Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 ноября 2022 г. N 18АП-12642/22 по делу N А07-1905/2022

г. Челябинск

16 ноября 2022 г.

Дело N А07-1905/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 ноября 2022 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Колясниковой Ю.С.,

судей Аникина И.А., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Придвижкиной В.Д., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.07.2022 по делу N А07-1905/2022.

В судебное заседание явился представитель истца - индивидуального предпринимателя Багаутдиновой Альбины Габделахатовны - Валеева Эдита Ринатовна (доверенность от 12.01.2022, срок действия один год, диплом, паспорт).

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет, в судебное заседание представители иных лиц не явились.

С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие иных лиц.

Индивидуальный предприниматель Багаутдинова Альбина Габделахатовна (далее - ИП Багаутдинова А.Г., предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - Министерство, ответчик) об урегулировании урегулировать разногласия, возникшие между Багаутдиновой Альбиной Габделахатовной и Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан при заключении договора N 301-21зем аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 29.10.2021 (кадастровый номер 02:65:011401:329, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Туймазы, ул. Горького с видом разрешенного использования: склады с использованием участка вне здания, площадью 4 222 кв.м), исключив пункт 3.2. из текста договора; урегулировать разногласия, возникшие между Багаутдиновой Альбиной Габделахатовной и Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан при заключении договора N 302-21зем аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 29.10.2021 (кадастровый номер 02:65:011401:330, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Туймазы, ул. Горького с видом разрешенного использования: склады с использованием участка вне здания, в границах указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, площадью 1875 кв.м), исключив пункт 3.2. из текста договора (с учетом принятых судом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен отдел по Туймазинскому району и г. Туймазы Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействия с органами местного самоуправления Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.

Решением суда первой инстанции от 18.07.2022 (резолютивная часть от 28.07.2022) урегулированы разногласия, возникшие между предпринимателем и Министерством при заключении договоров аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 29.10.2021 N 301-21зем и N 302-21зем, исключив из текста (проекта) договора, предложенного ответчиком, пункт 3.2.

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Министерство (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований.

Податель жалобы ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; нарушение судом норм материального и процессуального права.

По мнению апеллянта, истцом не указано каким именно образом нарушены его права ввиду включения в договоры аренды 3.2 в соответствии с которым условия договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 26.10.2008. Истец фактически пользуется указанными земельными участками с 26.10.2008, поскольку является собственником объектов недвижимости, находящихся на указанных земельных участках. При этом, у истца отсутствуют основания для пользования земельным участком безвозмездно, соответственно арендатор обязан вносить плату за фактическое использование земли. При условии, что на земельном участке расположены объекты, приобретенные истцом 26.10.2008, невозможно опровергать факт пользования земельным участком, в связи с чем апеллянт полагает, что имеет место злоупотребление правом и желание затянуть процесс заключения договора аренды. Таким образом, пункт 3.2 договора аренды соответствует указанным выше требованиям закона и не нарушает прав истца.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2022 апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению на 11.10.2022.

От индивидуального предпринимателя Багаутдиновой А. Г. поступил отзыв на апелляционную жалобу, с доказательством его направления в адрес лиц, участвующих в деле. Отзыв на апелляционную жалобу приобщен к материалам дела.

Определением суда от 11.10.2022 судебное разбирательство было отложено на 15.11.2022 с целью недопущения нарушения процессуальных прав и законных интересов лиц, участвующих в деле, в том числе на доступ к правосудию, поскольку в силу положений Закона Республики Башкортостан от 27.02.1992 N ВС-10/21 (ред. от 07.12.2020) "О праздничных и памятных днях в Республике Башкортостан" в Республике Башкортостан установлен в качестве нерабочего праздничного дня 11 октября - День Республики - День принятия Декларации о государственном суверенитете Башкирской Советской Социалистической Республики.

На основании определения председателя Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2022 в составе суда в соответствии с нормами частей 3 и 4 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена: судья Жернаков А.С. судьей Томилиной В.А.

Ввиду замены в составе суда в соответствии с частью 5 указанной статьи судебное разбирательство начато с начала.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 03.12.2021 от отдела по Туймазинскому району и г. Туймазы Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного управления Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее по тексту - Отдел по Туймазинскому району и г. Туймазы) вместе с сопроводительным письмом N ТО-05-60-исх383-Г от 03.12.2021 истцом получены для подписания договор N 301-21зем аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 29.10.2021 (далее - договор N 301-21зем) и договор N 302-21зем аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 29.10.2021 (далее - договор N 302-21зем).

