Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 ноября 2022 г. N 09АП-65683/22 по делу N А40-115363/2022

город Москва

15 ноября 2022 г.

Дело N А40-115363/22

Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 ноября 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Мезриной Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания до перерыва секретарем Воронкиным Д.С., после перерыва секретарем Ермаковой Е.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "Е-Инвест"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 19.08.2022 по делу N А40-115363/22,

принятое в порядке упрощенного производства,

по исковому заявлению Департамента городского имущества города Москвы

к ООО "Е-Инвест"

о взыскании,

при участии в судебном заседании:

от истца: Татаренкова Ю.Д. по доверенности от 29.12.2021, диплом N 107724 2988004 от 27.06.2018,

от ответчика: Михеева Т.А. по доверенности от 30.08.2022, диплом N ВСБ 0515724 от 02.07.2004, Голубцова Т.П. по доверенности от 14.01.2022, диплом N ДВС 1187035 от 05.07.2002,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г.Москвы с иском к ООО "Е-Инвест" о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.10.2020 по 30.09.2021 в размере 84 980,52 руб. и пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 06.10.2020 по 30.09.2021 в сумме 3 331,61 руб.

Решением суда 19.08.2022 по делу N А40-115363/22, принятым в порядке упрощенного производства, исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым по делу решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, неполное выяснение судом обстоятельств имеющих значение для дела.

Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2022 г. дело назначено к судебному заседанию с вызовом сторон.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда 07.11.2022 г. представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

14.10.2022 в материалы дела поступило ходатайство о приобщении дополнений к апелляционной жалобе и новых доказательств, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции.

Дополнения к апелляционной жалобе, вместе с приобщенными новыми доказательствами, поступившие 14.10.2022 посредством электронной системы kad.arbitr.ru, апелляционным судом не принимаются, поскольку являются новыми доводами апелляционной жалобы, поданными за пределами срока на апелляционное обжалование, что нормами АПК РФ не предусмотрено. Дополнения возвращены представителю в судебном заседании.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, жалобу без удовлетворения, представил информационный расчет и письменные пояснения, которые приобщен судом к материалам дела.

В судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ объявлен перерыв для возможности истцу пояснить представленный им информационный расчет и его составляющие.

После перерыва 14.11.2022 г судебное разбирательство продолжено.

В судебном заседании представитель истца приобщил расчет суммы задолженности и пени исходя из доли арендатора 96,27%, устно пояснил расчет.

Ответчик указал, что настаивает на доводах апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст.266, 268 АПК РФ.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, повторно рассмотрев материалы дела, приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств за период с 01.10.2020 по 30.09.2021 по оплате аренды земельного участка, имеющего адресные ориентиры: 121096, г. Москва, ул. Василисы Кожиной, вл. 1, корп. 1, площадью 4 699 кв.м., предоставленного в пользование на условиях аренды для эксплуатации помещений в здании административно-делового назначения и общественного питания, по договору от 27.05.2016 г. N М-07-045742.

Договор заключен сроком до 21.10.2063 г.

Согласно выписке из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости от 16.06.2021 г. N КУВИ-002/2021-73272860 с 30.10.2017 г., ответчик ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "Е-ИНВЕСТ" является правообладателем помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Василисы Кожиной, д. 1, корп. 1.

В соответствии с условиями договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за объект аренды ежеквартально, не позднее 5-го числа первого месяца каждого отчетного квартала.

За несвоевременное внесение арендных платежей условиями договора установлено взыскание пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период, начиная с 6-го числа по день уплаты включительно.

В связи с чем истцом также заявлено требование о взыскании пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 06.10.2020 по 30.09.2021 в сумме 3 331,61 руб.

Претензионный порядок урегулирования спора истцом соблюден, в добровольном порядке ответчиком требования истца не удовлетворены, указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные по делу доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии обстоятельств, подтверждающих факт нарушения ответчиком договорных обязательств, и признал исковые требования законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению, на основании ст. 309, 310, 522, 614, 330 ГК РФ, 35, 65 ЗК РФ.

При этом судом первой инстанции были отклонены доводы ответчика, изложенные в письменном отзыве.

