Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 ноября 2022 г. N 15АП-18813/22 по делу N А53-8878/2022

город Ростов-на-Дону

18 ноября 2022 г.

дело N А53-8878/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 17 ноября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 ноября 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.,

судей Величко М.Г., Ковалевой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Курипко В.А.,

при участии:

от истца: посредством использования системы "Картотека арбитражных дел (веб-конференция)": представитель Кузнецов О.В. по доверенности от 16.09.2022,

от общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик Ремспецстрой": представитель Рустамова А.С. по доверенности от 24.06.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Бузины Виктора Николаевича

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 12.09.2022 по делу N А53-8878/2022

по иску индивидуального предпринимателя Бузины Виктора Николаевича (ОГРНИП 310618836300035 ИНН 610105381010)

к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик Ремспецстрой" (ОГРН 5067847164677 ИНН 7838358661), обществу с ограниченной ответственностью "РИДОКС ДОН" (ОГРН 1166196115975 ИНН 6167136899)

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, общества с ограниченной ответственностью "Инвесткомстрой"

о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Бузина Виктор Николаевич (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Ремспецстрой" (далее - ответчик 1, общество), обществу с ограниченной ответственностью "РИДОКС ДОН" (далее - ответчик 2, ООО "РИДОКС ДОН") о признании за предпринимателем права собственности на квартиру N 244, находящуюся на 22-23 этажах (двухуровневый пентхаус), количество комнат - 4, площадью 219,71 кв.м, расположенную по адресу: город Ростов-на-Дону, ул. Стадионная, д. 38; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области зарегистрировать право собственности на спорную квартиру за предпринимателем.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 12.09.2022 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе истец просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указывает, что ответчиком не были представлены реквизиты для оплаты; для соблюдения договорных обязательств на депозитный счет нотариуса внесены денежные средства, однако, по мнению истца, ответчик, злоупотребляя правами, инициировал расторжение договора уступки прав N 25/11-01 по договору участия в долевом строительстве от 14.08.2019 N 0121. Считает несостоятельной ссылку ответчика на существенное нарушением договора истцом, поскольку, по мнению истца, регистрация перехода права собственности покупателю на проданное недвижимое имуществе не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом неоплата по договору не поименована в разъяснениях в качестве существенного нарушения договора одной из сторон. Считает, что обязательства по оплате по договорам уступки прав требований исполнены в полном объеме.

В представленных в материалы дела возражениях ответчик 1 просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

ООО "РИДОКС ДОН" просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель истца, участвовавший в онлайн-заседании, поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ответчика 1 в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, по основаниям, изложенным в отзыве.

Иные лица, участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства путем публикации определения суда на сайте суда согласно пункту 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 N 57 "О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов", явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие иных лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, 14.08.2019 между ООО "ИнвестКомСтрой" и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве N 0121, предметом которого выступил объект недвижимости: квартира N 244, расположенная на 22-23 этажах (двухуровневый пентхаус), количество комнат - 4, площадью 219,71 кв.м, расположенная по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Стадионная, д. 38.

Предприниматель обращался с исковым заявлением к обществу о взыскании задолженности, производство по делу было прекращено в связи с подписанием мирового соглашения. Обществом была признана задолженность перед предпринимателем на сумму 5 317 120 рублей. Мировое соглашение было подписано 23.11.2020.

25.11.2020 между ООО "ИнвестКомСтрой" (сторона - 1) и предпринимателем (сторона - 2) был заключен договор уступки прав N 25/11-01 по договору участия в долевом строительстве от 14.08.2019 N 0121 (далее - договор).

Согласно пункту 1.1 договора сторона-1 уступает, а сторона-2 принимает в полном объеме права (требования), принадлежащие стороне-1 как участнику долевого строительства в отношении 1-го объекта - кв. N 244 по договору участия в долевом строительстве N 0121 от 14 августа 2019 года, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 11.11.2019 зарегистрированным N 61:44:0082017:36-61 /001/2019-138.

Согласно пункту 2.4 договора общая сумма прав составляет 6 591 300 рублей.

