Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 ноября 2022 г. N 17АП-13316/22 по делу N А60-66457/2021

г. Пермь

17 ноября 2022 г.

Дело N А60-66457/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 ноября 2022 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Дружининой О.Г.,

судей Поляковой М.А., Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Черногузовой А.В.,

при участии:

от истца по первоначальному иску, индивидуального предпринимателя Пырлитеску Ильи Марчеловича: Марусич Е.А., паспорт, доверенность от 10.01.2022;

от истца по первоначальному иску, индивидуального предпринимателя Пырлитеску Андрея Марчеловича: Марусич Е.А., паспорт, доверенность от 10.01.2022;

от истца по первоначальному иску, индивидуального предпринимателя Скорохода Антона Александровича: Марусич Е.А., паспорт, доверенность от 10.01.2022;

от ответчика по первоначальному иску, общества с ограниченной ответственностью "Центр ПЭТ-Технолоджи": Колов А.Ю., паспорт, доверенность от 17.01.2022; Шмелев В.В., паспорт, доверенность от 17.01.2022:

от третьего лица: не явились;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика по первоначальному иску, общества с ограниченной ответственностью "Центр ПЭТ-Технолоджи",

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 24 августа 2022 года

по делу N А60-66457/2021

по первоначальному иску индивидуального предпринимателя Пырлитеску Ильи Марчеловича (ИНН 561200525577, ОГРНИП 308565813400304), индивидуального предпринимателя Пырлитеску Андрея Марчеловича (ИНН 561200929837, ОГРНИП 308565810900329), индивидуального предпринимателя Скорохода Антона Александровича (ИНН 561014701899, ОГРНИП 315565800000935)

к обществу с ограниченной ответственностью "Центр ПЭТ-Технолоджи" (ИНН 6658520916, ОГРН 1186658079035)

о взыскании задолженности, неустойки по договору аренды недвижимого имущества,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Центр ПЭТ-Технолоджи"

к индивидуальному предпринимателю Пырлитеску Илье Марчеловичу, индивидуальному предпринимателю Пырлитеску Андрею Марчеловичу, индивидуальному предпринимателю Скороходу Антону Александровичу

о взыскании неосновательного обогащения, о расторжении договора аренды недвижимого имущества,

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Мединвестгрупп" (ИНН 9729102215, ОГРН 1177746645933)

УСТАНОВИЛ:

индивидуальные предприниматели Пырлитеску Илья Марчелович, Пырлитеску Андрей Марчелович, Скороход Антон Александрович (далее - истцы по первоначальному иску, предприниматели) обратились в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Центр ПЭТ-Технолоджи" (далее - ответчик по первоначальному иску, ООО "Центр ПЭТ-Технолоджи") о взыскании:

- в пользу ИП Пырлитеску Ильи Марчеловича арендную плату по договору аренды недвижимости N 01 от 25.05.2020 за ноябрь и декабрь 2021 года, январь-август 2022 года в размере 2 440 806 руб., неустойку в размере 164 753 руб., всего 2 605 559 руб.

- в пользу ИП Пырлитеску Андрея Марчеловича арендную плату по договору аренды недвижимости N 01 от 25.05.2020 за ноябрь и декабрь 2021 года, январь-август 2022 года в размере 2 440 806 руб., неустойку в размере 164 753 руб., всего 2 605 559 руб.

- в пользу ИП Скорохода Антона Александровича арендную плату по договору аренды недвижимости N 01 от 25.05.2020 за ноябрь и декабрь 2021 года, январь-август 2022 года в размере 2 440 805 руб., неустойку в размере 164 753 руб., всего 2 605 558 руб. (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

К производству суда принят встречный иск ООО "Центр ПЭТ-Технолоджи" о расторжении договора аренды недвижимости N 01 от 25.05.2020, о взыскании

- с ИП Пырлитеску Ильи Марчеловича 122 044 руб. 33 коп. сумму неосновательного обогащения - 50% аванса за октябрь 2021 г. по вышеуказанному договору ввиду непредставления встречного предоставления в полном объеме в октябре 2021 года.

- с ИП Пырлитеску Андрея Марчеловича 122 044 руб. 33 коп. сумму неосновательного обогащения - 50% аванса за октябрь 2021 г. по вышеуказанному договору ввиду непредставления встречного предоставления в полном объеме в октябре 2021 года.

- с ИП Скорохода Антона Александровича 122 044 руб. 33 коп. сумму неосновательного обогащения - 50% аванса за октябрь 2021 г. по вышеуказанному договору ввиду непредставления встречного предоставления в полном объеме в октябре 2021 года (с учетом изменения оснований заявленных требований).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Мединвестгрупп" (ст. 51 АПК РФ).

