Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 14 ноября 2022 г. N 01АП-6341/22 по делу N А39-2895/2022

г. Владимир

14 ноября 2022 г.

Дело N А39-2895/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 ноября 2022 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Ковбасюка А.Н., судей Захаровой Т.А., Мальковой Д.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цадкиной А.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Топливная компания" на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 05.07.2022 по делу N А39-2895/2022,

по иску Администрации городского округа Саранск (ОГРН 1021300978885, ИНН 1325126174) к обществу с ограниченной ответственностью "Топливная компания" (ОГРН 1111326000400, ИНН 1326217843), третье лицо: Насакин Олег Евгеньевич - конкурсный управляющий должника общества с ограниченной ответственностью "Топливная компания", о взыскании задолженности, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере и расторжении договора аренды земельного участка,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом,

установил.

Администрация городского округа Саранск (далее - Администрация, истец) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Топливная компания" (далее - ООО "Топливная компания", Общество, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 10.12.2018 N 16679 за период с 01.07.2021 по 31.12.2021 в сумме 352 969 руб. 50 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами по договору аренды земельного участка от 10.12.2018 N 16679 за период просрочки с 07.08.2021 по 10.03.2022 в размере 46642 руб. 99 коп., задолженности по соглашению от 04.12.2020 к договору аренды земельного участка от 10.12.2018 N 16679 в размере 37 089 руб. 85 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами по соглашению от 04.12.2020 к договору аренды земельного участка от 10.12.2018 N 16679 за период просрочки с 07.08.2021 по 30.11.2021 в размере 1408 руб. 20 коп., о расторжении договора аренды земельного участка от 10.12.2018 N 16679.

К участию в деле привлечен Насакин Олег Евгеньевич - конкурсный управляющий должника - общества с ограниченной ответственностью "Топливная компания".

Решением от 05.07.2022 Арбитражный суд Республики Мордовия удовлетворил иск в полном объеме. Также взыскал с Общества в доход федерального бюджета госпошлину за рассмотрение иска в размере 17 762 руб.

Не согласившись с принятым решением, ООО "Топливная компания" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт отменить на основании положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оставить иск в части расторжения договора аренды земельного участка от 10.12.2018 N 16679 без рассмотрения.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что в отношении Общества, являющегося арендатором по договору, введена процедура конкурсного производства, учитывая, что с момента открытия такой процедуры происходит трансформация неденежного требования в денежное, исходя из требований статьи 126 Закона о банкротстве и пункта 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве", заявленное истцом требование о расторжении договора аренды подлежит предъявлению только в деле о банкротстве.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассматривается в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в деле материалам.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Результаты рассмотрения заявлений и ходатайств, поступивших от лиц, участвующих в деле, отражены в протоколе судебного заседания.

Законность и обоснованность принятого по делу решения в обжалуемой части проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 10 декабря 2018 г. между Администрацией городского округа Саранска (арендодатель) и ООО "Топливная компания" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 16679, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 943 кв.м, с кадастровым номером 13:23:1004117:112, расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры): Республика Мордовия, город Саранск, ул.Гагарина и ул.Титова, вид разрешенного использования - для размещения объекта бытового обслуживания (АЗС), категория земель - земли населенных пунктов.

Согласно пункту 7.9. договор является одновременно актом приема-передачи земельного участка.

Согласно п. 1.2. договора на участке имеется автозаправочная станция, общей площадью 133,8 кв.м., с кадастровым номером 13:23:1004117:124, которая принадлежит арендатору на праве собственности.

Пункт 2.1. договора предусматривает срок его действия с 29.11.2018 до 29.11.2023.

Доказательств возврата арендодателю земельного участка не представлено.

Расчет арендной платы содержится в приложении к договору, которое является его неотъемлемой частью (п. 3.1. договора).

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата вносится арендатором равными частями не позднее 10 марта, 10 июня, 10 сентября, 15 ноября соответствующего года.

Размер годовой арендной платы за 2018 г. составил сумму 576225 руб. (пункт 3.1. договора аренды).

Размер годовой арендной платы, подлежащей внесению арендатором, за последующие периоды пользования земельным участком изменяется (но не более одного раза в год) на основании вступивших в силу нормативно-правовых актов соответствующих органов государственной власти и местного самоуправления (пункт 3.3 договора).

Размер арендной платы за период с 01.07.2021 по 31.12.2021 согласно расчету истца, не оспоренному ответчиком, составляет 352969 руб. 50 коп.

В случае ненадлежащего исполнения арендатором обязательства в части своевременного и полного внесения платежей, предусмотренных договором, арендатор несет ответственность в порядке и на условиях, предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 5.2 договора).

За несвоевременное внесение арендной платы Администрация на основании пункта 5.2 договора начислила ООО "Топливная компания" проценты за пользование чужими денежными средствами, в том числе на арендные платежи, взысканные ранее решениями суда, за период с 07.08.2021 по 10.03.2022, предъявив к взысканию 46642 руб. 99 коп.