Так в частности ответчик ссылался на то, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:07:0005007:10600 между Департаментом городского имущества города Москвы и "Горбушкин дом" заключен договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора от 01 декабря 2014 г. N М-07-045742 сроком до 21 октября 2063 г.

ООО "Смолресурс" вступило в данный договор путем подписания дополнительного соглашения от 27.05.2016 года в связи с покупкой у ООО "Горбушкин дом" по договору купли-продажи N 5/КМ от 19.05.2015 года трех объектов недвижимости (офис площадью 549,7 кв.м., машиноместо 1106 площадью 16 кв.м. и машиноместо 1108 площадью 15,7 кв.м.), тем самым права и обязанности ООО "Горбушкин дом" по договору аренды перешли к ООО "Смолресурс" в объеме пропорционально зарегистрированным правам на нежилые помещения.

Согласно Приложению "26" к дополнительному соглашению доля арендатора (ООО "Смолресурс") для расчета арендной платы составляет 99,16 кв.м. (за три объекта недвижимости).

ООО "Смолресурс" продало приобретенные у ООО "Горбушкин дом" три объекта недвижимости обществу с ограниченной ответственностью "Е-Инвест" по договору купли-продажи нежилых помещений от 05.10.2017 года. Право собственности перешло к ООО "Е-Инвест" с 30 октября 2017 года.

При оформлении ООО "Е-Инвест" договорных отношений по аренде земельного участка под приобретенными объектами недвижимости с Департаментом городского имущества города Москвы выяснилось, что заключать нужно два договора аренды: один в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:07:0005007:107 на машиноместа (договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора от 20 февраля 2015 г. N М-07-046373), а другой в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:07:0005007:10600 на нежилое помещение площадью 549,7 кв.м. (договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора от 01 декабря 2014 г. N М-07-045742), поскольку машиноместа и нежилое помещение находятся на разных земельных участках.

Договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:07:0005007:107 на машиноместа (договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора от 20 февраля 2015 г. N М-07-046373) ООО "Е-Иивест" заключен (Соглашение о вступлении в данный договор прилагается к настоящему отзыву).

Договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:07:0005007:10600 на нежилое помещение площадью 549,7 кв.м. (договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора от 01 декабря 2014 г. N М-07-045742) не заключен.

Департаментом направлен в адрес ООО "Е-Инвест" проект дополнительного соглашения от 24.02.2022 года к договору аренды земельного участка от 01.12.2014 года N М-07-045742 в отношении одного объекта недвижимости - нежилого помещения площадью 549,7 кв.м. с указанием в нем доли арендатора для расчета арендной платы - 99,16 кв.м., что не является верным, поскольку предыдущий собственник (ООО "Смолресурс") уплачивал арендную плату исходя из доли арендатора - 99,16 кв.м. за три объекта недвижимости (офис площадью 549,7 кв.м., машиноместо 1106 площадью 16 кв.м. и машиноместо 1108 площадью 15,7 кв.м.).

Отклоняя доводы, суд исходил из принципа платности использования земли в Российской Федерации.

Суд пришел к выводу, что при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. Следовательно, при переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости данный договор продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

В настоящем случае Ответчик должен был знать, что при переходе к нему права собственности на помещения в здании к нему перейдет и существовавшее у продавца право пользования земельным участком под зданием. Следовательно, в силу закона, обязанность внесения арендной платы перешла к Ответчику на условиях положений договора аренды земельного участка от 01.12.2014 N М-07-045742.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции, поскольку судом были учтены не все фактические обстоятельства по настоящему делу, при этом верно применены нормы материального права.

Земельным законодательством закреплен принцип платности использования земли, в соответствии с которым, любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на 6 таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (п.2 ст.39.20 ЗК РФ).

Размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении такого земельного участка, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда (п. 10 ст.39.20 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Ответчика в суде первой инстанции не оспаривал свою обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком, которая установлена действующим гражданским и земельным законодательством, а спорил по расчету, в частности расчету доли.