В соответствии с пунктом 1.1 договора N 301-21зем, в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:65:011401:329, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Туймазы, ул. Горького с видом разрешенного использования: склады с использованием участка вне здания, в границах указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, площадью 4222 кв. м, с правом строительства на нем зданий и сооружений.

На участке расположены следующие объекты недвижимости:

- погрузочная площадка с кадастровым номером 02:65:011401:49, принадлежащая истцу Багаутдиновой А.Г. на праве собственности, на основании государственной регистрации права, запись регистрации N 02-04- 18/017/2011-51 от 19.06.2011;

- склад N 1 с кадастровым номером 02:65:011401:71, принадлежащий истцу Багаутдиновой А.Г. на праве собственности, на основании государственной регистрации права, запись регистрации N 02-04-18/033/2008-409 от 26.10.2008.

На основании пункта 3.2 указанного договора, в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны установили, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 26.10.2008.

В силу пункта 1.1 договора N 302-21зем, в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:65:011401:330, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Туймазы, ул. Горького с видом разрешенного использования: склады с использованием участка вне здания, в границах указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, площадью 1875 кв. м, с правом строительства на нем зданий и сооружений.

На участке расположены следующие объекты недвижимости:

- склад N 3 с кадастровым номером 02:65:011401:73, принадлежащий Багаутдиновой Альбине Габделахатовне на праве собственности на основании государственной регистрации права, запись регистрации N 02-04-18/033/2008-408 от 26.10.2008.

На основании пункта 3.2 указанного договора, в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны установили, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 26.10.2008.

Истец, рассмотрев проекты договоров, с аргументацией своей позиции и предложением, направил в адрес ответчиков сопроводительное письмо от 10.12.2021 с протоколом разногласий к договору N 301-21зем от 29.10.2021, а также сопроводительное письмо от 10.12.2021 с протоколом разногласий к договору N 302-21зем от 29.10.2021, которые были получены отделом по Туймазинскому району и г. Туймазы Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного управления Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан 10.12.2021, о чем свидетельствует соответствующая отметка о принятии указанных документов.

Согласно протоколу разногласий к договору N 301-21зем от 10.12.2021 в редакции истца (арендатора) было указано:

исключить пункт 3.2. из текста договора N 301-21зем аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 29.10.2021.

Согласно протоколу разногласий к договору N 302-21зем от 10.12.2021 в редакции истца (Арендатора) было указано:

исключить пункт 3.2. из текста договора N 302-21зем аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 29.10.2021.

На указанные письма с протоколами разногласий к договору N 301- 21зем, договору N 302-21зем от отдела по Туймазинскому району и г. Туймазы Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного управления Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, поступили ответы.

Из письма от 29.12.2021 N ТО-05-60-исх-546-Г следовало, что признаков, ущемляющих прав арендатора договор аренды не содержит, подлежит подписанию в том виде, в котором был направлен ранее. Договор будет подписан без протокола разногласий. Арендная плата (неосновательное обогащение) за период с 26.10.2008 по 29.10.2021 подлежит оплате в полном объеме.

Письмом от 29.12.2021 N ТО-05-60-исх-547-Г также было указано на то, что признаков, ущемляющих прав арендатора договор аренды не содержит, подлежит подписанию в том виде, в котором был направлен ранее. Договор будет подписан без протокола разногласий. Арендная плата (неосновательное обогащение) за период с 26.10.2008 по 29.10.2021 подлежит оплате в полном объеме.

Истец полагая, что доводы, изложенные в письмах ответчика, являются несостоятельными, воспользовавшись предусмотренным законодательством правом на урегулирование разногласий, возникших относительно заключения договора, обратилась с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции урегулировал разногласия в редакции истца.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции являются правильными, соответствуют обстоятельствам дела и действующему законодательству.

Согласно пункту 4 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты (пункт 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

На основании пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432, пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Согласно пункту 3 статьи 607, статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации существенными условиями договора аренды земельного участка являются предмет и размер арендной платы.

Между тем указанные нормы следует понимать в их нормативном единстве с абзацем 2 пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которого к существенным условиям, подлежащим определению при заключении договора, помимо условия о предмете и условий, названных в законе, относятся все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение, а также с учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11657/11 от 31.01.2012, согласно которой разрешение судом спора о понуждении к заключению договора при возникновении разногласий по конкретным условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", договор не может считаться заключенным до тех пор, пока стороны не согласуют условие, по которому одной из сторон заявлено о необходимости его согласовать как существенное условие договора.

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

На основании пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора.