Решением арбитражного суда от 24.08.2022 первоначальные исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Центр ПЭТ-Технолоджи" в пользу ИП Пырлитеску Ильи Марчеловича взыскана арендная плата по договору аренды недвижимости N 01 от 25.05.2020 за ноябрь и декабрь 2021 года, январь-август 2022 года в размере 2 440 806 руб., неустойка в размере 85 305 руб. 42 коп., государственная пошлина в сумме 8 621 руб. С ООО "Центр ПЭТ-Технолоджи" в пользу ИП Пырлитеску Андрея Марчеловича взыскана арендная плата по договору аренды недвижимости N 01 от 25.05.2020 за ноябрь и декабрь 2021 года, январь-август 2022 года в размере 2 440 806 руб., неустойка в размере 85 305 руб. 42 коп., государственная пошлина в сумме 8 621 руб. С ООО "Центр ПЭТ-Технолоджи" в пользу ИП Скорохода Антона Александровича взыскана арендная плата по договору аренды недвижимости N 01 от 25.05.2020 за ноябрь и декабрь 2021 года, январь-август 2022 года в размере 2 440 806 руб., неустойка в размере 85 305 руб. 42 коп., государственная пошлина в сумме 8 621 руб. В остальной части в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано. С ООО "Центр ПЭТ-Технолоджи" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 34 328 руб. С депозита Арбитражного суда Свердловской области в адрес экспертной организации Уральской Торгово-промышленной палаты перечислены денежные средства в размере 510 000 руб. за проведение судебной экспертизы. В удовлетворении встречных исковых требований отказано. Расходы по проведению судебной экспертизы распределены пропорционально удовлетворённым требованиям в соответствии со статьей 110 АПК РФ - на ООО "Центр ПЭТ-Технолоджи" в размере 494 449 руб. 30 коп., на ИП Пырлитеску Илью Марчеловича, Пырлитеску Андрея Марчеловича, Скорохода Антона Александровича в равных долях - 15 551 руб. 70 коп. Произведен процессуальный зачет в части распределения судебных издержек, в результате которого с ООО "Центр ПЭТ-Технолоджи" в пользу предпринимателей Пырлитеску Ильи Марчеловича, Пырлитеску Андрея Марчеловича, Скорохода Антона Александровича взыскана государственная пошлина по 3 406 руб. 76 коп. каждому. Излишне внесенные средства на депозит арбитражного суда возвращены ООО "Центр ПЭТ-Технолоджи" в сумме 340 000 руб., уплаченные по платежному поручению N 1427 от 16.03.2022.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "Центр ПЭТ-Технолоджи" обжаловало решение суда первой инстанции в апелляционном порядке, в жалобе просит решение отменить, принять новый судебный акт, которым в первоначальном иске отказать, встречный иск удовлетворить.

В обоснование апелляционной жалобы ее заявитель приводит доводы о том, что суд первой инстанции неправильно истолковал договор аренды, неправильно определил обязанности сторон договора по осуществлению капитального ремонта, возложив его в полном объеме на арендатора, в результате чего необоснованно отказал в расторжении договора. Считает, что обязанность по проведению общего капитального ремонта урегулирована не договором, а положениями п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), которые возлагают его на арендодателя. Обязанность по проведению общего капитального ремонта арендодателями исполнена не была, что является основанием для досрочного расторжения договора аренды по п. 3 ст. 620 ГК РФ. Обращает внимание на то, что в здании были выявлены значительные скрытые дефекты, что подтверждается заключением судебной экспертизы. Ссылается на наличии признаков самовольной постройки в стропильной конструкции, возведенной поверх существующей крыши здания и, как следствие, нарушении заверений об обстоятельствах. При передаче здания и подписании акта приема-передачи ООО "Центр Пэт-Технолоджи" добросовестно полгалось на данные ЕГРН и заверения арендодателей. Факт незаконной реконструкции свидетельствует о том, что арендатору созданы существенные препятствия в использовании имущества по назначению. Если бы арендатор знал о том, что здание является самовольной постройкой, то он бы не заключил договор. Арендатор не мог выявить самовольность реконструкции здания в ходе обычного визуального осмотра. Также заявитель апелляционной жалобы ссылается на нарушение заверений в отношении правового режима здания и прилегающей территории как не позволяющих осуществлять медицинскую и фармацевтическую деятельность. По мнению ООО "Центр ПЭТ-Технолоджи", представленная в материалы дела совокупность доказательств свидетельствует о том, что имел место факт ограничения арендатору доступа на объект.

Истцы по первоначальному иску в отзыве на апелляционную жалобу выразили возражения против ее удовлетворения.

Представители ООО "Центр ПЭТ-Технолоджи" в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель предпринимателей в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между индивидуальными предпринимателями Пырлитеску И.М., Пырлитеску А.М., Скороход А.А. (арендодатели) и ООО "Центр ПЭТ-Технолоджи" (арендатор) заключен договора аренды недвижимости N 01 от 25.05.2020.

По акту приема-передачи арендатору переданы нежилые помещения общей площадью 2 702 кв.м, находящиеся в одно-пятиэтажном административно-производственном здании с подвалом общей площадью 2 746 кв.м, кадастровый номер 56:44:0446008:13, расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Зиминская, д. 35.

Пунктом 2.3. договора предусмотрено, что арендуемое здание принадлежит арендодателям на праве общей долевой собственности в равных долях (по 1/3 доли у каждого).

Срок аренды составляет 10 лет (п. 3.1. Договора).

Договор в установленном порядке зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 29.05.2020, что подтверждается отметками на договоре и выпиской из ЕГРП.

В соответствии с п.п. 2.4., 9.1. договора, арендатор обязуется использовать арендуемое здание в течение всего срока аренды исключительно для осуществления медицинской и фармацевтической деятельности (разрешенное использование).

Для соответствия здания разрешенному использованию, арендатор своими силами и за свой счет по согласованию с арендодателем предварительно выполняет в здании комплекс строительно-монтажных, отделочных работ, иных работ, в том числе производит отделимые и неотделимые улучшения (п.п. 1.16, 4.9., 5.1.2 - 5.1.8, 5.2. Договора).

По условиям п. 5.1.11 договора капитальный ремонт для приведения здания в соответствии с его разрешенным использованием (за исключением капитального ремонта крыши здания) выполняется арендатором.

В п. 17.1 договора, арендатор подтвердил, что он не полностью осведомлен о техническом состоянии здания, в связи с чем после подписания акта приемки-передачи здания им будет произведено техническое обследование здания, которое должно будет подтвердить его надлежащее техническое состояние, а также пригодность здания для эксплуатации по разрешенному использованию.