Сторона-2 обязана оплатить застройщику сумму 5 353 000 рублей до 31.12.2020.

Оставшуюся сумму в размере 1 238 300 рублей сторона - 2 погашает застройщику в течение 60 календарных дней с момента ввода в эксплуатацию.

В соответствии с пунктом 5.1 договора на момент заключения настоящего договора обязанность ООО "ИнвестКомСтрой" по уплате суммы, указанной в договоре участия в долевом строительстве, в отношении объекта, указанного в пункте 1.3 настоящего договора уступки, не исполнено.

Как указывает истец, ответчик не отвечает на запросы предпринимателя и не представляет реквизиты для оплаты.

25.01.2022 истцом в адрес ответчика направлено письмо о том, что во исполнение условий договора уступки прав N 25/11-01 по договору участия в долевом строительстве N 0120 от 14.08.2019 предприниматель обязан оплатить оставшуюся часть в размере 1 238 300 рублей застройщику в течение 60 дней с момента ввода объекта в эксплуатацию.

Предпринимателем в адрес общества направлена претензия с требованием передать объект долевого строительства в соответствии с договором уступки прав N 25/11-01 по договору участия в долевом строительстве от 14.08.2019 N 0121.

Как указывает истец в исковом заявлении, истцом от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области получено уведомление о том, что общество обратилось в Росреестр с заявлением о расторжении договора в одностороннем порядке.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) обществом размещена информация для свободного доступа на сайте Министерства строительства РФ по адресу: НАШ.ДОМ.РФ.

05.10.2021 в МФЦ по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Королева 9, генеральным директором ответчика Деевой Я.Ю. получено разрешение на ввод Жилой комплекс, расположенный по адресу г. Ростов-на-Дону, ул. Стадионная, 38.

Жилой комплекс, расположенный по адресу г. Ростов-на-Дону, ул. Стадионная, 38, введен ответчиком в эксплуатацию 30.09.2021.

Обществом на вышеуказанном сайте, при открытии специализированного расчетного счета застройщика, опубликованы реквизиты для свободного доступа граждан, участников долевого строительства и потенциальных участников в долевом строительстве.

В проектной декларации, которая размещена на сайте НАШ.ДОМ.РФ, размещена и раскрыта вся информация, предусмотренная статьей ст. 3.1 Закона N 214-ФЗ.

Договоры долевого участия в строительстве регулируется нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ).

Согласно части 3 статьи 5 Закона N 214-ФЗ, плата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке.

В соответствии с частью 5 статьи 5 Закона N 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 данного Федерального закона.

Согласно части 3 статьи 9 Закона N 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 Закона N 214-ФЗ, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 статьи 9 Закона N 214-ФЗ.

По правилам части 4 статьи 9 Закона N 214-ФЗ договор считается расторгнутым во внесудебном порядке со дня направления указанного уведомления.

Руководствуясь вышеизложенными статьями Закона N 214-ФЗ, общество в адрес предпринимателя 29.12.2021 направило уведомление от 19.11.2021 N РпД/19/11/-244-02 о расторжении договора уступки права от 25.11.2020 N 25/11-01 по договору участия в долевом строительстве от 14.08.2019 N 0120 в одностороннем порядке в связи с неисполнением обязательств участником долевого строительства.

03.02.2022 ответчиком в адрес Росреестра направлены документы о расторжении договора.

Поскольку предпринимателем не исполнены обязательства по оплате, постольку суд отказал в удовлетворении исковых требований.

Доводы истца о внесении денежных средств на публичный депозитный счет нотариуса были предметом рассмотрении суда первой инстанции и правомерно отклонены.

Во исполнение требований Закона N 214-ФЗ ответчиком было подано заявление о расторжении договора в территориальный орган МФЦ по истечении 30-дневного срока после направления уведомления о расторжении договора истцу.

29.12.2021 ответчик отправил истцу уведомление о необходимости явиться и оплатить имеющуюся задолженность, в котором имелись реквизиты, на которые необходимо вносить оплату, что подтверждается почтовыми квитанциями об отправке (т. 1, л.д. 60-62).