Судом апелляционной инстанции установлено, что между Арендодателем - Департаментом городского имущества города Москвы (истец) и арендатором 2 - ООО "Смолресурс" был заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора N М-07-045742 (в редакции дополнительного соглашения от 27.05.2016) на аренду земельного участка, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, ул. Василисы Кожиной, вл.1, корп.1, площадью 4 699 кв.м., предоставляемого в пользование на условиях аренды для эксплуатации помещений в здании административно-делового назначения и общественного питания. Договор заключен сроком до 21.10.2063 года.

ООО "Смолресурс" вступило в данный договор в связи с приобретением у ООО "Горбушкин дом" трех объектов недвижимого имущества: нежилое помещение площадью 549,7 кв.м., машиноместо N 1106 общей площадью 16 кв.м., машиноместо 1108 общей площадью 15,7 кв.м.

Доля арендатора (ООО "Горбушкин дом) для расчета арендной платы за указанные три объекта недвижимого имущества составила 99, 16 кв.м. (соответственно она перешла к ООО "Смолресурс" после приобретения указанных трех объектов и прописана в дополнительном соглашении от 27.05.2016 года к договору аренды N М-07-045742 от 01.12.2014 года - Приложение N 26 к указанному дополнительному соглашению).

ООО "Смолресурс" при заключении 27.05.2016 дополнительного соглашения к договору аренды N М-07-045742 от 01.12.2014 года фактически заняло место ООО "Горбушкин дом" в объеме пропорционально зарегистрированным правам на нежилые помещения (3 вышеуказанных объекта) с момента государственной регистрации права собственности на нежилые помещения, т.е. с 19.06.2015 (п. 1.1. дополнительного соглашения).

05.10.2017 года ООО "Смолресурс" продало вышеуказанные три объекта недвижимости ООО "Е-Инвест" (договор купли-продажи нежилых помещений от 05.10.2017 года прилагается -Приложение N 2 к настоящей жалобе).

Согласно отметкам Росреестра на договоре купли-продажи от 05.10.2017 года, право собственности на объекты недвижимости перешло к ООО "Е-Инвест" с 30.10.2017 года.

ООО "Е-Инвест" вступило в договор аренды N М-07-045742 от 01.12.2014, однако в силу ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ при переходе прав на здание, строение, сооружение к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Следовательно, в результате приобретения права собственности на объекты недвижимости, к ООО "Е-Инвест" в силу закона перешли права и обязанности Арендатора- ООО "Смолресурс" по договору аренды земельного участка от 01.12.2014 года N М-07-045742, в том числе обязанность по уплате арендной платы за часть земельного участка, соответствующую площади расположенных на земельном участке трех объектов недвижимости.

Далее фактические обстоятельства изменились.

Договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:07:0005007:107 на машиноместа (договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора от 20 февраля 2015 г. N М-07-046373) ООО "Е-Иивест" заключен (Соглашение о вступлении в данный договор приобщено к отзыву).

Договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:07:0005007:10600 на нежилое помещение площадью 549,7 кв.м. (договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора от 01 декабря 2014 г. N М-07-045742) не заключен.

В исковом заявлении, являющемся предметом рассмотрения настоящего спора, Департамент городского имущества города Москвы в рамках договора аренды земельного участка от 01.12.2014 года N М-07-045742 (в редакции дополнительного соглашения от 27.05.2016 года), рассчитал долю для ООО "Е-Инвест" - 99,16 кв. метров, что в данном случае является неверным с учетом отдельного договора на машиномета.

Соответственно, исходя из расчета доли 99,16кв.м. (а это площадь под тремя объектами недвижимости), ответчик - ООО "Е-Инвест" в рамках вышеуказанного договора аренды, по которому Департамент взыскивает задолженность в рамках настоящего дела, вынужден платить арендную плату за одни и те же объекты недвижимого имущества - машиноместа дважды по двум договорам. При этом за два других объекта недвижимости, приобретенных вместе с офисом 549, 7 кв.м., а именно машиноместа N 1106 и N 1108, ООО "Е-Инвест" платит в рамках другого договора, который также приобщен в материалы дела к отзыву.

Следовательно, размер доли для ООО "Е-Инвест" при оплате арендной платы за три объекта недвижимости и при оплате арендной платы за один объект недвижимости не может быть одинаковым.