Письмом N 20-09 от 20.07.2020 арендатор уведомил арендодателей, что по результатам проведенного технического обследования несущих конструкций здания по адресу: Оренбург, Зиминская 35 здание признано ограниченно работоспособным, и таким образом пригодным для разрешенного использования согласно договору аренды N 01 от 25.05.2020 в качестве клинико-диагностического центра после упомянутого в договоре аренды капитального ремонта, и что в настоящее время по результатам технического обследования начат процесс проектирования предстоящих в ходе капитального ремонта строительно-монтажных работ.

К письму приложена копия Технического заключения N 842/28-05-20/ОБ, выполненного ООО "М1 Проект", на 238 листах по результатам комплексного обследования технического состояния здания нежилого назначения, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Зиминская, д. 35. Заключение содержит фототаблицы, расчеты и подробные выводы по всем элементам конструкций здания.

После указанного обследования арендатор приступил к выполнению строительно-монтажных работ по капитальному ремонту здания в целях приведения его к разрешенному использованию, что подтверждается перепиской сторон периода 2020-2021 года.

Согласно пунктам 4.4., 4.9. договора ставка арендной платы составляет 250 руб. 00 коп. за 1 кв. м. в месяц, что с учетом общей площади составляет 675 500 рублей в месяц, и оплачивается арендатором путем перечисления денежных средств на расчетные счета арендодателей ежемесячно авансом не позднее 10-го числа текущего месяца равными платежами каждому арендатору.

С учетом дополнительного соглашения N 01 от 27.04.2021 размер ежемесячной арендной платы составляет 732 242 руб. с 01.01.2021.

До октября 2021 года обязательства арендатора по оплате арендных платежей исполнялись надлежащим образом.

Вместе с тем, задолженность по арендной плате за период ноябрь-декабрь 2021, январь-август 2022 в размере 7 322 420 руб. по настоящее время не оплачена, что и послужило основанием обращения предпринимателей в суд с первоначальным иском.

В обоснование встречного иска общество ООО "Центр ПЭТ-Технолоджи" приводит доводы о том, что имеются основания для расторжения договора в судебном порядке по требованию арендатора ввиду нарушения арендодателями условий договора.

ООО "Центр ПЭТ-Технолоджи" ссылается на наличие в несущих конструкциях здания скрытых физических дефектов, выявленных в Техническом заключении ООО "М1 Проект" в ходе исследований в июне 2020 г. - июле 2020 г., и нарушение арендодателями заверения об отсутствии таких дефектов; наличие в здании скрытых физических дефектов, выявленных после осуществления демонтажа внутренней отделки и нарушение арендодателями заверения об отсутствии таких дефектов; нарушение арендодателями обязательства по проведению капитального ремонта несущих конструкций и крыши здания; нарушение арендодателями заверения о том, что ВРИ Прилегающей территории и ОКС позволяют использовать их для медицинской и фармацевтической деятельности; нарушение арендодателями заверения о том, что "правовой режим Здания" позволяет использовать его для медицинской и фармацевтической и медицинской деятельности; на создание арендодателями препятствий в пользовании зданием.

Согласно дополнительному соглашению N 01 от 27.04.2021 сумма месячной арендной платы составляет 732 242 руб. в месяц, НДС не облагается, в связи с применением арендодателями упрощенной системы налогообложения.

По условиям договора на арендаторе лежала обязанность по осуществлению отделочных работ в здании, а также ремонту инженерных систем в здании.

15.10.2021 какие-либо работы в здании арендатором приостановлены. Выявлена аварийность перекрытий в уровне 4-го этажа в осях "В-Д\12-14", а также иные существенные недостатки (дефекты) в стенах, по обстоятельствам, зависящим от арендодателей, что создает невозможность использования здания в соответствии с его назначением и условиями договора.

В связи с чем, ООО "Центр ПЭТ-Технолоджи" полагает, что арендная плата с 16.10.2021 по январь 2022 г. начислению не подлежит применительно к п. 2 ст. 328, п. 4 ст. 614 ГК РФ - непредставление встречного предоставления.

Арендатором за октябрь 2021 года уплачена арендная плата по платежным поручениям N 246 от 13.10.2021, N 245 от 13.10.2021, N 244 от 13.10.2021 в сумме 732 242 руб. За 15 дней октября 2021 года - 50% от месячной арендной платы составляет 366 121 руб., 122 044 руб. 33 коп. в отношении каждого арендодателя.

В виду невозможности использования помещения арендатором, общество "Центр ПЭТ-Технолоджи" считает, что на стороне арендодателей возникло неосновательное обогащение в виде внесенной арендной платы за октябрь 2021 года.

Изложенные обстоятельства послужили основанием обращения ООО "Центр ПЭТ-Технолоджи" в арбитражный суд со встречным иском.

Разрешая спор, суд первой инстанции первоначальный иск удовлетворил частично, во встречном иске отказал.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статья 607 ГК РФ предусматривает, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствие со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как указывают предприниматели, за арендатором имеется задолженность по арендной плате за ноябрь и декабрь 2021 года, январь-август 2022 года в размере 2 440 806 руб. каждому.

ООО "Центр ПЭТ-Технолоджи", в свою очередь, приводит доводы о наличии в стенах и перекрытиях здания значительных скрытых дефектов, о которых арендатор не знал и не мог знать, устранение которых требует проведения капитального ремонта, от осуществления которого арендаторы отказались, что является основанием для расторжения договора аренды.

Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ определено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе, в том числе потребовать досрочного расторжения договора.

Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее состояние вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.

Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

По правилам статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судом установлено, что в соответствии с п.п. 2.4., 9.1. договора аренды, арендатор обязуется использовать арендуемое здание в течение всего срока аренды исключительно для осуществления медицинской и фармацевтической деятельности (Разрешенное использование).

Для соответствия здания разрешенному использованию, арендатор своими силами и за свой счет по согласованию с арендодателем предварительно выполняет в здании комплекс строительно-монтажных, отделочных работ, иных работ, в том числе производит отделимые и неотделимые улучшения (п.п. 1.16, 5.1.2 - 5.1.8, 5.2. договора).

Согласно п. 1.16 договора "отделочные работы Арендатора" означает любые строительные, ремонтные, отделочные и монтажные работы в Здании и помещениях, расположенных в нем, которые могут быть произведены Арендатором за его счет самостоятельно и/или, по его поручению, привлеченным подрядчиком/подрядчиками в течение срока аренды исключительно с письменного согласия Арендодателей. Результат Отделочных работ Арендатора - собственность Арендодателей, за исключением отделимых улучшений.

В соответствии с п. 1.21. договора "Целевое назначение; "Разрешенное использование" означает разрешенное и установленное в ст. 9 настоящего договора использование здания арендатором.

В силу п. 4.9 (абз.2) арендодатели понимают и соглашаются с тем, что для соответствия здания разрешенному использованию арендатору необходимо предварительно выполнить в здании комплекс строительно-монтажных, отделочных работ Арендатора и иных работ, в том числе произвести Отделимые и неотделимые улучшения.

Согласно п. 5.1.2., 5.1.3 Договора Арендатору предоставляется право на основании предварительного письменного согласия Арендодателей производить с соблюдением действующего законодательства РФ и условий настоящего договора за собственный счет перепланировку, переоборудование здания, отделочные работы Арендатора и иные работы в целях приведения Здания в соответствие с его Разрешенным использованием; производить за собственный счет неотделимые улучшения Здания, служащие для его наиболее эффективной и рациональной эксплуатации, при этом стоимость произведенных Арендатором неотделимых улучшений не подлежит компенсации в каком-либо виде, в том числе путем зачета стоимости соответствующих п работ и материалов в стоимость арендных платежей.

Неотделимые улучшения являются собственностью Арендодателей по окончании срока аренды.

Пунктом 5.1.11 договора стороны установили, что в случае, если Арендодатели не выполняют обязательства по проведению капитального ремонта крыши Здания, Арендатор имеет право на осуществление ремонтных работ своими силами и за свой счет, при этом документально подтвержденные расходы Арендатора по проведению ремонтных работ Арендодатели обязуются возместить по требованию Арендатора в течение 30 дней с момента их предъявления. Данное правило не распространяется на капитальный ремонт, выполняемый Арендатором для приведения Здания в соответствие с его Разрешенным использованием.

Аналогичные обязанности Арендатора в случае аварийного состояния установлены п. 6.3.6. договора.

Таким образом, как правомерно заключил суд, по условиям п. 5.1.11, п. 6.3.6. договора капитальный ремонт для приведения здания в соответствии с его разрешенным использованием (за исключением капитального ремонта крыши здания) выполняется Арендатором.

Обязательства арендодателей по осуществлению капитального ремонта лишь крыши здания подчеркнуты в п. 7.1.9. договора.

В п. 17.1 договора арендатор подтвердил, что он не полностью осведомлен о техническом состоянии здания, в связи с чем, после подписания акта приемки-передачи здания им будет произведено техническое обследование здания, которое должно будет подтвердить его надлежащее техническое состояние, а также пригодность здания для эксплуатации по разрешенному использованию.

Обязанность получения арендатором экспертного заключения о пригодности несущих конструкций здания для разрешенного использования предусмотрено также пунктами 4.6., 6.3.1. договора.

Суд установил, что арендатор при заключении договора, подписании акта приема-передачи знал и должен был знать о всех явных и скрытых недостатках здания, более того, во исполнение условий договора произвел детальное инструментальное техническое обследование несущих конструкций силами привлеченных экспертов, имеющих высшее строительное образование, и представил арендодателям соответствующее техническое заключение.

Письмом N 20-09 от 20.07.2020 арендатор уведомил арендодателей, что по результатам проведенного технического обследования несущих конструкций здания по адресу: Оренбург, Зиминская, 35 здание признано ограниченно работоспособным, и таким образом пригодным для разрешенного использования согласно договору аренды N 01 от 25.05.2020 в качестве клинико-диагностического центра, после упомянутого в договоре аренды капитального ремонта, и что в настоящее время по результатам технического обследования начат процесс проектирования предстоящих в ходе капитального ремонта строительно-монтажных работ.

К письму приложена копия Технического заключения N 842/28-05-20/ОБ, выполненного ООО "М1 Проект", на 238 листах по результатам комплексного обследования технического состояния здания нежилого назначения, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Зиминская, д. 35. Заключение содержит фототаблицы, расчеты и подробные выводы по всем элементам конструкций здания.

Цель исследования - Оценка технического состояния обследуемых строительных конструкций и инженерных систем; определение возможности и условий дальнейшей безаварийной эксплуатации объекта; сбор исходных данных для разработки проекта капитального ремонта (размещения медицинского центра, оснащенного тяжелой медицинской техникой).

