|
22 ноября 2022 г.
|
Дело N А60-29600/2022
|
Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2022 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 22 ноября 2022 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Бородулиной М. В.,
судей Власовой О.Г., Ушаковой Э.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Коржевой В.А.,
при участии в судебном заседание представителей:
истца - Зайченко А.С. по доверенности от 01.06.2022,
от третьего лица - Зайченко А.С. по доверенности от 15.12.2021,
в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле,
(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
истца, общества с ограниченной ответственностью "ТД "РусметУрал",
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 01 сентября 2022 года
по делу N А60-29600/2022
по иску общества с ограниченной ответственностью "ТД "РусметУрал" (ИНН 6671084338, ОГРН 1186658020163)
к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Арена" (ИНН 6658437986, ОГРН 1136658022808),
третье лицо: Тищенко Наталья Алумбаевна,
о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне уплаченных платежей за содержание и обслуживание, возмещение коммунальных услуг, взносов на капитальный ремонт за нежилое помещение.
Общество с ограниченной ответственностью "ТД "РусметУрал" (далее - ООО "ТД "РусметУрал", истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Арена" (далее - ООО "УК "Арена", ответчик) о взыскании 2 389 236 руб. 32 коп. неосновательного обогащения в виде излишне уплаченных платежей за содержание и обслуживание, возмещение коммунальных услуг, взносов на капитальный ремонт за нежилое помещение за период с 28.06.2019 по 31.12.2021.
В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Тищенко Наталья Алумбаевна (далее - третье лицо, Тищенко Н.А.).
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 01 сентября 2022 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Истец с решением суда не согласен, обратившись с апелляционной жалобой, просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований истца в полном объеме.
По мнению апеллянта, судом первой инстанции не учтено то, что исключенная из общей площади помещения третьего лица (арендованная истцом) часть помещения - неэксплуатируемая кровля - не являлась и не могла являться частью такого помещения и такое исключение произведено в результате исправления реестровой ошибки.
Как следует из п. 4.1.1. заключенного сторонами договора от 01.03.2019, стороны установили оплату услуг, предоставляемых ответчиком как управляющей компанией, исходя из стоимости 1 кв.м.
Перерасчет платы по договору об оказании услуг является одним из правовых последствий исправления реестровой (кадастровой) ошибки, поскольку при заключении договора стороны исходили из достоверности сведений ЕГРН в отношении нежилого помещения.
Истец также не согласен с выводом суда о том, что исключенная из общей площади часть помещения активно эксплуатировалась истцом в качестве нежилого помещения, открытой площадки, примыкающей к офису. Пояснил, что для доступ на кровлю был ограничен ответчиком, истец никогда не относился к данной части нежилого помещения (каковой она и не могла являться) как к части арендуемого имущества, полагал ее местом общего пользования, и выход на кровлю осуществлял всегда с разрешения представителя ответчика, как управляющей компании.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца, третьего лица поддержал доводы апелляционной жалобы истца, пояснил, что выход на эксплуатируемую кровлю возможен лишь через помещения третьего лица, арендовавшиеся истцом.
Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в том числе посредством размещения соответствующей информации в сети Интернет в Картотеке арбитражных дел, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили, каких-либо заявлений, ходатайств процессуального характера не направили. Неявка представителей указанных лиц, извещенных надлежащим образом, не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, установлено судом первой инстанции, Тищенко Н.А. на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером 66:41:0401055:70, расположенное в г. Екатеринбурге по ул. 8 Марта, д. 49 (Бизнес центр "Арена") на 9 этаже.
Между Тищенко Н.А. (арендодатель) и ООО "ТД "РусметУрал" (арендатор) 01.03.2018 был заключен Договор N 06-Т аренды нежилых помещений (далее - Договор аренды) в отношении указанного нежилого помещения общей площадью 1 418,3 кв.м. Договор аренды расторгнут 31.12.2021.
Пунктом 3.1.6 договора аренды установлена обязанность арендатора заключить прямые договоры с управляющей компанией, оператором связи и иными организациями, обеспечивающими надлежащее содержание и эксплуатацию помещений, и самостоятельно осуществлять оплату коммунальных и иных услуг, оказываемых указанными организациями.
Приложением N 1 к договору аренды установлена арендная плата исходя из цены за 1 кв.м. общей площади помещения.
В целях надлежащей эксплуатации помещения между ООО "ТД "РусметУрал" (Правообладатель) и ООО "УК "Арена" (Управляющая компания) был заключен Договор N 02/19 от 01.03.2018 оказания услуг по управлению и эксплуатации нежилого помещения (далее - Договор управления).
По условиям Договора управления (пункт 2.1) Правообладатель передает, а Управляющая компания принимает на себя функции по эксплуатации и управлению Помещением (кадастровый номер: 66:41:0401055:70), общей площадью 1418,3 кв.м, на девятом этаже Объекта, занимаемым Правообладателем на основании договора аренды N 06-Т от 01.03.2019, на условиях настоящего договора. Управляющая компания в рамках настоящего договора осуществляет эксплуатацию и управление Объектом в интересах и за счет Правообладателя (пропорционально доли площади Помещения Правообладателя в общей площади Объекта).
Согласно пункту 2.2 Договора управления в целях создания условий для осуществления эффективной деятельности Правообладателя, Управляющая компания:
- обеспечивает Правообладателя комплексом работ и услуг по техническому обслуживанию и эксплуатации Объекта, его инженерных систем, а также Помещения Правообладателя в соответствии с "Перечнем регламентных и планово-предупредительных работ (услуг) технического абонентского обслуживания Бизнес центра "Арена" (Приложение N 1 к настоящему Договору).
