Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 ноября 2022 г. N 17АП-13252/22 по делу N А50-2981/2022

г. Пермь

23 ноября 2022 г.

Дело N А50-2981/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 ноября 2022 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Семенова В.В.,

судей Дружининой О.Г., Поляковой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Черногузовой А.В.,

при участии:

от истца - Гилева Е.В., представитель по доверенности, паспорт, диплом,

от ответчика - Смирных В.Н., представитель по доверенности, паспорт, диплом,

от третьего лица - не явились,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, индивидуального предпринимателя Чунаревой Галины Алексеевны,

на решение Арбитражного суда Пермского края от 16 сентября 2022 года

по делу N А50-2981/2022

по иску индивидуального предпринимателя Чунаревой Галины Алексеевны (ИНН 590700145411, ОГРНИП 304590707700046)

к обществу с ограниченной ответственностью "Бета Пермь" (ИНН 5902889355, ОГРН 1125902004172),

третье лицо: индивидуальный предприниматель Шульга Нина Алексеевна (ИНН 590801179230, ОГРНИП 314595836701175),

о расторжении договора аренды нежилого помещения, приведении нежилого помещения в первоначальное состояние, освобождении помещения,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Чунарева Галина Алексеевна (далее - ИП Чунарева Г.А., истец) обратилась в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Бета Пермь" (далее - ООО "Бета Пермь", ответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения N БП-218-07/2018 от 11.07.2018 и возложении на ответчика обязанности в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить нежилое помещение площадью 85,2 кв.м по адресу: г. Пермь, ул. Ленина, 84, кадастровый номер 59:01:4410097:212, передав его по акту приема передачи истцу, в случае неисполнения решения суда в установленный срок взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в размере 10 000 рублей за каждый день просрочки исполнения решения суда, начиная со следующего дня по истечении срока, установленного для его исполнения, до фактического исполнения судебного акта; о возложении на ответчика в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу обязанности привести нежилое помещение площадью 85,2 кв.м по адресу: г. Пермь, ул. Ленина, 84, кадастровый номер 59:01:4410097:212, в первоначальное, существовавшее на момент заключения договора аренды от 11.07.2018, состояние в соответствии с приложением N 1 к договору, в случае неисполнения решения суда в течение указанного срока предоставить истцу право совершить данные действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов.

Исковые требования основаны на положениях статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что спорное помещение предоставлено обществу "Бета Пермь" в аренду на основании договора N БП-218-07/2018 от 11.07.2018; арендатор использует помещение для торговли в качестве универсама под коммерческим обозначением "Красное&Белое"; с 25.10.2018 собственником указанного нежилого помещения является Чунарева Г.А.; в адрес общества было направлено уведомление о проведении 02.12.2021 осмотра данного нежилого помещения, при осмотре нежилого помещения с участием собственника - Чунаревой Г.А., представителя общества было установлено следующее: демонтирована стена полностью между помещениями N 3 и N 4 согласно приложению (плану помещения), демонтирована дверь в помещение N 4, установлена дополнительная перегородка N 1, согласно плана из гипсокартона с дверным проемом, установлена дверь, установлена дополнительная перегородка N 2 из гипсокартона с проемом без двери, пять оконных проемов внутри помещения отсутствуют, визуально зашиты отделочными панелями, установлена система вентиляции с гибкими воздуховодами и пластиковыми в торговом зале, основания стен в нежилом помещении обшиты панелями ЛДСП, вышеуказанные работы выполнены силами и за счет арендатора - ООО "Бета Пермь"; в результате произведенных работ произведена перепланировка помещения; перепланировка осуществлена без согласия арендодателя и без согласования с уполномоченными органами; по мнению истца, ответчиком существенно нарушены условиям договора, поскольку перепланировка произведена без согласования с государственными органами и органами местного самоуправления и в отсутствие согласия арендодателя.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Шульга Нина Алексеевна.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 16.09.2022 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, предприниматель Чунарева Г.А. обжаловала решение суда первой инстанции в апелляционном порядке, в жалобе просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить. В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что судом первой инстанции неполно исследованы обстоятельства дела; выводы суда не соответствуют обстоятельствам спора. В жалобе заявитель выражает несогласие с выводами суда о недоказанности факта существенного нарушения арендатором условий договора и об отсутствии оснований для его расторжения. Указывает, что обществом "Бета Пермь" в помещении произведены работы, которые относятся к видам работ "перепланировка" и "переустройство"; ответчиком нарушен пункт 2.4.3 договора аренды, предусматривающий проведение перепланировки и других неотделимых улучшений по согласованию с арендодателем и заинтересованными государственными и муниципальными органами; в арендуемом нежилом помещении арендатором произведена самовольная незаконная перепланировка и переустройство без получения необходимого согласия арендодателя, территориального органа администрации города Перми; в результате действий общества по перепланировке, осуществленных без согласия арендодателя и без согласования с уполномоченными органами, уменьшилась площадь помещения и его конфигурация, тем самым ответчиком изменены уникальные характеристики помещения, и, как следствие, существенные условия договора аренды - его предмет. Отмечает, что незаконная перепланировка и переустройство в многоквартирном жилом доме создает опасность для жизни и здоровья всех лиц, проживающих в доме, а также посетителей магазина. По мнению заявителя, при рассмотрении дела судом первой инстанции не исследованы и не установлены обстоятельства, связанные с характером и объемом выполненных ответчиком работ в отношении арендуемого объекта, а также необходимостью получения соответствующей разрешительной документации органов публичной власти для выполнения отдельных видов работ и согласие арендодателя, обязанность получения которых возложена на арендатора договором; также судом не исследован вопрос безопасности выполненных работ; судом оставлен без внимания довод истца относительно существенного изменения качественных характеристик объекта аренды с учетом объема и характера проведенных арендатором работ (уменьшение площади помещения на 4,2 кв.м) и оформления соответствующей разрешительной документации в отношении дальнейшего оборота арендуемого объекта как объекта недвижимости. При таких обстоятельствах заявитель считает, что судом первой инстанции необоснованно отказано в удовлетворении исковых требований.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2022 апелляционная жалоба принята к производству, дело назначено к судебному разбирательству на 16.11.2022.