Согласно выводам, изложенным на стр. 46 технического заключения в результате комплексного обследования установлено, что общее техническое состояние существующих строительных конструкций здания нежилого назначения, расположенного по адресу: Оренбургская обл. г. Оренбург, ул. Зиминская д. 35, характеризуется в целом как ограниченно - работоспособное, в том числе: грунтовое основание - состояние работоспособное; фундаменты и стены подвала - состояние работоспособное; наружные и внутренние стены - состояние работоспособное; колонны железобетонные - состояние ограниченно-работоспособное; ригели перекрытий - состояние работоспособное; ребристые плиты перекрытий - состояние работоспособное; многопустотные плиты перекрытий - состояние работоспособное; монолитные участки перекрытий - состояние ограниченно-работоспособное, близкое к аварийному; стропильные конструкции покрытия - состояние ограниченно-работоспособное; козырьки над входами - состояние аварийное.

После указанного обследования арендатор приступил к выполнению строительно-монтажных работ по капитальному ремонту здания в целях приведения его к разрешенному использованию.

Кроме того, арендатором с учетом технического обследования подготовлен Проект на выполнение строительно-монтажных работ, в том числе, в части усиления элементов несущих конструкций.

Определением от 28.03.2022 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам Уральской Торгово-промышленной палаты Белякову Владимиру Александровичу, Веселову Владимиру Вячеславовичу.

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1) Имеются ли в несущих стенах 1-го - 5-ого этажей, колоннах, перекрытиях, крыше/покрытии здания с кадастровым номером 56:44:0446008:13 (расположенного по адресу: г. Оренбурге, ул. Зиминская, д.35) (далее - Здание) дефекты, для устранения которых необходимо проведение капитального ремонта или реконструкции?

2) Какие обязательные нормы и правила, в т.ч. нормы технических регламентов, строительных норм и правил, нарушаются наличием указанных дефектов?

3) Если имеются дефекты, то каковы причины их образования? Могли ли данные дефекты образоваться в результате проведения арендатором (ООО "Центр Пэт-Технолоджи") по Договору N 01 аренды недвижимости от 25.05.2020 демонтажных и иных работ, перечень и объем которых указан в актах о приемке выполненных работ N 1 от 31.01.2021, N 2 от 31.03.2021 по договору подряда N 1808/09-10-20/ОКС-2 между ООО "Центр Пэт-Технолоджи" и ООО "М1 Констракшн"; акте о приемке выполненных работ N 1 от 15.09.2021 по договору подряда N 803/06-08-21/Р-2 между ООО "Центр Пэт- Технолоджи" и ООО "М1 Констракшн"?

4) Если имеются вышеуказанные дефекты, то возможно ли дальнейшее использование (эксплуатация) Здания по его назначению (для административно-производственной деятельности или для медицинской деятельности, и/или фармацевтической) без устранения обнаруженных дефектов? Создают ли такие дефекты риск причинения вреда жизни и здоровью граждан? Являются ли вышеуказанные дефекты критическими или значительными? Являются ли выявленные дефекты устранимыми?

5) Определить, какие из обнаруженных дефектов в несущих стенах 1-го - 5-ого этажей, колоннах, в перекрытиях, крыше Здания не были ранее отражены в техническом заключении ООО "М1 проект" N 842/28-05-20/ОБ.

6) Произошло ли изменение параметров Здания, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема) после надстройки стропильной крыши/покрытия поверх плоской?

Являются ли выявленные изменения Здания разновидностью реконструкции объекта капитального строительства?

Произведены ли работы по надстройке стропильной крыши/покрытия поверх плоской в соответствии со строительными, градостроительными нормами и правилами, техническими регламентами, проектной документации?

Затрагивают ли изменения конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают ли они предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом?

Произошло ли изменение внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или Здания после надстройки стропильной крыши/покрытия поверх плоской?

По результатам проведенной экспертизы в материалы дела представлено заключение экспертов N 20130500059 от 17.06.2022.

По вопросу N 1 экспертами отмечено, что в здании с кадастровым номером 56:44:0446008:13, расположенном по адресу: г. Оренбург, ул. Зиминская, д. 35, имеются дефекты, для устранения которых необходимо проведение капитального ремонта с усилением конструкций.

По вопросу N 2 экспертами указано, что наличием выявленных дефектов нарушаются:

- Федеральный закон "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" от 30.12.2009 N 384-ФЗ Статья 7 "Требования механической безопасности".

- СП 15.13330.2020, СВОД ПРАВИЛ "Каменные и армокаменные конструкции" в части требований к армированию кладки несущих стен.

- СП 70.13330.2012, СВОД ПРАВИЛ "Несущие и ограждающие конструкции" п. 6.4; п.9.2.1; 9.2.5.

- СП 71.13330.2017, СВОД ПРАВИЛ "Изоляционные и отделочные покрытия" п.8.6.

- СП 28.13330.2017, СВОД ПРАВИЛ "Защита строительных конструкций от коррозии" главы 4 и 5.

По вопросу N 3 причинами образования дефектов экспертами названы:

Низкое качество выполнения строительно-монтажных работ при возведении здания, в частности:

- использование сборных многопустотных плит перекрытий в 5 -ти этажной части здания, в верхней сжатой зоне имеющих технологические дефекты, возникшие при изготовлении;

- применение кирпичной кладки без гидроизоляции на участке наружной стены ниже отм. 0.000 в подвальном помещении в осях 1 -3 по оси В.

