01/22-1 рыночная стоимость Помещения по состоянию и в ценах на 03.06.2020 составляет 8 100 000 руб. Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что указанное заключение соответствует предъявляемым к нему законодательством об оценочной деятельности требованиям, не вызывает сомнений в его обоснованности, и установил выкупную цену Помещения на основании его выводов.

Отказывая в назначении повторной экспертизы, суд первой инстанции не усмотрел оснований для ее проведения, поскольку не установил обстоятельств, вызывающих сомнения в обоснованности экспертизы, выполненной экспертом Васильченко А.В., и наличие противоречий в его выводах.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции не находит правовых и фактических оснований для переоценки названного вывода суда.

Заключение, полученное по результатам судебной экспертизы, дано квалифицированным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение содержит ссылку на допущения и ограничительные условия, подробное описание методологии определения рыночной стоимости объекта экспертизы, описание подхода к оценке, указание на количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих и внешних факторов, влияющих на его стоимость, основные экономические, технические и другие характеристики объектов-аналогов, максимально приближенных к оцениваемому объекту недвижимости по всем параметрам, ссылки на соответствующие сведения о них в Интернете (актуальные на дату оценки), обоснование примененного сравнительного и доходного подхода, отказа от использования иных подходов.

Нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы судом апелляционной инстанции не установлено. При таких обстоятельствах заключение эксперта является достоверным доказательством.

Доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана соответствующая оценка в том числе с учетом пояснений эксперта, представленных в материалы дела.

Указанные доводы не опровергают выводы суда первой инстанции, а по существу свидетельствуют о несогласии с экспертном заключении, на основании которого урегулированы разногласия, в связи с чем не могут служить основанием для отмены вынесенного судебного акта.

Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, судом первой инстанции не допущено, а потому у суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для удовлетворения жалобы ответчика и отмены или изменения принятого по делу решения.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.06.2022 по делу N А56-52524/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Изотова

Судьи

М.А. Ракчеева В.Б. Слобожанина