Из материалов дела следует, что предприниматель является собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 02:65:011401:329 по адресу: Республика Башкортостан, г. Туймазы, ул. Горького, с видом разрешенного использования: склады с использованием участка вне здания, площадью 4222 кв. м, в связи с чем Министерством был подготовлен и направлен договор аренды земельного участка N 301-21зем от 29.10.2021.

Вышеуказанные объекты недвижимости принадлежат Багаутдиновой А.Г. на праве собственности, а именно:

- склад N 1 с кадастровым номером 02:65:011401:71 с 26.10.2008, запись регистрации N 02-04-18/033/2008-409 от 26.10.2008;

- погрузочная площадка с кадастровым номером 02:65:011401:49 с 19.06.2011, запись регистрации N 02-04-18/017/2011-51 от 19.06.2011.

Также истец является собственником объекта недвижимости - склад N 3 с кадастровым номером 02:65:011401:73, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 02:65:011401:330 по адресу: Республика Башкортостан, г. Туймазы, ул. Горького, в связи с чем Министерством был также подготовлен и направлен в адрес истца договор аренды земельного участка N 302-21зем от 29.10.2021.

Указанный объект недвижимости также принадлежит Багаутдиновой А.Г. с 26.10.2008, запись регистрации N 02-04-18/033/2008-408 от 26.10.2008.

В связи с тем, что на вышеуказанных земельных участках расположены объекты недвижимости, принадлежащие истцу, Министерством в адрес истца были подготовлены и направлены проекты договоров аренды от 29.10.2021 N 301-21зем и N 302-21зем:

Пунктами 3.2. указанных договоров предусмотрено, что в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны установили, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 26.10.2008.

Основанием для предъявления настоящего иска в суд явилось несогласие предпринимателя с пунктами 3.2 договоров от 29.10.2021 N 301-21зем и N 302-21зем с 26.10.2008. Фактически спор возник по вопросу о возможности распространения условий договора на правоотношения сторон, возникшие до момента его заключения.

Между тем, как правильно указал суд первой инстанции, исходя из положений пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации распространение действия договора на отношения, предшествующие его заключению, возможно лишь по соглашению сторон.

Учитывая, что действующим законодательством не предусмотрено возникновение обязанности, вытекающих из договора, до момента заключения самого договора аренды, следовательно, стороны могут распространить условия договора на отношения сторон, возникшие до момента заключения договора, только по обоюдному согласию. Таким образом, распространение условий договора аренды на правоотношения, возникшие до момента заключения договора, не является обязательным.

Доводы жалобы в указанной части отклоняются судом апелляционной инстанции.

Из смысла пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что наличие в договоре условия о его ретроактивном действии не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями ГК РФ. При рассмотрении преддоговорного спора этот момент определяется вступлением в законную силу судебного акта, принятого по результатам рассмотрения дела.

Исходя из положений главы 28 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей заключение договоров, договоры заключаются для достижения соглашения об урегулировании отношений сторон на будущее.

В случае урегулирования разногласий по договору судом права и обязанности сторон возникнут только на будущее время - с момента вступления решения в законную силу (статья 180 АПК РФ).

Распространение условий договора на период, предшествующий дате его заключения, является правом, а не обязанностью сторон. Учитывая отсутствие согласия предпринимателя на заключение договора к отношениям, возникшим до его заключения, суд первой инстанции правомерно не установил оснований распространения действия договора на правоотношения сторон, возникшие до его заключения, пункты 3.2 договоров от 29.10.2021 N 301-21зем и N 302-21зем правомерно подлежат исключению.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Обязанность арендатора по внесению платежей за пользование арендуемым имуществом является встречной по отношению к обязанности арендодателя по предоставлению имущества в пользование арендатора (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Действующим законодательством не предусмотрено обязательное применение условий заключаемого в порядке статьи 36 Земельного кодекса договора аренды с момента возникновения у арендатора права собственности на объекты недвижимости.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 Кодекса имеющиеся в деле доказательства, суд первой инстанции пришел к непротиворечащему установленным по делу обстоятельствам выводу об отсутствии законных оснований для применения условий договора аренды с 26.10.2008 в отсутствие соответствующего соглашения между контрагентами.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд поддерживает выводы суда об отсутствии предусмотренных законом правовых оснований для принятия предложенного в договоре ответчиком условия о дате его заключения и распространения его действия на ранее возникшие отношения сторон.

Согласно Постановлению Президиума ВАС РФ от 23.08.2005 N 1928/05 по делу N А40-36270/04-25-140 распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно только по обоюдному согласию сторон в силу пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации и если между сторонами фактически существовали отношения.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее подателя по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Их взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку податель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.07.2022 по делу N А07-1905/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Ю.С. Колясникова

Судьи

И.А. Аникин В.А. Томилина