Указанные дефекты образовались при строительстве объекта и не связаны с результатами проведения арендатором (ООО "Центр Пэт-Технолоджи") по Договору N 01 аренды недвижимости от 25.05.2020 демонтажных и иных работ, перечень и объем которых указан в актах о приёмке выполненных работ N 1 от 31.01.2021, N 2 от 31.03.2021 по договору подряда N 1808/09-10-20/ОКС-2 между ООО "Центр Пэт-Технолоджи" и ООО "М1 Констракшн"; акте о приёмке выполненных работ N 1 от 15.09.2021 по договору подряда N 803/06-08-21/Р-2 между ООО "Центр Пэт-Технолоджи" и ООО "М1 Констракшн";

Дефекты, которые образовались в результате проведения арендатором (ООО "Центр Пэт-Технолоджи") по Договору N 01 аренды недвижимости от 25.05.2020 демонтажных и иных работ, перечень и объём которых указан в актах о приёмке выполненных работ N 1 от 31.01.2021, N 2 от 31.03.2021 по договору подряда N 1808/09-10-20/ОКС-2 между ООО "Центр Пэт-Технолоджи" и ООО "М1 Констракшн"; акте о приёмке выполненных работ N1 от 15.09.2021 по договору подряда N 803/06-08-21/Р-2 между ООО "Центр Пэт-Технолоджи" и ООО "М1 Констракшн":

- дефекты гидроизоляции цокольной части стен, дефекты обусловленные демонтажем ранее существовавшей отмостки в процессе капитального ремонта, в частности замачивание стен подвала.

- локальный участок трещины в кладке опорной зоны перемычки над дверным проемом, на участке выполнения работ по демонтажу перегородки с ударным воздействием на конструкции.

Отвечая на вопрос N 4, экспертами отмечено следующее.

Дальнейшая эксплуатация здания без завершения капитального ремонта с устранением вышеуказанных дефектов не допускается, так как не обеспечиваются нормальные условия эксплуатации данного здания.

В настоящее время техническое состояние строительных конструкций здания оценивается как ограниченно работоспособное.

Отмечается, что выявленные дефекты являются устранимыми, являются значительными, но не критическими. В настоящее время, дефекты не создают риск причинения вреда жизни и здоровью граждан, так как здание не эксплуатируется и находится под охраной. Доступ во внутренние помещения здания граждан запрещен.

По вопросу N 5 в экспертном заключении приведены следующие выводы: из обнаруженных дефектов ранее в заключении ООО "М1 проект" N842/28-05-20/ОБ не были отражены:

- дефекты несущих стен 5-ти этажной части здания, расслоение кладки простенка, трещина в примыкании внутренней стены к наружной, отсутствие перевязки кладки в углу здания на участке размещения лестничной клетки, трещина в кладке опорной зоны перемычки над дверным проемом, на участке выполнения работ по демонтажу перегородки с ударным воздействием на конструкции.

- дефекты самонесущих стен 3-х этажной части здания: вертикально ориентированные трещины по растворным швам кладки подоконных простенков.

- трещины и нарушения горизонтальности поверхности на участках пустот в верхней сжатой зоне сборных многопустотных плит перекрытий в 5 -ти этажной части здания, возникшие при изготовлении.

- дефекты гидроизоляции цокольной части стен, дефекты, обусловленные демонтажем ранее существовавшей отмостки в процессе капитального ремонта, в частности замачивание стен подвала.

Дефекты несущих стен 5-ти этажной части здания, расслоение кладки простенка, трещина в примыкании внутренней стены к наружной, отсутствие перевязки кладки в углу здания на участке размещения лестничной клетки, дефекты самонесущих стен 3-х этажной части здания: вертикально ориентированные трещины по растворным швам кладки подоконных простенков, а также трещины и нарушения горизонтальности поверхности на участках пустот в верхней сжатой зоне сборных многопустотных плит перекрытий в 5-ти этажной части здания, возникшие при изготовлении являются дефектами скрытого характера и обнаружить их было возможно только при демонтаже отделочных слоев в помещениях здания.

Представленное в дело заключение экспертов N 20130500059 от 17.06.2022 суд обоснованно оценил как соответствующие требованиям статей 82, 83, 86 АПК и действующему законодательству, указав на отсутствие в заключениях каких-либо неясностей, неоднозначности и противоречий в выводах экспертов, в связи с чем признал указанное экспертное заключение допустимым и достоверным доказательством по настоящему делу.

Суд отметил, что поведение ООО "Центр ПЭТ-Технолоджи", которое приняло помещения в аренду без замечаний, касательно технического состояния объекта и возможности его использования по назначению, приступило к выполнению строительно-монтажных работ по ремонту в здании, но при этом ссылается на ненадлежащее состояние помещений, является противоречивым.

ООО "Центр ПЭТ-Технолоджи", обладающий финансовой возможностью привлечения экспертов - строителей, на стадии подготовки к заключению долгосрочного договора аренды, предполагающего приведение его к разрешенному использованию, для размещения тяжелой медицинской техники, должен принять меры к детальному изучению качества, действительных свойств и характеристик объекта аренды, а также возможности его эксплуатации. Более того, указанное арендодателем и было реализовано ответчиком по встречному иску с привлечением соответствующих специалистов.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности (правило эстоппель: когда участник спора может лишиться права выдвигать возражения). Таким поведением является в частности поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них.

На основании изложенного, доводы ООО "Центр ПЭТ-Технолоджи" о наличии значительных скрытых дефектов в объекте аренды по приведенным выше обстоятельствам отклонены судом.

Довод ООО "Центр ПЭТ-Технолоджи" о том, что арендодателями нарушено обязательство по устранению скрытых дефектов, образовавшихся до заключения договора, по проведению капитального ремонта несущих конструкций здания, суд обоснованно отклонил по следующим обстоятельствам.

Согласно статье 616 ГК РФ, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Как установлено, для соответствия здания разрешенному использованию, арендатор своими силами и за свой счет по согласованию с арендодателем предварительно выполняет в здании комплекс строительно-монтажных, отделочных работ, иных работ, в том числе производит отделимые и неотделимые улучшения (п.п. 1.16, 4.9., 5.1.2 - 5.1.8, 5.2. Договора).