От общества "Бета Пермь" в материалы дела поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик выразил несогласие с приведенными в ней доводами, просит оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу истца без удовлетворения.

От предпринимателя Шульга Н.А. в суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель ответчика возражал против удовлетворения жалобы и просил решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле и не явившиеся в заседание суда апелляционной инстанции, уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом. В силу статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 11.07.2018 между ИП Шульга Н.А. (арендодатель) и ООО "Бета Пермь" (арендатор) был заключен договор N БП-218-07/2018 аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение с кадастровым номером 59:01:4410097:212, общей площадью 85,2 кв.м. расположенное на 1 этаже жилого дома по адресу: Пермский край, г. Пермь, ул. Ленина, 84 (далее по тексту - помещение), в целью использования для торговли в качестве универсама под коммерческим обозначением "Красное&Белое" или другим коммерческим обозначением (п.п. 1.1., 1.3. договора аренды).

Согласно п. 5.1. договора аренды срок действия договора составляет 7 лет с момента государственной регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи нежилого помещения от 21.08.2018.

Государственная регистрация договора аренды произведена 08.09.2018, номер государственной регистрации 59:01:4410097:212-59/088/2018-19.

14.11.2018 между ООО "Бета Пермь" и ИП Чунаревой Г.А. было подписано дополнительное соглашение к договору аренды, по условиям которого изменена преамбула договора аренды в связи со сменой собственника помещения на индивидуального предпринимателя Чунареву Галину Алексеевну на основании договора дарения нежилых помещений от 03.10.2018. Дополнительное соглашение к договору аренды также прошло государственную регистрацию, что подтверждается записью регистрации от 03.12.2018.

Как следует из текста искового заявления, в адрес ООО "Бета Пермь" было направлено уведомление о проведении 02.12.2021 года осмотра указанного нежилого помещения.

При осмотре нежилого помещения с участием ИП Чунаревой Г.А. и представителя ООО "Бета Пермь" было установлено следующее: демонтирована стена между помещениями N 3 и N 4 согласно плану помещения, демонтирована дверь в помещение N 4, установлена дополнительная перегородка из гипсокартона с дверным проемом, установлена дверь установлена дополнительная перегородка N 2 из гипсокартона с проемом без двери; пять оконных проёмов внутри помещения отсутствуют, визуально зашиты отделочными панелями, установлена система вентиляции с гибкими воздуховодами и пластиковыми в торговом зале, основания стен в нежилом помещении обшиты панелями ЛДСП. Вышеуказанные работы выполнены силами и за счет арендатора ООО "Бета Пермь".