Сторонами заключено соглашение от 04.12.2020 к договору аренды земельного участка от 10.12.2018 N 16679, на основании которого арендатору предоставлена отсрочка по уплате арендной плате, начисленной за период пользования земельным участком с 01.07.2020 по 01.10.2020 в размере 178031 руб. 25 коп. По условиям указанного соглашения сумма арендной платы за данный период пользования участком подлежит внесению в соответствии с графиком ежемесячно 7417,97 руб., начиная с 29.01.2021 по 30.12.2022.

Поскольку истцом не выполнялись условия соглашения от 04.12.2020 к договору аренды земельного участка, истец начислил и предъявил к взысканию сумму в размере 37089 руб. 85 коп. за невнесение арендной платы 30.06.2021, 30.07.2021, 31.08.2021, 30.09., 29.10.2021.

За несвоевременное внесение арендной платы по условиям соглашения от 04.12.2020 к договору аренды земельного участка Администрация на основании пункта 5.2 договора начислила ООО "Топливная компания" проценты за пользование чужими денежными средствами за период просрочки с 07.08.2021 по 30.11.2021, предъявив к взысканию 1408 руб. 20 коп.

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка от 10.12.2018 N 16679.

Арендодатель направил в адрес арендатора уведомление с требованием погасить имеющуюся задолженность по арендной плате за землю, сложившуюся по состоянию на 25.11.2021 (сообщение N 7995-исх. от 30.11.2021). В данном уведомлении истец предложил расторгнуть договор аренды земельного участка от 10.12.2018 N 16679 в связи с неисполнением договора в части своевременного и полного внесения арендных платежей.

Неисполнение ответчиком принятых по договору N 16679 от 10.12.2018 и по соглашению от 04.12.2020 обязательств по внесению в полном объеме арендной платы явилось основанием обращения истца в суд с настоящим иском.

Оценив представленные в дело доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции, счел подтвержденным факты передачи в пользование Обществу спорного земельного участка и пользования им в заявлены период без надлежащего исполнения встречного обязательства по оплате такого пользования, проверив расчет предъявленных к взысканию долга и процентов за пользование чужими денежными средствами, суд признал их правильными, поскольку предъявленные к взысканию требования относятся к текущим платежам удовлетворил требования иска в указанной части. Кроме того, поскольку ООО "Топливная компания" не вносило арендную плату в установленные договором и соглашением от 04.12.2020 сроки, соглашения о расторжении договора аренды стороны не достигли, суд пришел к выводу о правомерных требованиях истца и принял решение о расторжении договора аренды земельного участка от 10.12.2018 N 16679.

Предметом апелляционного обжалования является правомерность расторжения договора в рамках настоящего дела.

Изучив материалы дела, проверив доводы заявителя жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены (изменения) судебного акта в обжалуемой части, исходя из следующего.

Первый арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно определен характер спорного правоотношения, круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, правильно определены законы и иные нормативные акты, которые следовало применить по настоящему делу, дана оценка всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства.

В пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

При этом положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающие возможность досрочного расторжения судом договора аренды земельного участка только при существенном нарушении арендатором условий договора аренды земельного участка, в рассматриваемом случае не применимы, поскольку срок действия договора аренды земельного участка составляет 5 лет, то есть с 29.11.2018 до 29.11.2023 (пункт 2.1. договора).

Согласно разъяснениям Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 60 постановления от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, которые предусмотрены пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из указанных норм права при рассмотрении заявленного требования, суд обязан установить следующие обстоятельства: неисполнение арендатором возложенной на него договором обязанности по уплате арендных платежей в установленные сроки более двух раз подряд, отказ арендатора либо неполучение арендодателем от арендатора в определенные законом сроки ответа на письменное предложение о расторжении договора.

Поскольку материалами дела поврежден факт невнесения ООО "Топливная компания" арендной платы в установленные договором и соглашением от 04.12.2020 сроки (более двух раз подряд), претензия истца от 30.11.2021 N 7995-Исх. с требованием оплаты долга и предположением расторгнуть договор оставлена ответчиком без удовлетворения, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о необходимости расторжения договора аренды земельного участка от 10.12.2018 N 16679.

Доводы жалобы о необходимости рассмотрения требования о расторжении договора аренды только в деле о банкротстве подлежит отклонению, в силу следующего.

Согласно ст. 126 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - закон о банкротстве), все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 настоящего Федерального закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

То же разъяснено в п. 34 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35 (ред. от 21.12.2017) "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве".

В соответствии со ст. 131 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - закон о банкротстве) все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Из имущества должника, которое составляет конкурсную массу, исключаются имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, средства компенсационных фондов саморегулируемых организаций в случаях, установленных законом, а также иное предусмотренное настоящим Федеральным законом имущество.

В составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.

Согласно ст. 132 Закона о банкротстве к имуществу, исключаемому из конкурсной массы относится имущество изъятое из оборота, социально значимые объекты, объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации и иные объекты, продажа которых в соответствии с законодательством Российской Федерации должна осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, а также объекты, в отношении которых заключены соглашения о государственно-частном партнерстве, объекты, в отношении которых заключены соглашения о муниципально-частном партнерстве, продаются в порядке, установленном статьей 110 настоящего Федерального закона.