По условиям п. 5.1.11 договора капитальный ремонт для приведения здания в соответствии с его разрешенным использованием (за исключением капитального ремонта крыши здания) выполняется арендатором.

Исходя из буквального толкования условий договора аренды, апелляционный суд соглашается с выводом суда о том, что обязанность по проведению капитального ремонта (за исключением капитального ремонта крыши здания) возложена на арендатора.

Указанное также подтверждается следующими обстоятельствами.

Как следует из заключения эксперта N 20130500059 от 17.06.2022, при ответе на первый вопрос эксперт пришел к выводу, что в здании имеются дефекты, для устранения которых необходимо проведение капитального ремонта с усилением конструкций.

При этом в исследовательской части заключения эксперт указывает, что на момент проведения осмотра в рамках судебной экспертизы внутренняя штукатурная отделка и окраска стен подвала отсутствует, по данным заключения ООО "М1 Проект" в 2020 году отделка существовала. Следовательно, внутренняя отделка вместе с полом подвала была демонтирована в процессе капитального ремонта.

Это свидетельствует о том, что именно арендаторы выполняли демонтажные работы в процессе капитального ремонта, этот факт ответчиком по первоначальному иску не оспаривается.

Кроме того, в исследовательской части заключения эксперт указывает, что технические решения по устранению дефектов стен разработаны в проектной документации "Капитальный ремонт здания нежилого назначения для создания медицинского центра по адресу г. Оренбург; ул. Зиминская, д. 35", рабочая документация, том "конструктивные решения", шифр ОРЕ-КДЦ-Р-20-КР2. Изм. 6 и 7.

Сам факт разработки проектной документации по капитальному ремонту здания арендатором, и начало капитального ремонта подтверждают признание договорной обязанности именно арендатора в проведении капитального ремонта здания, что является последовательным поведением ООО "Центр ПЭТ-Технолоджи" во взаимосвязи с пунктом 5.1.11 договора.

Как судом указывалось ранее, договором аренды ясно и недвусмысленно согласовано, что проведение капитального ремонта здания в целях приведения его к разрешенному использованию является обязанностью арендатора, независимо от времени образования дефектов (указанное договором отдельно не оговорено).

Состояние здания, как следует из представленного экспертного заключения, не претерпело существенных изменений, как оно было ограниченно-работоспособным по результатам технического исследования, выполненного ООО "М1 Проект", так ограниченно-работоспособным оно является в соответствии с выводами проведенной судебной экспертизы.

Отмечается, что выявленные дефекты являются устранимыми, значительными, но не критичными.

В исследовательской части Заключения эксперт отмечает, что в переданной проектной документации "Капитальный ремонт здания нежилого назначения для создания медицинского центра по адресу: г. Оренбург, ул. Зиминская, д. 35", рабочая документация, том "конструктивные решения", шифр ОРЕ-КДЦ-Р-20-КР2. Изм.6. и 7 приведены технические решения по усилению конструкций для устранения: дефекта смещения колонн и фундамента относительно их необходимого расположения (стр. 17 заключения), дефекта конструкций междуэтажных перекрытий(стр. 20 Заключения).

Таким образом, все строительно-монтажные работы по усилению несущих и других конструкций здания должен выполнить арендатор в ходе запроектированного и начатого капитального ремонта по приведению здания к разрешенному использованию, иного из материалов дела не следует.

Отклоняя довод о том, что в здании проведена незаконная реконструкция, свидетельствующая о самовольном строительстве, суд исходил из следующих обстоятельств.

Согласно заключению эксперта N 20130500059 от 17.06.2022 при ответе на шестой вопрос, эксперт пришел к выводу, что после надстройки стропильной крыши/покрытия поверх плоской произошло изменение части параметров здания: высоты, объёма. При этом величина строительного объема здания, которая определяется умножением площади горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне 1-го этажа выше цоколя на полную высоту здания, измеренную от отметки пола нижнего этажа до верха утеплителя чердачного перекрытия, не претерпела значительных изменений.

Работы по надстройке стропильной крыши/покрытия в целом произведены в соответствии со строительными нормами и правилами, по проектной документации "Крыша административного здания" чертежи шифров N 2011-001-2011-023.

Произведенные изменения не превышают предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции.

Пунктом 1 статьи 607 ГК РФ предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Пунктом 2 приведенной статьи установлено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

В п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. При наличии соответствующих оснований лица (арендатор и/или арендодатель), виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с ч. 5 ст. 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Деятельность указанных лиц может быть приостановлена по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Кодексом.

Кроме того, судам следует принять во внимание, что передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, вопреки позиции арендатора, спорный договор не является недействительной сделкой.

При этом, как пояснили арендодатели, предметом Договора N 01 аренды недвижимости от 25.05.2020 в соответствии с пунктами 1.8,2.1. являются нежилые помещения общей площадью 2 702 кв.м, находящиеся в одно-пятиэтажном административно-производственном здании с подвалом общей площадью 2 746 кв.м, кадастровый номер: 56:44:0446008:13, расположенном по адресу: г. Оренбург, ул. Зиминская, д. 35.

Соответственно, предметом договоры аренды является не здание, а помещения в здании, факт возведения стропильной крыши/покрытия поверх плоской не привело к возникновению нового объекта недвижимости.

Само право собственности на спорные здания не оспорено в судебном порядке. Органами местного самоуправления каких-либо предписаний о приведении крыши в первоначальное состояние не выдавалось. Иного из материалов дела не следует.

