Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 ноября 2022 г. N 12АП-6605/22 по делу N А57-26826/2021

г. Саратов

14 ноября 2022 г.

Дело N А57-26826/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 ноября 2022 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Дубровиной О.А.,

судей Никольского С.В., Цуцковой М.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Долженко Е.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Поволжская компания "Нептун" на решение Арбитражного суда Саратовской области от 24 мая 2022 года по делу N А57-26826/2021, по исковому заявлению потребительского лодочного кооператива "Волгарь" (ОГРН 1146455000229, ИНН 6455060117) к обществу с ограниченной ответственностью "Поволжская компания "Нептун" (ОГРН 1156450000662, ИНН 6450086640), с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: администрации муниципального образования "Город Саратов", комитета по управлению имуществом города Саратова, о расторжении договора субаренды земельного участка, взыскании арендной платы, судебных расходов,

при участии в судебном заседании представителей:

- общества с ограниченной ответственностью "Поволжская компания "Нептун" - Колотова И.А., действующего на основании доверенности от 01.12.2021;

- директора потребительского лодочного кооператива "Волгарь" - Соломатина И.М., представителя общества - Узембло В.В., действующего на основании доверенности от 14.12.2020,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилось потребительский лодочный кооператив "Волгарь" (далее по тексту - истец, ПЛК "Волгарь", кооператив) с исковым заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее по тексту - АПК РФ) к обществу с ограниченной ответственностью "Поволжская компания "Нептун" (далее по тексту - ответчик, ООО "ПК "Нептун", общество) о:

- расторжении договора субаренды земельного участка от 16.02.2015 года;

- взыскании арендной платы за период с 01.01.2021 года по 30.09.2021 года в размере 133 920 рублей 70 копеек

- взыскании судебных расходов на оплату государственной пошлины в размере 11 050 рублей за рассмотрение искового заявления, в размере 3000 рублей за обеспечительные меры.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 24 мая 2022 года, исковые требования удовлетворены в полном объёме.

Ответчик, не согласившись с данным решением, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, согласно доводам которой, просил его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.

Истец, в представленном в соответствии с требованиями статьи 262 АПК РФ и определения Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 июля 2022 года, отзыве на апелляционную жалобу просил оспариваемое решение оставить без изменения, саму жалобу, - без удовлетворения.

Третьи лица в судебное заседание не прибыли, о дате, месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в соответствии с требованием статей 121-123 АПК РФ.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в них доказательства, заслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждено материалами дела, 14.10.2014 года между комитетом по управлению имуществом города Саратова (арендодатель) и ПЛК "Волгарь" (арендатор) заключён договор аренды N ЖА-14-855Ю в отношении земельного участка площадью 9781 кв.м. с кадастровым номером 64:48:010407:180, расположенного по адресу: г. Саратов, остров Зеленый, б\н в Волжском районе, для целей не связанных со строительством - размещение спортивно-оздоровительных сооружений -спортивных баз.

Впоследствии, 16.02.2015 года между ПЛК "Волгарь" (арендодатель) и ООО "Поволжская компания "Нептун" (субарендатор) заключён договор субаренды части вышеуказанного земельного участка площадью 5850 кв.м, сроком на сорок восемь лет с 16.02.2015 года по 16.02.2063 года (далее по тексту - договор субаренды).

Пунктом 3.1. договора субаренды стороны согласовали, что размер арендной платы за участок составляет 101 879 рублей в год, которая, начисляется с момента подписания договора.

Положения пункта 3.2. договора устанавливают, что арендная плата вносится субарендатором поквартально до десятого числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом, путём перечисления денежных средств на расчётный счёт ПЛК "Волгарь".

Также, между ПЛК "Волгарь" и ООО "ПК "Нептун" 23.06.2017 года заключено дополнительное соглашение к договору субаренды, согласно которому пункт 1.1. договора изложен в следующей редакции:

"Арендодатель предоставляет, а субарендатор принимает в аренду земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером 64:48:010407:180, находящийся по адресу: г. Саратов, остров Зеленый, б\н в Волжском районе, площадью 3736 кв.м., для целей не связанных со строительством, - размещение спортивно-оздоровительных сооружений - спортивных баз, в границах, указанных в схеме земельного участка (приложение 1)".

Руководствуясь пунктом 3.4. договора субаренды, ПЛК "Волгарь" 12.11.2020 года направило в адрес ООО ПК "Нептун" уведомление, в соответствии с которым размер арендной платы увеличен до 180 000 рублей в год.

Частично оплаченная арендная плата по договору субаренды, возвращена истцом на расчётный счёт ответчика.

При этом истец, полагая, что ответчиком нарушаются условия договора субаренды в части оплаты арендной платы, 12.07.2021, 11.10.2021 в адрес ООО ПК "Нептун" направил претензии с требованием погасить образовавшуюся задолженность, а также, - 26.10.2021 уведомление с предложением расторгнуть договор субаренды земельного участка, в связи с неуплатой арендной платы за три периода подряд.

