Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 23 ноября 2022 г. N 10АП-8509/22 по делу N А41-81476/2021

г. Москва

23 ноября 2022 г.

Дело N А41-81476/21

Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 ноября 2022 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Виткаловой Е.Н.,

судей Погонцева М.И., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Мартенс Е.Д.,

при участии в заседании:

от истца: Красноярова О.Ю., доверенность от 30.12.2021 N ДОВ-60,

от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Комарова Игоря Семеновича на решение Арбитражного суда Московской области от 17 марта 2022 года по делу N А41-81476/21, по исковому заявлению Администрации Волоколамского городского округа Московской области к ИП Комарову И.С. о признании отсутствующим права собственности, расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Волоколамского городского округа Московской области (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к индивидуальному предпринимателю Комарову Игорю Семеновичу (далее - ответчик, ИП Комаров И.С.) с требованиями: о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на открытую стоянку КН 50:07:0000000:23830, расторжении договора аренды земельного участка N 106/2015 от 16.10.2015 г., исключении из ЕГРН записей о государственной регистрации права собственности ответчика на открытую стоянку, регистрации договора аренды (л.д. 2-5).

Решением Арбитражного суда Московской области от 17 марта 2022 года по делу N А41-81476/21 признано отсутствующим зарегистрированное право собственности индивидуального предпринимателя Комарова Игоря Семеновича на открытую стоянку КН 50:07:0000000:23830. Расторгнут договор аренды земельного участка N 106/2015 от 16.10.2015 г. Суд указал, что судебный акт является основанием для внесения записи в ЕГРП. В удовлетворении остальной части иска отказано. (л.д. 126-128).

Не согласившись с указанным судебным актом ИП Комаров И.С. обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, а так же неправильно применены нормы процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены Арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Администрации против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, сославшись на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителя ответчика, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте "Электронное правосудие" www.kad.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как усматривается из материалов дела, между Администрацией и Предпринимателем заключен договор N 106/2015 от 16.10.2015 аренды земельного участка КН 50:07:003404:1819, вид разрешенного использования - для размещения автостоянки, сроком до 30.09.2064, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

23 января 2019 года в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации права собственности Предпринимателя на нежилое здание сооружение) площадью 1 126 кв.м., кадастровый номер 50:07:0000000:23830.

Согласно составленному Администрацией акту N 1157 от 27.10.2021, фотографиям, на земельном участке КН 50:07:003404:1819 отсутствуют объекты дорожного сервиса, земельный участок огорожен, на нем расположены некапитальные сооружения, твердое покрытие находится в неудовлетворительном состоянии, заросло сорной растительностью.

Письмом от 22.10.2001 N 857 Администрация предложила ответчику расторгнуть договор аренды.

Указанное обстоятельство послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно исходил из нижеследующего.

В соответствии с частью 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце четвертом пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение (пункт 53 Постановления N 10-22).

Признание права собственности отсутствующим как способ судебной защиты является разновидностью негаторного иска и направлено на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях.

Статьей 304 ГК РФ предусмотрено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были связаны с лишением владения.

На указанные требования срок исковой давности не распространяется.

В п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

Как следует из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 28.05.2013 N 17085/12, замощение представляет улучшение земельного участка, заключающееся в приспособлении его для удовлетворения нужд лиц, пользующихся участком. Замощение не является самостоятельной недвижимой вещью, а представляет собой неотъемлемую составную часть земельного участка.

Аналогичная правовая позиция содержится в постановлениях Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 N 11052/09 и от 17.01.2012 N 4777/08.

Сам по себе факт государственной регистрации прав на такие объекты за третьими лицами ущемляет интересы собственника земельного участка и поэтому суд вправе дать этим объектам иную квалификацию и не применять к отношениям сторон правила о недвижимых вещах (постановления Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 2576/11, от 04.09.2012 N 3809/12).

Как следует из материалов дела, земельный участок КН 50:07:003404:1819 частично замощен асфальтовым покрытием, частично покрыт растительностью. Доказательств иного не представлено.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что право собственности ответчика на движимое имущество - открытую стоянку КН 50:07:0000000:23830 зарегистрировано как на недвижимое имущество, что нарушает права Администрации.

Доводы ответчика о том, что государственная регистрация права собственности была произведена на основании утвержденного Администрацией Акта приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 11.04.2001 правомерно отклонены судом первой инстанции и не принимаются апелляционным судом, поскольку доказательств возведения объекта недвижимого имущества не представлено.

Как следует из материалов дела, ответчик приобрел право аренды земельного участка в силу ст. 552 ГК РФ, как собственник строения КН 50:07:0000000:23830.

Между тем, как следует из п. 1.1. договора аренды земельного участка N 106/2015 от 16.10.2015 г., земельный участок КН 50:07:003404:1819 был предоставлен на основании ст. 39.20 ЗК РФ для размещения объекта недвижимого имущества - открытой автостоянки.

Таким образом, поскольку на земельном участке отсутствуют объекты капитального строительства, оснований для предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов отсутствуют.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, среди прочего, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Согласно пункту 2 указанной статьи наряду с названными основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Кодекса.

Так, в силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 названного Кодекса право пользования земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, в трехлетний период, в ходе которого земельный участок должен быть использован в целях строительства, не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также период, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенных положений разрешение вопроса о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 N 18-КГ17-14 отмечено, что из содержания норм статей 7 и 42 Земельного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Оспариваемый договор аренды является долгосрочным, заключенным на срок более 5 лет. Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что досрочное расторжение по требованию арендодателя договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения долгосрочного договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Доказательств совершения действий по освоению земельного участка, начала строительства, получения ГПЗУ, иных документов, необходимых для получения разрешения на строительство (ст. 51 ГрК РФ) ответчиком не представлено.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Доказательств того, что на арендованном земельном участке имеется недвижимое имущество ответчика, возведенное с соблюдением требований закона не представлено.

Суд первой инстанции, признав нарушение договора аренды земельного участка существенным, обоснованно удовлетворил заявленные требования о расторжении договора аренды и возврате земельного участка.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу решения, и не могут служить основанием для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы. Кроме того, обстоятельства, на которые указывает заявитель, являлись предметом надлежащей оценки суда первой инстанции.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 17.03.2022 по делу N А41-81476/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Н. Виткалова

Судьи

М.И. Погонцев В.Н. Семушкина