Кроме того, как верно отметил суд, согласно представленным фотографиям с карты Яндекс, стропильная крыша поверх плоской возведена в период 2010 - 2016.

Таким образом, указанное обстоятельство существовало на момент заключения договора аренды, о чем было известно арендатору.

В соответствии с пунктом 5 статьи 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 70 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25).

Также, в соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Таким образом, принимая во внимание приведенные нормы и разъяснения, суд отклонил приведенные доводы ООО "Центр Пэт-Технолоджи", поскольку арендатор принял помещения по договору аренды в спорном здании по акту приема - передачи и исполнял условия договора по внесению платы, самовольной постройкой указанное здание не признавалось, спорная крыша существовала на момент заключения договора, о чем арендатору было известно, указанная сделка недействительной не является.

Суд при толковании условий договора руководствовался следующим.

Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 43, 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой - либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

При наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

Довод о том, что правовой режим здания и прилегающей территории не позволяет арендатору использовать их для медицинской и фармацевтической деятельности также отклонен судом исходя из следующих обстоятельств.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 56:44:0446008:2 имеет следующий вид разрешенного использования - для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов. Данный вид разрешенного установлен до принятия Правил землепользования и застройки муниципального образования "город Оренбург", утв. Решение Оренбургского городского Совета от 25.12.2012 N 557, и Правил землепользования и застройки муниципального образования "город Оренбург", утв. Приказом Министерства архитектуры и пространственно-градостроительного развития Оренбургской области от 10.08.2021 N 36/70-од.

Согласно части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

В соответствии с частью 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Согласно п. 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018) земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

Таким образом, поскольку указанный в ЕГРН (и являющийся фактическим) вид разрешенного использования земельного участка не создает опасности для жизни и здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, а на использование здания не наложен какой-либо запрет, то земельный участок может свободно использоваться в соответствие с его видом разрешенного использования, внесенным в ЕГРН.

Согласно сведениям ЕГРН здание с кадастровым номером 56:44:0446008:13 является административно-производственным зданием, что соответствует его фактическому использованию.

Таким образом, суд признал указанный довод ООО "Центр Пэт-Технолоджи" несостоятельным.

Более того, указанное обстоятельство существовало на момент заключения договора аренды и могло быть учтено арендатором при принятии решения о заключении договора, чего сделано не было.

С учетом всех приведенных выше обстоятельств, суд пришел к правомерному выводу о том, что арендодателями не нарушены никакие из выданных арендатору заверений.

В силу пункта 1 статьи 431.2 ГК РФ сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.

Напротив, в пункте 17.1 договора сторонами специально оговорено, что арендатор подтверждает, что он не полностью осведомлен о техническом состоянии здания, в связи с чем после подписания акта приемки-передачи им будет произведено техническое обследование здания, которое должно будет подтвердить его надлежащее техническое состояние, а также пригодность здания для эксплуатации по разрешенному использованию.

В части довода об ограничении доступа арендатора в здание, суд отметил отсутствие достоверных и относимых доказательств о таком ограничении.

В ответ на письмо Арендатора N 25-21 от 22.12.2021 о проведении осмотра здания 27.12.2021 арендодателями направлен мотивированный ответ, что по причине рассмотрения спора арбитражным судом, любые осмотры и обследования здания будут происходить исключительно в рамках процессуального законодательства по определению суда о проведении судебной строительно-технической экспертизы, с участием квалифицированных экспертов, назначенных судом, предупрежденных об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Прибывшие представители не предъявили охране каких-либо документов, подтверждающих их полномочия действовать от имени арендатора, поэтому не были допущены в здание.

Указанное соответствует представленным в дело доказательствам, в т.ч. расшифровке телефонного разговора с Пырлитеску И.М.

Каких-либо иных фактов ограничения доступа в спорное здание для уполномоченных представителей арендатора суду не приведено.

При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод об удовлетворении первоначального иска в части взыскания арендной платы за период ноябрь-декабрь 2021 года, январь-август 2022 года в размере 7 322 420 руб.

На основании пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 13.5 договора в случае просрочки оплаты арендных платежей по настоящему Договору Арендодатель вправе требовать от Арендатора уплаты неустойки (пени) в размере 0,05% от суммы, выплата которой просрочена, за каждый день просрочки.

На основании статьи 330 ГК РФ, пункта 13.5 договора истцами по первоначальному иску заявлено требование о взыскании неустойки в размере 494 259 руб. в равных долях каждому по состоянию на 10.08.2022.

Суд первой инстанции правомерно произвел перерасчет суммы неустойки до 255 916 руб. 28 коп. с учетом Постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 N 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами".

Принимая во внимание, что оснований для расторжения договора по требованию арендатора судом в порядке пункта 11.4 договора аренды, статей 450, 620 ГК РФ судом не установлено, обстоятельства на которые ссылается ООО "Центр ПЭТ-Технолоджи" не нашли своего подтверждения, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении встречного иска.

При названных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

Все доводы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения судом первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, при этом иное толкование заявителем жалобы условий договора аренды, не свидетельствует о том, что судом допущены существенные нарушения действующего законодательства.

Суд апелляционной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющее существенное значение для дела, установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ с учетом конкретных обстоятельств данного спора.

Учитывая, что заявитель в апелляционной жалобе не ссылается на доказательства, и не приводит доводы, которые бы не были учтены и оценены судом первой инстанции, равно как и доказательства, которые бы опровергали выводы суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции приходит к мнению о том, что спор рассмотрен судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, в связи с чем, правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение суда отмене не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 24 августа 2022 года по делу N А60-66457/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

О.Г. Дружинина

Судьи

М.А. Полякова В.В. Семенов