Под термином "имущество" охватывается любое имущество, связанное с реализацией права частной и иных форм собственности, в том числе имущественные права, включая полученные от собственника права владения, пользования и распоряжения имуществом (Такой подход содержится в Постановлении Конституционного Суда РФ от 06.06.2000 N 9-П).

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Исходя из изложенного, права аренды относятся к имуществу.

Земельный участок с кадастровым номером 13:23:1004117:112 расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры): Республика Мордовия, город Саранск, ул. Гагарина и ул. Титова, вид разрешенного использования - для размещения объекта бытового обслуживания (АЗС), категория земель - земли населенных пунктов.

Земельный участок предоставлен Обществу в аренду по Договору аренды N 16679 от 10.12.2018 года на срок по 29.11.2023 года. Договор аренды зарегистрирован в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество 09.01.2019 года за N 13:23:1004117:112-13/065/2019-1. Срок действия договора аренды с 29.11.2018 по 29.11.2023 г.

Земельный участок предоставлен Обществу в целях эксплуатации автозаправочной станции, принадлежащей Обществу на праве собственности, общей площадью 133,8 кв.м., кадастровый номер 13:23:1004117:124, расположенной по адресу: Республика Мордовия, город Саранск, ул. Титова, сооружение 10А (далее - автозаправочная станция), право собственности зарегистрировано в органе государственной регистрации прав 19.01.2017 г. за N 13:23:1004117:124-13/001/2017-1.

Автозаправочная станция предоставлена Обществом в залог АО "Актив Банк" (ИНН 1326024785) по договору залога N 34-3/2-19 от 19.04.2019 г. (далее - договор залога) в качестве обеспечения обязательства Общества по возврату кредитных средств по кредитному договору N

34-К-19 от 05.04.2019 г. заключенному Обществом с Акционерным коммерческим банком "Актив Банк" (ИНН 1326024785). Договор залога зарегистрирован в органе государственной регистрации прав 14.05.2019 года заN 13:23:1004117:124-13/065/2019-2. Срок действия договора залога с 14.05.2019 по 19.07.2023 г.

Право аренды земельного участка передано Обществом в залог по Договору залога недвижимого имущества N 34-3/2-19 от 19.04.2019 г. (с дополнительным соглашением от 25.07.2019 г.) передано в залог АО "Актив Банк". Ипотека зарегистрирована в органе государственной регистрации прав 14.05.2019 года за N 13:23:1004117:112-13/065/2019-3.

Требования АО "Актив Банк" в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" Определением арбитражного суда Республики Мордовия от 07.12.2021 по делу N А39-604/2021 включены в реестр требований должника - ООО "Топливная компания" как обеспеченные залогом по договору залога N 34-3/2-19 от 19.04.2019.

Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости являются открытыми, территориальный орган Росреестра обязан предоставлять сведения об объектах недвижимости любому лицу, предъявившему документ, удостоверяющий личность, и соответствующее заявление (ст. 62 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). Решения арбитражных судов также имеются в открытом доступе.

Таким образом, Истец не был ограничен в получении информации о залоге и ему было известно о залоге права аренды земельного участка.

По смыслу статьи 552 Гражданского кодекса, статьи 35 Земельного кодекса при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). (Данная правовая позиция поддержана в п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации".

В соответствии с п. 3 ст. 552 ГК продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии со ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог.

В соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

В пункта 4.3.2. Договора стороны согласовали право Арендатора в установленном законодательством порядке передавать свои права и обязанности по Договору.

Истец обратился с исковым заявлением после введения в отношении арендатора процедуры конкурсного производства, соответственно при решении вопроса о расторжении договора аренды суду следовало установить возможность включения в конкурсную массу и дальнейшей реализации этого права в процедуре конкурсного производства для удовлетворения требований кредиторов (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 08.09.2016 по делу N 309-ЭС16-4636, А60-37449/2015).

Вместе с тем заявителем апелляционной жалобы не учтен срок действия договора аренды и буквальное толкование пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2.1. договора срок его действия с 29.11.2018 до 29.11.2023, то есть ровно 5 лет.

Положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают право арендатора передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии заключения договора на срок более 5 лет.

Из досудебной переписки, искового заявления и поведения представителей Администрации в судебном процессе следует, что воля арендатора направлена на прекращение права аренды и возврат имущества собственнику.

Таким образом право аренды земельного участка не могло рассматриваться в качестве актива общества, который оно могло ввести в оборот путем отчуждения за плату и тем самым удовлетворить требования кредиторов.

Предъявленный Администрацией иск о расторжении договора аренды не затрагивает права и законные интересы кредиторов должника. У суда первой инстанции не имелось оснований для вывода о необходимости его рассмотрения в деле о банкротстве Общества.

Аналогичная правовая позиция изложена в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 08.09.2016 N 309-ЭС16-4636 и от 14 августа 2018 г. N 305-ЭС18-8136.

Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права и допущенной судебной ошибке.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену состоявшегося по делу судебного акта, в ходе производства по данному делу допущено не было.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 05.07.2022 по делу N А39-2895/2022 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Топливная компания" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

А.Н. Ковбасюк

Судьи

Т.А. Захарова Д.Г. Малькова