23.12.2021 года ИП Чунарева Г.А. направила в адрес ООО "Бета Пермь" требование в срок до 22.01.2022 года в добровольном порядке привести арендуемое помещение, в первоначальное, существовавшее на момент заключения договора аренды состояние, в требовании также было указано, что в случае неисполнения указанного требования в срок до 22.01.2022 года, договор аренды будет расторгнут.

Письмом от 14.01.2022 ответчик направил в адрес истца письмо, в котором сообщил об отсутствии оснований для расторжения договора аренды. Требования истца о приведении помещения в первоначальное положение выполнены не были.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В ходе рассмотрения дела для определения характера работ, произведенных арендатором на объекте, в целях выявления факта составления необходимой документации и соответствии ее нормативно-правовым и нормативно-техническим актам в области архитектурно-строительного проектирования судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Проектно-строительная фирма "Финист".

По итогам проведения экспертизы в суд первой инстанции поступило заключение эксперта Роздяловкого А.Е. (том 2 л.д. 38-82).

Из содержания заключения усматривается, что изменения, произведенные в нежилом помещении по адресу: г. Пермь, ул. Ленина, 84, не относятся к изменениям, затрагивающим конструктивные и другие характеристики безопасности объекта; произведенные работы в помещении, в том числе в части изменений оконных проемов помещения, относятся к видам работ "перепланировка" и "переустройство".

Заключением эксперта установлено, что проектная документация (проект планируемых ремонтно-строительных отделочных работ от 24.09.2018) не соответствует нормативно-правовым актам и нормативно-техническим актам в области архитектурно-строительного проектирования: проектная документация не содержит выписки из реестра членов саморегулируемой организации в области архитектурно-строительного проектирования, пояснительной записки и заключения о техническом обследовании объекта проектирования (либо информации о проведенном техническом обследовании).

Экспертом указано, что при проведении работ на основании проекта планируемых ремонтно-строительных отделочных работ от 24.09.2018 допущены следующие нарушения:

- работы производились без получения решения территориального органа Администрации города Перми о согласовании переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме;

- факт выполнения работ в соответствии с проектной и нормативной документацией не подтвержден Актом приемочной комиссии территориального органа Администрации города Перми;

- работы производились по проектной документации, не соответствующей нормативным требованиям;

- отсутствует исполнительная документация, в частности сертификаты, технические паспорта или другие документы, удостоверяющие качество и соответствие противопожарным и санитарно-гигиеническим нормам материалов, конструкций и деталей, примененных при производстве строительно-монтажных работ.

Суд первой инстанции, разрешая данный спор и отказывая в удовлетворении заявленных требований, руководствовался положениями статей 309, 606, 611, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями договора аренды и исходил из отсутствия в материалах дела доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора аренды. Суд отметил, что по условиям договора (пункт 2.1.9) арендодателем дано полное и безотзывное согласие на проведение арендатором работ по перепланировке помещения, не затрагивающей несущие конструкции помещения; произведенные ООО "Бета Пермь" в нежилом помещении работы не относятся к изменениям, затрагивающим конструктивные и другие характеристики безопасности объекта. Установив, что ответчиком в спорном помещении проведены работы по их перепланировке и переустройству с согласия арендодателя на их проведение, учитывая, что материалы дела не содержат доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора аренды, при отсутствии доказательств того, что действиями ответчика нарушены права истца, суд посчитал, что основания для досрочного расторжения договора аренды, освобождения помещения и приведения его в первоначальное состояние отсутствуют.

Исследовав материалы дела, рассмотрев доводы жалобы, отзыва на нее, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов суда обстоятельствам дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены (изменения) судебного акта.

Выводы суда первой инстанции являются правильными, основанными на верно установленных обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, и применимых нормах права. Оценка представленных в дело доказательств в совокупности, произведенная судом апелляционной инстанции в порядке статьи 71 АПК РФ по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств и доводов сторон, не позволила суду апелляционной инстанции прийти к иным выводам.

Доводы апелляционной жалобы ответчика, направленные по существу на переоценку выводов суда первой инстанции, судом апелляционной инстанции не принимаются.

Как верно установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ИП Шульга Н.А. (арендодатель) и ООО "Бета Пермь" (арендатор) 11.07.2018 заключили договор нежилого помещения N БП-218-07/2018, по условиям которого арендатору передано помещение площадью 85,2 кв.м, расположенное по адресу: г. Пермь, ул. Ленина, 84.

Государственная регистрация договора аренды произведена 08.09.2018, номер государственной регистрации 59:01:4410097:212-59/088/2018-19.