- приобретает в интересах Правообладателя коммунальные услуги;
- выполняет комплекс работ и услуг по оперативному управлению деятельностью Объекта;
- осуществляет иную деятельность, направленную на достижение целей управления Объектом.
В соответствии с пунктом 2.3 Договора управления Управляющая компания в целях исполнения принятых на себя обязательств по настоящему договору заключает гражданско-правовые договоры на приобретение коммунальных и иных услуг, необходимых для эксплуатации Помещения Правообладателя и Объекта, в том числе:![]()
- на приобретение для Помещения коммунальных услуг: приобретение тепловой энергии, приобретение водоснабжения и водоотведения, приобретение электроэнергии;
- на вывоз твердых (жидких) бытовых отходов;
- по санитарной обработке Объекта;
- на содержание, ремонт, обслуживание Объекта, общих коммуникаций, технических устройств, и технических помещений Объекта;
- на уборку мест общего пользования, технических помещений, прилегающей территории;,
- на мытье фасада Здания, благоустройство прилегающей территории;
- на обеспечение охраны и безопасности Объекта;
- по обеспечению пожарной безопасности Объекта;
- по обслуживанию лифтов и эскалаторов.
Стоимость услуг и порядок расчетов по Договору управления определены пунктами 4.1.1 - 4.1.2 следующим образом:
в отношении услуг Управляющей компании по обеспечению технического обслуживания и эксплуатации Объекта (пункт 3.1) установлена в размере 90,02 руб. без НДС за 1 кв.м Помещения в месяц, в соответствии с "Калькуляцией расходов на оказание услуг по управлению и эксплуатации нежилого помещения" (приложение N 2 к Договору);
плата за коммунальные услуги - водоснабжение, водоотведение, электро- и теплоснабжение (пункт 4.1.2.1),
плата, соразмерная доле Правообладателя в праве общей долевой собственности на общее имущество Объекта, за водоснабжение, водоотведение, электро- и теплоснабжение общего имущества Объекта. Размер платы за коммунальные услуги (п. 4.1.2 настоящего Договора) определяется исходя из показаний коллективных и индивидуальных (при наличии) приборов учета, в соответствии с тарифными ставками, установленными в городе Екатеринбурге. Если приборы учета в Помещении отсутствуют, то стоимость услуг, указанных в п. 4.1.2 настоящего Договора, определяется исходя из общего объема потребления по Объекту пропорционально площадям Помещения (пункт 4.1.2.2).
Как указал истец в исковом заявлении, а также как следует из пояснений представителя истца, данных в судебном заседании суда апелляционной инстанции, в период с 28.06.2019 по 01.01.2022 ООО "ТД "РусметУрал" производило оплату за указанное нежилое помещение (услуги эксплуатации и управления; коммунальные услуги) а также уплачивало взнос на капитальный ремонт с 22.04.2021 на основании решения общего собрания собственников помещений здания Бизнес центра "Арена", исходя из его общей площади в размере 1 418,3 кв.м.
06.04.2022 органом Управлением Росреестра по Свердловской области исправлена реестровая (кадастровая) ошибка в площади указанного нежилого помещения с 1418,3 кв.м. на 905,1 кв.м. в связи с исключением из состава помещения площади эксплуатируемой кровли.
Данное обстоятельство подтверждается представленной в дело выпиской из ЕГРН на 06.04.2022.
Как указывает истец, в связи с недостоверными сведениями об общей площади объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером 66:41:0401055:70, ООО "УК "Арена" производило неверный расчет оказываемых услуг по эксплуатации, коммунальных расходов, расходов по оплате капитального ремонта, в связи с чем истец считает, что все платежи, уплаченные истцом ООО "ТД "РусметУрал" за период действия Договора управления, подлежат перерасчету за весь период действия данного договора.
По расчету истца неосновательное обогащение в виде разницы в начислениях составляет 2 389 236 руб. 32 коп.
В письме от 28.04.2022 N 16, являющемся ответом за заявление истца о перерасчете платежей, ответчик указал на то, что Договор управления заключался исходя из документально подтвержденного права собственности Тищенко Н.А. на объект площадью 1 418,3 кв.м, включающий примыкающую к помещению эксплуатируемую крышу. Более того, по заказу ООО "ТД "РусметУрал", был разработан проект размещения Перголы на эксплуатируемой крыше торгово-офисного центра "Арена" и направлено на рассмотрение в адрес ООО "УК "Арена", так же письмом 26.06.2020 (исх. 854) ООО "ТД "РусметУрал" обращался в адрес ООО "УК "Арена" с просьбой разрешить установку мангала марки Koncept MCI5 на эксплуатируемой крыше, примыкающей к арендуемому офисному помещению. Таким образом, можно сделать вывод что ООО "ТД "РусметУрал" не сомневалось, что примыкающая к нежилому помещению эксплуатируемая крыша входит в общую площадь 1418,3 кв.м, арендуемого нежилого помещения и использовало её в своих интересах, а ООО "УК "Арена" в соответствии с представленными правоустанавливающими и право удостоверяющими документами, на основании действующего законодательства РФ начисляло коммунальные и иные платежи ООО "ТД "РусметУрал".
Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, заявленные ответчиком возражения, руководствуясь нормами статей 421, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), суд перво