Ответчик указывал суду первой инстанции на то, что при оформлении договорных отношений с ним, Департамент предложил заключить два разных договора аренды - отдельно на машиноместа (Приложение N 4 к апелляционной жалобе) и отдельно на офис площадью 549,7 кв.м. (Приложение N 3 к апелляционной жалобе).

При этом Департамент не пересчитал размер доли для ООО "Е-Инвест" в рамках договора аренды под офисом площадью 549,7 кв.м. и оставил долю равной - 99,16 кв.м - как это было ранее у предыдущего собственника - ООО "Смолресурс" при аренде трех объектов недвижимости (офиса площадью 549,7 кв.м. и машиномест N 1106 и 1108).

Ответчик указал, что по его расчету с учетом доли 96,27 кв.м. за один объект недвижимости площадью 549,7кв.м. арендная плата составляет 20625,79 руб. в квартал.

Истец представил расчет исходя из доли 96,27кв.м. за тот же объект недвижимости, в соответствии с которым арендная плата составляет 20625,95 руб., при тех же составляющих расчета : площадь земельного участка - 4699,00кв.м., площадь здания 26831,40кв.м., площадь помещения ответчика - 549,70кв.м.

В судебном заседании 14.11.2022 истец пояснил расчет, что зафиксировано в аудиопротоколе.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 26.04.2006 N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" исчисление арендной платы за земельный участок производится в процентах от его кадастровой стоимости.

Расчет истца составлен с 1,5 % учетом кадастровой стоимости земельного участка - 268470478,4 х 1,5=4027061,79 руб. - годовой размер, и составления пропорции с учетом доли 96,27 кв.м.

Расчеты судом апелляционной инстанции проверены, обоснованным признан расчет истца, в соответствии с которым задолженность ответчика за спорный период составляет 82503,80 руб.

Доводы ответчика о том, что задолженность им была оплачена исходя из составленного им расчета 20625,79 руб/квартал - 12.10.2022 г., судом апелляционной инстанции не принимаются, поскольку указанная оплата произведена после принятия решения судом первой инстанции (резолютивная часть решения принята 10.08.2022 г.) и не может учитываться для целей проверки законности и обоснованности данного решения суда. При этом погашение ответчиком долга может быть учтено на стадии исполнительного производства при предоставлении доказательств полной или частичной оплаты.

С учетом верного расчета размера арендной платы 20625,95 руб., неустойка за заявленный период составляет 3 234,49 руб., указанная сумма подлежит взысканию с ответчика на основании ст. 330 ГК РФ.

Таким образом, решение суда первой инстанции подлежит изменению на основании п. 1 ч. 1 ст. 270 АПК РФ.

Расходы по оплате госпошлины по иску относятся на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям на основании ст. 110 АПК РФ.

Что касается расходов по оплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы, то суд пришел к выводу об их отнесении на ответчика/проигравшую сторону.

Частью 1 статьи 110 АПК РФ определено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным статьей 110 АПК РФ и (часть 5 названной статьи).

В силу подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной жалобы и (или) кассационной, надзорной жалобы на решения и (или) постановления арбитражного суда, - 50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера.

При этом, при частичном удовлетворении требования неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку, расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу (пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлины").

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции исходит из того, что апелляционная жалоба по итогу оставлена без удовлетворения (ответчик просил решение отменить в иске отказать) соответственно расходы относятся на апеллянта (в отношении расходов по уплате государственной пошлины положения, установленные абзацем вторым части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применению не подлежат)

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 2 ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 19.08.2022 по делу N А40-115363/22 изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции.

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ООО "Е-Инвест" в пользу Департамента городского имущества города Москвы 82 503 (восемьдесят две тысячи пятьсот три) руб. 80 коп. долг за период с 01.10.2020 по 30.09.2022, 3234 (три тысячи двести тридцать четыре) руб. 49 коп. пени за период с 06.10.2020 по 30.09.2021.

В удовлетворении остальных требований отказать.

Взыскать с ООО "Е-Инвест" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3429 (три тысячи четыреста двадцать девять) руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Судья

Мезрина Е.А.