14.11.2018 между ООО "Бета Пермь" и ИП Чунаревой Г.А. было подписано дополнительное соглашение к договору аренды, по условиям которого изменена преамбула договора аренды в связи со сменой собственника помещения на индивидуального предпринимателя Чунареву Галину Алексеевну на основании договора дарения нежилых помещений от 03.10.2018. Дополнительное соглашение к договору аренды также прошло государственную регистрацию, что подтверждается записью регистрации от 03.12.2018.

Согласно статьям 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрен исчерпывающий перечень основания для расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

Условиями договора аренды N БП-218-07/2018 от 11.07.2018 (пункт 5.4) предусмотрено право арендодателя требовать расторжения договора аренды в случае существенного нарушения следующих условий арендатором:

- неоднократная просрочка по внесению арендной платы, предусмотренной п. 3.1.1 настоящего договора, на срок более 30 календарных дней;

- использование арендуемых площадей не по назначению.

Какие-либо иные условия досрочного расторжения договора аренды между истцом и ответчиком применительно к настоящему спору не предусмотрены.

Из материалов дела усматривается, что предприниматель Чунарева Г.А. обратилась в суд с настоящим иском, ссылаясь на проведение ответчиком перепланировки в арендуемом помещении в нарушение условий договора аренды нежилого помещения N БП-218-07/2018 от 11.07.2018.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству предпринимателя была назначена строительно-техническая экспертиза, по результатам которой установлено, что изменения, произведенные в нежилом помещении по адресу: г. Пермь, ул. Ленина, 84, не относятся к изменениям, затрагивающим конструктивные и другие характеристики безопасности объекта; произведенные работы в помещении, в том числе в части изменений оконных проемов помещения, относятся к видам работ "перепланировка" и "переустройство".

В силу пункта 2.1.9. договора аренды арендодатель дает свое полное и безотзывное согласие на проведение арендатором работ по перепланировке помещения, не затрагивающей несущие конструкции помещения.

Указанное условие договора полностью соотносится с выводами эксперта Родзяловского А.Е., который указывает в заключении, что изменения, произведенные ООО "Бета Пермь" в нежилом помещении, не относятся к изменениям, затрагивающим конструктивные и другие характеристики безопасности объекта.

В силу пункта 2.4.2. договора аренды с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения, арендатор и его подрядчики вправе проводить любые строительные и отделочные работы в помещении, необходимые арендатору для использования помещения по целевому назначению, указанному в пункте 1.3. договора.

Настоящим арендодатель дает свое согласие на производство указанных выше работ, в том числе, не ограничиваясь: возведение/демонтаж перегородок внутри помещения, установка/демонтаж дверей внутри помещения, установка систем вентиляции и кондиционирования, монтаж трубопроводов водоснабжения и канализации, установка сантехнических приборов и арматуры, а также производить любые отделочные работы, необходимые арендатору.

По условиям пункта 2.4.4 договора арендатор вправе своими силами, так и с привлечением третьих лиц, осуществлять внутреннюю отделку помещения в соответствии с корпоративным стилем. Устанавливать, монтировать, содержать и использовать в помещении оборудование, необходимое для ведения торговой деятельности.

Исследовав обстоятельства дела и оценив представленные по делу доказательства, суд первой инстанции установил, что работы в помещении выполнены ответчиком в соответствии с условиями договора, в связи с чем пришел к обоснованному выводу о недоказанности истцом факта существенного нарушения ответчиком обязательств по договору.

Истцом не представлено допустимых и достаточных доказательств существенного нарушения условий договора со стороны ответчика.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, проанализировав условия договора аренды, не установив наличия доказательств существенного нарушения ответчиком (арендатор) условий договора аренды, приняв во внимание, что проведенной по делу судебной экспертизой установлено, что изменения, произведенные в нежилом помещении по адресу: г. Пермь, ул. Ленина, 84, не относятся к изменениям, затрагивающим конструктивные и другие характеристики безопасности объекта, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды, в связи с чем правомерно отказал в удовлетворении заявленных исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы истца не содержат указания на обстоятельства и соответствующие доказательства, наличие которых позволило бы иначе оценить те юридически значимые обстоятельства, верная оценка которых судом первой инстанции повлекла принятие обжалуемого решения.

При таких условиях, основания для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренные частью 1 статьи 270 АПК РФ, отсутствуют.

Основания для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренные частью 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлены.

С учетом изложенного, решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 16 сентября 2022 года по делу N А50-2981/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

В.В. Семенов

Судьи

О.Г. Дружинина М.А. Полякова