28.01.2022 истек 30-ти дневный срок, предусмотренный законом, по истечении которого ответчик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Как верно указал суд первой инстанции, указанная сумма была внесена по истечении установленного законом и уведомлением срока. Денежные средства были внесены 11.03.2022, тогда как предусмотренный законом 30-ти дневный срок со дня направления уведомления истцу истек 28.01.2022.

Доводы истца об отсутствии реквизитов для оплаты, изложенные в апелляционной жалобе, также были предметом рассмотрения суда первой инстанции. Из материалов дела следует, что реквизиты были указаны в уведомлении о необходимости явиться для оплаты, а также на официальном сайте в сети Интернет, указанном выше. Кроме того, как было указано выше, реквизиты ответчика находятся в свободном доступе на сайте Министерства ЖКХ. Доказательства того, что ответчик намерено скрывал свои реквизиты или указывал неверные реквизиты, материалы дела не содержат и истцом не представлены.

Личная переписка представителей не может являться надлежащим доказательством совершения юридически значимых действий при отсутствии на то особых соглашений, поскольку запросы, уведомления и заявления, равно как и иная переписка, имеют юридическую силу при соблюдении условий направлении ее по адресам, указанным в разделе договора "Адреса и реквизиты сторон", заключенного между сторонами. Уведомления в форме смс на личный телефон (как надлежащая форма направления корреспонденции), не предусмотрены ни законом, ни договором.

Также суд установил, что до обращения в суд с настоящими требованиями, а также до прекращения договора в одностороннем порядке ответчиком, истец не уведомлял ответчика о зачете требований по оплате договора участия в долевом строительстве по договору уступки права N 25/11-01 от 25.11.2020 в счет оплаты обязательств ответчика по условиям мирового соглашения, утвержденного определением Арбитражного суда Ростовской области от 25.11.2020 по делу N А53-33554/2020.

Из условий договора уступки права от 25.11.2020 N 25/11-01 не следует, что обязательство истца по оплате объекта долевого строительства в сумме 5 353 000 рублей погашается зачетом встречных требований. Напротив, условиями договора предусмотрено, что сумма уплачивается истцом в срок до 31.12.2020, а оставшаяся сумма 1 238 300 рублей погашается в течение 60 календарных дней с момента ввода объекта в эксплуатацию (пункт 1.5 договора).

Учитывая изложенное, ответчик обоснованно отказался от договора участия в долевом строительстве согласно договору уступки права от 25.11.2020 N 25/11-01. На дату обращения истца с настоящими требованиями истекли предусмотренные законом сроки на уведомление дольщика о произведении оплаты по договору, а также на отказ от договора долевого участия. В установленные договором сроки оплата не была произведена истцом, зачет требований также не был совершен, уведомление, отправленное 29.12.2021, истцом не получено в связи с истечением срока хранения почтовой корреспонденции. При этом истец знал о том, что дом введен в эксплуатацию и о его обязанности вносить платежи в сроки, определенные договором.

В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) содержится разъяснение, касающееся возможности расторжения договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности. В нем указано следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Исходя из приведенных разъяснений, право выбора способа защиты нарушенного права принадлежит кредитору: он вправе в судебном порядке требовать оплаты по договору купли-продажи и уплаты процентов либо расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В судебной практике сформирован правовой подход по применению пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в контексте разъяснений, содержащихся в пункте 65 Постановления N 10/22 (в ситуации, когда покупатель недвижимости зарегистрировал за собой права собственности на него, однако не оплатил имущество). Арбитражные суды исходят из того, что неполучение продавцом оплаты за отчужденное покупателю имущество, лишает продавца того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Такое (допущенное покупателем) нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N ВАС-17785/10, от 27.10.2011 N ВАС-14396/11, от 12.04.2012 N ВАС-3275/12, от 12.07.2013 N ВАС-8666/13, от 10.06.2014 N 1999/14).

Материалами дела подтвержден факт неисполнения истцом обязательств по оплате объекта долевого участия в установленные сроки и в пределах действия договора, в связи с чем в удовлетворении исковых требований отказано верно.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 12.09.2022 по делу N А53-8878/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Б.Т. Чотчаев

Судьи

М.Г. Величко Н.В. Ковалева