Оставленные без ответа досудебные претензии, послужили основанием обращения истца в суд с настоящими исковыми требованиями.

Арбитражный суд Саратовской области, руководствуясь положениями статей 329, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), оценив в порядке статей 65, 67, 68 АПК РФ, представленные сторонами в материалы дела доказательства, установив факт нарушения ответчиком условий договора субаренды, пришёл к выводу об удовлетворении исковых требований.

Постановляя оспариваемый судебный акт, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статья 307 ГК РФ предусматривает, что, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определённое действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определённого действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон, договор, может быть, расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В силу положений статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с условиями вышеуказанного договора, одной из обязанностей арендатора является оплата в размере и на условиях, установленных договором, арендной платы.

Согласно части первой статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату и только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу части третьей статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

При этом, исходя из пункта 2 статьи 452 ГК РФ, требование о расторжении договора, может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из пункта 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Из разъяснений, изложенных в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее по тексту - Информационное письмо N 66) следует, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Соответственно необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 Информационного письма N 66).

В силу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В связи с нарушением ответчиком условий договора, 26.10.2021 ПЛК "Волгарь" в адрес ООО "ПК "Нептун" направлено уведомление с предложением расторгнуть договор субаренды в связи с нарушением его условий, а именно, невнесением арендной платы за 1, 2, 3 кварталы 2021 года (листы дела 217-219 тома 2).

В соответствии со статьёй 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Из отчёта об отслеживании отправления следует, что вышеуказанное уведомление о расторжении договора субаренды возвращено отправителю - ПЛК "Волгарь", в связи с истечением срока хранения корреспонденции (листы дела 220-221 тома 2).

Таким образом, суд первой инстанции пришёл к правомерному выводу о том, что истцом соблюдён претензионный порядок досрочного расторжения договора аренды, предусмотренный правилами статей 452, 619 Гражданского кодекса РФ, с учётом положений Приказа Минкомсвязи России от 31.07.2014 N 234 "Об утверждении Правил оказания услуг почтовой связи".

В соответствии с правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 23 Постановления N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации РФ и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа отнесено законом к существенным нарушениям условий договора, дающим арендодателю право требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке (статье 619 ГК РФ).

В данном случае требование о расторжении договоров обусловлено истцом невнесением арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договорами сроков платежа.

По условиям пункта 4.1.2. договора субаренды, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при нарушении субарендатором условий договора, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством РФ.

Судебной коллегией установлено, что ответчик в период с 01.01.2021 по 30.09.2021 допустил существенное нарушение условий договора аренды, поскольку не вносил арендную плату более двух раз подряд в установленный договором срок.

Кроме того, нарушение арендатором условий договора субаренды в части внесения арендных платежей также подтверждается вступившим в законную силу судебным актом, принятым по итогам рассмотрения дела А57-7158/2021, согласно которому, с ООО "ПК "Нептун" в пользу ПЛК "Волгарь" взыскана задолженность по договору субаренды от 16.02.2015 года за период с 01.01.2019 по 01.01.2021 в размере 136224 рублей.

В нарушение положений статей 9, 65, 66 АПК РФ ответчик не представил доказательств, опровергающих факт нарушения условий договора субаренды, в связи с чем, договор субаренды от 16.02.2015 обоснованно расторгнут судом первой инстанции.

Кроме того, учитывая отсутствие в материалах дела доказательств оплаты арендной платы в установленном размере, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика в пользу истца задолженность за спорный период в размере 133920 рублей 70 копеек.

Оспаривая постановленный судебный акт, ООО "ПК "Нептун" указывает, что дополнительное соглашение от 23.06.2017 к договору субаренды об уточнении площади земельного участка до 3736 кв.м., не зарегистрировано в установленном законом порядке, в связи с чем, установленные соглашением правовые последствия не наступили.

Судебная коллегия отклоняет данные доводы жалобы, как основанные на ошибочном толковании и применении норм права, регулирующих спорные правоотношения сторон, направленные на пересмотр и переоценку установленных судом обстоятельств, исследованных доказательств и сделанных на их основе выводов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Поскольку спорный договор не прошёл необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

В пункте 5 постановления Пленума ВС РФ N 49 от 25.12.2018 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечёт юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.

Изложенные разъяснения свидетельствуют о том, что подлежащий государственный регистрации договор влечёт возникновение (изменение, прекращение) правоотношений сторон такой сделки даже в отсутствие регистрации, тогда как для наступления соответствующих правовых последствий сделки для третьих лиц имеет значение факт состоявшейся регистрации либо установление обстоятельства осведомленности третьего лица о состоявшейся сделке.

Проанализировав приведённые правовые положения, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, апелляционный суд пришёл к выводу, что условия дополнительного соглашения от 23.06.2017 согласованы сторонами, несмотря на отсутствие его государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Учитывая изложенное, апелляционный суд пришёл к выводу, что площадь земельного участка, переданного ООО "ООО "ПК "Нептун" в аренду, составляет 3736 кв.м.

В связи с чем, судебная коллегия критически относится к расчёту истца о размере задолженности, составленного с учётом решения Волжского районного суда г. Саратова от 20.09.2021 по делу 2-1778/2021 и исходя из площади земельного участка в размере 6548 кв.м.

Более того, в судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца пояснил, что ПЛК "Волгарь" истребует задолженность, рассчитанную из занимаемой ООО "ПК "Нептун" площади земельного участка в размере 3736 кв.м.

Доводы апелляционной жалобы о том, что границы земельного участка не определены и данный земельный участок не передавался арендатору по акту приёма-передачи, судебной коллегией отклоняются как противоречащие материалам дела.

Так, согласно приложению N 1 к дополнительному соглашению от 23.06.2017 сторонами без замечаний и возражений согласованы границы передаваемого в аренду земельного участка площадью 3736 кв.м. с указанием геодезических координат участка (лист дела 38 тома 1).

В соответствии с актом приёма-передачи от 23.06.2017 ПЛК "Волгарь" передал, а ООО "ПК "Нептун" принял земельный участок площадью 3736 кв.м. входящий в границы земельного участка с кадастровым номером 64:48:010407:180. Следует учесть, что акт подписан представителями сторон без возражений и замечаний (лист дела 39 тома 1).

Таким образом, апелляционный суд пришёл к выводу, что границы земельного участка определены сторонами в схеме расположения земельного участка, а сам участок передан арендатору по акту приёма-передачи.

Доводы апелляционной жалобы о том, что арендодатель не в праве был увеличивать размер арендной платы, апелляционным судом также отклоняются по следующим основаниям.

Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

На основании пункта 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных законом, договором, либо в установленном законом порядке.

В пункте 3.4. договора стороны предусмотрели возможность изменения арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке в случаях изменения ставок арендной платы, кадастровой стоимости, методики расчёта арендной платы, показателей, влияющих на размер арендной платы и её составляющих в соответствии с данной методикой, а также в других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации, Саратовской области, муниципальными правовыми актами города Саратова.

Согласно статье 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Оценив условие пункта 3.4. договора, апелляционная коллегия пришла к выводу, что изменение арендной платы произошло вследствие изменения показателей, влияющих на размер арендной платы и её составляющих. При этом правом на изменение арендной платы арендодатель обладает вне зависимости от изменения нормативно-правовых актов Российской Федерации, Саратовской области, муниципального образования "Город Саратов".

Следует учесть, что письменных возражений относительно повышения размера арендной платы, арендатором не заявлено, уведомление о повышении размера арендной платы от 12.11.2020 не оспорено.

Доводы апелляционной жалобы о необоснованном возврате истцом денежных средств, перечисленных ответчиком в качестве арендной платы, судом не принимаются, поскольку сумма арендной платы не соответствовала условиям договора.

Судебная коллегия не соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что основанием расторжения договора субаренды, помимо прочего, явились обстоятельства, установленные решением Волжского районного суда г. Саратова от 20.09.2021 по делу 2-1778/2021, а именно: самовольное использование ответчиком части земельного участка истца.

Так, основанием расторжения договора субаренды послужило нарушение арендатором обязательств внесения арендной платы, а не установленная данным решением площадь земельного участка (6548 кв.м.), фактически используемая ООО "ПК "Нептун". Более того, уведомление о расторжении договора субаренды направлено в адрес арендатора 26.10.2021, в то время как вышеуказанное решение Волжского районного суда г. Саратова вступило в законную силу 22.12.2021.

Вместе с тем, вывод суда первой инстанции о самовольном занятии ответчиком земельного участка, не привёл к принятию неправомерного и незаконного решения.

По указанным основаниям судебная коллегия не принимает ссылки апеллянта на решение Волжского районного суда г. Саратова от 20.09.2021 по делу 2-1778/2021.

В связи с изложенным, коллегия пришла к выводу, что судебный акт постановлен при правильном применении норм права и основан на материалах дела. Иных доводов, подлежащих оценке судом апелляционной инстанции, жалоба не содержит.

Согласно статье 270 АПК РФ основаниями изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются:

1) неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными;

3) несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таким образом, оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд считает, что выводы, изложенные в оспариваемом решении, соответствуют обстоятельствам дела, являются обоснованными, постановленными при правильном применении норм материального и процессуального права, полной и всесторонней оценке имеющихся в деле доказательств, вследствие чего, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, решение суда - отмене.

В соответствии с частью 1 статьи 177 АПК РФ постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после его принятия.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовкой области от 24 мая 2022 года по делу N А57-26826/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Поволжская компания "Нептун", - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.А. Дубровина

Судьи

С.В. Никольский М.Г. Цуцкова